レッスン1：悲しい現実
不動産市場は今ほど暗い状況に陥ったことはありません。新たな不動産プロジェクトが次々と立ち上がる一方で、既存のプロジェクトはほぼ「休眠状態」にあります。多くの不動産フロアは低調な稼働率にとどまり、時には閉鎖を余儀なくされ、数千人の従業員が職を失っています。それに伴い、企業債務と社債債務は増加しており、いつ「爆発」してもおかしくない状況です。
「魔法」のアトラクションは冷めてきた
不動産事業全般、特に高級不動産市場は、国全体の経済成長とGDPに大きく貢献する重要な経済セクターの一つです。さらに、不動産は数百万人の労働者の雇用と収入を支え、建設資材生産、観光・リゾート、銀行・金融、建設など、多くの産業と密接に関連しています。しかし、厳格な信用管理に加え、解決されていない多くの法的問題を抱える中で、不動産プロジェクトの投資家は十分な資金力がなく、法的書類も未整備であるため、「顧客」は以前ほど迅速かつ容易に支払いを行うことができません。これが販売の低迷につながり、不動産市場はほぼ暴落状態にあり、かつてないほど暗い状況を生み出しています。
近年、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）のパンデミックの影響により、世界経済は困難に直面し、インフレや銀行金利の上昇が不動産市場、特に高級不動産市場に深刻な影響を与えています。多くの新規不動産プロジェクトは認可されず、既存プロジェクトは遅延しているため、供給不足は深刻化しています。一方で、多くの不動産プロジェクトは完売したものの、投資家が予定通りに完成させていないため、放置された別荘が次々と出現し、草が生い茂り、無駄が増えています。
多くの外国人投資家は、ベトナムの不動産市場は人口が多く、不動産需要が高いという特徴を備えていると考えています。これは常に魅力的な投資理由です。ベトナムは都市化を推進しており、政府は開発の先駆けとして無煙火産業の育成に注力しています。さらに、富裕層の顧客数が増加していることから、多くのリスクを伴うと判断されているものの、収益性の高い投資チャネルと見られています。
計画投資省のデータによると、2021年には不動産への登録FDI資本はわずか26億米ドルにとどまりましたが、2022年には45億米ドルに増加し、2023年第1四半期も依然として好調な兆候が見られました。不動産は、加工・製造業に次いで、FDI資本を誘致している2番目のセクターです。
ナム・トゥ・リエム区の高級不動産トレーダー、レ・ミン・ヒエップ氏は、「友人2人と共同で投資しました。数年前は大きな利益を上げ、すぐに資金を調達できましたが、2021年から現在に至るまで、ヴィラの購入はほとんどなく、以前「保有」していた物件もまだ売れていません。購入希望者はいましたが、提示価格が低すぎたのです」と語った。ヒエップ氏はさらに、「幸いにも、購入時に銀行から借り入れをしていませんでした。もし今まで借り入れをして利息を支払っていたら、急いで売却しなければならなかったでしょう」と付け加えた。
現時点では、不動産は数年前のようなピーク状態ではなくなったことがわかります。
需要と供給は仮想的なものですか?
