ハノイの不動産市場は、著しい多様化を経験している。

（CLO）ハノイは、長年の都市のボトルネックに対処し、首都計画に沿った開発の方向性を徐々に実現するために、前例のない規模の土地整理とインフラ投資の段階に入っています。

Công Luận•26/05/2026

ハノイ人民委員会によると、2025年末以降、土地造成工事は著しく進展している。特に、首都圏環状道路4号線、ホアンカウからヴォイフックまでの環状道路1号線、環状道路2.5号線、3号線、3.5号線といった戦略的なインフラプロジェクトや、トゥリエン橋、チャンフンダオ橋、トゥオンカット橋、ホンハ橋、ゴックホイ橋など紅河に架かる一連の橋梁など、多くの長期プロジェクトが加速されている。

さらに、ハノイの公共投資支出の進捗状況は、全国平均を大きく上回っています。4月24日に開催された「2026年までの公共投資資金の配分と支出の加速に関する全国会議」で発表された情報によると、4月23日時点で、ハノイは約31兆ベトナムドンを支出しており、これは首相が割り当てた計画の25.7%に相当します。一方、財務省が記録した全国平均の支出率は約12.6%でした。

多数の大規模プロジェクトが同時に実施されていることは、ハノイが明確に定義された、集中的かつ戦略的なインフラ開発のサイクルに入りつつあることを示している。

一極的な都市拡大から、開発モデルの再構築へ。

1990年から2015年までの期間が領土拡大と郊外都市化の時代だったとすれば、現在の期間はハノイが都市開発モデルを再構築する過程にあると言えるだろう。

数十年にわたり、ハノイの成長は主に一極的な都市拡大、移住による人口増加、そして都心部の住宅市場の力強い発展に基づいていた。都市構造の大部分は、狭い路地に密集した高密度のタウンハウスが立ち並び、交通や緑地のための土地が限られているという特徴を持つ、自作の筒型住宅モデルで構成されていた。この構造は、急速な都市化、低い開発コスト、そしてまだ断片化された経済という時代においては適していたのかもしれない。

しかし、人口密度と都市規模がインフラの許容能力を超えると、このモデルは限界を露呈し始める。交通渋滞、物流コストの増加、インフラの過負荷、土地の細分化などが、旧来のモデルに基づく開発の余地を狭めている。

こうした新たな状況下では、ハノイはもはや土地の確保や低コストといった優位性を頼りに投資を誘致することはできず、接続性、インフラの質、質の高い資金流入を誘致する能力、そして都市運営の効率性といった点で競争しなければならない。そのため、ハノイはより包括的な再構築サイクルに突入せざるを得ない。

現在の再編プロセスは、単に古い建物を建て替えることだけではなく、土地利用パターンや都市機能を変えることを目的としている。

古い集合住宅はその最も分かりやすい例です。これらは補助金制度廃止後に形成された都市構造物であり、土地利用効率の低さ、老朽化したインフラ、そして現代の人口増加に伴う圧力への対応力不足といった特徴があります。したがって、古い集合住宅の改修は単なる住宅問題ではなく、都心部の土地価値を再構築するプロセスでもあるのです。

同時に、都心部にある多くの工場、倉庫、生産施設が徐々に都心部から郊外へと移転している。この傾向は、都市部の地価上昇と経済構造のサービス、金融、テクノロジーへのシフトに伴い、ソウル、上海、シンガポールなどで見られるようになった。

大都市では、都心部の工業用地が住宅、商業施設、オフィス、サービス施設などを含む複合用途開発に置き換えられることが多い。ハノイも現在、この傾向に沿っている。

不動産市場は著しく多様化し始めている。

ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）によると、土地の整理と計画の実施が加速された後、ハノイの多くの地域で住宅市場に明確な差別化の傾向が現れ始めている。

特に計画開発地域、古い住宅地、狭い路地にある住宅、あるいはインフラが限られている地域では、実際の取引価格と流動性が低下しの兆候を示している。

VARSは、その原因は過去数年間で価格が大幅に上昇したという事実だけでなく、都市計画、道路建設の可能性、都市再開発、旧市街中心部の人口構造の変化に関連する懸念にも起因すると主張している。

ハノイが大規模な再編期に入るにつれ、狭い路地にある住宅モデルに内在する限界、例えば交通渋滞、駐車スペースの不足、限られた居住空間、緑地の不足、防火上の懸念、近代的な都市インフラへのアクセスといった問題がより顕著になってきている。

一方、市場の需要は、新興都市部やインフラが整備された統合型衛星都市における、マンションや低層住宅といった、綿密に計画された物件へとますますシフトしている。これらのプロジェクトは、モダンな居住空間、充実したアメニティ、優れた接続性、そして高い計画安定性といった利点を備えている。

これは、ハノイ市場の新たなサイクルは、以前のような均一な価格上昇期ではなく、インフラの質、接続性、そして経済エコシステムを形成する能力に基づいた強い差別化の時期となることを示している。

「都市再編プロセスは、ハノイの不動産市場の開発構造に大きな変化をもたらしている」とVARSは述べた。

これまで市場の成長は主に都市の単極的な拡大とインフラ整備への期待に基づいていたが、現在のサイクルはインフラの質、都市の運営効率、そして実際の住宅需要に基づいた開発モデルへと移行しつつある。

これは、新たなインフラ回廊沿いに数多くの大規模都市圏が開発されていることからも明らかです。市場の供給は、高級住宅、中級住宅、手頃な価格の商業住宅、公営住宅、賃貸住宅など、より多様化すると予想されます。

特に、賃貸住宅を含む公営住宅は、ハノイの社会福祉政策と都市開発戦略において、徐々に重要な柱となりつつある。都市が多中心型モデルへと移行するにつれ、課題はもはや単に住宅を増やすことだけではなく、居住空間の再編成、インフラへのアクセス改善、そして人口のより合理的な分布へと広がっていく。

この新しいモデルでは、都心部、湖畔地域、あるいは地下鉄、金融街、主要商業幹線道路に直接アクセスできる地域は、高所得者層、国際的な専門家、都市のエリート層を対象とした高級物件に重点を置く可能性が高い。

しかし、VARSは、これは低所得者層が従来の意味で「都市から追い出されている」ことを意味するものではないと主張する。この新たな開発サイクルにおける違いは、地理的な距離は長くなるかもしれないが、新しいインフラシステムのおかげで時間とアクセス性が大幅に短縮されている点にある。

環状道路、地下鉄路線、紅河に架かる橋、地域間を結ぶ幹線道路、そして新たな物流回廊の整備により、ハノイ市内の交通網は劇的に変化するでしょう。インフラの大幅な改善により、都心から少し離れた場所に住みながらも、職場、ショッピングモール、空港、サービスエリアへのアクセスが便利な生活が、現代の大都市では徐々に当たり前になっていきます。

これは、都心部への過度な集中が続くのではなく、より持続可能な人口分散と再分配のプロセスへの基礎を築くものである。

「さらに重要なのは、新たなサイクルにおける不動産価値の上昇は、以前の段階のようにインフラ整備による価格上昇への期待のみに基づくのではなく、都市の運営能力、経済エコシステムを形成する能力、そして実際の需要に基づいて進むと予想される点だ」とVARSは強調した。