レッスン1：悲しい現実…
不動産市場は今ほど低迷したことはありません。新規の不動産プロジェクトはほとんど開始されておらず、既存のプロジェクトはほぼ完全に停滞しています。多くの不動産会社は最低限の営業しか行っておらず、中には閉鎖に追い込まれ、数千人の雇用が失われています。同時に、企業債務と社債の負債額は増加しており、いつ爆発してもおかしくない状況です。
「魔法のような」魅力は薄れてしまった。
不動産事業全般、特に高級不動産市場は、国の成長とGDPに大きく貢献する重要な経済セクターの一つです。さらに、不動産は数百万人の雇用と収入を創出し、建材生産、観光・リゾート、金融・銀行、建設など、多くの産業と密接に結びついています。しかし、厳格な信用管理と未解決の法的問題を抱える状況下で、不動産開発業者は十分な財務体質と完全な法的文書を欠いており、購入者が以前のように迅速かつ容易に投資することが困難になっています。この結果、販売の低迷、不動産市場のほぼ完全な下落、そして前例のないほど暗い見通しにつながっています。
近年、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）のパンデミックの影響により、 世界経済は困難に直面し、インフレが加速し、銀行金利の上昇が不動産市場、特に高級住宅市場に深刻な影響を与えています。多くの新規不動産プロジェクトはまだ認可を受けておらず、既存のプロジェクトはスケジュールが遅れているため、供給不足が深刻化しています。一方で、多くの不動産プロジェクトは完売したものの、開発業者が計画通りに完成させていないため、雑草が生い茂り、放置されたままの住宅が数多く残され、無駄が生じています。
多くの外国人投資家は、ベトナムの不動産市場は人口規模が大きく、不動産需要が高いことから魅力的だと考えています。ベトナムは都市化が加速しており、 政府は観光産業を成長の主要セクターとして育成することに注力しています。さらに、富裕層顧客の増加は、固有のリスクを認識しながらも、観光を潜在的に高収益の投資チャネルと捉えています。
計画投資省のデータによると、不動産分野への登録FDI資本は2021年にはわずか26億米ドルにとどまったものの、2022年には45億米ドルに増加し、2023年第1四半期も依然として好調な兆候を示しています。不動産は、加工・製造業に次いで、FDI資本を誘致する第2位のセクターです。
ナム・トゥ・リエム区の高級不動産専門家、レ・ミン・ヒエップ氏は、「友人2人と共同で投資しました。数年前は大きな利益を上げ、すぐに資金を調達できましたが、2021年から現在に至るまで、ヴィラをほとんど購入できていません。以前購入したものも売れていません。購入の問い合わせはあるものの、提示価格が低すぎます」と述べた。ヒエップ氏はさらに、「幸いにも、購入時に銀行から借金をしていませんでした。もし今まで利息を支払っていたら、すぐに売却せざるを得なかったでしょう」と付け加えた。
不動産市場が何年も前のようにピークに達していないことは明らかです。
需要と供給は空想の産物でしょうか？
不動産専門家は、高級不動産（特にヴィラ）の在庫はかなり豊富だと考えています。しかし、十分な資金力を持つ評判の良い高級不動産プロジェクトがごくわずかであるため、新規供給はますます不足していくでしょう。一方、ハノイや北部諸県では、ヴィラやショップハウス（住宅と商業施設を組み合わせたモデル）の供給が急激に減少しています。現在、供給は主に2020年以前に開始された不動産プロジェクトによるものです。2021年から2023年第1四半期にかけて開始された高級不動産プロジェクトはごくわずかで、このセグメントは主に富裕層向けであり、低所得者層向けではありません。そのため、既に低迷している市場はさらに低迷しています。
ダイフォン投資建設不動産株式会社の営業部長、ディン・ヴァン・トロイ氏は次のように述べています。「ハノイでは、ヴィラとタウンハウスの供給が長らく不足し続けており、2022年と2023年初頭の新規供給は主に開発中のプロジェクトからで、ハノイ郊外に集中しています。これにより市場にはいくらかの新たな物件が提供されることになりますが、その量は選択肢としてはごくわずかです。」