不動産専門家によると、高級不動産セグメント（特にヴィラ）の在庫はかなり豊富です。しかし、十分な財務ポテンシャルを持つ高級不動産プロジェクトの実施が非常に少ないため、新規供給はますます不足するでしょう。一方、ハノイと北部諸県では、ヴィラやショップハウス（商業施設と一体化した住宅モデル）の供給が急激に減少しています。現在、供給は主に2020年以前に実施された不動産プロジェクトに集中しています。2021年から2023年第1四半期にかけて、高級セグメント関連の不動産プロジェクトはごくわずかしか実施されていません。しかも、このセグメントは主に富裕層向けであり、低所得者層向けではありません。そのため、既に低迷している市場は、今やさらに暗い状況となっています。
ダイフォン建設投資不動産株式会社の営業部長、ディン・ヴァン・トロイ氏は次のようにコメントしています。「ハノイでは、ヴィラとタウンハウスの供給が長らく不足し続けていますが、2022年と2023年初頭の新規供給は主に進行中のプロジェクトによるもので、ハノイ郊外に集中しています。ある意味では、市場にはより多くの物件が提供されるでしょうが、選択肢が大幅に増えるわけではありません。」
クアンニン省の記者による調査によると、別荘やショップハウスの供給は依然として豊富だが、BIMグループ、ゲレクシムコグループ、トゥアンチャウグループなどの古い不動産プロジェクトが中心で、新しい不動産プロジェクトはほとんど実施されておらず、新規供給は底を打っている。
一方、ハナム省、バクニン省、フート省、ハイフォン省、ホアビン省などの地域における供給状況も、あまり期待できるものではありません。これらの省・都市では、高級不動産プロジェクトが少なく、取引も限られており、近年では高級不動産プロジェクトの実施も非常に少ない状況です。古いプロジェクトは稼働停止状態にある一方、多くのヴィラやショップハウスは、所有されているにもかかわらず利用されず、放置され、無駄が生じ、社会悪を引き起こす可能性があります。
これが供給であり、需要の面では、緑地や最適なユーティリティを備え、複雑で便利な交通網に恵まれた立地にあるヴィラやショップハウスが、顧客にとって最大の選択肢となるだろうと専門家は述べています。さらに、都市化率、人口の自然増加率、そして中流・上流階級の増加も、今後ヴィラの需要を押し上げる主な原動力となるでしょう。
実際、新型コロナウイルス感染症のパンデミック後に経済が力強く回復すると、不動産市場の障害や困難を取り除く政府の政策が地方自治体によって真剣に実行され、「信用枠」が緩和され、社債が保証され、法人、会社、個人はすぐに必要な資本にアクセスできるようになります。そこから不動産プロジェクトが展開され、別荘、ショップハウス、リゾート、ヘルスケアなど、さまざまな高級不動産商品が市場に提供されるため、不動産市場の購買力と販売力は再び活発になります。
合併や買収が登場
これは自然の摂理であり、強者が弱者を圧倒し、弱者が買収され、強者に吸収されるという現象は、近年の不動産業界では当たり前のことです。しかし、最近、国内外から「サメ」が現れ、多額の投資資金や現金を投じて、開発のための法的書類が整った高級不動産プロジェクトを買い戻しています。
2023年初頭から現在に至るまで、ベトナムの不動産会社は、リスク型、バランス型、ポテンシャル型、そして「新規参入者」の4つの典型的なグループに分かれていることがわかります。このうち「新規参入者」グループには、M&Aを通じて不動産市場への参入機会を模索する企業や投資ファンドなどが含まれます。
典型的な例としては、FLCグループ、タンホアンミンなどが挙げられます。リーダーが法的トラブルに巻き込まれた後、一連の「大物」がこれらのグループの潜在的なプロジェクトに参入しようとしました。バンブー航空はFLCグループから正式に分離し、クアンニン省、タインホア省、タイグエン省、ヴィンフック省、フート省などにある同グループの多くの不動産プロジェクトは、実施を中止するか、プロジェクトの調査と実施を継続するために他のパートナーに譲渡せざるを得なくなるリスクにさらされています。
