2024年土地法の施行：資源の解放への期待

実施から何年も経ったが、バク・ダット・アン社の都市開発プロジェクトで土地を購入した人々は、いまだにレッド・ブックを受け取っていない。写真：H.QUANG

土地ブローカーと「緑の米」の販売の時代は終わった

バク・ダット・アン社が投資したプロジェクトから生じた問題に対処するために省政府機関が住民と約200回にわたって行った会議は、いわゆる都市開発プロジェクトの「爆発」期の結果の典型的な例である。

これまで当局は多大な努力と責任を果たし、省の最高指導者らも「最後通牒」を出したが、バクダットアン事件の完全な処理にはおそらくまだ時間がかかるだろう。

バクダットアンだけでなく、現在企業が投資している同省の約200の住宅および都市部プロジェクトの多くが、さまざまなレベルで問題に直面している。

国家、国民、そして企業への被害の数字（推定値さえも）はまだ誰も算出していませんが、資源、特に土地資源の莫大な浪費と社会的影響は明白な現実です。そして、あらゆるレベルの当局が、プロジェクトが至る所で行われていた時代の影響を解決するには、まだ何年もかかるでしょう。

2024年8月1日から施行される2024年土地法および不動産事業・住宅に関する法律（改正）では、すべての市町村の区内での土地の分割と売買を全面的に禁止することが義務付けられています。

同時に、都市開発や住宅建設プロジェクトも、許認可段階から実施プロセス全体にわたって厳格化されています。特に、プロジェクトの合法性、規模、進捗状況に関する詳細な情報公開と世論への透明性が、包括的に求められています。

「土地を囲む」プロジェクトの撤回

2024年土地法によれば、投資プロジェクトに記載されたスケジュールに比べて土地を利用しない、または利用が遅れているプロジェクト投資家には、最長24か月間の土地利用延長が認められ、延長期間の土地使用料と地代に相当する追加金額を国に支払わなければならない。

投資家が延長期間後に土地を利用していない場合、国は土地、土地に付随する資産、土地の残りの投資コストに対する補償なしに土地を回収します。

専門家によると、新たな法的規制により、不動産投資家に対する厳格な「審査」が行われ、資金が限られている中小企業や、機会主義的で非専門的な企業はゲームから排除されることになる。

営利目的で「緑米」を販売する状況はもはや存在しません。なぜなら、企業は国家に対する義務を完全に履行し、規定のインフラ条件を満たした場合にのみ、プロジェクトを販売できるからです。

改正不動産業法は、アマチュアの不動産仲介業者やフリーランス（長年「土地ブローカー」と呼ばれてきた）の活動も禁止しています。これにより、レンガ職人や野菜販売業者が土地の「売買」をしたり、長年一般的であった地方から都市部への不動産「エージェント」の進出が広まったりするのを防ぐことができます。

都市思考

2024年8月1日より、国は市町村の区内における土地分譲事業の許可を廃止します。これにより、土地事業への投資家は、市町村の郊外にある農村地域に集中せざるを得なくなります。

開発スペースが大幅に制限され、不動産プロジェクトに対する法的制約も厳しくなるため、アナリストは近い将来に土地価格が上昇し、住宅用地を本当に必要としている低所得者層に不利益をもたらすと予測している。

特に、第13期中央執行委員会決議第18号にある「多くの家屋や土地を所有しながらも有効活用していない者には高額の税金を課す」という政策が法律で制度化されない限り、土地投機は依然として多くの人々にとって魅力的なものとなるだろう。

クアンナム省は近年の急激な都市開発による深刻な影響を受けており、多くの貴重な教訓を学ぶことになるだろう。

最も顕著なのは、インフラが完成しているにもかかわらず、多くの都市部で砂漠化が広範囲かつ継続的に進行していること、ほとんどの人が主に事業投機目的でプロジェクト内の土地を購入している状況、プロジェクトが放棄され、何年も荒廃しているために生産用の土地が失われていること、そして、定住して生計を立てる必要があるのに土地の価格が高すぎて手が届かないことに多くの世帯や個人が強い不満を抱いているという社会的な状況です...

都市化と都市開発は避けられない流れです。しかし、それぞれの発展段階に応じて、どのような方向性とロードマップで都市開発を進めるかは、各地域が党の方針に沿って土地資源を最も効果的に活用し、社会問題を調和的に解決するために検討すべき問題です。

なお、2024年～2025年クアンナム省の投資誘致プロジェクトおよび投資誘致優先事項リスト（省人民委員会2024年5月21日決定第1221-QD/UBND号）では、地方における233のプロジェクトのうち、都市開発への投資を誘致するプロジェクトが最大40件あり、そのほとんどは市場エリア、都市居住エリア（土地事業）の形態をとっています。

本当に必要かつ緊急なプロジェクトがいくつあるか、そのターゲットは何なのか（事業投機家か地元住民の住宅ニーズか）、プロジェクトの入出力問題などを判断することは困難ですが、州内の地方自治体が区画整理や土地売却プロジェクトの代償を払わなければならなかったことを十分に「認識」している状況では、これらは無視できない問題であることは間違いありません。

上記の土地に関する3つの法律が施行された後、専門家によるもう一つの注目すべき予測は、今後産業用不動産が国内外の投資家を強く惹きつけるだろうというものだ。

クアンナム省の計画では、現在から2030年までに1万ヘクタール以上の工業団地用地を開発することが決定されています。工業団地はこれまで最高の効率性を促進し、利益を生み出し、地元の社会経済発展に最も貢献してきたことが実践により証明されています。

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レッスン3： 農地が「解放」されるとき

出典: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html