クアンニン省の記者が実施した調査によると、ヴィラやショップハウスの供給は依然として豊富だが、BIMグループ、ゲレクシムコグループ、トゥアンチャウグループなどの古い不動産プロジェクトが中心で、新しい不動産プロジェクトはほとんど実施されておらず、新規供給は底を打っている。
一方、ハナム省、バクニン省、フート省、ハイフォン省、ホアビン省などの省においても、供給状況は必ずしも良好とは言えません。これらの省・都市では、高級不動産プロジェクトが少なく、取引量も限られており、近年では高級不動産プロジェクトの実施も極めて少ないのが現状です。古いプロジェクトの稼働率は低迷している一方、所有されているにもかかわらず活用されていないヴィラやショップハウスも多く、放置や廃棄、そして潜在的な社会問題につながっています。
これが供給側です。需要に関しては、専門家は、緑地や最適なアメニティを備え、複合施設内に位置し、交通の便が良いヴィラやショップハウスが顧客にとって最良の選択肢になると予測しています。さらに、都市化率、人口の自然増加率、そして中流階級と上流階級の台頭も、今後のヴィラ需要を押し上げる重要な要因となっています。
実際、新型コロナウイルス感染症のパンデミック後、経済が力強く回復すれば、不動産市場への障害や困難を取り除くための政府の政策が地方自治体によって真剣に実施され、信用枠の緩和や保証付き社債の発行も相まって、企業や個人はすぐに必要な資金にアクセスできるようになるでしょう。そこから不動産プロジェクトが実施され、ヴィラ、ショップハウス、リゾート、ヘルスケア施設など、多種多様な高級不動産商品が市場に提供され、不動産市場の売買活動は再び活発化するでしょう。
合併や買収が起こり始めています。
これは自然の摂理です。強者が弱者を圧倒し、弱者はしばしば買収され、強者に吸収されます。これは近年の不動産業界では常套手段となっています。しかし近年、国内外から「サメ」と呼ばれる人物が現れ、様々な投資ファンドや現金を用いて、高級不動産プロジェクトや開発の法的根拠が明確なプロジェクトを買収しています。
2023年初頭から現在に至るまで、ベトナムの不動産会社は、ハイリスク、バランス型、強力、そして「新規参入者」の4つの典型的なグループに分けられることが分かります。このうち「新規参入者」グループには、合併・買収を通じて不動産市場への参入機会を模索している企業や投資ファンドが含まれます。
典型的な例としては、FLCグループとタンホアンミングループが挙げられます。両グループの経営陣が法的トラブルに巻き込まれた後、一連の大手企業がこれらのグループの有望なプロジェクトへの参入を模索しました。バンブー航空はFLCグループから正式に分離し、その結果、クアンニン省、タインホア省、タイグエン省、ビンフック省、フート省などにおける同グループの多くの不動産プロジェクトは、中止の危機に瀕しているか、さらなる研究開発のために他のパートナーに譲渡を余儀なくされています。
さらに、現在、多くの買収案件が交渉中です。多くの経済・不動産専門家によると、現在の不動産市場の低迷と厳しい金融環境を考えると、この状況が続けば、多くのプロジェクト開発業者は運転資金が不足し、不動産プロジェクトの譲渡または売却を検討せざるを得なくなる可能性があります。また、多くの外資系企業や投資ファンドが資金を準備し、事業が困難に陥り売却を余儀なくされた際に国内不動産プロジェクトを買収する機会をうかがっていることも言うまでもありません。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、政府と国会常任委員会に対し、2017年6月21日付国会決議第42/2017/QH14号に規定された試行メカニズムに基づき、企業が交渉による合意を通じて不動産プロジェクトを譲渡できるようにすることを検討するよう提案した。チャウ会長によると、これが実施されれば、償還期限が迫っている債券を持つ企業を含む不動産事業者のキャッシュフローと流動性の困難が緩和されるという。需要に基づき、企業が交渉による合意を通じてプロジェクトを譲渡できるようにすることで、国家の税収が増加し、不動産市場における国家管理の有効性と効率性が向上する。また、透明性が向上し、株式譲渡を装った「地下」プロジェクト譲渡の問題を克服し、国家予算の歳入損失につながるだろう。
