ホーチミン市の不動産市場は、投資目的の住宅購入者数が実需を圧倒する中で、明確な変化を目の当たりにしています。この変化は偶然ではなく、価格上昇への期待、キャッシュフローの安全な逃避先を求める動き、そして急速に発展する衛星エリアの魅力など、多くの要因によって引き起こされています。
取引が急増
DKRAグループの最新調査によると、ホーチミン市とその周辺地域の不動産購入者の最大50％は投資目的で、主に長期的な利益を目指しています。特に、DKRAグループの8か月間のデータは、市場の力強い回復を示しています。アパートの供給は28,000戸を超え、同時期比58％増加しました。消費率は20,000戸を超え、3.1倍に増加しました。タウンハウスとヴィラについては、供給は71％増加して10,000戸を超え、消費量は昨年の4倍になりました。特に土地については、供給の増加はわずかでしたが、吸収率も2.2倍に増加しました。
ホーチミン市郊外のマンションプロジェクトが最近販売開始された。写真：TAN THANH
「投資目的の顧客の平均年齢は35～44歳で、全体の37%を占めています。一方、居住目的の購入者は25～34歳の若年層に集中しており、約40%を占めています。これは行動の違いを反映しています。居住目的の購入者は初めて住宅を購入することが多いため、立地、アメニティ、居住環境に強い関心を持っています。一方、投資目的の購入者は、不動産、遊休キャッシュフロー、金融経験を有していることが多いため、主に収益性と価格上昇の可能性を重視しています」と、DKRAグループの副社長であるヴォ・ホン・タン氏は述べています。
ホーチミン市ビンホイ区在住のスエンさんは、銀行での安定した仕事と月収約8,000万ドンのおかげで、銀行の優遇融資制度を利用して、ビンホームズ・グランドパーク（ホーチミン市ロンビン区）のマンション2戸を分割払いで購入したという。投資目的と、賃貸して金利を相殺する目的の両方がある。「家賃は利息分として考えていて、数年後にはまた別のマンションを持つ予定です」とスエンさんは語った。
一方、トゥドゥック区のフォンさんは、ホーチミン市、 ドンナイ省、ラムドン省に多くの不動産を所有しているものの、最近もロンハウ（旧カンジュオック省、現在はタイニン省）のプロジェクトに60億～70億ドンで投資を続けました。これも投資目的です。「私の経験では、不動産を購入してそのままにしておくことは、他の方法よりもはるかに安全です」と彼女は語りました。
Wowhome不動産会社のゼネラルディレクター、タ・チュン・キエン氏は、過去2年間の継続的な金利低下により、不動産は魅力的な投資チャネルになったと述べた。住宅ローンの金利も低く、多くの銀行が投資家と協力して、若者向けに7%程度の融資金利で優遇政策を提供している。さらに、新しい不動産事業法が施行され、取引の透明性が向上し、法的リスクが軽減され、投資家の信頼が高まっている。「土地価格の枠を撤廃し、市場に近い価格表に置き換えることは、早期に利益を上げる絶好の機会だと考えられています」とキエン氏は強調した。
さらに、ホーチミン市と西部各省は、ここ数年で最も活発なインフラ開発段階を迎えています。環状3号線、ホーチミン市・モクバイ高速道路、地下鉄2号線、3A号線といった主要プロジェクトに加え、地下鉄1号線や一連の高速道路が完成し、徐々に連携ネットワークを形成しつつあり、不動産価値の直接的な押し上げにつながっています。「ホーチミン市とその周辺地域では、土地、マンション、土地の価格が急騰しており、投資家はキャピタルゲインと賃貸キャッシュフローという二重の利益を得ています」とキエン氏は述べています。
投資の流れが変化している
注目すべき傾向として、北部からの資本流入が南部へと大きくシフトしていることが挙げられます。これは、投資家が同額の資本でホーチミン市で賃貸用不動産を購入する方が、他の市場よりも効果的であることに気づき始めたためです。ワンマウント・グループの市場調査・顧客理解センター所長、トラン・ミン・ティエン氏は、ホーチミン市の不動産市場は新たな成長サイクルに入ったと述べています。
ティエン氏によると、特にビンズオン省とバリア・ブンタウ省がホーチミン市に合併して以降、行政境界が拡大したことで経済大都市が誕生し、開発空間が拡大し、大規模投資が誘致された。それに伴い公共投資活動が促進され、一連の大規模インフラプロジェクトが継続的に着工・完成し、不動産市場に大きなチャンスが生まれている。代表的な例がTODモデル（公共交通機関重視の都市開発）で、ホーチミン市は7,300ヘクタールを超える面積の46区画の実施用地を確保した。そのうち、地下鉄1号線、2号線、環状3号線沿いの11か所のパイロット地域は、郊外地域を新たな中心地へと変貌させることが期待されている。ティエン氏の予測によると、これらの地域の不動産価格は、インフラ完成後、20％～30％上昇する可能性がある。 「環状2号線、環状3号線、地下鉄1号線、2号線、そしてトゥティエム橋3号線、4号線といった主要インフラプロジェクトにより、交通網は徐々に整備されつつあります。トゥティエムを新たな国際金融センターとして計画することで、クラスAオフィスや高級住宅への需要が高まり、ホーチミン市はベトナムで最も活気のある市場としての地位を確固たるものにすることが期待されます」とティエン氏は期待を寄せた。
ホーチミン市経済環境研究所所長のファム・ヴィエット・トゥアン博士は、この時期の投資用不動産需要の増加は正常な傾向であり、遊休キャッシュフローに対する実際の需要を反映していると述べた。「住宅需要から投資需要への移行は、ベトナム不動産市場の成熟度を示している」とトゥアン氏は見解を述べた。
市場の動向を踏まえ、専門家は、ホーチミン市の不動産市場が2030年から活況期に入る可能性があると予測しています。この時期には主要なインフラプロジェクトが稼働し、トゥーティエムが国際金融センターとなるからです。これらの出来事は不動産価格を記録的な水準まで押し上げるだけでなく、国際資本の流入を強力に引きつけ、ハイレベルの専門家コミュニティを惹きつけ、居住と就労の場として活用させるからです。
一方、ベトアンホア不動産会社のトラン・カン・クアン社長は、不動産市場の供給は不足していないものの、大半の物件は高額であると述べた。購入者の多くは既に住宅を所有しており、投資目的で購入し、価格が上昇して転売するのを待っているという。
さらに、不動産関連の新たな規制の中には、意図せず不均衡を生み出しているものもあります。例えば、土地の分割・売買の厳格化、土地使用料に関する規制の強化、あるいは「自己交渉による補償」制度などは、小規模プロジェクトにとって困難を招きます。大規模プロジェクトは補償という面で国から支援を受けている一方で、実際のコストよりもはるかに高い価格で市場に出ています。その結果、供給量は膨大になるものの、価格は真の価値を反映しておらず、市場を歪め、二次投資家の機会を奪っています。
低価格住宅セグメントの促進
政府が手頃な価格の住宅開発に注力する中で、チャン・カイン・クアン氏は、社会住宅プロジェクトの進捗を加速させるとともに、企業が適切な価格で商業住宅分野に投資することを奨励する必要があると述べた。さらに重要なのは、低コストのプロジェクトが迅速に市場に参入できるよう、法的手続きを短縮し、高級住宅との競争を促進し、価格均衡を図り、市場の健全な発展を促進することである。
出典: https://nld.com.vn/nhu-cau-dau-tu-bat-dong-san-tang-tro-lai-1962509222026228.htm
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