土地仲介業者や、完成前に物件を売却する時代は終わった。
バク・ダット・アン社が投資したプロジェクトから生じる問題に対処するため、省レベルの機関が開催した約200件の住民説明会は、都市開発と呼ばれるプロジェクトの「ブーム」期がもたらした結果の典型的な例である。
これまでのところ、当局の最大限の努力、責任感、そして最高位の地方指導者による最後通牒にもかかわらず、バク・ダット・アン事件を完全に解決するには、おそらくもう少し時間がかかるだろう。
バクダットアンだけが例外ではない。現在、民間企業が投資している同省内の約200件の住宅および都市開発プロジェクトの多くが、程度の差こそあれ問題を抱えている。
国家、国民、企業への被害の規模は、いまだに誰も（概算すら）算出できていないが、資源、特に土地資源の莫大な浪費と、それに伴う社会的な影響は紛れもない事実である。そして、あらゆるレベルの当局が、大々的に宣伝されながら各地でプロジェクトが開始された時代の余波を解決するには、さらに何年もかかるだろう。
2024年土地法および改正不動産・住宅事業法は、2024年8月1日から施行され、すべての都市および町のすべての区における土地の区画分割および売却を全面的に禁止している。
同時に、都市開発や住宅建設プロジェクトは、許認可段階から実施過程全体にわたって厳格な規制を受けています。特に、プロジェクトの法的側面、規模、進捗状況について、包括的かつ詳細な情報公開が求められています。
土地を独占するようなプロジェクトは撤回すべきだ。
2024年土地法によれば、プロジェクト投資家が土地を利用できない場合、または投資プロジェクトに記載されたスケジュールと比較して土地利用が遅れている場合、投資家は最長24ヶ月の延長が認められる可能性があり、延長期間分の土地使用料または土地賃貸料に相当する追加料金を州に支払わなければならない。
投資家が延長された期限後も土地を利用しない場合、州は土地、土地に付随する資産、および残りの投資費用に対する補償なしに土地を回収する。
専門家の分析によると、新たな法的規制により、不動産投資家や企業に対して厳格な「選別」プロセスが間もなく導入される予定であり、資金力に乏しい中小企業や、日和見主義的で非専門的な行為を行う企業は市場から排除されることになるだろう。
利益目的でプロジェクトを時期尚早に売却する行為は、もはや許されなくなるだろう。なぜなら、企業は国家に対するすべての義務を履行し、規制で定められたインフラ要件を満たした後でなければ、プロジェクトを開始することが認められないからである。
改正された不動産事業法は、無許可のフリーランス不動産仲介業者（いわゆる「土地投機家」）も禁止している。これは、建設作業員や野菜販売業者が土地取引に関与したり、農村部から都市部へと不動産「代理店」が乱立したりする事態を防ぐことを目的としている。後者は長年の問題であった。
都市思考
2024年8月1日以降、国は市町村区における土地分譲事業の許可を一切発行しなくなる。土地分譲事業への投資家は、市町村郊外の農村地域に投資先を絞らざるを得なくなるだろう。
開発用地が大幅に制限されていることに加え、不動産事業プロジェクトに対する法的規制が強化されていることから、アナリストらは近い将来、地価が急騰し、住宅を真に必要としている低所得者層が不利な立場に置かれると予測している。
特に、第13期中央委員会決議第18号に規定されている「多くの家屋や土地を所有しながらも有効活用していない者に対して高額な税金を課す」という政策が法律で制度化されない限り、土地投機は多くの人々にとって魅力的なものであり続けるだろう。
近年の無秩序な都市開発によって深刻な被害を受けたクアンナム省は、間違いなく多くの貴重な教訓を学ぶだろう。
こうした問題の中でも特に顕著なのは、インフラ整備が完了しているにもかかわらず、多くの都市部で広範囲にわたり放置されている現状、プロジェクトにおける土地購入者の大多数が主に投機的な目的で土地を購入しているという事実、プロジェクトが何年も放置され未完成のままになっている間に住民が農地を失っていること、そして多くの世帯や個人が住居や生計手段を緊急に必要としているにもかかわらず、土地価格が手の届かないほど高額であるという社会問題である。
都市化と都市開発は避けられない流れである。しかし、各地域が党の指針に従って土地資源を最も効果的に活用し、社会問題を円滑に解決するためには、それぞれの発展段階に応じた方法、方向性、ロードマップを検討する必要がある。
クアンナム省の2024年から2025年の投資誘致プロジェクトおよび優先投資誘致プロジェクトのリスト（省人民委員会の2024年5月21日付決定第1221-QD/UBND号）を見ると、地方の233のプロジェクトのうち、40のプロジェクトが都市開発への投資を誘致しており、そのほとんどは市場通りや都市住宅地（土地区画事業）の形態であることがわかります。
どれだけのプロジェクトが本当に必要かつ緊急なのか、その本来の目的（投機目的か、地元住民の住宅ニーズか）、さらにはこれらのプロジェクトの投入・産出面まで、明確に断言することは難しい。しかし、これらの問題は無視できない。なぜなら、州内の各地域は、土地の区画整理や売却プロジェクトによって、すでに多くの苦難を経験し、その代償を支払ってきたからだ。
前述の3つの土地関連法が施行されたことを受け、専門家によるもう一つの注目すべき予測は、今後、工業用不動産が国内外の投資家を強く惹きつけるだろうというものだ。
クアンナム省の計画では、現在から2030年までに1万ヘクタール以上の工業用地を開発することが定められています。これまでの経験から、工業用地はこれまでも、そしてこれからも、最も効果的で収益性が高く、地域社会の経済発展に最も貢献するものであることが証明されています。
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レッスン3： 農地が「解き放たれる」とき
出典: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html
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