マンションへの関心が薄れ、投資家たちは郊外の土地の買い漁りに資金を注ぎ込んでいる。1,400ヘクタール以上の土地の埋め立て、海域侵食投資プロジェクトのための土地割り当てとリースに関する最新の手続きなど、最新の不動産ニュースが報じられている。
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| 不動産市場は最近、企業と顧客双方からの資金調達の面で、より好ましい兆候を見せている。（写真：HA） |
「大物」が市場について語る
年次株主総会では、大企業のトップらが、チャンスと課題が混在する今年の不動産市場について予測やコメントを述べた。
ビンホームズ取締役会長のファム・ティエウ・ホア氏は、今年の不動産市場について、国会で可決された不動産関連3法が市場の透明性と明確性を高めるという明るい材料を挙げた。しかし、これらの法律が市場にプラスの影響を与えるには、施行を規定する政令の発効を待つ必要があると述べた。
ビンホームズのグエン・トゥ・ハン総裁は、市場は回復するだろうが、予想ほど早くは回復しないだろうと評価した。
ハン氏によると、市場は最近、企業と消費者双方からの資金調達の面でより好ましい兆候を見せている。住宅購入者は、最初の2年間は年6～6.5%の固定金利となり、以前よりも有利な金利支援を受けている。これにより、住宅購入者が市場に戻るための条件と自信が生まれている。
ナムロン投資株式会社に関しては、取締役会長のグエン・スアン・クアン氏が機会と課題の両方を指摘しました。
クアン氏は、最初の課題は市場と製品に関連していると分析しました。市場では様々な不動産セグメントにおいて需給バランスが崩れており、信頼の危機が流動性の低下と在庫の増加につながっています。
2 つ目は、負債が依然として存在し、債券ロットは延長されているものの、2024 年と 2025 年も存続するという財務上の課題です。3 つ目は、現在いくつかの法律がまだ重複しているという、プロジェクトの法的課題です。
しかし、彼によると、市場には高い実質需要、手頃な価格の住宅セグメント、そして発展途上の公営住宅など、様々な機会も開かれているという。融資金利は低下しており、新型コロナウイルス感染症の流行以前よりもさらに低く、他の多くの国と比較して競争力があるため、非常に魅力的である。
特に、不動産関連の新しい法律が制定されたばかりです。政府は持続可能な開発に向けて、市場の障壁を創出、除去、促進することに多大な努力を払ってきました。
ホーチミン市とドンナイ省で多くのプロジェクトを展開するダットサングループのルオン・チー・ティン取締役会長は、新型コロナウイルス感染症の終息後、経済が衰退し、不動産市場に影響を与えるだろうと述べた。
最近の旧正月休暇後、市場は回復の兆しを見せ始めました。第1四半期のマンション物件は、前年ほどではないものの再び取引が始まりました。しかし、2023年第4四半期と第5四半期を比較すると、取引件数は倍増し、特にハノイでは3倍に増加しました。
このような全体的な状況を踏まえると、市場にはまだプラスの点があるとシン氏は見ている。例えば、平均的な供給はまだ不足している、人々の住宅需要はまだ非常に大きい、現在の安いキャッシュフローは非常に良好、多くの顧客が20年の期間で借り入れており、3年間の固定金利はわずか5〜6％/年である、などである。
全体的に見ると、今年の一般市場は改善し、2025年にはプラスの変化が見られるでしょう。
マンション建設が冷え込み、投資家は郊外の土地購入に資金を注ぎ込む
マンション価格は長年にわたり継続的に上昇しており、今年最初の数ヶ月で劇的に上昇しました。最近の市場情報によると、建設省住宅不動産市場管理局のホアン・ハイ局長は、ハノイとホーチミン市の一部プロジェクトの平均販売価格は1平方メートルあたり5,000万～7,000万ドン程度で推移していると述べています。
ハイ氏によると、ハノイでは、プライマリー市場とセカンダリー市場の両方でマンション価格が継続的に上昇しているという。特に注目すべきは、築5～10年のマンションプロジェクトがあり、古い高層マンションでさえも価格がかなり高騰していることだ。
しかし、建設省のトップは、価格が急騰したマンションの中には取引が非常に少なく、ほとんど取引がない物件もあったとコメントした。
実際、マンション価格の高騰は多くの投資家や実店舗購入者を躊躇させており、多くの人がこの時期にマンションの売買を中止することを決断しています。
現在、ハノイではアンカー価格の高騰とアパートの供給不足により、多くの投資家がこのセグメントへの投資に消極的になっています。経験豊富な投資家は、この好機を利用して郊外の土地を収集するでしょう。
多くの投資家が土地と民家セグメントへとシフトしています。これは、郊外の土地価格が依然として「低水準」にあるため、現状ではマンション投資に適しているためです。しかし、投資対象として、明確な法的地位、計画性、そして良好なインフラ整備による価格上昇の可能性を備えた物件を選ぶことが重要です。
土地市場は最近活況を呈しています。ベトナム不動産協会（VARS）の第1四半期の不動産市場レポートと第2四半期の予測によると、ハノイ郊外の多くの地区、特に分譲地の価格が急騰しています。
2023年第4四半期と比較すると、土地価格は約5％上昇し、ハノイ郊外や工業団地に隣接する市場では10～20％上昇しました。
「多くの地域で地価の下落は止まった。郊外、省、都市部で、法的地位が保証され、インフラや公共設備が整った20億ドン以下の土地は、市場が最も厳しい時期と比べて最大40%の上昇を記録した」とVARSの報告書から引用した。
同部門はまた、投資家に対し、現時点で土地購入に資金を投入する前に十分注意し、市場が回復過程にあるときに不安リスクをもたらす「仮想熱」を生じさせないよう、セグメント価格を注意深く調査するよう警告した。
