តារាងតម្លៃដីថ្មី និងចំណុចដែលត្រូវពិចារណា

ក្នុងរបាយការណ៍ថ្មីៗស្តីពីតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលបានផ្ញើទៅ ការិយាល័យរដ្ឋាភិបាល ប្រមុខក្រសួងសំណង់បាននិយាយថានៅពេលអនុវត្តតម្លៃដីក្នុងឆ្នាំ២០២៤ តាមការគណនា តម្លៃដីនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើងខ្លាំងបើធៀបនឹងពេលមុន ។

ឥទ្ធិពលខ្សែសង្វាក់

យោងតាមការពន្យល់របស់ ក្រសួងសំណង់ ការចំណាយសំខាន់ៗដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃលំនៅឋាន និងអចលនវត្ថុរួមមាន ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ថ្លៃចំណាយលើការបោសសំអាតការដ្ឋាន ថ្លៃសាងសង់គម្រោង (លំនៅដ្ឋាន អចលនទ្រព្យ) ពន្ធ ថ្លៃពាក់ព័ន្ធ...។

ដូច្នេះ តារាងតម្លៃដីថ្មីដែលនៅជិតតម្លៃទីផ្សារនឹងបង្កើនថ្លៃដើមទាក់ទងនឹងដី ដូចជាការបោសសំអាតទីតាំង សំណងដីធ្លី ពន្ធទាក់ទងនឹងដីធ្លី និងថ្លៃសេវា... ខណៈដែលថ្លៃដើមទាក់ទងនឹងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីច្រើនតែគិតជាសមាមាត្រដ៏ធំនៃតម្លៃសរុបនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋាន ចាប់ពី 7%-20% សម្រាប់គម្រោងផ្ទះល្វែងខ្ពស់ និង 25%-50% សម្រាប់គម្រោងវីឡា និងផ្ទះល្វែង។

Giá đất, giá nhà nhiều địa phương ở Hà Nội gần đây tăng mạnh dù chưa áp dụng bảng giá đất mới. Ảnh: LÊ THÚY — តម្លៃដី និងលំនៅឋានក្នុងតំបន់ជាច្រើនក្នុង ទីក្រុងហាណូយ នាពេលថ្មីៗនេះបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង បើទោះបីជាតារាងតម្លៃដីថ្មីមិនត្រូវបានអនុវត្តក៏ដោយ។ រូបថត៖ LE THUY

តម្លៃរវាងគម្រោងប្រែប្រួលអាស្រ័យលើទីតាំង និងលក្ខខណ្ឌអំណោយផលនៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស។ តម្លៃនៃសំណងសម្រាប់ទ្រព្យសម្បត្តិនៅលើដីជាធម្មតាមានសមាមាត្រមិនសំខាន់ប្រហែល 2% នៃតម្លៃវិនិយោគលើសំណង់។

ឧទាហរណ៍ នៅតំបន់លំនៅដ្ឋានរបស់ GP Invest (ហាណូយ) តម្លៃប្រើប្រាស់ដីដែលបានគណនាលើតម្លៃលក់ 1 m2 នៃអាផាតមិនបន្ទាប់ពីអនុវត្តតារាងតម្លៃដីថ្មីនឹងកើនឡើងដល់ 22 លានដុង ក្នុងចំណោម 36 លានដុង (ប្រហែល 60%) ។ បច្ចុប្បន្ន សមាមាត្រនេះមានត្រឹមតែប្រមាណ ៤២% ស្មើនឹង ១៥ លានដុង ក្នុងចំណោម ៣៦ លានដុង។ ដូចគ្នានេះដែរ នៅតំបន់ទីក្រុង Dong Tang Long (ទីក្រុង Thu Duc ទីក្រុងហូជីមិញ) សមាមាត្រនៃថ្លៃប្រើប្រាស់ដីលើតម្លៃលក់នៃផ្ទះល្វែងនីមួយៗ ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងពី 27% (2.3 លានដុង ក្នុងចំណោម 8.8 លានដុង) ទៅ 60%-65% ។

នៅគម្រោងផ្ទះវីឡា Chanh My Urban Area (ខេត្ត Binh Duong) ពី 16.3% ទៅ 50% ... "ការស្ទង់មតិបឋមនៃគម្រោងមួយចំនួនបង្ហាញថា ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិថ្មីនឹងមានប្រតិកម្មជាសង្វាក់ ធ្វើឱ្យកម្រិតតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងលំនៅដ្ឋានកើនឡើងពី 15% ទៅ 20% បើធៀបនឹងកាលពីមុន" - ក្រសួងសំណង់បានគណនា។

យោងតាមទីភ្នាក់ងារនេះ បន្ថែមពីលើកត្តាខាងលើ តម្លៃលំនៅឋាន និងដីឡើងខ្ពស់នៅពេលវេលាជាក់លាក់ គម្រោង និងតំបន់នាពេលកន្លងមក ក៏ដោយសារតែអ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីស្ថានភាពការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត ដើម្បីផ្តល់តម្លៃលក់ខ្ពស់។ ជាពិសេសក្នុងករណីតំបន់ដែលមានគម្រោងលក់តិចតួចបំផុត ឬសូម្បីតែគម្រោងតែមួយសម្រាប់លក់ ខណៈពេលដែលតម្រូវការ និងចំនួនអ្នកទិញដែលបានចុះបញ្ជីមានច្រើន អ្នកវិនិយោគអាចបង្កើនតម្លៃលក់ (ដោយសារតែខ្វះការប្រកួតប្រជែង និងតម្លៃយោង) ដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

