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土地の区画整理と売却に対する規制を強化する。

Tạp chí Doanh NghiệpTạp chí Doanh Nghiệp16/06/2024


不動産法専門家のファム・タイン・トゥアン氏によると、住宅法と不動産事業法(改正)の新たな規制により、不動産業者による土地の区画整理と販売が「厳格化」されたという。

2023年の住宅法と不動産事業法は8月1日から施行される予定だ。不動産法の専門家であるファム・タイン・トゥアン氏は、これら2つの新法は、土地の分割販売が許可される事業区域の範囲を狭めることと、事業者が遵守しなければならない手続きを具体的に定めることという2つの観点から、不動産事業者の「土地の分割販売」活動を「厳格化」しているとコメントした。

具体的には、地域的な範囲において、特別都市、第一種都市、第二種都市、第三種都市の区、地区、都市におけるプロジェクト、または(地域を問わず)土地法に基づく住宅建設プロジェクトのための土地使用権オークションを通じて投資家が選定されるプロジェクトにおいては、投資家は土地の区画整理や販売といった不動産事業に従事することは認められない。

土地を細分化して個々の投機家に区画を販売することで事業を行う企業は、多くの地価高騰を引き起こしてきた。

建設省によると、2023年12月時点で、ベトナムには902の都市部が存在する。これには、特別級都市部2か所、第1級都市部22か所(中央政府直轄の第1級都市部3か所を含む)、第2級都市部36か所、第3級都市部45か所、第4級都市部95か所、第5級都市部702か所が含まれる。

「タイプIII以上の都市・町105か所では、土地の区画整理や区画販売といった不動産事業を行うことが認められていません。そのため、土地の区画整理・販売が認められる地域の範囲が大幅に縮小されました。」

つまり、タイプIII以上の都市部では、開発業者は販売用の住宅を建設しなければならず、以前のように土地を細かく区画分けして販売することはできなくなる、とトゥアン氏は述べた。

企業が従わなければならない手続きに関して、トゥアン氏は、新法では、土地の分割を通じて土地使用権を移転するためには、企業は「必要条件」と「十分条件」の両方を満たす必要があると規定されていると述べた。

必要条件は、省人民委員会が、区画分割販売方式による事業用地の土地使用権の移転を企業に許可する文書を発行することである。十分条件は、投資家が建設中の住宅ユニットの売買契約締結の場合と同様に、建設局から許可を申請する手続きを経ることである。

新規則では、開発業者から土地の区画を受け取る者が、開発業者が売買契約に署名する権限を有する時期を明確に判断するための基準が設けられています。この判断は、開発業者が建設局から書類を受け取っているかどうかを確認することによって行われます。

「土地の区画整理を厳格化する新たな規制は妥当である。企業が土地を区画整理して個人に投機目的で販売し、売買を繰り返すことで、数多くの地価高騰を引き起こしてきた。2021年初頭には、地価高騰のピークが南北で同時に発生し、社会資源の浪費につながった。」

一方、現行法では、区画整理された土地の購入者が建物を建設し、その土地を利用することを義務付ける拘束力のある規定はまだ存在しない、とトゥアン氏は述べた。

トゥアン氏によると、改正不動産事業法に規定されている非常に注目すべき規制の1つは、土地使用権の譲受人が「承認された設計、詳細計画、建設許可(建設許可が必要な場合)、および署名済みの不動産プロジェクトにおける技術インフラを備えた土地の使用権譲渡契約の合意に従って住宅を建設しなければならない」という要件である(第34条第2項)。

これは、開発業者だけでなく、関係当局が購入者向け住宅の建設を監督する上でも重要な基盤となる。土地が購入された後に空き地として放置され、無駄になったり、個人的な投機に使われたりする事態を防ぐことができる。

ホアイ・アイン



出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260

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