専門家は、4億ドンの資本金でキオスクを購入するために住宅ローンを組むことを勧めているが、価格、場所、事業計画を慎重に評価する必要がある。
専門家の皆様、こんにちは。私は31歳、独身で、中部地方の僻地に住んでいます。現在、貯金はわずか4億ドンしかありません。両親と同居しているため、毎月の支出は約500万ドンです。平均収入は月2,000万ドンです。
住んでいる省の郊外にある地区に、約8億ドンで土地を購入する予定です。残りは銀行から借りる予定です。現在、土地探しをしています。
上記の選択肢に加えて、私が住んでいる町で2階建てのキオスクを約8億円で販売する市場プロジェクトを目にしました。私は商売の経験がないので、キオスクを購入する場合は、主に自分で保管するか、貸し出すか、家族が希望すれば貸して商売をしてもらうつもりです。
市場ではオンラインでの購入が多いため、従来の市場のキオスクには顧客がほとんどいないようです。私は商売の経験がなく、事務職に就いています。キオスクを購入する際のリスクがわかりません。専門家の方からアドバイスをいただければ幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。
ヴィン2293
コンサルタント：
経済発展の加速を背景に、商業用不動産への投資は魅力的な投資トレンドの一つとなっています。しかし、誰もが状況に効果的に対処し、対処する方法を知っているわけではありません。お客様の具体的な事例を通して、地区内のキオスクへの投資を希望される際に、個人の財務管理に必要な事項を以下にまとめました。
収入と余剰金創出能力に関して言えば、月収2,000万VND、貯蓄4億VND、月々の生活費500万VNDです。毎月使える余剰金は1,500万VNDで、これは収入の75%に相当します。これは優れた指標であり、あらゆる投資判断の基本的な資金源となります。
次に、投資目的、融資管理、リスク管理の要素を評価します。安定した事業運営と、不労所得および不動産価格上昇による収益の獲得を目指し、事業用地またはキオスクを地区内で購入したいと考えています。キオスク購入の予算は8億ドンです。したがって、現在の財務状況では、銀行から4億ドンを借り入れる必要があります。
銀行の財務レバレッジを活用する際には、不動産担保ローンの形態を検討し、購入予定の不動産を担保に融資を行うことをお勧めします。現在、法律の規定により、キオスクには土地使用権所有権証明書が発行されます。銀行融資を行う際には、法的問題に加えて、以下の原則に留意する必要があります。
元金と利息のお支払いは収入の30%以内です。現在の剰余金は約75%と非常に高いため、ご希望に応じて適切な範囲まで増額することも可能です。
金利や融資期間といった規制にも注意が必要です。融資期間が長いほど、毎月の利息と元本の返済額は少なくなります。一方、融資期間が短いほど、銀行の利息額は減りますが、毎月のキャッシュフローは圧迫されます。さらに、銀行の変動金利規制（銀行金利が上昇した場合、融資額に大きな影響を与えます）や繰上返済ペナルティについても明確に理解しておく必要があります。
また、病気や治療、事故、退職など、予期せぬ事態で多額の資金が必要になった場合の融資リスクを管理するために、収入の3～6か月分に相当する緊急準備金と生命保険の契約を準備しておく必要があります。
以下にまとめた表で、最新の民間銀行ローン金利の一部を参照できます。
銀行 | 無担保ローン（%/年） | 住宅ローン（%/年） |
|---|---|---|
7.0 - 17 | 6.5～7.5 | |
13.78 - 16 | 5.99～12.99 | |
VPバンク | 14～20歳 | 6.9 - 8.6 |
ACB | 12.5 - 20 | 6.9 - 12 |
TPバンク | 8.7 - 17 | 6.4 - 12.03 |
HDバンク | 13～24歳 | 6.6 - 10.6 |
サコムバンク | 9.6 - 18 | 7.49 - 12 |
VIB | 16～18歳 | 7.8 - 11.4 |
SHB | 8.5 - 17 | 6.99 - 10 |
OCB | 20.2から | 5.99 - 9.5 |
MSB | 9.6 - 18 | 5.99 - 9.1 |
ベトコムバンク | 10.8 - 14.4 | 7～9 |
ヴィエティンバンク | 9.6 | 7.7 - 8.5 |
ベトナム語版 | 14.9 - 20.5 | 8.49 - 14.8 |
BIDV | 11.9 | 7～9 |
MB銀行 | 12.5 - 20 | 6 - 9.5 |
注：上記の銀行ローン金利比較表は参考値です。銀行ローン金利は、銀行の融資方針に応じて随時変更される場合があります。ローン内容や融資方針に関する詳細なアドバイスについては、各銀行に直接お問い合わせください。
不動産鑑定、法的評価、投資 - 事業計画
直接ビジネスやオンラインビジネスの経験がない場合は、この分野への投資リスクが高まります。投資を決断する前に、慎重に評価する必要がある重要な基準をいくつか挙げます。
まず、不動産評価です。キオスクの過去の価格水準を現在と比較し、将来の価格上昇の可能性を左右する要因を把握する必要があります。キオスクの事業または賃貸収入からの月々のキャッシュフローはどの程度でしょうか。キオスクがまだ稼働していない場合は、そのキオスクの予想収益と利益を評価する必要があります。
2つ目はマクロ経済評価です。投資時期が適切かどうかを判断するには、この要素を評価する必要があります。例えば、好景気の時期に不動産を所有し、価格が急騰した場合、レバレッジをかけることで金利が上昇し、以前の大幅な上昇により不動産の成長ポテンシャルが失われる可能性があります。この投資は非効率的な投資となってしまいます。経験がない場合は、個人向けファイナンシャルプランニングの専門家に相談し、包括的な視点を得ることをお勧めします。
3つ目は、物件の立地とポテンシャルを評価することです。人口密集地のキオスクと新興地域のキオスクは全く異なります。なぜなら、キオスク開発の主な目的は商業だからです。居住者がいなければ、キャピタルゲイン（不動産価格の上昇による利益）やキャッシュフローゲイン（土地を利用した事業活動による利益）は効果を発揮しません。そのため、キオスクの立地、ポテンシャル、人口、電力、道路、学校、駅などの状況を綿密に調査することで、より正確な投資判断が可能になります。
4つ目は、不動産の法的評価です。長年の経験を持つ投資家にとっては比較的簡単ですが、経験の浅い投資家にとっては、不要なリスクを回避するために、不動産を所有する際に必要な法的手続きや税金に関する規制を事前に学ぶ時間を取るべきです。現在、不動産を所有する際には、登録料と毎年の土地使用税に注意する必要があります。キオスクの場合は、そのエリアがサービス料や管理費を請求するかどうかを確認する必要があります。また、土地使用権料にも注意が必要です。
最後に、投資と事業計画を評価します。これらの項目は貯蓄のほぼ全額と毎月の余剰金の一部を占めるため、詳細な計画を立てることをお勧めします。そのため、詳細な計画を立てることは非常に重要です。財務能力の評価、予算編成、そしてキャッシュフロー管理計画（収入と支出）の3つの要素に焦点を当てることができます。
トラン・マン・ホアン・ヴィエット
個人財務計画の専門家
FIDT投資コンサルティングおよび資産運用会社
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