DNVN - 不動産法の専門家ファム・タン・トゥアン氏によると、住宅法と不動産事業法（改正）の新しい規制により、不動産事業者による土地の分割と販売が「厳しく」なっている。
住宅法と不動産事業法2023は8月1日から施行される予定です。不動産法の専門家であるファム・タン・トゥアン氏は、これら2つの新法は、不動産企業による「土地の分割・売却」を2つの観点から「厳格化」したと指摘しています。具体的には、区画に分割して売却できるプロジェクトエリアの範囲を狭め、企業が遵守すべき手続きを明確化しました。
具体的には、地域範囲、特別市、第一種市、第二種市、第三種市街地の区、地区、市、または土地法に基づいて住宅建設プロジェクトに投資するために土地使用権を競売にかけることによって投資家を選択するプロジェクト（地域に関係なく）の場合、投資家は土地を分割して販売する不動産事業を行うことができません。
建設省によると、2023年12月現在、ベトナムには902の都市圏があります。そのうち、特別都市圏は2つ、I種都市圏は22つ（そのうちI種中央政府直轄都市圏は3つ）、II種都市圏は36つ、III種都市圏は45つ、IV種都市圏は95つ、V種都市圏は702つです。
第三種市街地以上の105市町村における事業は、区画整理による土地の売買形態での不動産事業を行うことが認められていません。これにより、区画整理による土地の売買が認められる区域が大幅に縮小されます。
言い換えれば、タイプIII以上の都市部では、投資家は販売用に住宅を建てなければならず、以前のように土地を小さな区画に「分割」して販売することはもうできない」とトゥアン氏はコメントした。
企業が遵守しなければならない手続きに関して、トゥアン氏は、新法では、土地使用権を分割という形で譲渡するためには、企業は「必要な」条件と「十分な」条件の両方を満たす必要があると規定されていると述べた。
必要条件は、企業がプロジェクト内の土地使用権を区画分割および売却により譲渡することを許可する省人民委員会発行の文書を取得することです。「十分」な条件は、投資家が将来の住宅売買契約を締結する場合と同様に、建設局に許可申請手続きを行うことです。
この新規則は、投資家から土地区画の譲渡を受けた者が、投資家が売買契約に署名できる時期を明確に判断するための根拠となるものです。この判断は、投資家が建設省から書類を受け取ったかどうかに基づいて行われます。
「区画割りを厳しくする新たな規制は妥当です。企業は区画を分割してプロジェクトを進め、投機、売買、転売という形で一部の個人に土地を売却し、多くの土地フィーバーを引き起こしています。2021年初頭のピークは北から南まで同時に発生し、社会資産の浪費につながっています。」
一方、現在の法律では、分割された土地の購入者に対して建設工事の利用開始を義務付けていない」とトゥアン氏は述べた。
また、トゥアン氏によると、不動産事業法（改正）に規定されている非常に注目すべき条項の1つは、土地使用権の譲受人は「承認された設計と詳細計画、建設許可が必要な場合は建設許可、そして締結された不動産プロジェクトにおける技術インフラを備えた土地使用権の譲渡契約の合意に従って、進捗を確実にするために住宅を建設しなければならない」（第34条第2項）という要件である。
これは、投資家だけでなく、管轄当局が購入者による住宅建設を監督するための重要な根拠となります。土地を購入して放置したり、個人的な投機目的で使用したりするような状況は避けてください。
ホアイ・アン
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出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260
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