2022年は息切れするが、2023年は希望に満ちている

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2022年は息切れしている

新型コロナウイルス感染症のパンデミックにより、ほとんどの産業が急落し、この危機をうまく乗り切った産業はごくわずかです。医薬品業界を除けば、産業用不動産は数少ない明るい兆しとなっています。特に、米中貿易戦争とベトナムへの工場移転の恩恵を受けています。

2020 年と 2021 年の力強い成長を考えると、産業用不動産株が 2022 年に調整するのは理解できます。

SSI証券会社の統計によると、2022年に産業用不動産株価は38.6%下落し、VN指数より6.7%低下した。

2022年の産業用不動産は2023年に人気が上昇、写真1 — 産業用不動産は2022年には息切れしているが、2023年には好調な成長が見込まれる。（イメージ写真）

産業用不動産セクター（IDC、KBC、GVR、LHG、SZCなど）のほとんどの銘柄は、特に中小型株グループで大幅に下落しました。2022年のセクターのパフォーマンスは、土地の引き渡しの遅延（承認プロセスの長期化による）や経営陣の再編など、多くの要因の影響を受けると言われています。

ITA は、税務総局によって警告リストに載せられたため、最もパフォーマンスの低い銘柄となりました (年初と比べて 75.3% 下落)。

一方、BCMはビンズオン新都市の土地（18.9ヘクタール、総額2億4,200万米ドル）をキャピタランドに売却したことと、2022年の最初の9か月間で前年比60%の堅調な純利益成長により、2022年に前年比25.7%増と最も好調な株価となった。

SSI証券によると、工業団地開発会社のPERとP/Bは、工業団地の賃貸価格（残りの賃貸可能面積）の上昇による純利益の向上と、100％入居工業団地の遡及利益と再評価利益の計上により、2022年にはそれぞれ12.8倍と1.8倍となり、2021年の13.6倍と2.1倍から若干低下する見込みです。

2023年は有望な年だ

2022年に「勢いがなくなった」にもかかわらず、工業用不動産は2023年も依然として高い評価を受けています。SSI証券会社は、2023年には上場工業団地開発会社の純利益が同時期に約12％増加すると予測しています。

この楽観的な兆候には、主に2つの理由があります。1つは、賃貸用地の総面積が年間約10%増加し、2023年には南部の工業団地では同時期に3%、北部の工業団地では同時期に2%の賃料上昇が見込まれることです。

さらに、SSIは工業用不動産の将来についてもより詳細な分析を行いました。SSIによると、2022年末に新規登録されたFDI資本が減速する中で、世界的な景気後退リスクにより、2023年はベトナムのFDI企業にとってより厳しい年となる可能性があるとのことです。

しかし、中国からベトナムへの生産拠点移転という継続的な流れは、成長の原動力となるでしょう。ベトナムは、レゴ（10億米ドルを投資）、ベトナムを将来のスマートフォン製造拠点にすることを目指して40億米ドルの追加投資を計画しているLG、そしてアップルの主要サプライヤーであるフォックスコン（3億米ドルの投資を計画）など、大手メーカーを誘致している国の一つです。

さらに、サムスンはベトナムへの投資を200億ドルに増額し、人工知能（AI）、ビッグデータなどの分野に注力する計画だ。2022年には、世界第3位のソフトウェアアウトソーシング企業であるクアンタ・コンピュータがベトナム北部に工場を建設する計画だと報じられており、アップルのMacBookの受注に対応する予定だ。また、アップルとサムスン電子の両社に供給しているBOEテクノロジーグループ（中国）は、ベトナム北部に100ヘクタールの土地を借り上げ、2つの工場を建設するために多額の資金を投資する計画だ。

さらにSSIによると、ベトナム・ドンはインドネシア、タイ、インド、マレーシアなどの地域諸国や日本などのアジア太平洋地域の他の主要市場の通貨に比べて下落幅が小さいため、ベトナムの工業団地への投資は魅力的だと考えられている。

ベトナムのFDI誘致政策は、事業開始後4年間の法人所得税免除、次の5年間の法人所得税50%減額、その他の事業支援インセンティブなど、多くのインセンティブを提供することで、投資家の誘致にも役立っています。

ベトナムの工業用地賃貸価格は、他のASEAN諸国と比較して依然として低く、インドネシアやタイと比べて30～36%低い。コリアーズによると、インドネシアのボゴール・スカブミ、タンゲラン、ブカシといった工業団地では、平均地価は1平方メートルあたり164米ドル/賃貸サイクルで推移しており、ビンズオン省、ドンナイ省、バクニン省、ハイフォン省といったベトナムの工業団地の地価よりも36%高い。

SSIが2023年に高く評価する産業用不動産株は2つあります。IDCグループ合資会社のIDCとキンバック都市開発公社のKBCです。

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