បញ្ជីតម្លៃដីថ្មី និងចំណុចដែលត្រូវពិចារណា។

នៅក្នុងរបាយការណ៍ថ្មីៗមួយស្តីពីតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលបានដាក់ជូន ទៅការិយាល័យរដ្ឋាភិបាល ថ្នាក់ដឹកនាំនៃក្រសួងសំណង់បានបញ្ជាក់ថា ដោយផ្អែកលើការគណនា ថ្លៃដើមប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងពេលមុន នៅពេលអនុវត្តតម្លៃដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤។

ប្រតិកម្មខ្សែសង្វាក់

យោងតាម ក្រសួងសំណង់ សមាសធាតុចំណាយសំខាន់ៗដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃលំនៅឋាន និងអចលនទ្រព្យរួមមានធាតុចំណាយចំនួនប្រាំពីរ ដែលក្នុងនោះរួមមាន៖ ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ថ្លៃសំណងសម្រាប់ការឈូសឆាយដី ថ្លៃសាងសង់គម្រោង (លំនៅឋាន អចលនទ្រព្យ) ពន្ធ និងថ្លៃសេវាពាក់ព័ន្ធ...

ដូច្នេះ បញ្ជីតម្លៃដីថ្មី ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងដិតដល់ពីតម្លៃទីផ្សារ នឹងបង្កើនការចំណាយទាក់ទងនឹងដីធ្លី ដូចជាការឈូសឆាយដី សំណងសម្រាប់ការទិញដី និងពន្ធ និងថ្លៃសេវាទាក់ទងនឹងដីធ្លី។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាធម្មតាមានចំណែកធំនៃការចំណាយសរុបនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋាន ចាប់ពី 7%-20% សម្រាប់គម្រោងអាផាតមិនខ្ពស់ៗ និង 25%-50% សម្រាប់គម្រោងវីឡា និងផ្ទះល្វែង។

តម្លៃដីធ្លី និងលំនៅឋាននៅតាមតំបន់ជាច្រើនក្នុង ទីក្រុងហាណូយ ថ្មីៗនេះបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ទោះបីជាបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មីមិនទាន់ត្រូវបានអនុវត្តក៏ដោយ។ រូបថត៖ LE THUY

តម្លៃ​មាន​ភាព​ខុស​គ្នា​រវាង​គម្រោង​នានា​ដោយសារ​កត្តា​មួយ​ចំនួន​ដូចជា​ទីតាំង និង​ភាព​អាច​រក​បាន​នៃ​ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។ ជាទូទៅ ថ្លៃ​សំណង​សម្រាប់​ទ្រព្យ​សកម្ម​នៅ​លើ​ដី​មាន​ចំនួន​តិចតួច​ប៉ុណ្ណោះ ប្រហែល 2% នៃ​ថ្លៃ​វិនិយោគ​សាងសង់​សរុប។

ឧទាហរណ៍ នៅតំបន់លំនៅដ្ឋានរបស់ក្រុមហ៊ុន GP Invest (ហាណូយ) ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីដែលគណនាលើតម្លៃលក់ក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េនៃអាផាតមិនមួយ បន្ទាប់ពីអនុវត្តបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មីនឹងកើនឡើងដល់ 22 លានដុងក្នុងចំណោម 36 លានដុង (ប្រហែល 60%)។ បច្ចុប្បន្ន សមាមាត្រនេះមានត្រឹមតែប្រហែល 42% ប៉ុណ្ណោះ ដែលស្មើនឹង 15 លានដុងក្នុងចំណោម 36 លានដុង។ ស្រដៀងគ្នានេះដែរ នៅតំបន់ទីក្រុងដុងថាងឡុង (ទីក្រុងធូឌឹក ទីក្រុងហូជីមិញ) សមាមាត្រនៃថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីលើតម្លៃលក់ក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េនៃអាផាតមិនមួយ ក៏ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងពី 27% (2.3 លានដុងក្នុងចំណោម 8.8 លានដុង) ដល់ 60%-65%។

