マンションの所有期間に関する規制は多くの事柄に影響を与えます。
この記事は、ドン・ドイ法律事務所（ ハノイ弁護士会）所長のトラン・スアン・ティエン弁護士の見解を表したものであり、ダン・トリ弁護士の見解と必ずしも一致するものではありません。読者の皆様は、記事下部のコメント欄にご意見をお寄せください。
法律専門家のトラン・スアン・ティエン弁護士によると、マンションの所有期間に関する規制は社会の多くの関係者、特にマンションの売買関係に直接関わる三者、すなわち買い手、売り手、管理者に影響を与えるだろう。
弁護士トラン・スアン・ティエン氏 - ドン・ドイ法律事務所所長（写真：ル・マイ）。
近年のベトナムの現状を踏まえると、特にハノイやホーチミン市といった人口密度の高い大都市では、アパートを所有する選択肢がトレンドになりつつあります。アパートの明らかな利点は、地上の戸建て住宅に比べて大幅に安価であること、利便性が高いこと、そして特に長期にわたってアパートを所有できる権利があることです。
しかし、マンションは所有期間が長期にわたる資産である一方、自然減価償却資産であるため、一定期間経過後には改修・建替えが必要となるため、建物の利用範囲が限定されます。しかし、老朽化したマンションの改修・建替えの実施は、居住者の移転の難しさなど、多くの困難に直面しているのが現状です。
実際、多くの人が老朽化したアパートからの退去を拒否しています。なぜなら、そのアパートを無期限に所有する権利があると考えているからです。その結果、深刻な老朽化が進んだアパートが依然として存在し、居住者の安全を脅かすだけでなく、都市計画や景観にも影響を与えています。
しかし、この提案は、大多数の世論の合意を得ることは容易ではないでしょう。なぜなら、長期所有という意識は大多数の人々の心に深く根付いているからです。誰もが自分自身と次世代のために、長期にわたって安定した住まいを所有したいと願っています。加えて、マンション居住者へのピンクブックの発行をめぐっては、解決すべき課題が依然として多く残されています。
住宅法案（改正案）におけるアパートの所有期間に関する規定は、人々から特に注目を集めている（イラスト写真：トラン・カン）。
政府は国会常任委員会に住宅法（改正）案を提出したばかりですが、この案にはマンションの所有権期間に関する提案が含まれています。以前の法案では多くの選択肢が提示されていましたが、今回の法案では、期限付きマンション所有権という一つの選択肢しか提示されていません。
したがって、マンションの使用期間は、設計図書及び所轄官庁による評価・決定に基づく実際の使用期間に基づいて決定されます。マンションが解体される場合には、所有者は所有権を放棄しなければなりません。所有者はマンションの敷地部分を継続して使用することはできますが、新たな敷地を建設するための費用を負担しなければなりません。
それでは、現在のマンション所有期間に関する法規制に照らし合わせると、 建設省が最近提案した「住宅法（改正）」草案におけるマンションの期間限定所有に関する具体的な内容は実現可能でしょうか？
期間限定の賃貸アパートは多くの国で利用可能です。
現在、住宅及び土地に関する法律の規定は、アパートの所有権を含む、安定的かつ長期的な土地利用権を伴う住宅の法的所有権を全て認めています。また、期限付きで住宅を所有し土地を利用する場合については、外国人個人、国から割り当てられた土地に建てられた住宅、期限付きで賃借された土地、その他規定されている一部のケースにのみ適用されます。
マンションの期限付き所有については、人々の生活の安全を確保するために、世界各国で長年適用されてきた規制です。例えば、10億人の人口を抱える中国では、北京や上海といった大都市の一部では、マンションの売却期間を50年から70年と定めており、期間満了後は国が回収し、補償は不要となっています。
一方、韓国では、マンションなどの建物は耐用年数が経過すると、計画的に建て替えが行われます。しかし、韓国では、築20年以上経過したマンションでも、安全上の問題が発見された場合は建て替えが可能と規定されています。安全性の評価基準は、居住環境、建物および内部設備の老朽化状況、構造安全性、そしてコスト分析の4つの要素に基づいています。
東南アジアでは、タイは2つの形態、すなわち永久所有権と最長30年の所有権の選択肢を提供しており、期限付き住宅の購入価格は永久所有権の30%から70%に過ぎません。シンガポールも両方の形態の住宅所有権を提供しており、期限付き住宅の場合は最長99年となっています。
