この優遇クレジットパッケージは本当に有利なのでしょうか？
政府は最近、2021年から2030年にかけて少なくとも100万戸の社会住宅建設に投資する計画を承認しました。この目標達成を確実にするため、政府はベトナム国家銀行に対し、120兆ドンの融資パッケージに加え、投資家および住宅購入者向けのその他の特別融資パッケージを実施するよう指示しました。
その後まもなく、ベトナム国家銀行は首相の指示に基づき、融資パッケージの実施に関する文書を発行しました。具体的には、この融資パッケージは、社会住宅プロジェクト、労働者住宅プロジェクト、アパートの改修・再建プロジェクトにおいて、投資家には8.7%、住宅購入者には8.2%の金利で融資を提供します。
規制によると、120兆ドンの融資パッケージに対する年利最大8.2%という金利は高すぎ、低所得の都市部住民には支払能力を超えている。（写真：EC）
ただし、この金利は「優遇期間」と呼ばれる特定の期間にのみ適用されます。この期間中、住宅開発業者は3年間、住宅購入者は5年間、優遇融資を受けることができます。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、ジャーナリストと世論の新聞の記者に対し、100万戸の社会住宅を建設するプロジェクトを実行する上で政府が取った強力な措置を歓迎した。
チャウ氏は、この120兆ドンの融資パッケージは、本質的には社会住宅向けの優遇融資パッケージではなく、社会住宅プロジェクト、労働者住宅、アパートの改修や再建を含む住宅プロジェクトの投資家や住宅購入者に対する通常の貸出金利より1.5～2％低い金利の商業融資パッケージに過ぎないと主張した。
「ベトナム国家銀行の指示書には『優遇期間』と『優遇期間中の金利』という表現が使われているため、これが社会住宅向けの優遇融資パッケージであるという誤解を招いている」とチャウ氏は述べた。
しかしながら、HoREAの議長は、社会住宅に対する優遇融資政策を盛り込んだ新しい住宅法が国会で可決されるのを待つ間、約120兆VNDの融資パッケージが社会住宅や労働者住宅プロジェクトの投資家、あるいはアパートの改修や再建プロジェクトの投資家や住宅購入者にプラスの影響を与えるだろうと信じている。
住宅購入者はあまり熱心ではありません。
HoREA会長は、この支援パッケージは投資家にはプラスの影響を与えるものの、社会住宅プロジェクトの住宅購入者への影響は非常に限定的であることを認めた。これは、規制によると、120兆VNDの融資パッケージの金利が年8.2%と高すぎ、低所得の都市部住民の負担能力を超えているためである。
「10億ドンの公営住宅の場合、頭金2億ドン、年利8.2％で8億ドンのローンを組むと、借り手は元本の一部返済に加え、初年度は月平均546万ドンの利息を支払わなければなりません。これが住宅購入への意欲を削ぐのです」とチャウ氏は述べた。
同時に、ベトナム国家銀行は、融資金利8.2%は2023年の最後の6ヶ月間のみ適用され、新しい金利は6ヶ月ごとに発表されると規定しました。この金利計算方法は、住宅購入者の不安をさらに増大させました。
さらに、住宅購入者向けの120兆ドンの融資パッケージの優遇期間がわずか5年というのは短すぎる。特に、社会住宅プロジェクト、労働者住宅プロジェクト、マンションの改修・改築プロジェクトの開発者向けの3年間の「優遇期間」は、中規模プロジェクトには適しているものの、大規模プロジェクトには適していない。
チャウ氏は、「低金利と長期返済期間で社会住宅の購入者・賃借者への優遇融資政策は、多くの国で実施されている中核的かつ最も一般的な政策です。低金利と長期返済期間の融資は、対象者層や所得に応じて異なる条件で提供され、適切な優遇融資政策となっています」と強調した。
建設省の報告によれば、この融資パッケージの発表から3か月後の6月初旬時点で、100近くのプロジェクトが社会住宅融資の申請を提出した。
さらに、チャウ氏は、社会住宅を購入または賃貸するための資金を蓄えることができない極度の低所得者にとって、賃貸は一つの選択肢であると主張した。したがって、政府は国民の「居住権」を保障するために賃貸社会住宅を整備し、個人や世帯が賃貸用の住宅や部屋を建設することを奨励する必要がある。
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