土地はあるが家を建てる勇気がない
ホーチミン市トゥードゥック市タムビン区12番地26番地を視察した私たちは、このエリアには50㎡ 、幅5m、長さ10mほどの区画に分割された土地が数多くあることを目の当たりにした。以前から建てられた家も多いが、新築の家も数多くある。決定56発効前に建てられた家は、土地全体に1階、中2階、2階、屋根裏部屋1階の高さで建てられていたのに対し、新築の家は前面2.4m、背面1mのセットバックが義務付けられており、家全体が突き出たり引っ込んだりする。新規制で義務付けられたセットバックは、多くの人々が不満に感じていることを付け加えておく価値がある。
地元住民のトゥオンさんは、私たちに話を聞いて、自ら設計した建物がトゥドゥック市都市管理局に許可申請を提出したところ、前面2.4メートル、背面1メートルのセットバックが義務付けられていることがわかったと話しました。その結果、家の長さは6.6メートルとなり、設計や部屋の配置が非常に困難になったそうです。「家を建てて定住しようと10年以上かけて土地を買ったのですが、両隣の家が建つ中、前面と背面のセットバックを強いられ、非常に不利な状況になりました。今では家を建てることも、住むことも、売ることもできません。家族は依然として家を借りざるを得ません。市が非現実的な規制を撤廃し、安心して家を建てて暮らせるようになることを願っています」とトゥオンさんは語りました。
トゥオンさん（ホーチミン市トゥードゥック市）は土地を持っているにもかかわらず、新しい規制により家を建てる際には前後を大きく後退させなければならないため、家を建てる勇気がなく、家を借りなければなりません。
トゥドゥック市リンドン区22番通りの住民も、現在適用されているセットバックと土地利用係数に不満を抱いている。クオンさんは100平方メートルの土地を所有し、倉庫を併設した会社事務所を建てる予定だった。しかし、建築許可を申請したところ、床面積が以前と比べて、また同じ地域の他の住宅と比べても半分近くまで縮小されたため、建設を中止した。「もし家を建てるとしても、地上階1棟と地上1.5階建てくらいしか建てません。一方、両隣の2棟は地上階、中二階、地上3階、屋根裏部屋が完成しており、前後のセットバックは不要です。これは、私たちのように後から建てた人にとってあまりにも不公平です」とクオンさんは語った。
私たちの観察によると、決定56号発効前に建てられた住宅街は、地上階1階、中二階1階、地上3階、屋根裏1階でした。しかし、決定56号発効後、この地域の土地利用係数はわずか1.75となり、前面2.4メートル、背面2メートルのセットバックが義務付けられました。つまり、100平方メートルの土地に建てられる有効床面積は、地上階1階と地上1.5階に相当する179平方メートルしかなかったのです。
ニャーベ県ロントイ村のズイ・タン氏は、建設許可を申請した際、道路幅7メートル、歩道幅も既に1メートル近くあるにもかかわらず、前方4メートル、後方2メートルの後退を強いられたと述べた。「私の土地は98平方メートルですが、今度は前方と後方に6メートルずつ後退させられ、残りの建設面積はわずか30平方メートルしかないのに、ほとんど全ての土地を失うことになりました。決定56号は適切ではなく、住民の満足を得られず、住民に多くの困難をもたらしています。市が早急に決定56号を検討し、適切なものとなるよう改正することを願っています」とズイ・タン氏は提言した。
決定56は早急に修正する必要がある。
弁護士ホアン・トゥー氏（ホーチミン市弁護士会）によると、 建設省は建設セットバック、建築密度、土地利用係数などを規制する通達01号を発行しているが、ホーチミン市の決定56号は通達の精神に合致していない。決定56号では、土地面積が小さいほど、広い土地に比べて建築密度が低くなるためである。区画整理区域内の50㎡の土地は、密度が34％減少する。通達01号の精神は、防火・換気を確保するために非常に広い土地を対象としているのに対し、土地利用係数が非常に低い地域が多数ある。投資家が高層住宅プロジェクトを建設する必要がある場合、人口規模の制御に土地利用係数を使用する。個々の住宅に関しては、土地利用係数は適用されず、建物の高さ、建築密度、建設セットバックによって制御される。したがって、ホーチミン市が個々の土地に土地利用係数を適用するのは不合理である。
ホーチミン市の住宅需要は膨大で、常に国内トップクラスです。住宅建設においては、（特別な要件のある地域に所在しない）土地区画には、建設法、通達01号、そしてホーチミン市全体計画に規定されているように、最大限の空間条件が与えられるべきですが、現状ではそれが非常に限られています。これにより、世帯の生活・労働ニーズを満たすための土地利用の有効性が著しく低下し、人々の生活と経済に影響を与えています。決定56号は、街の調和と美しさを促進することを目的としていますが、実際に施行されると、不適切で、人々に近づかず、さらには人々に損害を与えるなど、多くの問題が発生しているため、適宜改正する必要があります」と、ホアン・トゥ弁護士は述べています。
上記の欠陥を鑑み、ホーチミン市建設局は計画投資局に対し、決定56号を現実に即して修正・補足するよう求める文書を送付した。この文書によると、 50㎡以上の土地におけるタウンハウスの後方後退規制は、1～2m後退させなければならないとされている。これにより建築面積が狭まり、住民の権利が損なわれる。また、既存の安定した地域における後方後退規制は、統一性と統一性を生み出していない。そのため、建設局のレ・トラン・キエン副局長は、後方後退規制は新市街地および改修・改築が計画されている市街地の既存住宅地にのみ適用するよう調整を検討する必要があると述べている。高さ制限についても、ブイ・スアン・クオン市人民委員会副委員長の指示に従い、誤りを精査して修正・調整する必要がある。
決定56は、実際の適用を通じて、ホーチミン市の実際の状況に合わせて建築を管理するための計画、建築、建設に関する国家の技術基準と規制を具体化するのに効果的でした。
しかしながら、依然として実務に適さない内容や、起草・入力・印刷の過程で誤りのある内容も存在しており、ホーチミン市建築管理規則の内容の修正や調整・補足を検討する必要がある。
ホーチミン市人民委員会副委員長ブイ・スアン・クオン
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