នៅគម្រោងវីឡាទីក្រុង Chanh My (ខេត្ត Binh Duong) ការកើនឡើងតម្លៃបានកើនឡើងពី 16.3% ដល់ប្រហែល 50%... ក្រសួងសំណង់បានគណនាថា "ការស្ទង់មតិបឋមលើគម្រោងជាច្រើនបង្ហាញថា ការអនុវត្តបទប្បញ្ញត្តិតម្លៃដីធ្លីថ្មីនឹងមានឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំង ដែលបង្កឱ្យមានការកើនឡើង 15%-20% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងលំនៅដ្ឋានបើប្រៀបធៀបទៅនឹងមុន"។

យោងតាមទីភ្នាក់ងារនេះ បន្ថែមពីលើកត្តាដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ ការកើនឡើងខ្ពស់នៃតម្លៃលំនៅដ្ឋាន និងដីធ្លីនៅពេលវេលា គម្រោង និងតំបន់ជាក់លាក់មួយចំនួនក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ក៏ដោយសារតែអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីការផ្គត់ផ្គង់មានកំណត់ ដើម្បីកំណត់តម្លៃស្នើសុំខ្ពស់។ ជាពិសេស ក្នុងករណីដែលមានគម្រោងតិចតួចណាស់ ឬសូម្បីតែគម្រោងតែមួយប៉ុណ្ណោះដែលកំពុងដាក់លក់នៅក្នុងតំបន់មួយ ខណៈពេលដែលតម្រូវការ និងចំនួនអ្នកទិញដែលបានចុះឈ្មោះមានកម្រិតខ្ពស់ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍អាចបង្កើនតម្លៃលក់ (ដោយសារតែខ្វះការប្រកួតប្រជែង និងតម្លៃស្តង់ដារ) ដើម្បីបង្កើនប្រាក់ចំណេញឱ្យបានច្រើនបំផុត។

យោងតាមក្រសួងសំណង់ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងលំនៅដ្ឋានជាធម្មតាបែងចែកជាមធ្យមប្រហែល 3% នៃតម្លៃលក់ទៅឱ្យភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ ឬឈ្មួញកណ្តាលសម្រាប់លក់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ភ្នាក់ងារ និងឈ្មួញកណ្តាលទាំងនេះច្រើនតែកែតម្រូវតម្លៃដោយផ្អែកលើលក្ខខណ្ឌទីផ្សារនៅពេលដោះស្រាយជាមួយអតិថិជន។

នៅក្នុងគម្រោងដែលមានការផ្តល់ជូនផលិតផលមានកំណត់ ប៉ុន្តែមានការចាប់អារម្មណ៍ពីអតិថិជនខ្ពស់ អ្នកទិញច្រើនតែត្រូវចំណាយបន្ថែមបើប្រៀបធៀបទៅនឹងតម្លៃដែលបានបញ្ជាក់នៅក្នុងកិច្ចសន្យាជាមួយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា "បុព្វលាភ"។ "បុព្វលាភ" នេះមិនត្រូវបានកំណត់ទេ ហើយអាចមានរហូតដល់ 5% នៃតម្លៃលក់ ឬសូម្បីតែ 10% ឬ 20%។

លើសពីនេះ មានស្ថានភាពមួយដែលក្រុមអ្នកវិនិយោគ អ្នកវិនិយោគ និងបុគ្គលមួយចំនួនដែលពាក់ព័ន្ធនឹងការជួញដូរអចលនទ្រព្យ រំខានដល់ព័ត៌មានទីផ្សារ ដើម្បីបំប៉ោងតម្លៃ បង្កើតតម្លៃសិប្បនិម្មិត និងកេងប្រវ័ញ្ចកង្វះការយល់ដឹងរបស់មនុស្ស ដើម្បីរៀបចំចិត្តវិទ្យា និងលើកទឹកចិត្តដល់ការវិនិយោគតាមផ្នត់គំនិតហ្វូងមនុស្ស ដើម្បីផលប្រយោជន៍ផ្ទាល់ខ្លួន។

