グラフィック：ホンアン
しかし、多くの経済専門家は、不動産のすべてのセグメントをリスクとみなすのではなく、真の住宅ニーズを満たすセグメントごとに個別の信用メカニズムを設計するとともに、銀行融資への依存度を減らすために、より多くの中長期の資金調達経路を開放する必要があると主張している。
厳選された不動産投資の流れ
ベトナムの不動産市場は、長期間の停滞を経て回復の兆しを見せている。取引は徐々に改善し、住宅需要も再び増加している。インフラ投資の加速に伴い、企業と住宅購入者の双方から資金需要が大幅に増加している。しかし、以前のように無差別に資金が供給されるのではなく、より厳格な規制の下、確かな需要のある安全な分野が優先されている。
ベトナム国家銀行の予測統計局長兼金融安定局長であるグエン・フィ・ラン氏によると、5月14日時点で、システム全体の未払い融資残高は約194億ベトナムドンに達し、前年同期比で18.3%増加した一方、資本動員は約14.9%増加し、約181億ベトナムドンに達した。融資と資本動員の大きなギャップは、銀行システムの流動性に大きな圧力をかけている。このような状況下で、ベトナム国家銀行は引き続き、生産・ビジネス部門、優先産業、デジタル変革、グリーン変革、循環型経済、 科学技術などの新たな成長ドライバーに資本の流れを誘導している。
不動産に関しては、信用供与は維持されているものの、リスク管理はより厳格化されている。蘭氏は、規制当局は産業やセクター全体にわたって資本の流れを適切に規制する必要があると強調した。なぜなら、特定のセクターを過度に優先すると、他の多くのセクター、特に中小零細企業が資金を調達することが困難になるからである。
ベトコムバンク証券（VCBS）によると、2026年の不動産融資は引き続き増加する見込みだが、ベトナム国家銀行が高リスクセクターへの融資を厳しく管理しているため、2025年と比べてペースは鈍化し、より選択的なものになると予想されている。2026年初頭から、規制当局は金融機関に対し、不動産融資の伸びが銀行システム全体の融資伸び率を超えないようにすることを義務付けている。
ベトコムバンク証券（VCBS）によると、2026年の不動産融資は引き続き増加する見込みだが、ベトナム国家銀行が高リスクセクターへの融資を厳しく管理しているため、2025年と比べてペースは鈍化し、より選択的なものになると予想されている。2026年初頭から、規制当局は金融機関に対し、不動産融資の伸びが銀行システム全体の融資伸び率を超えないようにすることを義務付けている。
実際、ベトナム国家銀行は不動産セクターへの資金アクセスを引き続き促進しており、不動産融資の継続的な力強い成長がそれを証明している。建設省によると、2月28日時点で、不動産事業活動に対する融資残高総額は約2,235兆ベトナムドンに達し、2025年第4四半期と比較して11.7%増加、前年同期比では43%の大幅な増加となっている。しかし、多くの企業は、この時期に資金へのアクセスが著しく困難になっていると報告している。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、2026年の融資成長計画は約15％で、前年の19.1％を下回る一方、市場の資金需要は依然として非常に高いと述べた。これは大きな圧力となっている。
信用圧力に加え、金利上昇も市場への負担を増大させている。名目金利は低下傾向にあるものの、資金調達が困難になっているため、不動産事業の実質的な資本コストは依然として高い。ベトナム投資信用格付け株式会社の上級アナリスト、ファン・ズイ・フン氏は、リゾート不動産開発業者や法的問題を抱えている企業にとって、借り換えのリスクが存在すると警告した。
信用は一律に適用されるものではない。
今日最も議論されている問題の一つは、不動産市場への融資配分である。専門家によると、不動産セクター全体に比較的均一な融資メカニズムを適用すると、大きな問題が生じ、真の住宅ニーズに応える多くのプロジェクトが資金を調達することが困難になるという。OBCホールディングスのゼネラルディレクター、トラン・ヴァン・ヒエウ氏は、すべての不動産セクターを単一の融資枠にまとめてしまうと、資本コストが歪み、人々の住宅へのアクセスに直接的な影響が出ると主張している。
社会住宅や手頃な価格の住宅は、実際の住宅ニーズを満たすものであるため、投機的な不動産や高級リゾート不動産と同じ金利や信用限度額に耐えることはできません。「一律の信用政策は、資本コストの不均衡を生み出すだけでなく、最終的には販売価格に直接上乗せされ、住宅所有の夢をますます手の届かないものにします」とヒュー氏はさらに述べました。同じ見解を持つチャウ氏も、すべてのセグメントをリスクが高いとみなすのではなく、適切な信用を提供するために不動産を分類すべきだと主張しました。社会住宅の安全レベルは最大99%であり、手頃な価格の住宅や工業用不動産も低リスクグループに属します。
現在、ベトナム国家銀行は、将来的に適切な融資メカニズムを開発するため、不動産の分類に関する提案を検討している。レ・ミン・フン首相は、2026年4月末にベトナム国家銀行との会合で、銀行部門に対し、適切な融資限度額を適用するために各タイプの不動産を調査・分類するよう要請するとともに、社会住宅や工業団地の開発を促進するよう求めた。
多くの商業銀行のリーダーも、不動産融資における「選択性」の重要性を強調した。VPBankの会長であるンゴ・チ・ズン氏は、重要なのは不動産に投資するかどうかではなく、適切なセグメントを選択することだと述べた。VPBankは、特に社会住宅や中級セグメントなど、真のニーズを満たす住宅プロジェクトへの資金提供を優先し、リゾートプロジェクトや高級投機セグメントへの資金提供は制限している。
テックコムバンクのホー・フン・アイン会長は、同行は流動性が高く、法的書類が完備し、明確な財務能力を持つ顧客を持つプロジェクトのみに融資を行うと述べた。一方、SHBのドー・クアン・ヒエン会長は、SHBの資本は現在、インフラプロジェクト、社会住宅、若者向け住宅、産業用不動産といった、実需が高く吸収能力が高いと考えられる分野に集中していると強調した。
銀行融資は不動産市場にとって重要な「柱」と見なされている。しかし、銀行融資への過度な依存は、金利や金融政策の変動に対して市場を脆弱にしていると指摘する声も多い。
銀行融資は不動産市場にとって重要な「柱」と見なされている。しかし、銀行融資への過度な依存は、金利や金融政策の変動に対して市場を脆弱にしていると多くの人が指摘している。BIDVのチーフエコノミストであるカン・ヴァン・ルック博士は、長期的には、銀行システムへの圧力を軽減するために、社債、不動産投資信託（REIT）、住宅ファンドといった他の資金調達チャネルを開発する必要があると提言している。
不動産市場における現在の課題は、単に融資を緩和することだけではなく、より重要なのは、真のニーズに応える分野を優先し、資本を厳選して配分すること、そして同時に制度改革を推進し、プロジェクトを阻害する法的問題を解決することである。実際、HoREAの統計によると、全国で約4,500件のプロジェクトが依然として法的障害に直面しており、2兆5,000億ベトナムドンを超える投資資金が「凍結」されている。
ニャンダン紙によると
出典：https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html
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