クアンナム省、土地使用料徴収の方法を模索

コンティエン都市圏（ホイアン）は、2024年に多額の土地使用料を徴収する可能性が高いプロジェクトの1つです。

収集の進捗が遅すぎる

2023年のクアンナム省の国内予算収入は、経済崩壊（GRDP-8.25%）の状況下で予想を2.7%上回り、多くの人々（政府や管理機関を含む）の予想をはるかに超える驚きの結果となりました。この目覚ましい結果は、地方予算収入の「驚異的な回復」とみなされています。

しかし、分析によると、予算収入は増加したものの、土地使用料の徴収は楽観的ではなく、推定された2兆3,000億ドンを徴収できず、1兆9,116億ドン超しか徴収できなかった（推定の83.1％にしか達しなかった）。

予期せぬ事態が発生しました。クアンナム省の歳入計画は減少しています。2024年の主要な歳入項目はすべて、2023年の推定および実績（2023年の20兆8,800億ドンではなく、20兆1,000億ドンに設定）を下回っています。特に、土地使用料徴収額は、前年の推定2兆3,000億ドンではなく、最大2兆7,000億ドンに設定されています。この数字は推定値の17.4%増加し、2023年の実績値と比較して35%増加しています。

経済が依然として不安定で不動産市場が回復の兆しを見せていない中で、土地利用による推定収益は4,000億ドン増加しており、これは実に巨額です。多くの管理会社は、収益の受け取り方が分からず、あるいはどこから受け取るべきか分からないため、収益が見込めないリスクを予測しています。

税務当局も土地使用による予算収入の徴収が困難になると予測しているが、2023年10月から実施されている、土地金融義務の完了を電子的に受け取り、記録を回覧し、決定する計画に頼りたいと考えている。さらに、過年度および新たに発生するプロジェクトで土地使用料を滞納している企業からの徴収金から計算する。

現実は予測よりもはるかに厳しい。税務当局は、2024年4月30日時点で、18の地区・町・市が天然資源・環境庁から受領した約9,900件の電子譲渡証書を用いて電子土地台帳の接続を完了し、土地収入による負債が1,040億ドン減少したと発表した。しかし、2024年5月31日までの予算収入は予測の43.3%（8兆6,940億ドン超）に達している。

収入と税収の大部分は予定通りですが、土地使用料収入は見込みのわずか14.2%にとどまりました。未徴収のプロジェクト数が多く、企業が支払うべき土地使用料も未だに徴収できていないため、土地賃料収入の確保は依然として困難です。

クアンナム省税務局長のグエン・ヴァン・ティエップ氏は、土地開発プロジェクトの土地使用権の競売が遅れていると述べた。不動産は凍結されており、プロジェクトの譲渡は不可能である。

いくつかのプロジェクトでは土地の割り当てや借地が行われていますが、土地価格の承認がまだ決まっていません...多くの企業が多額の土地使用料を滞納しており、この収入源では予定通りの進捗が確保されていません。

「税務局は債務執行措置を全面的かつ体系的に実施していますが、未払いの土地使用料と地代金はまだ回収できていません。企業は財政難に直面し、財務上の義務を履行できていません。一部のプロジェクトは進捗が遅れており、銀行からの融資を受けるのに苦労しています…」とティエップ氏は述べた。

どのアドレスに基づいて収集しますか?

地代は、開発投資を補う地方の主要な収入源の一つと考えられています。金融機関は、地代収入が毎年10～11%増加すると予測していますが、これを実現するのは容易ではありません。

地元の金融システムは、これらの地域から収益を徴収するための解決策を創出できるほど十分に強固ではありません。言うまでもなく、市場での売買価格や譲渡が実勢価格を下回っている場合、それを監視・管理することは非常に困難です。すべての不動産取引が、公開され透明性のある取引フロアに上場されているわけではありません。

クアンナム省は、土地利用収入の不足により、2021～2025年の中期公共投資計画の調整を余儀なくされています。残り2年間はさらに厳しい状況が予想されるため、14兆2,900億ドンの土地利用収入の実現は非常に困難です。

2024年と2025年には、推定値に到達するために約5兆4000億ルピーの徴収が必要になると予想されています。計画投資局のグエン・フン副局長は、土地使用料の徴収は都市部（約90%）に依存すると述べました。しかし、都市開発プロジェクトの遅れ、不動産融資の厳格化、そして解決が難しい法律の重複などにより、非常に困難な状況となるでしょう。

税務当局によると、現在クアンナム省には約30件の住宅・都市開発プロジェクトが未払い債務を抱えており、その総額は1兆8,600億ドンを超え、13の企業が多額の土地使用料と地代を滞納している。税務当局は、この債務を国家予算に組み込むため、あらゆる手段を講じる構えだ。

さらに、企業が投資プロジェクトを実施するための土地を割り当て、賃貸するために、省人民委員会によって発行された土地割り当てと土地賃貸に関する決定が31件あります。

しかし、現在まで、天然資源環境省、財務省（土地価格評価委員会）および関連機関は、税務局が土地使用料および地代の支払いに関する通知を発行するための土地価格を承認するために省人民委員会に相談しておらず、これが国家予算の収入見積の実施に直接影響を及ぼしている。

税務局の分析によると、2024年には、カウフン・ライニィ住宅・サービスエリア（第2期および第3期、5,840億ドン）、クアンナム・スマートシティ都市圏（2,500億ドン）、コンティエン都市圏（5,810億ドン）、タンハー都市圏（第2期、4,230億ドン）といったわずか4つのプロジェクトから、約1兆8,400億ドンの歳入が見込まれます。しかし、これらのプロジェクトや他の多くのプロジェクトから地代を徴収するには、税務当局だけでは十分な力量がなく、実施も容易ではありません。

税務局によると、税務当局は2024年度の予算を達成し、それを上回るために、省党委員会常務委員会と省人民委員会に、各部門、支部、地方に各プロジェクトの投資家と協力して困難を取り除き、問題を解決する計画を立てるよう指示するよう要請した。

具体的には、土地の割り当ておよび土地の賃貸借に関する決定が行われたプロジェクトについて、特定の土地価格を承認する決定を発行する。土地に関する財務上の義務を履行し、技術インフラが100%完成したプロジェクトについては、土地使用権証明書を発行し、投資家が後続のプロジェクトを実施するために銀行からの融資を受けられる条件を整える。

VNダタングループの会長であるトラン・クオック・バオ氏は、企業は金銭を支払う意思はあるが、企業にレッドブックを発行せずに金銭を徴収することは依然として多くの困難に直面していると述べた。

政府と管理機関は、土地賃料財源を国家予算に組み込む方法を模索している。税務局長のグエン・ヴァン・ティエップ氏は、特に補償、用地取得、インフラ整備が完了し、プロジェクト実施スケジュールの延長が必要なプロジェクトについては、柔軟に解決策を適用できるようプロジェクトをグループ化すると述べた。企業が税金を納付できるよう、銀行から資金を借り入れられる条件を整える。

また、上官は各部門や支局に対し、投資家が財務部の臨時口座に納めた土地使用料や地代金を速やかに処理するよう指示し、国家予算を期限通りに納付するとともに、企業が財務上の義務を履行できるようにし、関連行政手続きにおける企業の権利を確保する必要がある。

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