ការវាយតម្លៃដីធ្លីដោយផ្អែកលើគោលការណ៍ទីផ្សារ។

យោងតាមលោក ង្វៀន ក្វឹក ហៀប ប្រធានសមាគមអ្នកម៉ៅការសាងសង់វៀតណាម និងជាប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនវិនិយោគអចលនទ្រព្យសកល (GP. Invest) ច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤ អនុញ្ញាតឱ្យមូលដ្ឋានអនុវត្តបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីចាស់រហូតដល់ថ្ងៃទី ៣១ ខែធ្នូ ឆ្នាំ ២០២៥។ បន្ទាប់ពីនោះ បញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មីនឹងចាប់ផ្តើមអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី ១ ខែមករា ឆ្នាំ ២០២៦។ បញ្ជីតម្លៃថ្មីនឹងមិនត្រូវបានរឹតត្បិតដោយក្របខ័ណ្ឌតម្លៃដីធ្លីទេ ហើយនឹងមិនតម្រូវឱ្យការសាងសង់នៅជិតតម្លៃទីផ្សារឡើយ។

លោក ហ៊ីប បានមានប្រសាសន៍ថា «ដូច្នេះ ទោះបីជាតំបន់នានាមិនទាន់ត្រូវបានតម្រូវឱ្យបង្កើតបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មីដោយផ្អែកលើគោលការណ៍នៃតម្លៃដីធ្លីឱ្យនៅជិតតម្លៃទីផ្សារក៏ដោយ ក៏នៅតែមានទំនោរក្នុងការជំរុញតម្លៃដីធ្លីឱ្យកាន់តែខិតជិតតម្លៃទីផ្សារនៅពេលនេះ ដែលនាំឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យត្រូវបានជំរុញឱ្យកើនឡើង»។

លោក ហៀប បានអះអាងថា ប្រសិនបើដីធ្លីត្រូវបានចាត់ទុកថាជាទ្រព្យសម្បត្តិ និងផលិតផលដ៏សំខាន់សម្រាប់ការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយស្ថិរភាពរបស់ប្រទេសជាតិ វាគួរតែត្រូវបានគ្រប់គ្រងដូចជាប្រេងសាំង ឬអគ្គិសនី។ ប្រសិនបើតម្លៃខ្ពស់ពេក រដ្ឋគួរតែពិចារណាផ្តល់ជំនួយឧបត្ថម្ភដល់ពួកគេ។ បើគ្មានគោលនយោបាយជាក់លាក់ណាមួយដែលបញ្ជាក់ពីតួនាទីរបស់រដ្ឋក្នុងការគ្រប់គ្រងតម្លៃដីធ្លី ដែលអនុញ្ញាតឱ្យតម្លៃដីធ្លីប្រែប្រួលដោយសេរីទៅតាមទីផ្សារ និងពិបាកគ្រប់គ្រងទេ តម្លៃអចលនទ្រព្យ និងដីធ្លីរបស់ប្រទេសវៀតណាមអាចស្ថិតក្នុងចំណោមតម្លៃខ្ពស់បំផុតនៅលើពិភពលោក ដែលអាចមានតម្លៃថ្លៃជាងទីក្រុងតូក្យូ (ជប៉ុន) ឬហុងកុង (ចិន) ទៅទៀត។ នេះនឹងជារឿងមិនសមហេតុផល។

ដូច្នេះ ប្រធានសមាគមអ្នកម៉ៅការសំណង់វៀតណាម បានផ្ដល់យោបល់ថា រដ្ឋគួរតែពិចារណាឡើងវិញអំពីគោលការណ៍សម្រាប់កំណត់បញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មី ដើម្បីឱ្យសមស្របទៅនឹងស្ថានភាព និងនិន្នាការសកលរបស់ប្រទេសវៀតណាម។ នេះនឹងជួយលើកកម្ពស់ការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ចទាំងមូល រួមទាំងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងជៀសវាង «បញ្ហាកកស្ទះ» ដែលកំពុងធ្វើឱ្យទីផ្សារជាប់គាំង។

សាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត ង្វៀន ក្វាង ទួន អនុប្រធានក្រុមប្រឹក្សា និងជាប្រធានមហាវិទ្យាល័យច្បាប់សេដ្ឋកិច្ច នៃសាកលវិទ្យាល័យច្បាប់ហាណូយ បានថ្លែងថា ដើម្បីអនុវត្តការវាយតម្លៃដីធ្លីតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ២០២៤ អាជ្ញាធរត្រូវតែមានគោលការណ៍ណែនាំច្បាស់លាស់ និងស៊ីសង្វាក់គ្នាសម្រាប់ការកំណត់តម្លៃដីធ្លីសម្រាប់មូលដ្ឋានអនុវត្ត។ ត្រូវតែមានក្រុមវាយតម្លៃដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈ ដែលបច្ចុប្បន្នខ្វះខាតទាំងបរិមាណ និងគុណភាព។ ហើយចុងក្រោយ ព័ត៌មានទីផ្សារពេញលេញ និងមានតម្លាភាពត្រូវតែប្រមូល។ បច្ចុប្បន្នទីផ្សារនៅខ្វះធាតុផ្សំជាច្រើន ដែលធ្វើឱ្យការវាយតម្លៃដីធ្លីពិបាកអនុវត្តណាស់។

