市場におけるあらゆる預金行動をカバーする必要がある
不動産事業法改正案第24条第4項d項における「不動産プロジェクト投資家は、売買契約締結後、住宅及び建設工事が事業開始に必要な条件を満たし、取引が行われた場合にのみ顧客から手付金を受け取ることができる」という規定について、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、この規定は正しいものの不十分であると認めた。チャウ会長によると、将来形成される不動産、住宅、土地区画の売買契約締結前に手付金を受け取るという規定を補足する必要があるという。
保証金に関する法的規制、および、法的規制の一貫性と統一性を確保し、詐欺行為を防止するために、不動産、住宅、将来の住宅用地の売買契約に署名する前に保証金を受け取ることに関する厳格な規制を補足する必要性。
ハノイで建設中のアパートプロジェクト（イラスト写真：ハフォン）。
HoREAの会長は、2006年と2014年の不動産事業法には、取引契約締結後の不動産取引のみを規制し、取引契約締結前の保証金については規定されていなかったため、欠陥があったと述べた。
実際、不動産取引契約締結前の保証金の納付は極めて重要であるため、保証金の納付は依然として非常に一般的であり、2015年民法第328条第2項の規定のみに準拠しています。しかし、上記の民法の規定には保証金の上限額が規定されていないため、「投機家、土地仲介業者、悪徳業者」がこれを悪用して多額の保証金を受け取る事例が数多く発生しています。
「取引額の最大90～95％に及ぶ保証金を受け取り、その後不正に流用したり、詐欺行為に及ぶケースもあり、保証人に損害を与え、不動産市場の不安定化の原因にもなっているため、不動産業法で規制することが非常に必要だ」とチャウ氏は述べた。
しかし、「不動産業法改正案」第24条第4項dも、不動産取引契約締結資格取得前の保証金について規定していないため、この欠陥を繰り返している。特に、「分譲地」の売買約定保証金や、土地使用権に関する書類がない、主務官庁による「投資方針の承認と同時に投資家の承認」がない、あるいは着工前である契約締結資格取得前の不動産プロジェクトの商品の売買約定保証金の場合、損失は通常、保証金を支払った側に帰属する。
例えば、「手付金」が少額であるにもかかわらず不動産価格が上昇した場合、手付金受取人は「契約をキャンセル」し、「手付金」（倍額）を預かり者に返金する意思があります。あるいは、「手付金」が高額または非常に高額の場合、手付金受取人は顧客の「手付金」を詐取し、横領する可能性があります…
また、チャウ氏によれば、不動産業法改正草案第24条第4項dは、「契約履行の確保」を目的とした契約締結後の預託の場合のみ規定しており、「契約締結の確保」を目的とした契約締結前の預託の場合については規定していないため、「規制の範囲」は不動産市場におけるすべての預託行為を網羅しているわけではない。
上記の分析に基づき、彼は、不動産プロジェクト投資家は、プロジェクトが投資政策所管官庁の承認、建設許可（必要な場合）を取得し、建設工事が開始された場合にのみ、住宅または将来の建設工事を購入または賃貸することを希望する顧客から手付金を受け取る責任を負う、という内容を追加することを提案した。あるいは、住宅または建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、本法の規定に従って取引を行った場合にのみ、投資家は顧客から手付金を受け取ることができる、という内容を追加することを提案した。
「保証金の額は、売却または賃貸される住宅または建築物の価値の5％を超えてはなりません。売主または貸主は、保証金契約書に住宅または建築物の売却価格または賃貸価格を明記する必要があります」とチャウ氏は強調した。
投資家による法律の回避を制限する
国会経済委員会による改正不動産業法の予備審査報告書においては、不動産業法において保証金の内容を規定する必要はなく、民法の一般規定に準じて運用すべきとの意見があった。したがって、「保証金」に関する規定は、本法案における新たな規定であり、起草機関は、その必要性と根拠、特に実務上の根拠について報告し、明確にするよう求める。
検討報告書は、「必要であれば、今後の不動産取引における保証金の具体的な内容は法案のみで規定すべきであり、民法にすでに規定されている内容を繰り返す必要はない」と述べている。
専門家によると、預金者のリスクを制限するためには、市場におけるあらゆる預金行動を網羅する必要があるという（イラスト：ハ・フォン）。
グエン・タン・ギ建設大臣は、住宅事業取引や将来の建設プロジェクトにおける保証金に関して、これまで不動産事業法ではこの内容に関する規制はなかったとも述べた。
現実には、将来的に住宅や建設工事を販売する資格がないにもかかわらず、顧客から金銭を徴収するために預託契約やその他の様々な契約を締結することで法律を回避している投資家が存在します。そのため、本草案では、住宅や建設工事が事業開始資格を満たし、かつ取引が規則に従って行われている場合の預託金の受け取りに関する規制を追加しました。
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