サヴィルズ・ハノイのリサーチ・コンサルティング部門シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は次のように述べています。「現在、このセグメントにおいてデベロッパーが直接販売している物件の供給は非常に限られています。これは、市場に投入される新規ユニット数が少ないことが原因です。しかしながら、タウンハウスが依然として主要商品ラインであり、次いでヴィラ、そしてショップハウスが続いていますが、これらは現在の総供給量のごく一部を占めるに過ぎません。」
レッスン2：ゆっくりとゴールまで競争する
不動産プロジェクト開発者は遅延の理由を無数に挙げているが、そのほとんどは土地整地の遅れ、法的メカニズムや税制の変更、多くの企業の財務能力の弱さに起因しており、これらはすべてプロジェクト完了の遅延の一因となっている。
進捗が遅れている不動産プロジェクトが蔓延している。
63省市のほとんどでは不動産プロジェクトが遅れていますが、高級不動産セグメントは主に、地理的に有利な立地、観光開発の可能性、そして十分に発達した交通機関やインフラを備えた大規模な省市に集中しています。
ハノイは不動産プロジェクトの遅延が最も多い地域です。不完全な統計によると、現在ハノイでは数百件もの遅延プロジェクトがあり、5,000ヘクタール以上の未開発地域に相当し、大きな無駄が生じています。
ホアイドゥック区のキムチュン・ディチャック市街地（現在はヒノデロイヤルパーク市街地に改名）のように、最大10年も遅延している不動産プロジェクトもあります。また、ソンダ都市工業団地開発投資株式会社（Sudico）が開発したナムアンカン市街地もその一つで、かつては生活の楽園として宣伝されていました。しかし、土地の整地は未完了のままで、多くのヴィラやタウンハウスが放置され、資源の無駄遣いとなっています。Sudicoのメディアチームの担当者は、最近の不動産市場の低迷により、多くのヴィラ投資家が土地に手を伸ばし、市場の好転を待っていると述べています。その結果、一部のヴィラが放置され、プロジェクト全体の美観が損なわれています。
フート省では、ソンタオ株式会社が投資したタントゥイ温泉リゾートプロジェクトが87ヘクタール以上の面積をカバーし、20年以上遅延し、多くの違反に悩まされています。プロジェクトは現在放棄されており、地元住民は家畜の放牧地として利用しています。
タントゥイ町人民委員会のトラン・ヴァン・キエン副委員長は率直にこう述べた。「タントゥイ温泉プロジェクトにおける現状の問題は、投資家の能力にあります。プロジェクトは立地条件も良く、法的書類も完備しているにもかかわらず、投資家の能力不足のために実施に移せません。有権者から多くの懸念が寄せられているため、地元も非常に不安を感じていますが、この問題に対処する権限はフート省にあります。」
ハナム省には、同様に奇妙な不動産プロジェクトがもう一つあります。公共事業やサービス用に指定された土地を商業住宅（ショップハウス）に転用し、その後放置するというものです。これがタン・ロイ・タン・リエム商業・住宅団地プロジェクトです。現在までにプロジェクトの構造は完成し、一部の住民は入居していますが、計画されていた多くの部分が未完成のままであり、一部の建物には老朽化や放置の兆候が見られます。
タン・ロイ・タン・リエム社がハナム省に建設する総合商業センタープロジェクトに関して、政府検査機関が2023年1月17日付で発行した検査結果通知第161/TB-TTCP号によると、土地使用権を競売にかけることなく土地が割り当てられたことが確認されており、これは2013年土地法第118条に違反する。さらに深刻なのは、この土地が住宅用地ではなく、公共事業、サービス、商業用途として計画されていたことである。これは、2009年都市計画法第26条および2010年4月7日付政府令第37/2010/ND-CP第14条に違反する。
