交通インフラは持続可能な不動産市場の発展を促進する勢いを生み出す

TODモデルからの動機

建設省建設官戦略訓練アカデミー副所長で建築家のグエン・ヴ・フオン准教授によると、米国、フランス、日本、中国など多くの国における現在のTOD（公共交通指向型開発）都市開発モデルはすべて、現代のインフラが不動産開発を促進し、不動産がインフラへの再投資の資源を生み出すという双方向の関係を示しているという。

写真のキャプション — 交通インフラは持続可能な不動産市場の発展を促進する勢いを生み出します。

ベトナムでは、急速な都市化の進展により、限られた予算資源の中で、不動産と連携した交通インフラ整備が喫緊の課題となっています。地方自治体の合併と二層制行政モデルの導入に伴い、機能分野に基づく新たなアプローチ、すなわち交通計画と都市開発、そして不動産市場を連携させるアプローチが求められています。このアプローチは、商業住宅、社会住宅（NOXH）、そしてエコロジカル不動産への土地資金の適切な配分を通じて、土地価値の有効活用、住宅の公平性、そして人々の支払い能力への適合性を確保することに貢献します。

建設省の調査によると、ベトナムの高速道路網は現在までに約90km（2010年）から1,700km（2024年）に急速に拡大しており、2025年までに3,000kmに達すると見込まれている。高速道路システムは、特に衛星都市エリア、工業・物流ゾーン、リゾート不動産、および環状線と高速道路沿いの地価の上昇といった不動産に大きな後押しをもたらしている。さらに、TODと不動産開発の中核である都市鉄道は、ハノイでは2つのルート（カットリン-ハドン、ニョン-ハノイ駅）を活用しており、ホーチミン市は地下鉄1号線ベンタイン-スオイティエンを運行しており、2035年までにこれら2つの大都市では600kmを超える都市鉄道を持つことが予想されている。これが空間再編の原動力となり、TOD回廊沿いに衛星都市エリアと不動産が形成される。

さらに、ロンタン国際空港プロジェクト、カイメップ・チーバイ海域、ラックフェンなど、一連の空港および港湾プロジェクトが急速に完成しています。これらは重要な国際玄関口となり、物流、産業、サービス不動産、リゾートを促進し、TOD、衛星都市、新しい経済回廊の方向への不動産市場の強力な「推進力」を生み出しています。

しかし、ベトナムのインフラは依然として、資本不足、制度的制約、リソース、実施能力といった大きな課題に直面しています。不動産市場は、期待、投機、そして効果のない市場管理によってしばしば「仮想的な熱狂」状態にあります。多くの都市部は交通が未整備の段階で開発されているため、過負荷や接続性の欠如が生じています。計画は同期されておらず、社会住宅、労働者住宅、学生寮といった重要な分野には十分な注意が払われていません。こうした現実から、インフラ開発のための資本バランスを確保し、都市計画や持続可能な不動産市場の発展に向けた方向性と密接に連携した包括的な戦略が緊急に必要とされています。

持続可能な不動産市場発展に向けた方向性

不動産専門家は、多くの国で不動産市場が成功を収めたインフラ開発の経験に基づき、TODモデルの開発は経済促進、住宅問題の解決、地価抑制の両面で効果を発揮すると考えています。ベトナムも、各都市の制度的条件、資源、特性を適切に調整することで、TODモデルを適用できるでしょう。これは、インフラ整備のための資本創出、地下鉄・鉄道沿線の土地価値の活用、そして社会住宅、学生寮、労働者住宅などの開発のための収益創出を可能にする効果的な金融メカニズムです。

グエン・ヴー・フォン准教授（建築家）は、ベトナムの不動産市場における交通インフラの役割を最大化するために、交通と土地利用の統合計画に重点を置き、TOD（都市開発）を地下鉄、BRT、環状道路、高速道路を中心としたものとし、方向性と同期したソリューションのシステムを展開する必要があると述べました。公共交通機関へのアクセスの範囲内で、商業住宅、社会住宅、労働者住宅、学生寮といった住宅タイプを調和的に配置する必要があります。

また、需要と供給のバランスを取り、社会正義、文明、現代化を促進するために商業サービスエリアを同期的に開発し、特に公共交通機関を最も多く使用する層であるため、社会住宅、手頃な価格の住宅、労働者住宅、学生寮、地下鉄/ BRTへの直通の開発にリソースを割り当てます。同時に、土地から付加価値を徴収するメカニズム、土地オークション、都市開発基金、駅周辺の土地基金の開発、インフラへの再投資を適用します。

さらに、大都市では、圧縮都市モデル、15分都市モデルに従って開発され、個人の車両への依存を減らし、公共交通機関の利用を促進し、生活の質を向上させ、交通データの管理におけるデジタル技術の適用を増やして、計画情報、土地価格、プロジェクトの透明性を高めています...

建設省は、研究を通じて、持続可能かつ公平な方向でTOD政策を構築し、早期に完成させることに注力しています。特に、TODにおける社会住宅の最低比率を規定し、投資家に対し、TODプロジェクトの土地基金または床面積の少なくとも20～30%を社会住宅、労働者住宅、学生寮に確保することを義務付け、公平性と手頃な価格を確保しています。また、地下鉄運営企業が駅周辺の不動産開発に参加し、収益の一部をインフラへの再投資と社会住宅開発に充てるモデルを試行しています。さらに、地方自治体と連携し、主要な交差点における土地基金を積極的に計画・維持することで、投機を回避し、地価を抑制し、手頃な価格の住宅を合理的に確保しています。

「交通インフラは道路や橋だけでなく、都市部を形成し、不動産市場を調整するツールでもあります。TODモデルの効果的な適用は、住宅価格の安定、社会的平等の確保、そして何百万人もの人々の適切な住宅へのアクセスを実現するツールとなるでしょう」と、グエン・ヴー・フオン准教授（建築家）は述べました。

出典: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm