クアンナム省は土地使用料の徴収を迅速化する方法を探している。

Việt Nam•18/06/2024

コンティエン都市圏（ホイアン）は、2024年に多額の土地使用料を生み出す可能性のあるプロジェクトの1つです。

コレクションの進行が遅すぎます。

2023年のクアンナム省の歳入は、景気低迷（GRDPマイナス8.25%）の中、予想を2.7%上回りました。これは、政府や行政機関を含む多くの予測を上回る驚くべき結果です。この目覚ましい成果は、地方歳入における「驚異的な好転」とされています。

しかし、分析によると、予算収入は増加したものの、土地使用料収入は期待できず、予測された2兆3,000億VNDには達せず、1兆9,116億VND超しか徴収されず（予測額の83.1％にしか達していない）、予想外の収入となった。

驚くべき展開が起こりました。クアンナム省の歳入予算は、ますます減少しています。2024年の主要な歳入源はすべて、2023年の予測値および実績値（2023年の20兆8,800億ドンではなく、わずか20兆1,000億ドンに設定）を下回っています。特に、土地使用料収入は、前年の2兆3,000億ドン、あるいはそれ以下と予測されていたのに対し、2兆7,000億ドンと予測されています。この数字は、予測値と比較して17.4%増加し、2023年の実績値と比較して35%増加しています。

経済が不安定で不動産市場も回復の兆しが見えない中、土地使用料収入の見込み額が4,000億ドンも増加しました。これはまさに過大な額です。多くの管理会社は、どの収入源から徴収すべきか、あるいはまだ把握できていないため、徴収目標額を達成できないリスクがあると予測しています。

税務当局も土地使用料収入の徴収が困難になると予想しているが、2023年10月から実施されている書類の受領・処理や土地金融債務の完了を電子的に判定する計画に頼りたいと考えている。さらに、過年度の土地使用料未払い事業者や新たに発生した事業からの徴収額も算定する。

現実は予測よりもはるかに厳しい。税務当局は、2024年4月30日時点で、18の区・市・鎮の土地登記簿が電子化され、天然資源環境局から9,900枚近くの電子譲渡票を受領し、土地関連税の未払い額が1,040億ドン減少したと発表した。しかし、2024年5月31日時点の予算収入は、予測目標（8兆6,940億ドン超）のわずか43.3%にしか達していない。

歳入と税収は目標のほぼ達成に至りましたが、土地使用料収入は計画額の14.2%にとどまりました。新規事業に伴う土地使用料の未徴収額はごくわずかで、事業者への未払い額も未回収のままであり、土地使用料収入の確保は依然として困難な状況にあります。

クアンナム省税務局長のグエン・ヴァン・ティエップ氏は、土地開発プロジェクトにおける土地使用権の競売が遅れていると述べた。不動産市場は凍結しており、プロジェクトの譲渡は不可能となっている。

いくつかのプロジェクトでは土地の割り当てやリースは済んでいますが、土地価格はまだ承認されていません...多くの企業は多額の土地使用料を滞納しており、予測される収益目標を達成できない状況になっています。

「あらゆる債務執行措置が完全かつ体系的に実施されているにもかかわらず、税務局は未払いの土地使用料と土地リース料を未だに回収できていません。企業は財政難に直面し、債務を履行できていません。一部のプロジェクトは延期が認められておらず、銀行からの融資を受けることが困難になっています…」とティエップ氏は述べた。

どの住所に基づいて収集が行われます?

地代は、地方自治体にとって開発投資を補う主要な収入源の一つと考えられています。金融機関は、地代収入が年間10～11%増加すると予測していますが、これは容易なことではありません。

現地の金融システムは、これらのセクターから税金を徴収するための効果的な解決策を創出できるほど十分に強固ではありません。さらに、市場における不動産の売買や譲渡がすべて市場価格を下回っている場合、監視と管理が困難です。すべての不動産取引が、公開され透明性のある取引所に上場されているわけではありません。

クアンナム省は、土地利用収入の不足により、2021～2025年の中期公共投資計画の調整を余儀なくされました。残り2年間でさらに厳しい状況が予想されることを考えると、土地利用収入14兆2,900億ドンという目標の達成は非常に困難です。

予算目標を達成するには、2024年と2025年に約5兆4,000億ドンの徴収が必要になると予測されています。計画投資局のグエン・フン副局長は、土地使用料の徴収（約90%）は都市部に依存すると述べました。しかし、都市開発プロジェクトの遅れ、不動産融資の厳格化、そして解決困難な法律の重複により、これは非常に困難になるでしょう。

税務当局によると、クアンナム省では現在、約30件の住宅・都市開発プロジェクトが未払いのままであり、その総額は1兆8,600億ドンを超えている。さらに、13の企業が多額の土地使用料と土地リース料を滞納している。税務当局は、これらの債務を国家予算に組み入れるため、あらゆる手段を講じる予定だ。

さらに、省人民委員会が発行した土地の割り当てと賃貸の決定書が31件あり、投資プロジェクトのために企業に土地を付与し、賃貸しています。

しかし、現在までに天然資源環境省、財務省（土地評価委員会）および関連機関は、税務局が土地使用料および土地リース料の支払い通知を発行できるように、省人民委員会に土地価格を承認するよう勧告しておらず、これが国家予算の収入予測の実施に直接影響を及ぼしている。

税務局の分析によると、2024年にはわずか4つのプロジェクトから、約1兆8,400億ドンの歳入を徴収できる可能性がある。カウフン・ライニィ住宅・サービスエリア（第2期および第3期、5,840億ドン）、クアンナム・スマートシティ都市圏（2,500億ドン）、コンティエン都市圏（5,810億ドン）、タンハー都市圏（第2期、4,230億ドン）である。しかし、これらのプロジェクトをはじめとする多くのプロジェクトから地代を徴収するには、税務当局のリソースだけでは足りず、容易な作業ではない。

税務局によると、税務当局は2024年度の予算を達成し超過するために、省党委員会常務委員会と省人民委員会に、関係部門、機関、地方自治体に各プロジェクトの投資家との会合を計画し、困難や障害を解決するよう指示するよう要請した。

具体的には、この決定は、既に土地の割り当てまたは賃貸借の決定を受けているプロジェクトについて、特定の土地価格を承認するものです。土地使用権証明書は、土地に関する財務上の義務を履行し、技術インフラの100%が完成したプロジェクトに対して発行され、投資家が後続のプロジェクトのために銀行から融資を受けることを容易にします。

VNダタングループのトラン・クオック・バオ会長は、企業は支払う意思はあるが、企業に土地所有権証明書を発行せずに金銭を徴収するのは依然として多くの困難を伴うと述べた。

政府と管理機関は、土地賃料を国家予算に徴収するためのあらゆる方法を模索しています。税務局長のグエン・ヴァン・ティエップ氏によると、プロジェクトは分類され、特に土地の補償と整地が完了し、インフラが完全に整備されているプロジェクトについては、柔軟な解決策を適用できるとのことです。プロジェクトの実施期限は可能な限り早期に延長されるべきです。企業が税金を納付するために銀行から資金を借り入れられるよう、条件が整備されます。

さらに、上級機関は、投資家が財務部の一時保留口座に預け入れた土地使用料および土地リース料を関係部署および機関に速やかに処理するよう指示する必要がある。これは、国家予算への適時納付を確保し、企業が財務上の義務を履行できるようにし、関連行政手続きにおける権利を保護するためである。

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