「腫瘍」の除去
ハノイ、クアンニン、フート、ホアビンなど、多くの地域で不動産プロジェクトが遅延、あるいは何年も停滞しています。ハノイだけでも、現在数百件もの不動産プロジェクトが遅延、あるいは未着工となっています。これらのプロジェクトの多くはレッドアラートを受けており、中にはハノイ人民委員会によって断固として撤回されたものもあります。
典型的な例は、フォンヴィエン貿易観光サービス株式会社が投資したメリン区のフォンヴィエン高級住宅プロジェクトです。このプロジェクトは2008年に土地を割り当てられたものの、開発が遅れました。そのため、ハノイ人民委員会は決定第4058/QD-UBND号を発布し、同プロジェクトへの土地割り当ての決定を取り消しました。さらに、チュオンザン建設会社によるガーデンヴィラ建設、アンズオン株式会社によるサニーライトヴィラエリアの技術インフラ建設、ヴィナラインズ・ヴィンフック不動産株式会社によるヴィナラインズ新都市圏プロジェクトなど、他のプロジェクトもあります。ハノイ人民委員会は、これらのプロジェクトへの土地割り当てを取り消す決定を出しています。
ソンタオ株式会社が投資するタントゥイ温泉リゾートプロジェクトについて、フート省天然資源環境局土地管理部のハ・ミン・ドゥック副部長は次のように述べた。「2022年6月21日付文書2308/UBND-KGVXにおいて、フート省人民委員会は省税務局に対し、ソンタオ社から未払いの土地リース料を徴収するよう指示しました。同時に、省計画投資局、タントゥイ地区人民委員会、その他の関係機関は、同社が事業を進めるために、プロジェクト総面積から約37ヘクタールを審査し、分離する任務を負いました。」ドゥック氏はさらに次のように付け加えた。「現在、投資家は1/500詳細計画の承認手続きを完了していないため、フート省人民委員会の指示に従って測量と区域分離を行う根拠がありません。3月2022年2月25日、フート省人民委員会は、このプロジェクトに対する投資優遇証明書を取り消す決定を下した。
クアンニン省天然資源環境局長のトラン・ヌー・ロン氏は、「クアンニン省は今後、遅延し、技術インフラの完成を遅らせているプロジェクトの土地利用について、引き続き審査、検査、監査を実施していきます。省は法律に基づき、断固たる姿勢で土地の処分と返還を行い、「中断」した計画や「中断」したプロジェクトの再発を防止し、予算の損失や土地資源の浪費につながる既得権益や汚職と闘い、不動産市場の健全な発展に貢献していきます」と述べた。
これらは、地方当局によって断固として撤回・強制執行された典型的なプロジェクトの一部です。しかしながら、依然として多くのプロジェクトが遅延し、何度も延長され、雑草が生い茂り、未だに放置されています。例えば、クアンニン省では、カオサン・ハカン新都市圏、ハロン市ベイビュータワー複合商業・アパートプロジェクトなど、多くのプロジェクトが遅延しています。さらに、多くの不動産プロジェクトは稼働開始しているものの入居率が低く、多くのヴィラやショップハウスは所有者がいるにもかかわらず入居されておらず、老朽化の兆候が見られ、資源の浪費や都市景観の悪化につながっています。
ハロン市人民委員会のグエン・ヒュー・ニャ副委員長は次のように述べた。「近年、ハロン市は、長期間の「土地の買い占め」によって雑草が生い茂り、土地資源が無駄になり、環境衛生や都市景観に影響を及ぼす事態を回避するため、遅延している、あるいは法律に違反している数十件のプロジェクトについて、検討と処理を求める提案を省に提出し、断固たる姿勢で調査を実施してきました。」
不動産プロジェクト、特に高級物件については、地方自治体は、重大な違反、遅延、工期の長期化が見られるプロジェクトに対し、強力な検査体制を敷き、断固たる措置を講じる必要があります。また、計画が脆弱なプロジェクト、財源が限られているプロジェクト、あるいは土地を意図的に確保したまま実施に移さないプロジェクトについても、真剣に排除する必要があります。
