法的枠組みは整っているが、しかし…
6月2日午前に開催されたベトナム不動産フォーラム2026において、グエン・ヴァン・シン建設副大臣は、実際には賃貸住宅は全く新しいモデルではなく、現行の住宅法にはすでに様々な形態に関する規制が含まれていると述べた。
建設副大臣によると、現在最も一般的な形態は、家主が所有する住宅である。法律はこの活動を禁止しておらず、人々は積極的に参加することで、社会の住宅供給の補完に貢献している。
さらに、社会住宅に関する規制は、賃貸活動のための法的枠組みも構築した。以前の社会住宅開発政策では、面積の約20％を賃貸用に割り当てるべきだと規定されていた。しかし、実施後の結果は期待に沿わなかったため、改正住宅法ではより柔軟な内容に調整された。
「2023年住宅法では現在、売買、賃貸、リース購入の3つの形態が規定されています。投資家は市場の需要に合った形態を選択する権利を有しています。現在の社会住宅プロジェクトでは、法律に従って一定割合の住戸が賃貸用に確保されています」とシン副大臣は強調した。
特筆すべきは、2023年住宅法において、工業地帯における労働者・従業員向け住宅の規制に関する章が設けられている点である。これは、特に大規模工業地帯において、労働者向けの賃貸住宅モデルの発展を促進するための重要な基盤と考えられている。
建設省の幹部によると、多くの工業団地で労働者向けの賃貸住宅が整備されている。また、多くの外資系企業も専門家や従業員向けに住宅基金を積極的に設立している。同時に、高層ビル内の賃貸アパートのモデルもますます発展している。
シン氏は、現行法は個人や企業が賃貸住宅に投資・開発することを奨励しており、労働者や専門家から派遣職員まで、多様なニーズに対応できると考えている。さらに、土地、賃料、利用方法に関する仕組みも、この分野の発展を促進するために、より柔軟になるよう設計されている。
しかし、急速な都市化と住宅需要の絶え間ない増加という状況において、多くの専門家は、現在の政策はあくまでも初期段階の基盤を築くに過ぎないと考えている。ベトナムが専門的で大規模な賃貸住宅市場を発展させるためには、資本、土地、そして管理体制に関して、より強力な解決策が必要となる。
他に何が必要でしょうか？
国家金融政策諮問委員会のメンバーであるレ・スアン・ギア博士は、賃貸住宅は世界中の多くの国、特にヨーロッパの大都市で何百年にもわたって発展してきたモデルであると指摘した。一方、ベトナムでは、これはまだ比較的新しい分野であり、包括的な発展エコシステムはまだ形成されていない。
ンギア氏によると、現在最大のボトルネックは資金調達だという。賃貸住宅は返済期間が数十年に及ぶため、長期資金が必要となる。一方、商業銀行は主に短期・中期資金を調達しているため、この需要を満たすことが難しい。
ギア氏は、社会住宅向けの145兆ベトナムドンの優遇融資パッケージを例に挙げ、実際に融資されたのはわずか2％程度だと指摘した。その理由は、企業が6.1％前後の金利で資金調達に苦労している一方、銀行の資金調達コストは現在7～8％となっているためだ。
法的な観点から、ベトナム国際仲裁センター（VIAC）の仲裁人であるグエン・クアン・トゥエン准教授は、まず第一に、法制度の中で「賃貸住宅」の概念を明確に定義する必要があると考えている。現在、2023年住宅法は主に社会住宅に焦点を当てており、賃貸住宅を完全に規制する独立した章がない。そのため、優遇政策、管理メカニズム、市場開発の策定が困難になっている。
トゥエン氏は、2026年に予定されている2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産事業法の改正において、管理機関が賃貸住宅に特化した独立した章または規制体系を検討・策定すべきだと提案した。
さらに、企業がプロジェクト開発用地を取得しやすくするためには、より優れた土地利用促進策が必要である。 政府はまた、賃貸住宅用地の整備に関して地方自治体に具体的な責任を割り当て、計画段階で土地配分の割合、場所、面積を明確に定める必要がある。
トゥエン氏によると、土地賃料の免除または減額、土地整理の支援、そしてクリーン土地基金の創設は、投入コスト削減の重要な要素である。コストが抑制されれば、新しい住宅の賃料は人々にとってより手頃な価格になるだろう。
出典: https://tienphong.vn/phat-trien-nha-o-cho-thue-can-von-dai-han-khung-phap-ly-rieng-post1848318.tpo
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