さらに、多くの買収案件が交渉段階にあります。多くの経済・不動産専門家によると、現在の不動産市場の低迷と厳しい金融情勢が重なり、この状況が続けば、多くのプロジェクト投資家は事業再生のための資金を蓄えきれなくなり、不動産プロジェクトの譲渡または売却を検討せざるを得なくなる可能性があります。また、多くの企業や外資系投資ファンドは、事業が困難に陥り売却を余儀なくされた際に、国内不動産プロジェクトを買収する機会をうかがうために資金を準備していることも言うまでもありません。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、政府と国会常任委員会は、2017年6月21日付国会決議第42/2017/QH14号に規定された試行メカニズムに基づき、企業が合意に基づいて不動産プロジェクトを譲渡することを許可することを検討することを提案した。チャウ会長によると、実施されれば、償還期限が迫っている債券を発行する企業を含む不動産企業のキャッシュフローと流動性に関する困難が解消される。企業が需要に応じて合意に基づいてプロジェクトを譲渡できるようにすることで、国は税金を徴収するとともに、不動産市場における国家管理の有効性と効率性を強化し、透明性を高め、株式譲渡を装った「地下」プロジェクト譲渡による国家財政への損失を克服することができる。
サヴィルズ・ハノイのリサーチ・コンサルティング部門シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は次のように述べています。「このセグメントの現在のプロジェクトでは、投資家から直接販売される供給量は非常に限られています。これは、市場に投入される新規ユニット数が少ないことが原因です。しかしながら、タウンハウスが依然として主要製品ラインであり、次いでヴィラ、そしてショップハウスが続いていますが、これらは現在の総供給量に占める割合はごくわずかです。」
レッスン2：ゆっくり「終わらせる」競争
不動産プロジェクトの投資家が挙げる理由はさまざまですが、そのほとんどは、用地の整地が遅いこと、法的メカニズムや税制が変更されたこと、多くの企業の財務力が弱いことなどによるもので、これがプロジェクトの完了を遅らせることにつながっています。
不動産プロジェクトが遅々として進まない
63省市のほとんどで不動産プロジェクトが遅れているが、高級不動産セグメントは主に、地理的に有利な立地、観光開発、交通、インフラ開発の可能性を備えた大規模な省市に集中している。
不動産プロジェクトが最も遅れている地域はハノイです。不完全な統計によると、ハノイでは現在、数百のプロジェクトが遅延しており、5,000ヘクタール以上の未開発の土地に相当し、大きな無駄を生み出しています。
一部の不動産プロジェクトは最大10年遅れており、例えばホアイドゥック区のキム・チュン・ディ・トラック都市圏（現在はヒノデロイヤルパーク都市圏-PVに改名）や、かつては人生の楽園として宣伝されていたソンダ都市工業団地開発投資株式会社（Sudico）のナムアンカン都市圏などがある。しかし、用地の整地作業は完了しておらず、多くのヴィラやタウンハウスが依然として放置され、資源の無駄遣いとなっている。Sudicoのメディア担当者は次のように述べている。「最近の不動産市場の低迷により、ヴィラに投資する多くの顧客は土地のみを保有し、市場の好転を待っています。そのため、一部のヴィラが放置され、プロジェクト全体の美しさが失われるという状況になっています。」
フート省では、ソンタオ株式会社が投資したタントゥイ温泉水リゾートプロジェクトが87ヘクタール以上の規模で、20年以上も計画より遅れており、多くの違反行為がある…同プロジェクトは現在放棄され、人々が家畜を放牧する場所として使用されている。
