ミニアパート法はなし

[広告_1]

法的誤り

ミニアパートは2010年にハノイで流行し、不動産市場が活況を呈し、供給が不足し、購入と賃貸の需要が急増した2013年から2015年にかけて建設が爆発的に増加した。

2005年住宅法および政令90/2006/ND-CPでは法的に認められていませんでしたが、市場の変動が激しいため、政令71/2014/ND-CP（2014年住宅法を規定する政令）では、個人が建設する住宅の種類を追加するにあたって、より「オープン」な点が設けられています。その中では、「個人／世帯が建設する2階建て以上の住宅で、各階に2部屋が閉鎖的な規模で設計・建設されている場合、最低床面積は30平方メートルに達しなければならない」という規定があります。

政府の政令71号および建設省の通達16号により、ミニアパートメントに対する証明書（ピンクブック）の交付が認められています。これは区の管轄です。手続きに関しては、ハノイ市は市人民委員会の決定117/2009号で具体的な規定を設けています。許可は取得しているものの、階数を超えている、またはアパートメント面積が最低規制の30㎡を下回っているなど、許可なく建設されたミニアパートメントには、所有権証明書が交付されません。6階建ての許可を取得しているアパートメントが7～8階建てまで建設された場合、そのエリア内のすべてのアパートメント（6階建て以下で適切に建設されたものも含む）には、所有権証明書が交付されません。

これは、2010年から2020年にかけて、特にカウザイ、タンスアン、ホアンマイ、バックトゥーリエムといった学校、オフィス、病院が密集する地区において、ミニアパートメントが大量に違法建築を逃れるための抜け穴となりました。購入者は、ミニアパートメントには許可証が交付されていると信じる理由があります。しかし、違法建築のため、許可証が交付されているアパートメントはごくわずかです。

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、ミニアパートは開発段階の「欠陥商品」だと述べた。協会は、管理機関に対し、ミニアパートの建設を厳格化するよう求める文書を多数発行している。なぜなら、建設の乱立は交通インフラや社会インフラに負担をかけているからだ。同時に、防火・消火の安全基準も欠如している。特に、ミニアパートの多くは許可なく建設され、基準を満たしていないため、ピンクブック（住宅購入許可証）が発行されないケースが多い。これは住宅購入者の権利に重大な影響を与えている。

「ミニアパートメントへのピンクブックの交付については法律で規定されていますが、内容はまだ明確ではありません。しかし実際には、民間のアパートメントの多くは、一戸建て住宅の建築許可申請などの法的書類に誤りがあり、建設時には『魔法のように』ミニアパートメントに作り変えたり、階数を増やしたり、部屋を増やしたり、設計を変更したり、防火対策を講じなかったりしています。そのため、ピンクブックの交付は非常に困難です」とディン氏は強調した。

個人住宅および世帯住宅の開発に関する法規制の不備。個人住宅をミニアパートに変貌させる違法建築の状況は、特に地方レベルにおける国家管理機関による法律の管理と執行の不備と限界に起因しており、綿密な検査と監督が欠如している。特に、許可なく建設された高層住宅や多戸建て住宅、権限のない建築、所轄官庁が承認した設計図に従わない建築など、建築命令違反に対する地方自治体による検査、摘発、厳格な対応を強化する必要があるという意見が多く寄せられている。

ミニアパート経営

ミニアパートメントモデルの欠点に直面し、記者の調査によると、ホーチミン市など一部の地域では、ミニアパートメントの認可制度が未整備となっている。なぜなら、規制により、あらゆる種類の住宅開発はプロジェクトに沿って実施されなければならないため、商業住宅プロジェクトは投資政策に関する管轄当局の承認と投資家の承認が必要であり、投資家はプロジェクトの実施を確実にするために法定資本を有し、不動産事業機能を有する組織または企業でなければならないからである。

グエン・ホン・チュオン弁護士（ハノイ弁護士会）は、政令71号の規定によれば、この住宅モデルで事業を行う個人は事業所を設立しなければならないと述べた。しかし、違法な仲介業者や個人がこれを悪用し、個々の住宅プロジェクトをミニアパートに改造して違法な売買や事業を行っている。

住宅法案（改正案）では、この住宅モデルを実施するために事業を設立したり投資プロジェクトを準備したりする必要がないと提案されています。これはもう一つの欠点です。つまり、投資家は投資方針の承認、土地の割り当て／賃貸、土地の評価と土地に対する金銭的義務、フィージビリティスタディ報告書／基本設計の評価、防火審査、建設許可の発行、防火審査の承認、開発・運営に適した工事の承認など、関連する手続きを行う必要がないということです。

さらに、草案には、住宅所有者が各アパートごとに個別の「ピンクブック」を発行することを選択できるようにする新たな規制も盛り込まれており、これはミニアパート型が「合法化」され、通常のアパートと区別がつかなくなることにつながる。これは厳格に管理する必要があり、特にミニアパートの売買を認めるべきではない。この種の発生を防ぎ、治安の悪化や都市インフラシステムの過負荷のリスクを回避するため、ミニアパートごとに個別の「ピンクブック」を発行することは断固として禁止すべきである。

住宅用地の使用権を有する世帯または個人がアパートを建設しようとする場合、投資法、住宅法、不動産事業法に従って投資手続きを行うために企業/協同組合を設立し、投資プロジェクトを準備する必要があります。

[広告2]
ソース