ある州に高級不動産プロジェクトがあるなら、私たちの州にも必ずあるはずだ、という考え方を捨て去る必要があります。 レッスン3：100万ドルの別荘に一時的に滞在する
数百万ドルの別荘に住む低所得者が、別荘やショップハウスを借りて住み、食料品店を開いたり、野菜を売ったり、ビールの屋台を経営したりして生計を立てている。信じられない話だが、住みやすく、文明的で、近代的であるはずの都市部のほとんどで、このような状況が実際に存在しているのだ。
別荘やショップハウスを「市場」に変える
ハノイの住宅街の隣やアパートの足元にある、間口の広いヴィラやショップハウスの多くは、カフェ、レストラン、食料品店、ファーストフード店、生鮮食品店などに貸し出されていることがよくわかります。法律で禁止されているわけではありませんが、これは、文明的で近代的であると考えられている都市部に、意図せずして雑然とした外観を作り出しています。
ダン・フオン区タン・タイ・ドウ新都市地区でショップハウスを借りているホアイ・ドゥック区在住のグエン・クアン・チュオンさんは、「私と友人2人は、ファーストフードやコーヒーなどを売るためにショップハウスを借りました。当初は月500万ドン（地主から借りた金額：PV）で借りていました。その後、夜間も営業するようになったため、寝泊まりするために月200万ドンを追加で支払わなければなりませんでした」と語った。
ここでショップハウスの賃貸を専門とする「サービスブローカー」は次のように語った。「入居者は主に他省から来た労働者で、朝食店や野菜の屋台、パブなどを開業するために格安で借りています。賃貸契約には拘束力はなく、多額の保証金も必要ありません。家主が物件を引き取ったら、そのお金も返還しなければなりません。」
小規模な商店がショップハウスを借りて商売を営むことで、このエリアはまるで即席の市場と化している。タンタイド市街地にあるHHAアパートの住民は、「売買には便利なものの、毎朝や週末には多くの買い手と売り手が行き交い、多くの車両が市街地に出入りするため、交通安全上の危険が生じている。さらに、店舗からは排水やゴミが排出され、非常に見苦しい状況になっている」と語る。
ホアイドゥック区、ジャーラム区、ナムトゥーリエム区、バクトゥーリエム区、ホアンマイ区の複数の都市部で現地調査を行った記者たちは、所有者が別荘やショップハウスを賃貸に出すという現象が広く見られるのを目の当たりにした。それぞれの地域には独自の特徴や賃料があるが、共通点がある。かつては文明的で近代的な都市景観であったこの場所に、醜悪な景観をもたらしたのだ。
ハイフォン、フート、ハナム、フンイエン、タンホアといった省や都市でも状況はそれほど良くありません。入居者数は減り、家賃も下がっているものの、依然として混沌とした状況が続いています。一方、放置された物件は雑草が生い茂り、劣化の兆候が見られます。
数百万ドルの別荘で「ノー」が多い
グエン・ティ・ビックさんに、ハノイ市ホアイドゥック区ナムアンカン市街地の仮住まいを探している入居希望者を装い、案内してもらった。そこでは、時折、人が住んでいるヴィラやショップハウスを目にした。ヴィラの外観はまだ未完成で、仮のドアはプラスチックパネルで、中には薄いトタン板で作られているものもあったが、内部では衣服が雑然と掛けられ、作業員が木の板で間に合わせの寝床を作ったり、コンクリートの床に直接マットを敷いたり、仮設の調理場が設置されていたり、そして何よりも、きちんとしたトイレがなかった。
ビックさんは「ヴィラは何人で借りる予定ですか？人数が多いなら、200～300平方メートルのヴィラ全体を貸し切るのがいいでしょう。価格は月額600～800万ドンで、何人でも泊まれます。よろしければ、オーナーに連絡しますので、お知らせください」と尋ねました。
労働者のほとんどはゲアン省、タンホア省、ナムディン省、ヴィンフック省、トゥエンクアン省などから来ています。彼らは別荘やショップハウスに集中して住み、日中は清掃員、建設作業員、整備士などの仕事に就いています。彼らは数百万ドルの別荘に集まっていますが、電気も水道も使えず、トイレも使えないなど、多くのものが欠けています...