欧米諸国、例えば米国では、アパートを含むあらゆるタイプの住宅が期間限定リースで販売されています。最新の統計によると、米国の不動産の最大85%が期間限定リースで販売されており、最長99年の使用期間が定められています。
タンスアン地区（ハノイ）ではマンションがキノコのように建っている（写真：トラン・カン）。
ベトナムでは最近、一部の企業が限定所有権のマンションを非常にリーズナブルな価格で建設しています。例えば、ホーチミン市では、多くの短期賃貸住宅モデルが実施されています。C&Tインターナショナル株式会社は、タンビン区で300戸以上のマンションを販売しています。面積は30～65㎡、所有期間は12年、価格は3億4,700万ドンからとなっています。また、ビンタン区のレタン社もレタンツインタワープロジェクトを完了させ、面積30～45㎡のマンションを3,000戸以上提供しています。価格は15年所有プランで2億4,000万ドン、49年所有プランで3億5,000万ドンからとなっています。
先進国の規制や立法経験を取り入れ、また、マンションが密集した地域で長期間使用されると建物の品質が低下し、居住者の安全が確保されないという現状を踏まえると、マンションの所有期間に関する規制を提案することは進歩的な解決策と言えるでしょう。しかしながら、現時点では、上記の規制が適切かつ効果的であるかどうかは、慎重に検討・検討すべき課題です。
マンションの所有権条件は同じではありません。
工事期間につきましては、現行の建設業法上、設計図書による使用期間、あるいは実際の使用期間に応じて一定の使用期間が定められております。
この認識に基づき、建設工事の規模と構造による分類基準が明確に定められています。例えば、50階建て以上のマンション（特別階建て）と25階建てから50階建てのマンション（階建てI）の耐用年数は100年以上です。8階建てから24階建てのマンション（階建てII）の耐用年数は50～100年、2階建てから7階建てのマンション（階建てIII）の耐用年数は20～50年未満です。
アパートの耐用年数は建物によって異なります（写真：ハノイ）。
マンションの所有期間は、建設工事区分に関する規定によって決まります。設計図書に定められた使用期間が終了した場合、国は工事の品質検査と評価を行い、継続使用を許可するか、解体して再建するかを決定します。したがって、マンションの所有期間は、工事の品質に応じて50年、70年、あるいは最長80年、90年、100年などとなります。
この提案が承認され実施されれば、ピンクブックの発行は、土地上の資産を一定期間所有・使用する権利を確認することを意味するが、同時に、資産を決定、所有、使用する権利も建設期間に依存することになる。
かなり多くの科目に影響を与えるだろう
新しい政策を実際に評価するには、肯定的な側面と困難さの両方を見るために 2 つの方向から見ることが可能です。
良い面としては、マンションの使用期限に関する規制は現実に即しており、建設工事の品質管理を通じて居住者の安全を確保するという点に最も明確に表れています。同時に、この規制はマンション価格の引き下げにも役立ち、居住者がニーズや経済力に応じて住宅所有形態を多様化できる環境を整えています。
マンションの耐用年数を評価する基準を確立することで、老朽化したマンションの改修や建て替え、計画変更、インフラの再構築も促進され、人々の生命と財産の安全が確保されます。
弁護士のトラン・スアン・ティエン氏によると、マンションの所有期間に関する規制は多くの事柄に影響を及ぼすだろう（イラスト：ハ・フォン）。
問題は、（現在のメカニズムによる）実施と、それに伴う手続き（ライセンスの付与、建築物の評価、古い建築物の解体）および資産の性質の変化にあります。資産の性質の変化は、無期限に認められる資産の種類（住宅所有権）から、時間の経過による減価償却を含まず、50～70年間のみ使用および売買できる資産の種類に変更されました。
したがって、この政策は社会の多くの主体、特にマンションの売買に直接関与する三者、すなわち購入者、売主、そして管理者に影響を与えるでしょう。具体的には以下のとおりです。
不動産事業を実施する投資家側：新政策は住宅所有の永続性を損なう可能性があるため、マンションなどの不動産価値を低下させる可能性があります。マンションの売買においては、住宅がもたらす利用価値に加え、大都市圏における安定性と長期性こそが、多くの人々がマンションを所有したいと望む要因だからです。
この新たな提案により、将来的には、価値自体の低下により、また、すでに大幅に価値が下がっており寿命が約一生分しかないこのタイプの不動産に人々が興味を示さなくなるため、マンションの価格が下がる可能性があります。
