2025年1月1日から施行される2023年改正不動産事業法では、特別都市、第一種、第二種、第三種都市の区、地区、市において、個人による住宅建設や土地の分割・売却のために土地使用権を譲渡することは認められず、また、土地法で定められた住宅建設事業への投資のために土地使用権が競売にかけられる場合も同様であると規定されている。したがって、この新たな規制により、全国105の市町村において土地の分割・売却が禁止されることになる。
多くの人が、これが地価に影響を与えるのではないかと懸念しており、実際、最近では多くの地域で、投資家が2023年不動産事業法の施行日を見越して土地を「探し回っている」。しかし、長期的には、土地の区画整理と売買に関する規制を強化することで、市場の透明性が高まり、投機的な価格高騰が抑制されるだろうと専門家は一致して考えている。
改正不動産事業法2023が施行されると、主要都市における土地の分割販売は禁止される。
金融・不動産専門家は、この法律の規制は土地価格の「投機バブル」を抑制し、不動産市場の安定化に貢献することを目的としていると考えている。同時に、最新の技術インフラを備えたプロジェクトの開発を促進する効果もある。特に、住宅購入者を保護し、土地紛争を抑制することを目的としている。
この専門家によると、土地の分割・売却を禁止する規制は住宅用地にのみ適用され、非農業用地には適用されない。したがって、人々は土地分割事業を経ることなく、自分の土地に家を建てることができる。「105の都市と町における土地の分割・売却禁止は、健全で持続可能な不動産市場の発展と消費者の保護を目的とした措置である。しかし、この規制を効果的に実施するためには、関係機関間の緊密な連携が必要である」と専門家はコメントした。
ティンタイン社のディレクター、ドアン・クオック・ズエット氏によると、地方における土地分割プロジェクトの禁止と、その禁止がどのように実施されるかの具体的な内容は、法律が正式に施行されるまで待たなければならないとのことだ。「現在、金利が非常に低く、不動産の供給が限られており、買い手の需要を満たせていない状況で、土地分割の制限に関する情報が市場を『過熱』させている。多くの人が価格が再び上昇するのではないかと心配し、土地の買い占めに走っているが、まだ土地ブームには至っていない」とズエット氏はコメントした。
ベトナムアンホア不動産会社のゼネラルディレクターであるトラン・カイン・クアン氏も、2023年不動産事業法における土地の区画整理と販売に関する規制は、区画整理された土地をより魅力的にし、取引を増やすだけで、最近の噂にあるような不動産ブームを引き起こす可能性は低いと考えている。「今後、不動産市場をコントロールし、投機バブルを抑制し、『幽霊』プロジェクトを減らし、特に違法な区画整理プロジェクトで土地を購入させられたり、その後放置されて資源の浪費につながる土地を購入させられたりすることから購入者の権利を保護するために、都市部での土地の区画整理と販売はより制限されるだろう」とクアン氏は述べた。
クアン氏によると、この規制では、不動産会社や個人は、現在のように区画を分割して販売するのではなく、プロジェクトを開発し、地方計画に従って承認を得て、土地使用権とともに住宅を販売することが求められます。ただし、個人世帯は、必要な条件を満たせば、既存の住宅用地を分割して譲渡することは引き続き認められています。「簡単に言うと、現在、土地の分割には、住宅を販売せずに土地を販売する場合、個人が承認された1/500スケールの土地分割計画を作成する場合、個人が既存の土地を分割する場合の3つのケースがあります。新しい規制の下では、プロジェクトを開発する企業と1/500スケールの計画を作成する個人は、区画を分割して販売することが禁止されます」とクアン氏は述べ、この法律は投機を減らし、住宅プロジェクトは未開発の土地と比較して住宅と土地の価格が高くなるため、真に住宅を必要とする人だけが購入を試みるようにし、また土地が遊休状態になることを防ぐのに役立つと付け加えました。
農村部の土地価格は上昇するだろうか？
一部の専門家によると、特別都市地域I、II、IIIにおける土地の区画整理と売却に関する規制強化のマイナス面と影響は、供給が減少し、地域IV（都市土地タイプ4）以降の土地と農村部の土地への投資が増加し、間接的にこれらの地域の価格上昇を刺激することである。
出典： https://nld.com.vn/het-thoi-gay-sot-ao-196240514210807579.htm
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