先週末、ホーチミン市人民委員会のグエン・ヴァン・ドゥオック委員長および関連部門との作業会議において、トゥーティエム・エコ・スマートシティ・プロジェクト（アンカン区）の投資家であるロッテ・プロパティーズ・ホーシーエムシー株式会社（韓国ロッテ）のジュン・ソン・ホ社長は、ホーチミン市が投資障害、特にプロジェクトの追加土地使用料年5.4％の免除を排除すれば、プロジェクトの実施を継続したいとの希望を表明した。
財務義務のある100のプロジェクト
ホーチミン市人民委員会のグエン・ヴァン・ドゥオック委員長は、企業からの提言を認め、適切な解決策を検討するために中央政府に報告すると述べた。市の指導者たちは、ロッテが引き続き協力し、困難を共有し、プロジェクトを予定通り実施することを歓迎する。
実は、ロッテが提起した問題は特段珍しいケースではない。エンパイアシティ・プロジェクトの投資家であるエンパイアシティ合弁会社も、以前、ホーチミン市人民委員会に文書を送付し、発生した財務債務の見直しを要請していた。同合弁会社によると、同社は2017年以降、約3兆6,000億ドンの財務債務を完済しており、市の土地割り当て決定においても、一回限りの土地リースから土地使用料を伴う土地割り当てへの切り替えに際して、同社は「追加支払いをする必要はない」と明記されていた。これに基づき、同プロジェクトは既に3つの工事群（約1,200戸相当）を完了し、住民に引き渡している。しかし、追加の土地使用料の支払いを求められることは「大きな負担」とみなされ、資金の流れと事業計画に深刻な影響を与えている。
エンパイア・シティ・プロジェクトの一部は手続き上の困難に直面している。写真：ホアン・トリウ
同様に、ホーチミン市税務当局は最近、フンロックファット不動産投資株式会社に対し、グリーンスター・スカイガーデン・プロジェクトのために4,000億ドンの追加支払いを要求する文書を発行しました。ホーチミン市不動産協会（HoREA）によると、市内では現在、 ノバランド、フンティンランド、TTCランドといった企業による大規模プロジェクトを含む、約100件の商業用不動産プロジェクトが財務義務の通知を「待機」しています。
HoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏は、企業に過失がない場合に5.4%の追加料金を徴収する規定を同協会が繰り返し全面的に廃止するよう提案してきたと述べた。チャウ氏によると、「財務義務の確定が遅れるのは主に行政手続きによるものであり、投資家の過失によるものではない」という。チャウ氏によると、この仕組みは企業に損失をもたらすだけでなく、土地使用料が「凍結」されて期日までに支払われないことで予算収入の減少にもつながり、一連のプロジェクトが建設を一時停止せざるを得なくなり、土地資金の浪費につながるという。
彼は、政府がこの問題を解決できれば、「中断」中のプロジェクトは速やかに資金負担を完済し、不動産市場への数十億ドンの資金流入が解消されると考えている。「土地使用料は住宅供給の回復と経済成長促進の鍵となる。この問題が完全に解決されれば、ベトナムの投資環境にとって重要な保証となるだろう」と彼は強調した。
最大の結び目
ベトナム若手起業家協会（VYEA）会長であり、サイゴン・トゥオンティン不動産株式会社（TTCランド）設立評議会会長のダン・ホン・アイン氏は、土地に関する財務上の問題がホーチミン市の不動産市場の発展を阻む「最大のボトルネック」だと述べた。「2024年土地法および政令103/2024/ND-CPの規定によれば、土地使用料は国家が土地割り当てを決定する時期に基づいて決定される。しかし実際には、多くの大規模プロジェクトは段階的に実施されており、土地が割り当てられるたびに新たな評価額を決定する必要があり、不便が生じている」と同氏は述べた。
彼は、多くのプロジェクトにおいて、市が第一期の土地を投資家に一時的に割り当て、残りの部分は補償と用地取得の完了を待つという状況を挙げた。第一期の土地割り当てが決定された際、企業は詳細な計画に基づき、プロジェクト全体の土地使用料を支払った。しかし、残りの土地が割り当てられた際、当局は新たな土地価格に応じて追加の金銭的義務を課し、その地域は以前の支払いに含まれていたにもかかわらず、企業は数千億ドンの追加支払いを強いられた。
ホン・アン氏によると、この状況は投資コストの増加と実施の遅延だけでなく、住宅市場のバリューチェーン全体にも影響を及ぼすという。「プロジェクトの遅延は企業に損害を与えるだけでなく、一連の悪影響を及ぼします。住宅購入者は待機し、銀行は融資の再編を余儀なくされ、供給は停滞し、市場の流動性は失われます」と同氏は述べた。