タントゥイ町人民委員会副委員長のトラン・ヴァン・キエン氏は率直にこう述べた。「タントゥイ温泉プロジェクトの問題は、投資家の能力にあります。プロジェクトは現在、きれいな敷地と法的書類を備えているにもかかわらず、投資家の能力不足のために実行に移せていません。有権者には様々な意見があるにもかかわらず、プロジェクトの実施権限はフート省にあるため、地元住民は非常に焦っています。」
ハナム省には、公共事業用地やサービス用地を商業住宅（ショップハウス）に転用し、その後放置するという、これまた刺激的な不動産プロジェクトがあります。それが、タン・ロイ・タン・リエム社による商業・住宅複合施設です。現在までに、このプロジェクトは大まかな工事が完了し、一部の世帯が住宅を購入して入居しましたが、計画段階の多くの項目はまだ建設されていません。また、一部のプロジェクトでは老朽化や放置の兆候が見られます。
2023年1月17日付政府検査官によるタン・ロイ・タン・リエム社の複合商業センター建設プロジェクトに関する検査結果通知第161/TB-TTCP号において、ハナム省は土地を割り当てられたものの、土地使用権の競売という形式をとらず、2013年土地法第118条に違反しています。さらに深刻なのは、この土地が公共事業、サービス、商業用地として計画されており、住宅地としての機能がないことです。これは、2009年都市計画法第26条および2010年4月7日付政府政令第37/2010/ND-CP第14条に違反しています。
「腫瘍」を取り除く
不動産プロジェクトが遅れている、あるいは何年も停滞している地域は、ハノイ、クアンニン、フート、ホアビンなどです。ハノイだけでも、現在、何百もの不動産プロジェクトが遅れており、実施されていません。そのうちの多くのプロジェクトは赤色警報が発令され、いくつかのプロジェクトはハノイ人民委員会によって取り消されています。
典型的な例は、フォンヴィエン貿易観光サービス株式会社が投資したメリン区のフォンヴィエン高級住宅プロジェクトです。このプロジェクトは2008年に土地を割り当てられたものの、実施が遅れたため、ハノイ人民委員会は土地埋め立てに関する決定第4058/QD-UBND号を発行し、上記プロジェクトの土地割り当て決定を取り消しました。さらに、チュオンザン建設会社によるガーデンヴィラ建設プロジェクト、アンズオン株式会社によるサニーライトヴィラエリアの技術インフラ建設プロジェクト、ヴィナラインズ・ヴィンフック不動産株式会社によるヴィナラインズ新都市圏プロジェクトなどのプロジェクトがあります。ハノイ人民委員会は土地埋め立てを決定しました。
ソンタオ社が投資するタントゥイ温泉リゾートプロジェクトについて、フート省天然資源環境局土地管理部のハ・ミン・ドゥック副部長は次のように述べた。「2022年6月21日付の文書2308/UBND-KGVXにおいて、フート省人民委員会は省税務局に対し、ソンタオ社が負っている地代を徴収するよう指示し、同時に省計画投資局、タントゥイ地区人民委員会、関係機関に対し、プロジェクト総面積のうち約37ヘクタールの区域を同社が実施できるよう精査・区画するよう指示した。」ドゥック氏はさらに、「現在、投資家は1/500詳細計画の承認手続きをまだ行っていないため、フート省人民委員会の指示に従って区域を測量・区画する根拠がない」と付け加えた。3月2022年2月25日、フート省人民委員会は、上記プロジェクトの投資優遇証明書を取り消す決定を下しました。
クアンニン省天然資源環境局長のトラン・ニュー・ロン氏は次のように述べた。「今後、クアンニン省は、遅れているプロジェクトの土地利用を継続的に調査、検査、検討し、技術インフラの完成を延期し、法律に従って断固として処理および回復し、計画の「中断」、プロジェクトの「中断」の状況が再発しないようにし、集団利益、否定的感情、予算の損失、土地資源の浪費を防止および防止し、不動産市場の健全化に貢献します。」