現在ホアンマイ郡の別荘に住むレ・カック・ナムさん（タンホア省出身）は、「9年生の時に学校を中退し、近所の人に倣って建設作業員として働き始めました。今は建設作業員です。皆さんの支援と指導がなければ、今の私はどうなっていたか分かりません」と語った。
ここ数日、学生たちが夏休みに入っているため、多くの子どもたちが故郷の両親に迎えられ、ハノイを訪れています。子どもたちが両親と一緒に数百万ドルのヴィラに滞在するのは初めてのことです。ゲアン省出身のレ・ティ・ハイさんは、「うちの子が夏休みで、両親に会いたいと言っていたので、ここに連れてきて遊びました。エアコンがなくて、夜は暑すぎて夜遅くまで眠れないこともあります。子どもがかわいそうでなりませんが、他に選択肢はありません。1、2週間滞在させてから、故郷の祖父母と一緒に暮らすつもりです」と話しました。
30人以上の従業員に料理を提供する料理長のホアン・ティ・シーさんは、「ここ数日、寮のエリアは以前よりずっと賑やかになりました。5人の子供たちが両親に連れられて遊びに来ています。日中は私が料理をしたり、ベビーシッターをしたりしています。良い点は、子供たちは皆、出身地はそれぞれ違いますが、とても仲が良く、お互いを思いやってくれることです」と語った。
ホアビン省、ハナム省、クアンニン省などの一部の都市部では、低所得の労働者が一時的に別荘に住んでいる状況がある。
ショップハウスは今も存在していますが、数は多くありません。ジャーナリストとして取材を申し入れたところ、彼らは回答をきっぱり拒否し、場合によっては、家主や開発業者が賃貸契約の継続を許可しないのではないかと懸念し、匿名を条件にしたり、写真撮影を控えるよう積極的に要求してきました。
（注：この記事の登場人物の名前はプライバシー保護のため変更されています。）
教訓4: 制度的枠組みを改善し、高級不動産を本来の価値に戻す。
不動産開発業者と投資家は、長期的な利益のために短期的な利益を犠牲にし、積極的に事業再編を行い、中核プロジェクトに注力し、負債を削減し、社債を効果的に管理し、金融機関への過度な依存を抑制する必要がある。規制機関については、国は中央から地方に至るまで包括的な法的枠組みを早急に策定し、管理権限の分担を明確に定義し、現状のような責任の重複や連携不足を回避する必要がある。
小さな利益を犠牲にする
企業にとって利益は常に最優先事項であり、長期的な全体的利益のために短期的な利益を犠牲にすることは、実に困難な選択です。しかし、高級不動産を専門とする企業にとって、採算の取れない、あるいは収益性の低いプロジェクトを犠牲にし、同時に事業再構築、負債削減、そしてコア事業とプロジェクトへの注力を進めるには、勇気、先見性、そしてある程度の理解が必要です。そうして初めて、賢明な決断と言えるのです。
不動産プロジェクト開発の長い歴史を持つビナポル株式会社の取締役会長兼社長であるディン・ヴァン・ギ氏は、率直に次のように語った。「不動産事業者は、この機会を活用して自らを見直し、事業を再構築し、負債を削減し、金融機関への依存を減らし、高リスクのプロジェクトを大胆に切り離し、分散投資や断片投資を避けるべきです。量と急速な発展を追い求めることは避けるべきです。なぜなら、一度困難に直面したら、後戻りはできないからです。」