លោក​បាន​មាន​ប្រសាសន៍​ថា​៖ «យើង​ត្រូវ​យល់​ថា​ទីផ្សារ​គឺ​មិន​អាច​ទាយទុកជាមុន​បាន​ទេ ហើយ​អចលនទ្រព្យ​គឺ​ជា​លក្ខណៈ​បុគ្គល​និយម និង​ពឹងផ្អែក​លើ​ចំណង់​ចំណូល​ចិត្ត​របស់​អ្នក​ប្រើប្រាស់។ ម្នាក់​អាច​និយាយ​ថា​តម្លៃ​ដីធ្លី​អាច​ទទួល​យក​បាន ខណៈ​ដែល​ម្នាក់​ទៀត​អាច​ចាត់​ទុក​វា​ថា​ថ្លៃ។ ដូច្នេះ​យើង​មិន​អាច​ប្រើប្រាស់​តម្លៃ​ដីធ្លី​នោះ ហើយ​អនុវត្ត​វា​ជា​សកល​ទៅ​លើ​តំបន់​ទាំងមូល​បាន​ទេ»។

លើសពីនេះទៅទៀត ថ្មីៗនេះមានស្ថានភាពមួយដែលតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានបំប៉ោងនៅក្នុងការដេញថ្លៃដីធ្លីនៅក្នុងសង្កាត់ជាយក្រុងហាណូយ។ នេះបានរំខានដល់ទីផ្សារ ដែលនាំឱ្យប្រជាជននៅក្នុងតំបន់នោះជឿខុសថាតម្លៃដីធ្លីឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃទីផ្សារ។

ជាលទ្ធផល បញ្ហានេះបានជំរុញឱ្យតម្លៃដីធ្លី និងលំនៅដ្ឋានកើនឡើង។ បច្ចុប្បន្ននៅទីក្រុងហាណូយ អាផាតមិនមួយចំនួនកំពុងត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយលក់ក្នុងតម្លៃជាង ១០០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដោយមានអង្គភាពមួយចំនួនតូចដែលមានតម្លៃចាប់ពី ៣០-៤០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដែលធ្វើឱ្យលំនៅដ្ឋានមិនមានតម្លៃសមរម្យសម្រាប់កម្មករ។ នេះក៏ជាហេតុផលមួយដែលការកំណត់តម្លៃដីធ្លីតាមគោលការណ៍ទីផ្សារនៅពេលដែលផ្ទេរទៅឱ្យអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានកាន់តែពិបាក។

ដូច្នេះ សាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត ង្វៀន ក្វាង ទួន បានបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់ថា ការវាយតម្លៃដីធ្លីក្រោមច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ២០២៤ ត្រូវតែធានានូវគោលការណ៍ដូចខាងក្រោម៖ វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីធ្លីត្រូវតែប្រកាន់ខ្ជាប់នូវគោលការណ៍ទីផ្សារ។ វិធីសាស្រ្ត នីតិវិធី និងដំណើរការត្រឹមត្រូវសម្រាប់ការវាយតម្លៃដីធ្លីត្រូវតែអនុវត្តតាម។ ភាពស្មោះត្រង់ ភាពមិនលំអៀង ភាពបើកចំហ និងតម្លាភាពត្រូវតែធានា។ ហើយឯករាជ្យភាពរបស់អង្គការប្រឹក្សាយោបល់វាយតម្លៃដីធ្លី ក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃតម្លៃដីធ្លី ក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃតម្លៃដីធ្លីជាក់លាក់ និងភ្នាក់ងារ ឬបុគ្គលដែលមានសិទ្ធិសម្រេចចិត្តលើតម្លៃដីធ្លីត្រូវតែធានា។ ជាចុងក្រោយ វាត្រូវតែធានានូវតុល្យភាពនៃផលប្រយោជន៍រវាងរដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ។