これらは、地方当局によって断固として撤回され、法律によって強制執行された典型的なプロジェクトの一部です。しかし、依然として遅延し、何度も延長され、雑草が生い茂りながらも対処されていないプロジェクトが数多くあります。例えば、クアンニン省では、カオサン・ハカン新都市圏、ベイビュータワー複合商業・サービスアパートメントプロジェクト（ハロン市）など、遅延しているプロジェクトが数多くあります。さらに、多くの不動産プロジェクトは稼働しているものの入居率が高くなく、多くのヴィラやショップハウスには所有者がいるにもかかわらず居住されておらず、老朽化の兆候が見られ、資源の浪費と都市美観の喪失につながっています。
ハロン市人民委員会副委員長のグエン・ヒュー・ニャ氏は次のように述べた。「最近、市は、長期間にわたって「土地を保有」して雑草が生い茂り、土地資源が無駄になり、環境衛生や都市景観に影響を及ぼすような状況を回避するために、遅延し法律に違反している数十件のプロジェクトについて、調査、報告、省への検討、処理、撤回の提案を断固として実施しました。」
不動産プロジェクト、特に高級不動産については、地方当局が強力な措置を講じて検査を行い、重大な違反、進捗が遅い、何年も続いているプロジェクトを徹底的に処理し、計画が不十分、資金力が限られている、意図的に「土地を保有」したまま実施しないプロジェクトを真剣に排除する必要があります。
この州に高級不動産プロジェクトがあるなら、私たちの州にもあるはずだ、という考え方を排除する必要があります。 レッスン3：100万ドルの豪邸に泊まる
低所得者は数百万ドルの別荘に住み、別荘やショップハウスを借りて住み、食料品店を開いたり、野菜を売ったり、ビアバーを経営したりして生計を立てています。冗談のように聞こえますが、住みやすく、文明的で近代的であると期待されているほとんどの都市部（KDT）にこのような現状があります。
別荘やショップハウスを「市場」に変える
ハノイでは、住宅街の隣やアパートの足元にある、間口の広いヴィラやショップハウスが、カフェ、レストラン、食料品店、ファーストフード店、生鮮食品店などの営業のために賃貸として利用されていることがよく見られます。これは法律で禁止されているわけではありませんが、文明的で近代的であると考えられている都市部に、意図せずしてみすぼらしい外観を作り出しています。
ホアイドゥック区在住のグエン・クアン・チュオンさんは、ダン・フオン区タン・タイ・ドウ新都市地区でショップハウスを借りた。「私と友人2人は、ファーストフードやコーヒーを売るためにショップハウスを借りました。当初は、商品を売るために月500万ドン（家主PVから借りた）で借りていました。その後、夜通し販売するようになったため、宿泊費として月200万ドンを追加で支払わなければならなくなりました。」
ここでショップハウスの賃貸を専門に行っている「サービスブローカー」は次のように話した。「入居者は主に地方から来た労働者で、朝食店や野菜販売、ビアバーを開くために安く借りている。賃貸には拘束力はなく、多額の保証金も必要なく、オーナーが借りたら返さなければならない。」
小規模な商店主たちがショップハウスを借りて商売を営むようになった結果、この場所は自然発生的なフリーマーケットへと変貌を遂げました。タンタイド市街地のHHAアパートメントに住む住民は、「売買は便利ですが、毎朝や週末には多くの買い手と売り手が行き交い、市街地に出入りする車両も多く、交通安全上の問題を引き起こす可能性があります。言うまでもなく、店からは廃水やゴミが排出され、非常に汚いです」と語りました。
記者たちはホアイドゥック区、ザーラム区、ナムトゥリエム区、バクトゥリエム区、ホアンマイ区などの都市部を視察し、オーナーが貸し出す別荘やショップハウスの状況が至る所で確認された。場所によって特徴も家賃も異なっていた。しかし、全てに共通する点があった。それは、文明的で近代的な都市部の荒廃を助長している点だ。
ハイフォン、フート、ハナム、フンイエン、タンホアなどの省・市では、状況はあまり明るくありません。入居者が少なく、家賃も安くなっているものの、依然として非常に乱雑な状態です。一方、空き家は草が生い茂り、老朽化の兆候が見られます。