投資家にとって、資金力に加え、投資または長期居住用として購入する不動産プロジェクトの法的側面を徹底的に調査することが不可欠です。これは難しいことではありませんが、「馬が逃げた後に馬小屋の扉に鍵をかける」ような事態を避けるためには、真剣に検討する必要があります。実際には、多くの高級不動産プロジェクトは、建設中で居住者がいるにもかかわらず、完全な法的手続きや統合されたインフラが整備されていないのが現状です。その結果、ヴィラやショップハウスが所有者がいるにもかかわらず、居住者がいない、放置され雑草が生い茂った状態になり、資源の無駄遣いとなっているのです。
地方自治体は、信頼できる財務力を持つ投資家を慎重に選定し、流行に盲目的に追随したり、高級不動産の無秩序で計画性のない開発を防いだりすべきです。これは誤ったアプローチであり、後々多くの悪影響につながる可能性があります。さらに、地方自治体は検査と監督を強化し、投資家による違反、遅延、さらにはプロジェクトの撤回に率直に対処し、資源の浪費や国の税収や手数料の損失につながるプロジェクトの放棄を防ぐ必要があります。
国家の「手」が必要だ。
現実には、不動産市場全般、特に高級不動産市場は長らく価格設定が緩慢であり、このセクターに対する税金や手数料は市場の発展ペースに比べて低く抑えられています。これが投機筋の蔓延と価格高騰を招き、真に住宅を必要としている人々が住宅にアクセスすることを困難にしています。都市部と農村部の価格差は言うまでもなく、ハノイ、ハイフォン、ホーチミン市といった大都市内でも大きな価格差が見られます。そのため、多くの不動産専門家は、政府が不動産市場を規制するための十分な法的手段を有していることから、政府が直接介入して規制する必要があると考えています。
多くの専門家によると、高級不動産市場はボトルネックを抱えており、需給バランスの不均衡を招き、他の多くの産業の成長モメンタムを低下させています。そのため、不動産市場の早急な活性化が不可欠です。これにより、国内外の資本の不動産への流入が増加し、不動産会社やプロジェクトの合併・買収が市場原理に基づいて進むでしょう。ひいては経済成長に貢献し、他のすべての産業の発展にも波及効果をもたらすでしょう。
ベトナム共産党中央委員会の2022年6月16日付決議18-NQ/TWには、「制度と政策の革新と改善を継続し、土地管理と利用の有効性と効率性を高め、我が国を先進的な高所得国にするための推進力を生み出す」と明記されており、今後のベトナムの不動産市場に多面的な大きな影響を与えることが期待されています。
一方、事業を実施する企業の土地関連問題を解決するための行政手続きは、合理化されているものの、依然として障害や遅延に直面しています。
この悪循環は、あるプロジェクトから別のプロジェクトへ、ある企業から別の企業へ、毎年繰り返されます。そのため、「法的根拠不足への不安」や「上司の指示待ち」といった言葉が生まれ、投資プロジェクトが停滞して実行されず、社会資源の有効活用が妨げられています。
投資資金支援について、ある不動産開発会社（匿名希望）は次のように述べた。「現在、金融機関は企業の債務返済の延期・延長を非常にうまく進めています。政府は不動産向け融資の限度額を『緩和』するよう指示しましたが、私見では、これに企業の債券発行の促進も伴うべきです。現在、銀行融資を受けるのは非常に困難です。不安が蔓延し、『社会病』になりかねません。」
社会主義志向の市場経済の発展と整合した形で、土地管理と利用に関する制度的・政策的枠組みを整備することで、土地資源が解放され、国家は最大限の効率性、持続可能性、そして有効性を確保する形で土地を管理、開発、活用できるようになる。このためには、土地法、住宅法、不動産事業法などの整備と改正により、一貫性と統一性を確保することが喫緊の課題である。さらに、国家の土地管理機構を合理化し、効率性と統一性を確保し、仲介業者を排除し、権限の分権化と委譲を推進するとともに、監督、監督、統制のメカニズムを整備する必要がある。
