不動産法の専門家ファム・タン・トゥアン氏によると、住宅法と不動産業法（改正）の新しい規制により、不動産業者による土地区画の分割と販売が「厳しく」なっているという。
2023年住宅法と不動産事業法は8月1日から施行される予定です。不動産法の専門家であるファム・タン・トゥアン氏は、この2つの新法は、土地の分譲・売却が許可される事業地域の範囲を狭め、事業者が遵守すべき手続きを明確化するという2つの観点から、不動産事業者の「土地の分譲・売却」活動を「厳格化」したと指摘しました。
具体的には、地域の範囲内で、特別市街地、第一種市街地、第二種市街地、第三種市街地の区、地区、市におけるプロジェクト、または土地法に基づく住宅建設プロジェクトのための土地使用権オークションを通じて投資家が選定されるプロジェクト（地域に関係なく）では、投資家は、土地を分割して販売する形式の不動産事業に従事することが許可されません。
建設省によると、2023年12月現在、ベトナムには902の都市圏がある。これには、特別級都市圏が2つ、第一級都市圏が22つ（中央政府直轄の第一級都市圏3つを含む）、第二級都市圏が36つ、第三級都市圏が45つ、第四級都市圏が95つ、第五級都市圏が702つ含まれている。
Ⅲ類型以上に分類される105市町村においては、土地の分譲・販売等の形態による不動産事業を行うことが認められていません。そのため、事業者が土地の分譲・販売等を行うことが認められる区域の範囲が大幅に縮小されています。
つまり、タイプIII以上の都市部では、開発業者は販売用に住宅を建てなければならず、以前のように土地を小さな区画に分割して販売することはできなくなった」とトゥアン氏はコメントした。
企業が従わなければならない手続きに関して、トゥアン氏は、新法では、土地の分割を通じて土地使用権を移転するためには、企業が「必要な」条件と「十分な」条件の両方を満たす必要があると規定されていると述べた。
必要条件は、省人民委員会が、企業がプロジェクトサイトの土地使用権を区画分割・売却を通じて譲渡することを許可する文書を発行することです。「十分条件」は、投資家が建設中の住宅ユニットの売買契約を締結する場合と同様に、建設局に許可を申請する手続きを経ることです。
新しい規制により、開発業者から土地区画を受け取った者は、開発業者がいつ売買契約に署名する権限を有するかを明確に判断できる根拠が与えられます。この判断は、開発業者が建設省から文書を受け取ったかどうかを確認することで行われます。
土地の細分化を厳格化する新たな規制は妥当だ。事業者が土地を細分化し、投機目的で個人に分譲する事業を実施し、売買を繰り返すことで、地価が何度も高騰した。2021年初頭には、北から南まで同時に高騰が起こり、社会資源の浪費につながっている。
一方、現在の法律では、分譲された土地の購入者に対して、その土地に建物を建て、利用することを求める拘束力のある要件はまだありません」とトゥアン氏は述べた。
トゥアン氏によると、改正不動産事業法に規定されている非常に注目すべき規則の1つは、土地使用権の譲受人が「承認された設計、詳細計画、建設許可（建設許可が必要な場合）、および締結された不動産プロジェクトにおける技術インフラを備えた土地に関する土地使用権譲渡契約の合意に従って住宅を建設しなければならない」（第34条第2項）という要件です。
これは、開発業者だけでなく、管轄当局が購入者向けの住宅建設を監督するための重要な基盤となります。これにより、土地を購入した後に空き地として放置し、無駄を生んだり、個人的な投機に利用されたりする事態を防ぐことができます。
ホアイ・アン
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出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260
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