新法が施行され、不動産投資家の「嗜好」が変化

不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの合法性と実際の住宅ニーズを満たす能力にますます注目するようになっています。これらは、リスクを最小限に抑え、投資の持続可能な価値を保証するのに役立つ要素です。

新法施行、不動産投資家の「嗜好」変化

不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの合法性と実際の住宅ニーズを満たす能力にますます注目するようになっています。これらは、リスクを最小限に抑え、投資の持続可能な価値を保証するのに役立つ要素です。

顧客は、法的問題が取り除かれた新しいプロジェクトであるノバランドのアクア シティの住宅を訪問します。写真：ル・トアン

法的優先権

2018年、グエン・チュン・タン氏は、住むための家を購入する必要に迫られ、ナムラックチエック住宅地区（ホーチミン市2区アンフー区、現トゥードゥック市）のプロジェクト内のアパートを調査して選びました。このプロジェクトは、33～35階建てのマンション12棟、総戸数3,175戸の規模です。

タン氏によれば、当時、投資家は顧客とアパートを購入する原則契約を締結しており、頭金は1戸あたり2億5000万ドン、販売価格は1平方メートルあたり3800万ドンだったという。法的手続きにより、投資家は予定通り販売を開始することができません。最近、地方当局からの障害を取り除く努力を経て、このプロジェクトは建設許可を得た。

しかし、投資家は原則として契約の解除を一方的に通知し、顧客が支払った金額に対して年15％の利息を支払うことを約束しました。お客様が引き続きプロジェクトに参加を希望される場合は、原則として両者で契約の清算手続きを進めます。プロジェクトが運用開始の資格を得た後、顧客は新しい販売価格から 15% の割引を受けられます。

投資家が挙げた理由は、以前の契約が現在の法的規制に準拠しなくなったためです。具体的には、2024年8月1日から土地法2024、住宅法2023、不動産事業法2023が施行された後の法政策の変更により、プロジェクトの製品は事業に投入されるために十分な条件を満たすことが必要になります。

これまでのところ、このプロジェクトの製品は、2023年の不動産事業法第24条に規定されている事業条件をまだ満たしていません。なお、不動産業法第８条第１項により、条件を満たさない不動産業を営むことは禁止行為となっています。したがって、投資家が顧客と「将来のマンション購入権確保に関する原則契約」を締結する形で商品を事業に投入するという従来の慣行はもはや適切ではなく、現在の法的規制に準拠していません。

「法的観点から見ると、投資家の行動は間違っていません。なぜなら、彼らは預けた金額に対する利息の補償を支払うことに同意しているからです。しかし、投資の観点から見ると、補償を受けたとしても、顧客は依然として不利な立場にあります。なぜなら、現在の不動産価格は6年前と比べて何倍にも上昇しているからです」とタン氏は述べた。

以上の「教訓」から、投資家の「嗜好」も大きく変化しました。投資家は、以前のように大量に購入するのではなく、リスクを管理するために完全な法的地位を持つプロジェクトを選択することを優先しています。他の投資家の中には、すでにレッドブックまたは所有権証明書がある製品を購入することを選択する人もいます。

「現在、投資家を惹きつけるには、プロジェクトが完全かつ明確な法的文書を備えている必要があります。コミュニティ内の土地商品の場合、投資家は土地が区画に分割され、個別の証明書を取得した後にのみ、測量や購入に同意します。土地分割手続きの申請中のプロジェクトは、投資家の注目を集めることはほとんどありません。これは、投資家が商品を評価する方法における最近の明確な変化です」と、ホーチミン市の不動産ブローカーであるトゥ氏は述べています。

さらに、土地分割に関する新たな規制により多くの投資家が躊躇している、とトゥ氏は付け加えた。一方、前段階では、多くの投資家が土地を購入し、区画を分割して証明書を取得しようとして騙され、その後、法的な問題に遭遇しました。だからこそ、今、彼らは非常に慎重になり、以前ほど気楽ではなくなりました。

実際のニーズを満たす能力に焦点を当てる

記者の観察によると、今日の投資家は、明確な法的価値を持つ商品を探すだけでなく、資産の長期的な利用の実現可能性も重視し、安定した投資価値を確保している。

市場に変動がある場合、投資家によって顧客の契約が「キャンセル」されることは珍しくありません。なぜなら、顧客との契約を維持すれば、企業は利益を上げられなくなるか、損失を被る可能性が高くなるからです...

流動性が高く、賃貸しやすい、または実際の住宅ニーズを満たすプロジェクトが優先されます。これは投機的な投資から長期的な価値のある商品への移行を反映しています。特に、立地条件が良く、インフラが充実しており、公共施設に近いアパートやタウンハウスが多くの投資家に選ばれています。

さらに、商業施設、ショップハウス、開発の可能性が高い地域の土地など、ビジネス活用の可能性のある商品も大きな注目を集めています。

「今日の投資家は、不動産価値の上昇による利益の可能性を評価するだけでなく、賃貸や商業活動から安定した収入を得られる可能性も考慮しています。これは、市場変動の激しい状況において、利益を最大化し、リスクを最小限に抑えるのに役立ちます」と、ベトアンホア不動産投資会社のトラン・カン・クアン社長は述べています。

ドゥオンミン不動産コンサルティング・サービス株式会社の取締役ドゥオン・ミン・トン氏も、現在の状況では、実際の住宅ニーズを満たす不動産セグメントは安全性が高いことから大きな注目を集めていると述べた。土地商品、特に住宅用地のない土地は、まだあまり注目されていません。

投資家へのアドバイスとして、トン氏は、住宅プロジェクトは投資家からあまり注目されないことが多いが、市場の浮き沈みにもかかわらず、住宅プロジェクトは妥当な価値を持ち、時間の経過とともに価値を維持または高める能力を持つ商品であると述べた。リスク管理の観点から見ると、プロジェクト内の不動産は、同期的かつ体系的に計画され、評判の良い投資家によって実行される場合、より明確な法的地位を持ち、人々の間で自主的に分割される土地区画ほどリスクが高くありません。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html