これにより、不動産プロジェクトの投資家間の競争が促進され、経済問題の最適化が促進され、投資資金の有効活用が促進されるとともに、価格や法的サービスが最適化されて人材の誘致が促進されます。
アパートを所有している、所有している、または所有する予定の人々の側から見ると、大都市のアパートの価格が現在かなり高いのは、国内の億万長者の大多数が「土地を分割して売却することで金持ちになる」という考えを持つ不動産業界出身であり、人々の収入に比べて住宅価格が高すぎる結果である。
実際、大都市でアパートを所有するには（実際、アパートの需要と供給があるのは大都市だけです）、収入に比べて莫大な金額を費やす必要があり、大多数の人は家を購入するために借金をしなければならず、生活に大きなプレッシャーが生じています。
この新しい政策が実施されれば、短期的にも長期的にも、人々に大きなプレッシャーがかかることになります。なぜなら、既にアパートを所有している人は、物理的な減価償却に加えて、法定減価償却も負担しなければならないからです。住宅の質と価値が時間の経過とともに徐々に低下し、使用不能になった場合、住宅所有者は購入した物件の所有権を失うリスクにさらされることになります。
これから住宅を購入しようとする人々にとって、住宅所有の無期限性がなくなったため、資金の有効活用と安全性を求めて土地の上に家を購入する傾向が強まり、それが再び地価を押し上げ、その負担は最終的に国民にのしかかることになる。
言うまでもなく、住宅所有権の制限は、他の市民権、特に財産相続権に影響を与える可能性があります。ベトナム人にとって、住宅は「定住し、生計を立てる」場所であり、長期的かつ安定した性質を持つと考えられてきたため、アパートもまた重要な資産とみなされ、多くの場合、次世代に引き継がれています。新たな政策の適用は、こうした活動に支障をきたす可能性があります。
国家管理庁の立場から：この提案は新たなメカニズムを創設し、多くの潜在的な困難や欠陥を抱える国家の住宅行政管理において、多くの新たな活動をもたらすことになります。具体的には、建設工事の許可と評価は多くのマイナス面の潜在的な原因となっています。建設工事の許可と管理にはこれまで常に多くの欠陥があり、違法で危険な建設工事が現実に存在しています。
解体を目的として建物の築年数を評価する手順が実施された場合、これらの作業が公平に、不当な利益追求や、劣化した建物の存在を延ばそうとする不動産投資家の介入なしに実行されることを誰が保証できるでしょうか。
マンションの建設、維持管理、解体は、法的手続きの面で非常に複雑であり、実務上も危険を伴います。なぜなら、マンションの多くは大都市、つまり人口密集地域に建設されているからです。さらに、古いマンションの解体に伴う用地取得と移転は、土地利用権取得のための用地取得活動と同様に、多くの複雑な社会問題を引き起こす可能性があり、予測不可能な結果を招く可能性があります。
管理面では、住宅の所有期間が限られているため、住宅には期間が設定されており、それによって価格や価値に差が生じます。具体的には、期間満了が近い住宅は価格が低く、逆に、期間が長い新築マンションは価格が高く売りに出されます。
基本的に、住宅所有権は証券とみなされ、その価値は建設品質、投資家の評判、法的書類、そして特に使用期間など、様々な側面から評価されます。この特性は、使用期間を利用して不動産価格を吊り上げたり、意図的に低価格で譲渡して脱税したりするなど、多くの複雑な問題を引き起こす可能性があります。
同様に、この新たな特徴を持つマンションの評価も多くの困難に直面します。特に減価償却が安定している場合には、築年数が不動産価格の決定的な要因となる可能性があります。前述のように、築年数の評価は政府機関の独自の基準に依存しており、マンションの売買管理や税務管理において多くの問題を引き起こす可能性があります。
上記の提案は、マンションの改築・建替えにおける困難や障害を克服し、都市計画の円滑化を図るとともに、都市部の住民の安全を確保するための法的根拠を整備することを目的としています。しかし、上記の規制が効果的に実施・実現されるには、他の多くの要因が不可欠です。
政策規制の変更に加え、社会基盤の整備、国民経済の発展、国民生活の向上といった施策を同時並行的に実施していく必要がある。実際の状況が十分に整った段階で、新たな法政策を実施に移し、設定された目標の達成を促進することができる。
チャン・スアン・ティエン
2023年3月15日
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