2023年改正不動産業法（2025年1月1日施行）は、特別市、第一種市、第二種市、第三種市街地の区、地区、市、および土地法に規定される住宅建設投資事業のための土地使用権の競売において、個人が自ら住宅を建設するため、または自ら土地を分譲して売却するために土地使用権を譲渡することを禁止する規定を定めています。これにより、全国105の市町村において、土地の分譲・売却が禁止されます。
多くの人が、これが地価に影響を与えることを懸念しており、実際、最近多くの地域では、2023年の宅地建物取引法の施行を見据えて、投資家が土地を「漁る」動きを見せています。しかし、長期的には、土地の分割・売買に関する規制の強化は、市場の透明性を高め、投機的な価格高騰を抑制するのに役立つと専門家は一致しています。
改正宅建業法2023の施行後、大都市で土地を分割して分譲する行為が禁止される。
金融・不動産専門家は、この法律の規制は土地価格の「投機バブル」を抑制し、不動産市場の安定に貢献することを目的としていると考えている。同時に、最新の技術インフラを備えたプロジェクトの開発を促進する。特に、住宅購入者の保護と土地紛争の抑制を目的としている。
この専門家によると、土地の分譲・売買を禁止する規制は住宅地にのみ適用され、非農地には適用されない。そのため、人々は分譲事業を経ることなく、依然として自分の土地に住宅を建てることができる。「105の市町村における土地の分譲・売買の禁止は、健全で持続可能な不動産市場の発展と消費者保護を目的とした措置である。しかし、この規制を効果的に実施するためには、関係機関間の緊密な連携が必要である」と専門家は述べた。
ティンタン社のドアン・クオック・デュエット取締役によると、地方における土地分割プロジェクトの禁止とその具体的な実施方法は、法律が正式に施行されるまで待たなければならないという。「現在、金利が非常に低く、不動産供給も限られており、購入者の需要を満たすには不十分です。土地分割制限に関する情報は、価格が再び上昇することを懸念する多くの人々が土地の買い占めに走っているため、市場を『過熱』させる一因となっていますが、まだ土地ブームには至っていません」とデュエット氏はコメントした。
ベトアンホア不動産会社のトラン・カン・クアン社長も、2023年不動産事業法における土地の分譲・売買に関する規制は、分譲された土地の魅力を高め、取引件数を増やすだけで、最近の噂のように不動産ブームを引き起こす可能性は低いと考えている。「今後、都市部における土地の分譲・売買は、不動産市場のコントロール、投機バブルの抑制、ゴーストプロジェクトの削減、そして特に、違法な分譲事業で土地を騙されて購入したり、購入後に放置されて資源の無駄遣いにつながる土地を購入したりすることから、購入者の権利を守るために、より厳しく規制されるだろう」とクアン社長は述べた。
クアン氏によると、この規制は、不動産事業者や個人に対し、現在のように区画を分割して売却するのではなく、プロジェクトを開発し、地方計画に従って承認を取得し、土地使用権とともに住宅を販売することを義務付ける。ただし、個人世帯は、必要な条件を満たせば、既存の住宅地を分割して譲渡することは引き続き認められる。「簡単に言うと、現在、土地の分割には3つのケースがあります。住宅を販売せずに土地を売却すること、個人が承認された1/500スケールの土地分割計画を作成すること、そして個人が既存の土地を分割することです。新規制では、プロジェクトを開発する企業と1/500スケールの計画を作成する個人は、区画を分割して売却することが禁止されます」とクアン氏は述べ、この法律は投機を減らし、真に住宅を必要としている人だけが購入を決意するようになるだろうと付け加えた。住宅プロジェクトは未開発の土地に比べて住宅価格と土地価格を上昇させるため、土地の遊休化を防ぐ効果もあるからだ。
地方の土地価格は上昇するでしょうか？
一部の専門家によると、特別市街地I、II、III地域での土地の分割と販売に対する規制強化のマイナス面と影響は、供給が減少することで、IV地域（市街地第4類型）以降の土地や農村地帯の土地への投資が増加し、間接的にこれらの地域の価格上昇を刺激することだ。
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出典: https://nld.com.vn/het-thoi-gay-sot-ao-196240514210807579.htm
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