ダン・ホン・アン氏によると、一時的に土地を割り当てられたプロジェクトに対する土地使用料に関する金銭的義務の問題は、長年にわたり企業界で議論されてきた。ホーチミン市人民委員会も、財務省や農業環境省に解決策を提案する文書を多数提出しているが、これまでのところ具体的な指針は示されていない。その結果、多くの企業は数十年前にプロジェクト全体の土地使用料を支払っており、現在も追加で割り当てられた面積に対して支払いを続けなければならず、現在の土地価格は数倍にもなっている。これは莫大な経済的負担となり、企業に損害を与え、事業計画に深刻な影響を与え、多くのプロジェクトの停滞を引き起こし、間接的にホーチミン市の住宅供給を減少させている。
ダン・ホン・アン氏は、この問題を公正かつ合理的に処理するための具体的なメカニズムが必要だと提言した。「財務省と農業環境省は、1/500詳細計画に基づき土地使用料を全額支払ったものの、土地の割り当てがまだ完了していないプロジェクトについて、企業が面積に応じて既に履行した財務義務を控除・相殺できるメカニズムを早急に政府に提出することを提言します。これにより、公平性と透明性が確保され、国家と企業の正当な権利が保護されます。そうして初めて、予算収入を厳格に管理しつつ、企業の積極的な投資を促し、社会経済の促進とホーチミン市住民の住宅ニーズへの対応に貢献できるのです」と強調した。
5.4%規制を完全に撤廃する提案
ホーチミン市農業環境局の代表者は先日行われた社会経済記者会見で、市人民委員会が天然資源環境省と財務省に対し、財政負担が未確定の期間に土地使用料と地代金の5.4%を追加徴収する規制の廃止を検討するよう正式に提案したと述べた。市の説明によると、この規制は「国家と国民の財政責任の分担」を目的として制定されたものの、実際には管理機関による遅延が主な原因となっている。そのため、企業や住民にこの追加費用を負担させることは不可能である。
同市はまた、新型コロナウイルス感染症のパンデミック後の社会経済回復の文脈において、上記の規制の撤廃はコスト圧力の軽減、投資刺激、成長促進に役立つと強調した。現在、法律では5.4%の追加徴収率が規定されているが、財務省は土地使用料及び地代に関する政令103号の改正案において、これを3.6%に引き下げるか、完全に撤廃するかの2つの選択肢を提案している。ただし、完全撤廃は土地法に直接規定される場合にのみ実施可能であるため、財務省は農業環境省に対し、今後の法改正プロセスにおいて検討・補足するよう提案している。
多くの専門家や企業によると、実際には、財務義務の確定が遅れるのは、複雑な行政手続きに起因することが多く、企業は既に土地使用料の支払い義務を履行している。追加徴収は投資コストの増加を招き、不動産商品の価格を押し上げ、住宅購入者に直接的な影響を与え、住宅へのアクセスを低下させる。
一部の専門家は、追加料金を適用する場合は、土地を運用開始し、利益を上げているプロジェクトにのみ適用すべきだと主張しています。企業が「土地を保有し、時機を伺っている」状況を避けるためです。しかし、投資家に過失がない場合、追加料金を徴収し続けるのは不公平です。専門家によると、最も根本的な解決策は、5.4%規制を完全に撤廃し、同時に土地使用料の算定時期に関する明確なメカニズムを策定して透明性と一貫性を確保し、一連の停滞プロジェクトを解消し、不動産市場への信頼を回復することです。
より明確な説明が必要
HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、土地法の施行における困難や障害を取り除くための政策メカニズムを規定した決議草案において、追加の土地使用料の取り扱いについてより明確な規定を設ける必要があると強調した。「政府は、土地使用者の責任によらない場合において、土地使用料または地代が未計算期間に企業が支払った金額の控除について、具体的に規定する必要がある。これは、ロッテのエコスマートシティやエンパイアシティのようなプロジェクトを扱い、企業が不当な扱いを受ける状況を回避するために必要な法的根拠となる」とチャウ会長は分析した。
出典: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm
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