数百万ドルの別荘に「ノー」の声多数
我々は、仮住まいとして別荘を借りる立場となり、グエン・ティ・ビックさんの案内でハノイ市ホアイドゥック区ナムアンカン市街地を巡りました。そこでは、人々が暮らす別荘やショップハウスがいくつかありました。外観はまだ未完成で、ドアはプラスチック製のパネルで仮設されていたり、薄いトタン板で作られたドアもあったり… 内部は、服が雑然と掛けられていたり、寝床は作業員が木の板で仮設したり、コンクリートの床にマットを敷き詰めただけの場所もあったり、キッチンも仮設されていたり、もっと言えば、ちゃんとしたトイレがなかったりと、実に様々な工夫が凝らされていました。
ビックさんはこう尋ねました。「このヴィラは何人くらいで借りる予定ですか？人数が多いなら、ヴィラ全体を借りた方がいいですよ。広さは200～300㎡で、月額はたったの600～800万ドンです。何人泊まるかは自由に決められます。よろしければ、オーナーに連絡しますので、教えてください。」
労働者のほとんどはゲアン省、タンホア省、ナムディン省、ヴィンフック省、トゥエンクアン省から来ており、別荘やショップハウスに住み、昼間は清掃員、建設作業員、機械工として働いており、夜は100万ドルの別荘に集まっているが、電気も水道も使えず、トイレも使えないなど、あらゆるものが「不足」している。
タンホア省出身のレ・カック・ナムさんは現在、ホアンマイ郡の別荘に仮住まいしています。彼はこう語ります。「9年生の時に学校を中退し、近所の人に従って建設作業員として働き始めました。今は建設作業員として働いています。皆さんの支えと指導がなければ、今頃私はどうなっていたか分かりません。」
最近は学生たちが夏休みに入っており、多くの子供たちが両親に連れられてハノイに来て、初めて両親と一緒に100万ドルの別荘に滞在しています。レ・ティ・ハイさん（ゲアン省出身）は、「うちの子が夏休みに入っているのですが、両親に会いたいと言うので、連れて遊びに来ました。エアコンがないので、暑すぎて夜遅くまで眠れない日もあります。子供がかわいそうに思いますが、他に方法がありません。1～2週間子供をここに滞在させてから、田舎の祖父母と一緒に暮らす予定です」と語りました。
30人以上の従業員に料理を提供するメインシェフのホアン・ティ・シーさんは、「最近は寄宿舎がずっと明るくなりました。5人の子供たちが両親に迎えられています。日中は料理をしながら、ベビーシッターもしています。良い点は、子供たちはそれぞれ違う出身ですが、とても仲が良く、お互いに譲り合って遊んでいるところです」と語った。
ホアビン、ハナム、クアンニンなどの都市部では、低所得労働者が一時的に別荘に住んでいます。
ショップハウスは今も残っていますが、数は多くありません。私たちが記者として彼らに近づいたところ、彼らは回答を拒否し、場合によっては情報開示や写真撮影を拒否するよう強く求めました。家主や投資家が賃貸を続けなくなることを恐れたからです。
（注：この記事の登場人物の名前はプライバシー保護のため変更されています）。
レッスン4：制度を完璧にし、高級不動産の真の価値を引き出す
不動産プロジェクトの開発者と投資家は、短期的な利益を犠牲にして長期的な利益を確保し、積極的に事業再編を行い、中核プロジェクトに注力し、負債を削減し、社債を適切に管理し、信用機関への過度な依存を抑制する必要がある。管理機関については、国は中央から地方に至るまで明確な法体系を早急に整備し、管理権限を明確に分割し、現状のような重複や不統一を回避する必要がある。
小さな利益を犠牲にする
企業にとって、利益は常に最優先事項であり、長期的な全体的利益のために短期的な利益を犠牲にすることは、実に困難な選択です。しかし、高級不動産を専門とする企業にとって、採算の取れないプロジェクトや収益性の低いプロジェクトを犠牲にする必要に迫られる勇気、先見性、そして確かな理解が必要です。同時に、事業構造の再構築、負債の削減、そして本業、コアプロジェクトへの注力…これこそが賢明な決断なのです。
