市場におけるあらゆる種類の預金活動をカバーする必要があります。
不動産事業法改正案第24条第4項d項の規定は、「住宅または建設プロジェクトが事業開始の条件をすべて満たし、契約締結後に取引が完了した場合にのみ、不動産プロジェクト開発業者は顧客から手付金を受け取ることができる」と定めているが、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、この規定は正しいものの不十分だと考えている。同会長は、不動産、住宅、または建設中の土地の売買契約締結前に手付金を受け取ることを認める規定を補足する必要があると主張している。
保証金に関する法的規制、および不動産、住宅、建設中の土地の売買契約に署名する前に保証金を受け入れることに関するより厳格な規制を補足する必要性は、法的規範の一貫性と統一性を確保し、詐欺行為を防止するために必要です。
ハノイで建設中のコンドミニアムプロジェクト（イメージ写真：ハフォン）。
HoREAの議長は、2006年と2014年の不動産事業法は契約締結後の不動産取引のみを規制し、契約締結前の保証金の要件を規定していなかったため欠陥があると主張した。
実際には、不動産取引契約締結前に手付金を納付することが必須であるため、手付金納付の慣行は依然として非常に一般的であり、2015年民法第328条第2項の規定のみによって規制されています。しかし、民法は手付金の上限額を定めていないため、悪徳な仲介業者、土地投機家、事業者がこの制度を悪用して多額の手付金を受け取るケースが数多く発生しています。
「取引額の最大90～95%に相当する保証金を受け取った後、横領や詐欺に遭い、保証人に損失を与え、不動産市場の不安定化を招いている事例があります。したがって、不動産業法においてこれを規制することが不可欠です」とチャウ氏は述べた。
しかし、改正後の不動産業法草案第24条第4項dも、不動産取引契約締結条件が満たされる前に差し入れられる保証金について規定しておらず、この欠陥を繰り返している。特に、契約締結条件が満たされる前に「分譲地」の売買約定として保証金が差し入れられた場合や、土地使用権証書がない場合、主務官庁による「投資方針の承認と投資家の承認が同時に行われていない」場合、あるいは建設工事がまだ着工されていない場合に、不動産取引契約締結条件が満たされる前に「分譲地」の売買約定として保証金が差し入れられた場合が顕著である。このような場合、保証金を差し入れた側が損失を被ることが多い。
例えば、手付金が少額であるにもかかわらず物件価値が上昇した場合、手付金を受け取った側は契約をキャンセルし、手付金（2倍の金額）を預け主に返還する意思があるかもしれません。あるいは、手付金が高額、あるいは非常に高額である場合、手付金を受け取った側が詐欺行為を行い、顧客の手付金を横領する可能性もあります。
さらに、チャウ氏によれば、不動産業法改正草案第24条第4項dは、「契約履行の確保」を目的として契約締結後に供託する場合のみ規定しており、「契約締結の確保」を目的として契約締結前に供託する場合については規定していない。したがって、「規制の範囲」は不動産市場におけるあらゆる供託行為を完全に網羅しているわけではない。
上記の分析に基づき、彼は以下の内容を追加することを提案した。不動産プロジェクト開発者は、住宅または将来の建設プロジェクトの購入または賃貸に関心のある顧客から手付金を受け取る責任を負い、当該プロジェクトが所管官庁の投資承認を取得し、建設許可（該当する場合）を取得し、建設が開始された場合にのみ、手付金を受け取ることができる。あるいは、開発者は、住宅または建設プロジェクトが事業開始のすべての条件を満たし、取引が本法の規定に従って行われた場合にのみ、顧客から手付金を受け取ることができる。
「保証金の額は、売買または賃貸の対象となる住宅または建設プロジェクトの価値の5％を超えてはなりません。売主または貸主は、保証金契約書に住宅または建設プロジェクトの売却価格または賃貸価格を明記する必要があります」とチャウ氏は強調した。
開発者が法律を回避するのを防ぎます。
国会経済委員会による不動産業法改正に関する予備審査報告書において、不動産業法に保証金に関する規定を規定する必要性はなく、民法の一般規定を準用すべきとの意見が示された。したがって、「保証金」に関する規定は本法案における新たな規定であり、起草機関は、この規定の提案の必要性と根拠、特にその実務上の根拠について報告し、明確にする必要がある。
検討報告書は、「必要に応じて、将来の不動産取引における保証金に関する具体的な規定のみを法案に含めるべきであり、民法にすでに規定されている規定を繰り返す必要はない」と述べている。
専門家によると、預金者のリスクを制限するためには、市場におけるすべての預金活動を網羅する必要がある（イメージ：ハフォン）。
グエン・タン・ギ建設大臣は、将来の建設プロジェクトに関わる不動産取引の保証金に関して、これまで不動産業法にはこの問題に関する規制はなかったとも述べた。
現実には、一部のデベロッパーは、住宅や建設プロジェクトの販売条件が満たされる前に、顧客から手付金を徴収する契約やその他の契約を締結することで、法律を回避しています。そのため、本草案では、住宅や建設プロジェクトが事業開始の条件を満たし、規制に従って取引が行われた場合にのみ、手付金を徴収する規定を盛り込んでいます。
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