新規プロジェクトは依然としてゆっくりと流入している。
具体的には、ベトナム国家銀行（SBV）第2地方支店は、4月末時点でホーチミン市の不動産融資残高が1兆1160億ベトナムドンに達し、前月比0.34%増、2024年末比2.85%増となったと報告した。不動産融資の規模は引き続き維持され、同地域の融資残高全体の約28%を占めた。このうち、自己使用目的の不動産融資（住宅購入ローン、住宅建設のための土地使用権移転ローン、住宅修繕ローンなど）は依然として不動産融資残高全体の高い割合を占め、727兆ベトナムドンに達し、前月比0.05%増、2024年末比0.65%増となった。
信用供与が拡大しているにもかかわらず、市場から流出する資金はごくわずかだ。
写真：ディン・ソン
数字上は好調に見えるものの、実際には取引も新規プロジェクトも低迷している。そのため、多くの人々は「1兆ドンもの不動産融資は一体どこへ消えたのか？」と疑問を抱いている。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、不動産融資の伸びは非常に大きいものの、誰がこの伸びから利益を得ているのか分からないと述べた。企業が依然として法的書類の処理に苦労し、資金調達が困難な状況にある一方で、不動産購入のために融資を受ける人の数も少ないからだ。具体的には、今年最初の4か月間で、ホーチミン市では資金調達の対象となるプロジェクトはわずか3件で、総戸数は3,286戸、すべて高級マンションだった。また、法律上、プロジェクトは他のパートナーに売却される前に財務上の義務を履行しなければならないため、今年最初の4か月間ではプロジェクトの譲渡はなかった。
「市場が活況を呈した2017年と比較すると、現在の供給量はわずか10％です。実際には、特に手頃な価格の住宅、とりわけ社会住宅の供給不足が続いており、土地や住宅価格は着実に上昇し続けています。年初から現在までに市場に出されたアパートの総数は非常に少なく、取引件数も多くありませんが、ベトナム国家銀行が報告した信用成長率は非常に奇妙です。成長が見られるのはホーチミン市だけではなく、国全体で同じ状況です。私には理解できません」とレ・ホアン・チャウ氏は述べ、企業は依然としてキャッシュフローと資本に大きな困難を抱えており、特に2025年8月から12月頃の社債の満期日に間に合うよう苦戦していると付け加えた。そのため、企業は引き続き苦戦し、債務返済期間の延長について顧客と交渉せざるを得ない状況にある。
応用情報経済研究所所長のディン・テ・ヒエン博士は、企業は依然として資金不足に陥っており、資金調達が困難で、市場に投入される資金も十分ではないと指摘した。そのため、不動産融資が増加すれば、企業や個人は古い債務の返済や既存債務の借り換えのために資金を借り入れる可能性が高い。金利の上昇と在庫コストの増加が相まって、未払い債務は相応に増加するだろう。
「証券取引所に上場している約100社を対象とした調査の結果、不動産・建設業界における信用供与の伸びが継続的に低下していることに気づきました。これは、不動産業界のキャッシュフローが事業キャッシュフローと資金調達キャッシュフローという2つの主要な源泉から成り立っているためです。しかし、これらの源泉はいずれも困難に直面しており、不動産会社は今年も多くの課題に直面することになるでしょう」と、ディン・テ・ヒエン博士は分析しました。
個人間の取引は活況を呈しており、二次市場も賑わっている。
ベトナム不動産仲介業者協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、総じて次のようにコメントした。「旧正月以降、南部市場は成長の兆しを見せ、2024年と比較して業績が向上している。新規プロジェクトは多くないものの、個人間の取引も好調だ。統計によると、不動産取引件数の急増により、ホーチミン市の土地収入は高水準に達し、2025年第1四半期には2兆2000億ベトナムドンに達し、前年同期比で5400億ベトナムドン以上増加した。さらに、不動産事業サービスの収入は3月に25兆5470億ベトナムドンに達し、前月比で9%増加した。今年最初の3か月間では、このセクターの収入は72兆3210億ベトナムドンに達し、16%増加した。これはプラスの増加であり、投資家の関心の高さと不動産市場の回復を明確に示している。」
したがって、グエン・ヴァン・ディン博士によれば、供給が限られているため一次市場の取引量は少ないものの、二次市場での取引や個人間の土地や住宅の売買は非常に活発である。これが信用の力強い伸びの理由かもしれない。さらに、ここ数ヶ月ホーチミン市ではプロジェクトが少なかったものの、ロンアン省、 ドンナイ省、バリア・ブンタウ省、ビンズオン省などの周辺地域では多くのプロジェクトが完成し、開始されている。ホーチミン市に拠点を置く企業は、これらの省に投資するために市内で資金を借り入れた可能性がある。加えて、最近の不動産価格の急激な上昇も融資額の増加につながっている。「しかし、現在の市場には実質的な需要がほとんどなく、投資と投機が多いことは容易に見て取れるため、信用資本はプロジェクトよりもこれらのグループに多く流入している」とディン博士は分析した。
経済学者のフイン・フオック・ギア氏も同様の見解を示しており、信用拡大は主に個人による住宅購入、修繕、建設のための融資によって牽引されている一方、新規プロジェクトは年初から供給が非常に限られているため「勢いを失っている」と考えている。これは、住宅購入、住宅建設のための土地使用権移転、住宅修繕のための融資が依然として不動産信用残高全体の高い割合を占めていることを示すベトナム国家銀行の報告書と一致している。さらに、最近の信用拡大は、市場に流入する現金が非常に少ないため、再編と担保化に関連している。ホーチミン市のプロジェクトは法的障害のために融資を受けるのが難しいかもしれないが、企業は他の省のプロジェクトや他の製品タイプを利用してホーチミン市の融資を保証することができる。
供給量と価格の両方が増加している。
建設省が発表した2025年第1四半期の不動産市場に関する報告書によると、マンション、戸建住宅、土地の3つのカテゴリーにおける不動産取引量は、2024年第4四半期と比較して増加傾向にある。具体的には、マンションと戸建住宅のセグメントでは、33,585件の取引が成立し、2024年第4四半期比で132%増加した。土地のセグメントでは、101,049件の取引が成立し、2024年第4四半期比で116.4%増加した。一方、同四半期には、約3,813戸のマンションを含む14のプロジェクトが完成し、2024年の同時期と比較して140%増加した。26の新規プロジェクトが認可され、合計約15,780戸となり、2024年第4四半期の144%、2024年の同時期と比較して136%増加した。全国では、約994のプロジェクトが建設中で、約399,873戸。一方、建設中の住宅ユニットの販売資格を有するプロジェクトは59件あり、合計約19,760戸で、これは2024年第4四半期の96.7%、2024年の同時期と比較すると155.2%に相当する。
出典：https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm
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