ダン・ビック・ゴック代表 - ホアビン省国会議員団
プロジェクトの停滞や遅延の問題を解決する必要がある。
今回の第5回国会に提出された土地法（改正案）は、広範な協議を経て国民全体の意見を集約した上で作成されたものです。私は個人的に、資源環境省が有権者や全国の国民の意見を集約・集約し、今回の第5回国会で第15期国会に提出された土地法（改正案）を審査・評価・調整する過程において尽力されたことを高く評価します。
法案は、停滞・遅延しているプロジェクトの問題に対処する必要があります。例えば、現在多くの省市では、多くのプロジェクトが投資許可を取得したものの、様々な客観的要因により実施が遅れたり、わずかな手続きを経て5年、あるいは10年も放置されたりしています。これは、土地資源の浪費と人々の不満を招いています。
土地法の改正案には、地方自治体がこの問題を根本的かつ徹底的に解決できるよう、厳格かつ具体的な規制が盛り込まれることを期待しています。なぜなら、過去には多くのプロジェクトが停滞または遅延しましたが、検査を受けた投資家は依然として「プロジェクトが部分的に完了した」「客観的な状況による」といった言い訳をしてきたからです。
弁護士グエン・ホン・バック - ホン・バック＆アソシエイツ法律事務所所長
お金を「投資」するには注意が必要です。
現在、不安定な経済状況の中、不動産投資は投資家にとって依然として安全な避難先であり、不動産プロジェクトは大きな注目を集めています。そのため、特にハイエンド物件については、不動産プロジェクトを徹底的に調査することが投資家にとって不可欠かつ有意義です。
しかし、不動産投資家は購入に際して注意が必要です。第一に、法的側面、開発業者の評判、信頼性を徹底的に調査する必要があります。第二に、プロジェクトの進捗状況を把握する必要があります。購入者は、自らの権利や利益に影響を与える可能性のあるリスクを回避するために、建設の進捗状況を常に監視し、最新情報を入手する必要があります。第三に、購入者は、プロジェクトの投資許可や建設許可などの文書の法的有効性に注意を払う必要があります。これらの文書は、紛争の解決を容易にし、権利を保護するのに役立ちます。第四に、署名して購入する前に、契約条件をよく読んで理解する必要があります。
ド・トゥ・ハン氏 - サヴィルズ・ハノイ リサーチ・コンサルティング部門 シニアディレクター
プロジェクトの法的側面に注意してください。
現在、デベロッパーが直接販売している高級不動産プロジェクトの供給は非常に限られており、希少です。一方、新規に開始される不動産プロジェクトの数は片手で数えられるほどです。これは、世界的な金融危機の影響に加え、多くのプロジェクトが未完成であったり、着工に必要な法的手続きの完了が困難な状況にあることが一因です。これらが、近い将来、高級不動産の供給が制限される主な理由です。
しかし、投資家にはプロジェクトに関する可能な限り明確な情報と、複数の当事者を拘束する具体的なコミットメントを提供する必要があります。さらに、詳細なガイドラインを含む包括的、完全かつ明確な法的枠組みは、不適格な投資家を排除し、持続可能な市場発展を促進し、大幅な価格変動を防ぎながら、国家の利益を確保する上で役立ちます。
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