不動産プロジェクト開発で長年の実績を持つビナポル株式会社のディン・ヴァン・ギ取締役会長兼社長は、率直に次のように語った。「不動産企業は、この機会を捉えて自らを振り返り、企業再編を行い、負債を削減し、金融機関への依存度を下げ、高リスクプロジェクトを大胆に撤退させ、散発的かつ断片的な投資を行わないようにすべきです。量を追い求め、性急な開発は避けるべきです。一度困難に直面したら、後戻りは不可能です。」
「神」にとって、資金力に加え、投資または長期居住用として購入する不動産プロジェクトの法的側面を綿密に調査することが不可欠です。これは難しいことではありませんが、投資家は「牛を失ってから納屋の扉を閉める」ような事態を避けるため、真剣に検討する必要があります。実際、現在、建設が完了し、入居も開始されているにもかかわらず、法的手続きが完了しておらず、インフラ整備も進んでいない高級不動産プロジェクトが数多く存在します。その結果、所有者はいるものの誰も住まず、放置され、草が生い茂り、資源が無駄になっているという状況が生まれています。
地方自治体は、評判が高く、財務的にも大きな潜在力を持つ投資家を慎重に選定する必要があります。流行に流されず、計画性を欠いた高級不動産を広範に開発するという考え方は避けるべきです。これは誤った考え方であり、後々多くの悪影響をもたらす可能性があります。さらに、地方自治体は検査と監督を強化し、規制に違反する投資家、進捗を遅らせる投資家、場合によってはプロジェクトを撤回する投資家に対しては、率直に対処しなければなりません。放棄は資源の浪費につながり、国は税収や手数料収入を失うことになります。
国家の「手」が必要
実際、不動産市場全体、特に高級不動産は、価格面で長らく「緩い」状態にあり、この分野に対する税金や手数料は依然として低く、市場の発展ペースに見合っていないため、投機が横行し、価格が高騰し、真に住宅を必要としている人々が住宅にアクセスすることが困難になっています。都市部と農村部の不動産価格差は言うまでもなく、ハノイ、ハイフォン、ホーチミン市などの大都市でさえ、価格差は顕著です。そのため、多くの不動産専門家は、政府が不動産市場を規制するための十分な法的手段を有しているため、政府が直接的に不動産市場の規制に関与する必要があると考えています。
多くの専門家によると、高級不動産市場は過密状態にあり、需給バランスの崩れを招き、他の多くの産業の成長モメンタムを低下させている。そのため、不動産市場の閉塞感を早急に解消し、国内外からの不動産への資金流入を増加させる必要がある。これにより、売買、企業合併、不動産プロジェクトが市場ルールに沿って行われるようになり、経済成長の促進と他のすべての産業の発展への波及効果につながるだろう。
2022年6月16日付の中央委員会決議18-NQ/TWは、「制度や政策の革新と完成を継続し、土地管理と利用の有効性と効率性を向上させ、我が国を高所得先進国にするための推進力を生み出す」と指摘しており、今後ベトナムの不動産市場の多くの側面に大きな影響を与えると予想されます。
一方、企業が土地プロジェクトを実施するための行政手続きは解決したものの、依然として複雑で長期化している。
この悪循環は、プロジェクトからプロジェクトへ、企業から企業へ、そして何年も何年も繰り返されます。そのため、「法的根拠不足への不安」や「上司の指示待ち」などと言われ、投資プロジェクトが停滞し、実行できず、社会資源が有効に活用されないという事態を引き起こしています。
投資資金支援について、不動産プロジェクト開発を専門とする企業（匿名希望）は、「現在、信用機関は企業への債務返済の猶予・延長を非常にうまく進めています。政府は不動産に対する『信用枠の緩和』を指示していますが、私見では、企業向け債券の凍結解除も併せて行うべきです。現在、銀行融資を受けるのは非常に困難です。恐怖心が蔓延し、「社会病」に陥る危険性があります」と述べた。