今年の不動産市場について、多くの専門家は「土地は依然として長期投資の王様」だと考えています。「資本」を持っている投資家、あるいは低い財務レバレッジを利用する投資家は、投資を検討してもよいでしょう。
今は投資を検討するのに良い時期だと考えられていますが、専門家は投資家が価格下落の「罠」に陥らないように慎重に検討することも推奨しています。
バクザン省イエンドゥン郡の1,400ヘクタール以上の土地の干拓
バクザン省人民委員会が承認したばかりのイエンズン郡の2024年土地利用計画によると、同地区は今年1,411.45ヘクタールの土地を干拓する予定だ。
具体的には、イエンズン郡は1,360.23ヘクタールの農地を干拓する予定で、そのうち干拓が必要な水田面積は1,111.93ヘクタール、その他の一年生作物用の土地は20.47ヘクタール、多年生作物用の土地は208.62ヘクタール、養殖用の土地は19.21ヘクタール、非農地は51.23ヘクタールです。干拓面積が大きいコミューンは、ティエンフォン（32ヘクタール）、イエンルー（221.2ヘクタール）、タンアン町（124.66ヘクタール）、ニャムビエン町（109.53ヘクタール）などです。
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| バクザン省イエンズン郡ニャムビエン町の一角。（出典：XD新聞） |
バクザン省人民委員会は、イエンズン郡人民委員会に対し、承認された2024年土地利用計画の情報、データ、文書、地図システム、データベースの正確性、および当該地域の工事およびプロジェクトのリストを提案する際に、上記計画の情報およびデータが2030年までの土地利用計画の調整および法律の規定と一致していることについて、法律上の責任を負うことを要求します。
承認された2024年土地利用計画文書すべてをイエンズン区人民委員会のポータルサイト/ウェブサイトに掲載し、同時に法律の規定に従って上記の計画内容の発表と広報を組織します。
バクザン省人民委員会は、イエンズン郡に対し、承認された土地利用計画に基づき、土地管理、土地回収、土地利用用途転換、土地の分配、土地の賃貸借を行い、法律の規定に従って工事やプロジェクトを実施するよう要請した。また、村レベルの人民委員会に対し、2024年土地利用計画の実施状況を定期的に検査・監督するよう組織する。
海域侵食投資プロジェクトのための土地の割り当てと賃貸の手続き
政府は、海域侵入行為に関する政令42/2024/ND-CPを公布しました。これに伴い、海域侵入の対象となる海域は、測量地図作成法の規定に従って、具体的な位置、面積、境界、座標が定められなければなりません。土地利用計画・計画に含まれる海域侵入の対象となる海域の決定は、2024年土地法に規定された原則を遵守しなければなりません。
本政令は、公共投資資金を用いた海域侵食投資プロジェクトまたは海域侵食項目を含む投資プロジェクトについては、政令43/2014/ND-CP第68条第3項の規定に従って、土地の割り当ておよび土地のリースの手順と手続きを実施しなければならないと明確に規定しています。土地基金を開発するための海域侵食投資プロジェクトまたは海域侵食項目を含む投資プロジェクトの場合、海域侵食が完了し、規定に従って承認された後、海域侵食プロジェクトの投資家は、土地法の規定に従って組織および個人が使用するための土地の割り当ておよび土地のリースを実施するために、土地侵食および建設工事（ある場合）の全域を管轄の国家機関に引き渡さなければなりません。
公共投資のための外国資本を使用する土地造成投資プロジェクトまたは土地造成項目を含む投資プロジェクト、およびその他の資本源を使用するプロジェクトの場合、土地の割り当てと土地のリースの手順と手順は次のとおりです。土地使用権オークションによる土地の割り当てと土地のリースの場合は、政令43/2014/ND-CPの第68条第5項および政令148/2020/ND-CPの第1条第21項に規定される手順と手順が実施されるものとします。
入札法の規定に従って入札を通じて投資家を選定する場合、または投資法2020年第29条第3項の規定に従って投資家を承認する場合の土地の割り当てまたは土地のリースの場合には、政令43/2014/ND-CP第68条第3項に従って土地の割り当ておよび土地のリースの手順が適用される。
土地使用権オークションによらない土地の割り当てまたは賃貸の場合は、政令43/2014/ND-CP第68条第3項に規定された順序および手順に従って実施されるものとする。
海域侵食投資プロジェクトまたは海域侵食項目を含む投資プロジェクトの投資家は、土地の割り当て、土地のリース、または海域の割り当ての申請書を、海域侵食投資プロジェクトまたは投資プロジェクトの海域侵食項目とともに提出する際に、管轄の国家機関によって承認されている必要があります。
省人民委員会は、埋め立て海域の割り当てと同時に、土地の割り当てと土地の賃借を決定する。埋め立て投資プロジェクトまたは埋め立て項目を含む投資プロジェクトの投資家は、埋め立て活動を行うために海域を使用する際に料金を支払う必要がない。
土地使用者が土地を使用開始しなければならないと判断する時期は、海侵投資プロジェクトまたは投資プロジェクト内の海侵項目の進捗状況に応じて、完了した海侵区域の全部または一部の結果の受理通知の日から計算されます。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html
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