記者（NĐT）：まずは6月21日にThe Reporterのインタビューにご協力いただき、ありがとうございます。[氏名]様、現在、 政府、省庁、地方自治体は、企業による社会住宅建設への参加を積極的に奨励しています。長年にわたり社会住宅建設に携わってきた企業として、国民の社会住宅に対する現在の需要をどのように評価していますか？
グエン・ヴィエット・フン氏（BICベトナム総務人事部長）： 建設省の評価によると、これまでの社会住宅開発の結果は、2030年までのビジョンを持つ2020年までの国家住宅開発戦略に定められた要件を満たしていません。
建設省の予測によれば、工業団地の労働者や低所得者の住宅需要を満たすために、2030年までに全国で240万戸の社会住宅が必要になるという。
建設省はまた、低所得者層と工業団地労働者向けに、少なくとも100万戸の社会住宅建設への投資計画（2021年から2030年）を提案した。完成すれば、100万戸の社会住宅は国民の真の住宅ニーズの一部を満たすことになるだろう。
しかし、ビジネスの観点から見ると、社会住宅の需要は非常に高いものの、供給が市場のごく一部を占めるにすぎないのが現状の欠点だと考えています。
さらに、利益率が10％以下に制限されており、銀行からの優遇融資を受けるのが困難なため、多くの投資家は国民向けの社会住宅プロジェクトの開発に熱心ではありません。
同時に、低所得者層の住宅取得を支援する優遇政策は限定的で、実施が困難です。また、法的な手続きが重複しているため、手続き開始から実際の実施までの期間が長期化しています。
インタビュアー： BICベトナムは社会住宅プロジェクトを実施されていると伺っています。これらのプロジェクト実施において、同社が経験したメリットと課題についてお聞かせいただけますか？
グエン・ベト・フン氏：社会住宅プロジェクトを開発する投資家として、当社はプロジェクト開発の過程でこの分野の政府機関から多くの支援を受けてきました。
まず、不動産融資が不足しているにもかかわらず、政府と銀行は依然として社会住宅プロジェクト向けの融資を優先的に提供しています。
第二に、省や市の政府は、時間と手続きに関して有利な条件を提供し、土地使用料を免除することで土地プロジェクトの実施を促進しており、これらの土地資金は通常、すでに計画、割り当て、クリアされています。
第三に、社会住宅開発プロジェクトは、土地、税金、その他の投資インセンティブに関して、非常に明確かつ具体的な一定の支援とインセンティブを受けています。
BICベトナムの管理・人事部長であるNguyen Viet Hung氏がNguoi Dua Tin（The Informer）に語った。
しかし、こうした利点にもかかわらず、社会住宅の建設には依然としていくつかの困難が伴います。現在、当社はハノイ市民のニーズに応える質の高いアパートを市場に提供できるよう、プロジェクトの建設を早期に開始するための手続きを最終調整中です。
しかし、 ハノイにおける許認可手続きは現在、手続きの重複や長期にわたる遅延に悩まされています。例えば、あるプロジェクトの用地取得は2020年に完了しましたが、ハノイ人民委員会による土地割り当ての決定をまだ待っています。さらに、建設許可の発行も長期化しており、プロジェクトの実施に遅延が生じています。
さらに、私たちを悩ませているもう一つの問題は金利です。優遇金利にもかかわらず、銀行は融資手続きに関して依然として多くの問題に直面しており、企業が資金調達するための信用基準も明確に定義されていません。
投資家：実際には、企業の能力に加え、土地、仕組み、そして政策に関する解決策も非常に重要な役割を果たします。多くの社会住宅プロジェクトを建設・完工してきた企業として、近年の社会住宅建設企業に対する政府の仕組みや政策をどのように評価していますか？
グエン・ベト・フン氏：社会住宅の開発は、視点、理念、アプローチ、そして実施方法において画期的な進歩を遂げた正しい政策であると信じています。政府、省庁、セクター、そして地方自治体の決意と積極的な関与に加え、効果的なメカニズムと政策によって、近年多くの重要な成果が生み出されています。