社会主義市場経済の発展制度と同期し、かつ整合的な形で土地管理・利用に関する制度・政策を整備することは、土地資源の解放を促し、国家による土地の管理、開発、利用を促進し、土地の最も経済的、持続可能かつ効果的な利用を確保することにつながる。そのためには、土地法、住宅法、不動産業法などの改正を着実に進め、同期性と統一性を確保する必要がある。これは喫緊の課題である。さらに、国家の土地管理機構の組織を整備し、合理化と統一性を確保し、仲介業者を排除し、権限の分散化と委譲を推進し、権力の監視、監督、統制のメカニズムを整備する必要がある。
ダン・ビック・ゴック議員 - ホアビン省国会議員団
中断や遅延したプロジェクトの問題を解決する必要がある
第5回国会に提出された土地法案（改正案）は、幅広い国民の意見聴取を経てまとめられたものです。私は個人的に、資源環境省が、第15期国会に提出された土地法案（改正案）を審査、評価、調整し、有権者や全国の国民の意見を集約・集約した努力を高く評価します。
法案は、プロジェクトの中断や遅延といった問題に対処する必要があります。例えば、現在多くの省市では、多くのプロジェクトが投資許可を取得しているものの、様々な客観的要因により、実施が遅れたり、手続きが一部しか行われなかったりして、5年、あるいは10年も実施されないままになっており、土地資源の浪費と人々の不満を招いています。
今回の土地法案（改正案）には、地方自治体がこの問題を根本的かつ徹底的に解決できるよう、厳格かつ具体的な規定が盛り込まれることを期待します。なぜなら、過去には多くのプロジェクトが中断または延期されましたが、検査・検証の結果、投資家には「部分的に実施済み」や「客観的な状況による」といった理由が残されていたからです。
弁護士グエン・ホン・バック - ホン・バック・アンド・アソシエイツ法律事務所所長
お金を投資するときは注意してください
現在の経済状況下でも、不動産投資は依然として投資家にとって安全な投資先であり、不動産プロジェクトは大きな注目を集めています。そのため、不動産プロジェクト、特に高級不動産について深く学ぶことは、投資家にとって非常に重要かつ有意義です。
ただし、不動産投資家は「お金を置く」ときは注意する必要があります。第一に、彼らは投資家の合法性、ブランド、評判を慎重に研究しなければなりません。第二に、彼らはプロジェクトの進捗を知っている必要があるため、バイヤーは、彼らの権利と利益に影響を与える可能性のあるリスクを避けるために、プロジェクトの建設進捗を監視および更新する必要があります。第三に、プロジェクト投資ライセンス、建設ライセンスなどの文書の合法性...買い手は上記の文書に注意を払う必要があります。なぜなら、紛争がある場合、権利を処理する方が容易になるからです。第4に、契約条件とその他の費用の内容。不動産プロジェクトの投資家は、契約に署名し、「お金を置く」という決定を下す前に、契約に記載されている契約条件を読み、注意深く理解する必要があります。
Do Thu Hang- Savills Hanoiのシニアディレクター、研究およびコンサルティング部門
プロジェクトの合法性に注意してください
ハイエンドセグメントの現在のプロジェクトの投資家から直接販売されている供給は非常に限られており、希少であると言うことができますが、建設を開始したばかりの新しい不動産プロジェクトは、多くのプロジェクトが完了していないか、または建設を開始するための法的手続きを完了することが困難なため、世界的な金融危機の影響の一部が原因であるため、指でカウントされる可能性があります。
ただし、投資家はプロジェクトに関する最も明確な情報を身につける必要があり、同時に、多くの当事者を結びつける特定のコミットメントが必要です。さらに、法的枠組みは包括的、完全、明確で、詳細な指示を提供する必要があります...投資家を浄化し、持続可能な市場開発を促進するのに役立ち、価格の多くの変動の作成を避けながら、州の利益を確保します。
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