継続的な値下げ
タインニエン紙の調査によると、ここ数カ月、かつては高級住宅地として人気が高く、なかなか手に入らなかった7区、フーニュアン区、ビンタイン区、タンビン区などの地域で、割引価格で売りに出されているタウンハウスの数が急増している。注目すべきは、売り手は多いものの、買い手は非常に少ないことだ。
ホーチミン市ニャーベー区在住のフオン・ディさんは、140平方メートルの土地を持つ3階建ての家を、130億ベトナムドンから120億ベトナムドンに値下げして売りに出そうと、ほぼ1年間努力していると語った。多くの購入希望者が家を見学し、その美しさと価格の良さを褒め称えたにもかかわらず、取引は成立していない。フオン・ディさんは、値下げに加えて、真剣に購入を検討している買い手には家具をすべて無料で提供すると申し出た。買い手が家具を必要としない場合は、売却価格から家具代を差し引くという。
「多くのお客様がこの家を見に来られました。皆さん、その美しさと価格の良さを褒めてくださいますが、高額なため購入をためらわれています。購入するには銀行ローンを組む必要がありますが、最近はそれほどの現金を手元に持っている人は少ないからです。しかし、現在の経済不況と収入の減少を考えると、家を買うために銀行から借り入れをしなければならないというのは、お客様にとって大きな負担となっています」とフオン・ディさんは語った。
価格が引き下げられたにもかかわらず、多くのタウンハウスは依然として買い手を見つけるのに苦労している。
タンビン区では、トゥアン氏がリー・トゥオン・キエット通りにある42平方メートルの平屋建ての家を、当初43億ベトナムドンで売りに出していたが、現在は8億ベトナムドン値下げして35億ベトナムドンにしている。多数の不動産業者に依頼し、あらゆる場所で広告を出しているにもかかわらず、家はまだ売れていない。トゥアン氏の家からほど近い、同じくリー・トゥオン・キエット通りから少し入った路地では、ディエムさんが自身の平屋建ての家を38億ベトナムドンで売りに出しており、価格交渉の余地がある。
7区タン・トゥアン区では、面積約30平方メートルの家が2023年初頭に50億ベトナムドンで売りに出されたが、買い手はつかなかった。現在、所有者は価格を40億ベトナムドンに下げたが、新築で車でのアクセスも可能なこの家は、それでも売れていない。7区とニャーベー区で不動産投資をしているトロン氏によると、最近は多くの投資家が比較的低い価格で物件を売却せざるを得なくなっているという。しかし、現在の経済難と現金不足のため、誰もが安全のために現金を保有している。
「現在、現金や初期資金があれば、誰でも銀行から融資を受けて不良物件を購入し、不動産市場の回復を待つことができます。私はまた、オーナーが銀行融資に苦しんでいる優良物件を探し、賃貸に出したり、リゾート物件を購入して事業に活用したりしています。銀行融資の金利は現在、年率6～7％程度です。2年間借り入れると金利は約12～14％になりますが、多くの銀行はさらに低い金利を提供しています。一方、売りに出されている多くの物件の価格は、市場全体の平均と比較して10～20％、あるいはそれ以上下落しています。したがって、現金を持っていて銀行から融資を受ける必要がない人、あるいは少額の融資を受けて物件を保有している人は、後で売却する際に確実に利益を上げることができます。特に、賃貸に出せる好立地の物件はそうです。賃貸収入で利息の一部を賄うことができます」と、トロン氏は計算しました。
市場は第2四半期に回復するだろう。
多くの専門家によると、ホーチミン市の既存住宅地のタウンハウス市場は、価格が大幅に下落しているにもかかわらず、現在流動性の問題に直面している。不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏は、200億～300億ベトナムドン相当のタウンハウスは、値下げしても売れにくいことが多いと分析している。一方、50億～70億ベトナムドン相当のタウンハウスは、賃貸が難しいため、買い手にとって魅力が低い。例年、年末にかけて市場は活発な取引が見られたが、今年は依然としてかなり低迷している。これは、タウンハウスの購入者のほとんどが、賃貸収入と価格上昇を狙う投資家であるためだ。しかし、これらの投資家はすでに複数の物件を所有しており、投資家自身も売却に苦労しているため、さらなる購入は困難になっている。
不動産専門家、トラン・カイン・クアン氏
「通りに面したタウンハウスの価格が30～40％下がればすぐに売れるが、値下がり幅が小さい場合は売れにくいだろう。賃貸に出してキャッシュフローを生み出すことができる物件は売れやすく、需要も高い。また、サービスビルやオフィスビルは価格が20％程度下がればすぐに売れる。2～3階建ての小さなタウンハウスは売れにくい。現在、明るい兆しも見られ、多くの人が物件を見て回り、購入を希望しているが、経済がまだ低迷しており、市場が回復していないことを懸念して、依然として躊躇している」とトラン・カイン・クアン氏は予測した。
一方、タウンハウスの価格が下落しているにもかかわらず取引件数が少ない理由について、南部地域のBatdongsan.com.vnのディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、4つの要因があると考えている。第一に、低層不動産は国民の平均所得よりもかなり高価である。購入には多額の資金が必要であり、多くの場合、借入が必要となる。現在の経済低迷が所得に影響を与え、金利が高いことを考えると、このセグメントは買い手が少ないだろう。
次に、現在、広々とした安全な居住空間を求める傾向が見られます。同じ価格帯であれば、郊外に少し足を延ばすことで、より広いスペース、優れた景観、そして充実したインフラを備えた住宅を購入できます。また、狭いタウンハウスに押し込められるよりも、設備が充実し安全性も高いアパートを選ぶ人もいます。最後に、このタイプの物件の投資収益率は期待ほど高くありません。戸建て住宅の賃貸需要はアパートよりも低く、現在の価格上昇率と投資収益率は、郊外の土地やタウンハウスほど速くはありません。そのため、この物件群への投資需要は減少傾向にあります。
また、銀行の貸出金利は大幅に低下し、市場は回復に向かっているものの、投資家心理は依然として慎重で、さらなる価格下落を待ち望んでいるため、流動性が低下しているという見解も多く見られます。一般的に、不動産市場の低迷は経済が厳しい時期と重なるため、人々は現金を貯め込んだり、銀行預金に預けたりする傾向があります。したがって、このセグメントの流動性の回復は、利益率、銀行資本へのアクセス、そしてさらなる金利引き下げの可能性に左右されます。経済が回復し、金利が大幅に低下すれば、このセグメントは2024年第2四半期に再び活発化する可能性があると多くの人が考えています。
オンライン不動産情報サイトbatdongsan.com.vnの統計によると、2023年第3四半期におけるこの種の物件の平均希望価格は、前四半期と比較して3～6%下落した。具体的には、ビンタイン区では1%、ビンタン区では6%、タンビン区では2%、タンフー区では2%、トゥドゥック市では5%、12区では2%の下落となった。
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