しかし、現在の社会住宅政策とメカニズムには依然として限界があり、社会住宅の発展を阻害しています。具体的な課題としては、土地へのアクセス、住宅価格の高騰、そして複雑かつ重複する投資・土地配分プロセス、そして多くの手続きの煩雑さと不明確さなどが挙げられます。
さらに、社会住宅の供給不足は、土地利用転換を認める仕組みに起因すると考えています。当初は社会住宅として認可された多くのプロジェクトが、後に開発業者が転換費用を負担することで商業住宅に転換されています。これは、既に限られている供給をさらに悪化させています。
さらに、多くの開発業者は、社会住宅市場への投資資源や資金調達に限界があり、優遇融資へのアクセスが困難になっています。不動産向け融資のリスク比率や係数に関する制限や規制、そしてこのセグメントの特殊性により、銀行がこのプログラムに提供する資金は長期的な安定性を欠く場合が多くあります。
商業的にはライス シティとして知られる紅河沿いの高品質社会住宅プロジェクトは、BIC ベトナムによって開発されています。
投資家： 2030年までに100万戸の社会住宅を建設するという政府の目標についてお話がありましたが、この目標を達成するために、政府は既に実施されている120兆ドンの融資パッケージに加え、省庁、セクター、地方自治体に対し、文書の見直しと投資家にとっての未解決の障害の特定を要請しています。ビジネスの観点から、どのような解決策が必要とお考えですか？
グエン・ベト・フン氏：まず、社会住宅事業のために土地を所有または取得する投資家は、競争入札ではなく直接契約方式を申請できるべきだと考えています。具体的な基準は、その後、政府当局によって承認されることになります。
第二に、計画問題についてです。現在、人口目標、社会インフラのアメニティなどに関連して、社会住宅に関する多くの計画プロジェクトと詳細な1/500スケールの計画を調整する必要があります。
そのため、ゾーニング計画と詳細計画の調整が必要となり、非常に時間がかかります。そのため、当社は地方自治体と協力して、社会住宅プロジェクトの1/500詳細計画の調整に取り組み、進捗を加速させることを提案します。
第三に、現在の社会住宅プロジェクトの承認プロセスは非常に長期化しています。そのため、地方自治体が社会住宅プロジェクトを発表し、企業が申請を提出できるよう、公募や投資家選定など、並行して実施できる手続きを90～120日に短縮することを提案します。
第四に、計画された土地の割り当てに関して、多くの社会住宅プロジェクトは集中しておらず、小規模で、便利なアクセスと適切なアメニティが不足しています。
当局が計画地域について明確かつ透明性のある計画を実施し、企業が全体戦略に沿って建設を行えるようにすることを期待します。
最後に、銀行の支援による優遇融資へのアクセス拡大を期待します。同時に、「クリーン」な土地ファンドへのアクセスと、社会住宅プロジェクトのための土地計画の拡大も期待します。
投資家：お話ありがとうございました！
投資家との意見交換の中で、元天然資源・環境副大臣のダン・フン・ヴォ教授は、社会住宅の供給を解放するには、資本、土地、政策という3つの要素が必要だと述べた。
一方、ベトナムの経営システムにおける最大の弱点は行政手続きです。低所得者層に特化したセグメントであるにもかかわらず、官僚的な手続きのために、労働者にとって公営住宅へのアクセス、購入、賃貸は依然として非常に困難です。また、企業はこのセグメントでプロジェクトを実施するにあたり、法的課題にも直面しています。
「現在、年間2％という最高優遇金利を伴う120兆ドンの融資パッケージは、低所得者にとって真に有利なものではない。10年前は、5.5％という優遇金利を伴う30兆ドンの融資パッケージの方が、低所得者にとってはるかに利用しやすく、魅力的だった」と専門家は語った。
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