不動産市場が回復しつつあることを示す兆候は数多くある。

ベトナム不動産協会（VARS）は、一部の投資家がすでに商品を発売し、一部の投資家は近い将来に商品を発売する計画を積極的に調査しているとコメントした。取引フロアは商品の流通源を準備するために「部隊を募集」し始め、ブローカーは新たな心構えで戻り、投資家は「頭金を払う」ための検索と調査を開始し、銀行は住宅ローンの需要を積極的に刺激している。

これらはすべて、ベトナム不動産市場への参加者の信頼がますます高まっていることを示す兆候です。これは、政府、省庁、各部門による一連の支援策を経て、不動産市場の回復プロセスに多くの好ましい変化が見られていることから、多くの専門家が予測している見通しでもあります。

上空から見たハノイ郊外（写真：ル・ティエン）

そのため、不動産への融資が引き締められた時期を経て、この投資チャネルにおけるキャッシュフローが緩和された兆候が数多く見られます。銀行が魅力的な金利で不動産市場に積極的に資金を投入していることは、不動産市場に「二重の」プラス効果をもたらしています。投資家のプロジェクト開発資金を支え、住宅ローン需要を支えることで、市場の回復をより力強く促しています。

具体的には、昨年末以降、中央銀行による4度の金利引き下げを受け、銀行金利の低下と社債調達チャネルの不利な状況下で、銀行は不動産プロジェクトへの資本支出を加速させ始めています。一方、その他の資金調達チャネルは未発達です。信用資金へのアクセスは、開発業者にとってプロジェクトの実施を加速させ、市場への供給を促進する上で役立ちます。

不動産の需給の回復

VARSの調査データによると、販売対象となる製品を保有する投資家の70%が既に発売準備が整っています。2024年第1四半期末以降、投資家は一連のプロジェクトの実施を活発化させており、起工式、キックオフイベント、そして「旧製品のリニューアル」が規模を拡大して実施されています。実施状況が良好な一部のプロジェクトは、正式に入金を受け取っています。

統計によると、2024年第1四半期に住宅部門では約20,541件の物件が販売され、そのうち4,300件以上は完全に新規に開始されたプロジェクトからのものでした。住宅部門の取引は引き続き成長し、6,200件の取引は2023年第4四半期と比較して8％増加し、2023年の同時期の2倍になりました。アパート部門だけでも、吸収率が57％で3,000戸以上の新規ユニットが記録されました。景気回復期に入る中で、貸出金利が過去20年間で最低水準に下がったことは、企業にとってプロジェクト開発のチャンスであるだけでなく、人々が住宅ローンの扉を開くのにも役立っています。しかし、多くの人々は、インセンティブ後の変動金利について依然として懸念しています。しかし、昨年と比較して、平均変動住宅ローン金利は現在約9〜11％で、ピーク時の年間13〜15％から低下しています。さらに、多くの銀行は投資家と連携し、金利の上限を約束する政策を開始しており、住宅購入者は変動金利に伴う「リスク」を回避できる。

これまで、ほとんどの金融機関は住宅ローン、つまり明確な担保条件を備えた低リスクローンを推奨してきました。住宅ローン金利を含む貸出金利は安定しており、融資期間は25～30年であるため、借り手の月々の返済負担は軽減されています。さらに、銀行は国立銀行の指示に従い、金利引き下げに向けて引き続き積極的にコスト削減に取り組んでいます。

VARSは、政策の効果発現が遅れているのは、未返済の融資残高が主に中長期融資であることと、中央銀行の経営措置によるものだと考えている。今後、貸出金利水準は引き続き低下すると予想される。

投資ニーズに関しては、長年にわたり市場の動向を注意深く観察してきた顧客や投資家は、再び不動産市場への明確な関心を示し始めています。しかし、過去の教訓を踏まえ、これらの主体のリスク許容度は変化しています。顧客や投資家は、投資に際してより慎重かつ慎重になり、計算高い投資判断を下すようになっています。彼らは、投資を決定する前に、法令や調査を確認し、価格と流動性を慎重に評価するために、時間と費用を惜しみません。

さらに、不動産消費者信用は2024年第1四半期も引き続き減少しており、これは購入者の慎重さを反映しています。VARSは、これは顧客と投資家にとって、迅速な意思決定を行い、市場のリスクを受け入れ、安価なキャッシュフローと優れた販売方針を活用する機会であると考えていますが、同時に、過度に高い財務レバレッジを利用しないように注意する必要があります。

VARSが不動産仲介業者を対象に実施した最近の調査結果によると、不動産仲介業者は支出の決定に慎重であるものの、供給が適切であれば、顧客や投資家の最大70%が2024年に不動産を購入するために「頭金」を支払う意思があると回答しています。顧客は支出前に不動産のセグメントと種類を慎重に選んでいます。中でも、土地と低層住宅は最も注目を集める2つのセグメントです。

不動産取引仲介業者が再参入の準備を整える

需要と供給の両面の回復に伴い、取引仲介業者も市場への再参入を準備しています。VARS調査のデータによると、前期に市場から撤退した不動産仲介業者の20～30%が「再参入」を決意しており、また、70～80%の取引フロアも市場への再参入を準備しています。しかしながら、市場では依然として不動産仲介業者、特に経験と実務資格を持つ仲介業者が不足しています。そのため、多くの取引フロアは、より多くの潜在的セグメントの拡大と流通を計画していますが、仲介業者の採用状況に基づいて検討する必要があります。

VARSは、過去に不動産仲介業者を退職した人の約30～40%が、市場回復の兆候がより明確になる第2四半期に市場に復帰する準備ができていると回答したことから、今後この人材不足は部分的に解消されると考えています。また、不動産仲介業者を副業と考えている人の60～70%は、不動産業界に専念する準備ができています。市場回復の兆候を「期待」して復帰を決めるだけでなく、市場復帰する仲介業者は、新法の規制による要件と厳格な規制も考慮する必要があります。新しい法的枠組みの変更に適応するため、不動産仲介業者は積極的に知識を更新し、スキルを向上させており、特に仲介実務検定試験への受験をより意識しています。同時に、市場動向を常に監視し、追跡することで、復帰の機会を拡大しています。特に、投資家がプロジェクト実施活動を加速させ、不動産供給の増加が見込まれる状況においては、その傾向が顕著です。したがって、2024年第2四半期の初日から、カントーのカラリバーパークプロジェクト、ダナンのサンポンテレジデンスプロジェクト、バクザンのマスシティプロジェクトなど、北から南まであらゆる種類の一連の質の高い不動産プロジェクトが市場に投入されました。

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