លោក ត្រាន់ ខាន់ ក្វាង អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនវិនិយោគអចលនទ្រព្យ Viet An Hoa៖ ត្រូវការផែនទីបង្ហាញផ្លូវ។

ក្រសួងសំណង់ជឿជាក់ថា ការអនុវត្តបញ្ជីតម្លៃដីថ្មីនឹងមានឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំង ដោយបង្កឱ្យមានការកើនឡើងពី ១៥% ទៅ ២០% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងលំនៅឋាន បើប្រៀបធៀបទៅនឹងពេលមុន។ តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ នេះនៅតែជាការកើនឡើងតិចតួចប៉ុណ្ណោះ។ វាអាចឡើងដល់ ៣០% ទៅ ៥០%។ លក្ខណៈជាមូលដ្ឋាននៃអចលនទ្រព្យគឺតម្លៃដី និងដី។ ដីគឺចាំបាច់សម្រាប់សាងសង់ផ្ទះ ដែលបន្ទាប់មកក្លាយជាទ្រព្យសកម្មដែលអាចប្រើប្រាស់សម្រាប់ការខ្ចីប្រាក់ និងគោលបំណងផ្សេងៗទៀត។ ធនធានដីមានសារៈសំខាន់ និងកំណត់ទិដ្ឋភាពជាច្រើននៃសេដ្ឋកិច្ច។ ដូច្នេះ ប្រសិនបើបញ្ជីតម្លៃដីកើនឡើង អ្វីៗផ្សេងទៀតនឹងកើតឡើងជាមិនខាន។ ដើម្បីទប់ស្កាត់ការកើនឡើងនៃតម្លៃផ្ទះ និងដីបន្ទាប់ពីបញ្ជីតម្លៃដីថ្មី គ្មានវិធីណាក្រៅពីការអនុវត្តវាបន្តិចម្តងៗទេ ដោយការពារបញ្ជីតម្លៃដីថ្មីពីការកើនឡើងខ្ពស់ពេក និងប៉ះពាល់អវិជ្ជមានដល់ទីផ្សារ។

លោក តា ទ្រុង គៀន នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុន Wowhome Real Estate JSC៖ កំពុងកែសម្រួលឱ្យសមស្របទៅនឹងកាលៈទេសៈ។

នៅក្នុងរយៈពេលខាងមុខ នៅពេលដែលបញ្ជីតម្លៃដីថ្មីត្រូវបានអនុវត្ត ខ្ញុំជឿជាក់ថា ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យអាចមិនចាំបាច់មានភាពរស់រវើកនោះទេ ពីព្រោះអ្នកទិញនៅតែពិចារណាលើលំហូរសាច់ប្រាក់របស់ពួកគេ ហើយអ្នកលក់មិនអាចបន្ទាប ឬរក្សាតម្លៃបានទេ នៅពេលដែលតម្លៃដីកើនឡើង និងពន្ធក៏កើនឡើងផងដែរ... ដើម្បីគ្រប់គ្រងតម្លៃអចលនទ្រព្យ រដ្ឋាភិបាលក៏ត្រូវពិចារណាកែសម្រួលបញ្ជីតម្លៃដីតាមនោះផងដែរ។

កាត់បន្ថយផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមាន

ក្រសួងសំណង់បានស្នើសុំឱ្យក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន តាមដានការចេញបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មីនៅតាមមូលដ្ឋាន និងអនុវត្តដំណោះស្រាយដើម្បីកាត់បន្ថយផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមានលើតម្លៃលំនៅដ្ឋាន និងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការទីផ្សារ។

ក្រសួងក៏បានជំរុញឱ្យអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកាត់បន្ថយថ្លៃដើមផលិតផលដោយពិនិត្យ និងកាត់បន្ថយការចំណាយ អនុវត្តបច្ចេកវិទ្យាទំនើបក្នុងការសាងសង់ និងលើកកម្ពស់ការវិនិយោគលើគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម និងជួសជុលអគារអាផាតមិនចាស់ៗ... ដើម្បីឱ្យសមស្របទៅនឹងប្រជាជនភាគច្រើន។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm