継続的に価格を下げる
タンニエン記者の調査によると、ここ数カ月、7区、フーニャン区、ビンタン区、タンビン区など、以前は見つけるのが難しかった地域で、一戸建てのタウンハウスが値下げされて売りに出されている数が急増している。売り手は多いが、買い手はかなり少ないということは言及する価値があります。
フォン・ディさん（ホーチミン市ニャーベ区在住）は、1年近く前から、敷地面積140平方メートルの3階建ての自宅を、価格を130億ドンから120億ドンに値下げして売りに出しているという。多くの顧客が家を見に来て、美しい家と良い価格を賞賛して「うなずいた」にもかかわらず、取引は依然として成功しませんでした。値引きだけではなく、もし客が購入を希望するなら、家にある家具をすべて無料で提供するとフォン・ディさんは語った。顧客が家具を受け取らない場合は、販売価格から差し引きます。
「たくさんのお客様が家を見に来られました。皆、家は美しく、価格も手頃だと褒めてくれましたが、金額がかなり高額だったため、お客様は躊躇していました。購入するには銀行から借り入れが必要で、今では自宅にそれほどの現金を持っている人はほとんどいないからです。しかし、この不況の時期に収入が減り、銀行から借り入れをして家を購入しなければならないことに、お客様は落胆したのです」とフォン・ディさんは語った。
多くのタウンハウスは、価格を下げたにもかかわらず、依然として顧客を見つけるのに苦労しています。
タンビン区では、トゥアン氏はリー・トゥオン・キエット通りの42㎡の住宅を売りに出したが、当初の価格は43億ドンだったが、現在は8億ドン値下げして35億ドンとなっている。この家は多くの仲介業者に委託され、あらゆるところで広告されているにもかかわらず、まだ売れていない。トゥアン氏の家からそう遠くない、同じくリー・トゥオン・キエット通りの路地では、ディエムさんがレベル4の個人住宅を38億ドンで売りに出しており、まだ交渉中だ。
7区タントゥアン区では、2023年初頭に、面積が30平方メートル近い住宅が所有者によって50億ドンで売りに出されていたが、誰も買わなかった。所有者は現在、価格を40億ドンに引き下げていますが、家は新築であり、路地には車でアクセスできるにもかかわらず、まだ売却できません。ニャーベ県第7区の不動産投資家であるトロン氏によると、最近多くの「困窮した」投資家が、かなり安い価格で多くの物件を売却しなければならなかったという。しかし、現在は経済が厳しく、現金が不足しているため、誰もが安全のために現金を保有しています。
「今、現金やシード資金を持っている人は誰でも、銀行から借り入れて『売れ残った』住宅を購入し、不動産市場の回復を待つことができます。これが一番のメリットです。私はまた、銀行に『売れ残った』住宅を所有者が賃貸に出すか、事業用にリゾートを買い戻すかを探しています。現在の銀行融資の金利は年6～7%程度です。2年間借り入れると金利は約12～14%になり、多くの銀行ではさらに低い金利を設定しています。一方、売りに出されている多くの住宅の価格は10～20%下落しており、一般的な市場水準よりもさらに低くなっています。そのため、現金を持っている人は、銀行から借り入れをすることなく、あるいは少し借り入れるだけでも、これらの物件を保有し、後で売却すれば確実に利益を得ることができます。特に、賃貸可能な通りに面した不動産であれば、賃貸収入で金利の一部を賄うことができます」とチョン氏は計算しました。
市場は第2四半期に回復するだろう。
ほとんどの専門家によると、ホーチミン市の既存の住宅地におけるタウンハウス部門は、価格が急落しているにもかかわらず、現在流動性の難しさに直面している。不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏は、200億〜300億ドン相当のタウンハウスは値引きしても取引が難しい場合が多いと分析した。一方、50億〜70億ドンの価格のアパートは、賃貸に出すことが難しいため、顧客を見つけるのが困難です。過去数年間、年末の市場は好調だったが、現在はまだかなり「下落」している。タウンハウスを購入する人のほとんどは、賃貸してキャッシュフローを得て価格の上昇を待つ投資家だからです。これらの人々はすでに多くの資産を保有しており、投資家自身も売却できないため、さらに購入することには躊躇しています。
不動産専門家、トラン・カイン・クアン氏
「街路に面したタウンハウスは、価格が30～40%下落すればすぐに売れるでしょうが、少し下落したとしても、売れ行きは依然として厳しいでしょう。賃貸に出せばキャッシュフローを生み出す不動産は売れやすく、人気も高まります。あるいは、賃貸サービスビルや賃貸オフィスは20%程度値引きされればすぐに売れるでしょう。2～3階建ての小規模なタウンハウスは非常に売れにくいです。現在は明るい兆しがあり、多くの人が内覧に訪れ、購入を希望するものの、経済状況が依然として厳しく、市場がまだ回復していないことを懸念して躊躇している人も多い」と、チャン・カイン・クアン氏は予測した。
一方、タウンハウスの価格が下がっているにもかかわらず、取引件数が依然として少ない理由について、南部地域のBatdongsan.com.vnディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、4つの要因があると述べた。まず、低層不動産の価格は人々の収入よりもはるかに高いです。購入する場合には多額の資金が必要となり、その一部を借入しなければならない場合が多くあります。現在の経済不況は収入と高金利に影響を与えていますが、このセグメントは買い手に対して厳しいでしょう。
次は、開放的で安全な生活空間を求める現在の傾向です。その価格なら、郊外に少し出かけて、広さ、面積、景観、インフラの整った、もっと大きな家を買いましょう。狭いタウンハウスで混雑する代わりに、設備が充実していて安全なアパートに住むことを選択する人もいます。最後に、このタイプの利益率は期待したほど高くありません。民家賃貸の需要はマンションに比べて少なく、現在の販売価格と投資収益の上昇は土地付きタウンハウスやサテライトタウンハウスほど速くありません。この製品グループに対する投資需要の減少につながります。
また、銀行融資金利は大幅に低下し、市場は回復に向かっているものの、投資家は依然として躊躇しており、さらなる価格低下を待ち続けているため、流動性が低下しているという意見も大多数で認められている。通常、不動産市場が低迷しているときは経済も困難な時期にあるため、人々は現金を蓄えたり、銀行に貯金を預けたりする傾向があります。したがって、このセグメントの流動性の回復は、利益の獲得率と銀行資本へのアクセス、および金利を引き下げる能力に依存します。多くのコメントでは、経済は回復し、金利は急激に低下しているため、このセグメントは2024年第2四半期に再び活発になる可能性があるとしています。
オンライン不動産情報サイトbatdongsan.com.vnの統計によると、2023年第3四半期にこのタイプの不動産の販売価格は前四半期と比較して平均3〜6％減少しました。具体的には、ビンタン区が1％減少、ビンタン区が6％減少、タンビン区が2％減少、タンフー区が2％減少、トゥドゥック市が5％減少、第12区が2％減少...
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