យោងតាមក្រសួងសំណង់ អ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានជាមូលដ្ឋានចំណាយជាមធ្យម 3% នៃតម្លៃលក់ដើម្បីបង់ទៅជាន់ជួញដូរ និងឈ្មួញកណ្តាលដើម្បីលក់ផលិតផល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ជាន់ជួញដូរ និងឈ្មួញកណ្តាលតែងតែពឹងផ្អែកលើលក្ខខណ្ឌទីផ្សារដើម្បីបន្ថែមតម្លៃបន្ថែមទៀតនៅពេលទំនាក់ទំនងជាមួយអតិថិជន។

គម្រោងដែលមានផលិតផលតិចតួចដែលអតិថិជនជាច្រើនចាប់អារម្មណ៍ ជារឿយៗតម្រូវឱ្យអ្នកទិញចំណាយច្រើនជាងតម្លៃនៅក្នុងកិច្ចសន្យាដែលបានចុះហត្ថលេខាជាមួយអ្នកវិនិយោគ ដែលហៅថា "ភាពខុសគ្នានៃតម្លៃ" ។ "ភាពខុសគ្នានៃតម្លៃ" នេះមិនត្រូវបានជួសជុលទេវាអាចនៅ 5% នៃតម្លៃលក់សូម្បីតែ 10% ឬ 20% ។

លើសពីនេះ វាក៏មានស្ថានភាពមួយផងដែរ ដែលក្រុមអ្នកប្រមើលមើល វិនិយោគិន និងបុគ្គលមួយចំនួនដែលប្រតិបត្តិការក្នុងឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យបង្អាក់ព័ត៌មានទីផ្សារដើម្បី "បំប៉ោងតម្លៃ" "បង្កើតតម្លៃនិម្មិត" ... និងទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីកង្វះចំណេះដឹងរបស់មនុស្សដើម្បីរៀបចំចិត្តសាស្ត្រទាក់ទាញការវិនិយោគតាមចិត្តវិទ្យាហ្វូងមនុស្សដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

ការវាយតម្លៃដីតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ

យោងតាមលោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធានសមាគមអ្នកម៉ៅការសំណង់វៀតណាម និងជាប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនរួមវិនិយោគអចលនទ្រព្យសកល (GP. Invest) បានឲ្យដឹងថា ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 អនុញ្ញាតឱ្យតំបន់អនុវត្តតារាងតម្លៃដីចាស់រហូតដល់ថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូ ឆ្នាំ 2025។ បន្ទាប់ពីនោះ តារាងតម្លៃដីថ្មីនឹងចាប់ផ្តើមអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា។ តារាងតម្លៃដីថ្មី 20 នឹងបង្ខំឱ្យការសាងសង់ខិតជិតតម្លៃទីផ្សារ។

«ដូច្នេះហើយបច្ចុប្បន្ន មូលដ្ឋានមិនចាំបាច់បង្កើតតារាងតម្លៃដីថ្មី អនុវត្តគោលការណ៍តម្លៃដីនៅជិតតម្លៃទីផ្សារទេ ប៉ុន្តែត្រូវមានចិត្តគំនិតជំរុញតម្លៃដីឡើងថ្លៃទីផ្សារនាពេលនេះ នាំឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យត្រូវបានជំរុញឡើង»។

លោក ហៀប ហៀប បានមានប្រសាសន៍ថា ប្រសិនបើដីត្រូវបានចាត់ទុកថាជាទ្រព្យសកម្ម និងជាផលិតផលដ៏សំខាន់សម្រាប់ការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយស្ថិរភាពរបស់ប្រទេសនោះ គួរតែគ្រប់គ្រងដូចជាសាំង និងអគ្គិសនី។ ប្រសិនបើតម្លៃខ្ពស់ពេក រដ្ឋនឹងពិចារណាផ្តល់សំណង។ ប្រសិនបើមិនមានគោលនយោបាយជាក់លាក់ណាមួយដែលបញ្ជាក់ពីតួនាទីរបស់រដ្ឋក្នុងការគ្រប់គ្រងតម្លៃដីទេ ការ "អណ្តែត" ទៅតាមទីផ្សារ និងពិបាកគ្រប់គ្រងអាចរុញច្រានអចលនទ្រព្យ និងតម្លៃដីក្នុងប្រទេសវៀតណាមទៅជាក្រុមខ្ពស់បំផុតក្នុងពិភពលោក ដែលប្រហែលជាថ្លៃជាងតូក្យូ (ជប៉ុន) ឬហុងកុង (ចិន)។ នេះជារឿងមិនសមហេតុផល។

អាស្រ័យហេតុនេះ ប្រធានសមាគមអ្នកម៉ៅការសំណង់វៀតណាមបានផ្តល់អនុសាសន៍ថា រដ្ឋគួរពិចារណាពិនិត្យឡើងវិញនូវគោលការណ៍កំណត់តារាងតម្លៃដីថ្មី ឲ្យសមស្របតាមលក្ខខណ្ឌនៃប្រទេសវៀតណាម និងនិន្នាការពិភពលោក។ នេះនឹងជួយលើកកម្ពស់ការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ចជាទូទៅ; រួមទាំងទីផ្សារអចលនទ្រព្យដោយជៀសវាងស្ថានការណ៍«ស្ទះ»ខាងលើដែលធ្វើឱ្យទីផ្សារ«ខ្វិន»។

សាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត Nguyen Quang Tuyen អនុប្រធានក្រុមប្រឹក្សា និងជាប្រធានមហាវិទ្យាល័យច្បាប់សេដ្ឋកិច្ច - សាកលវិទ្យាល័យច្បាប់ហាណូយ បានមានប្រសាសន៍ថា ដើម្បីអនុវត្តការវាយតម្លៃដីធ្លីតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 អាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចត្រូវមានឯកសារណែនាំជាក់លាក់ច្បាស់លាស់ និងស៊ីសង្វាក់គ្នាអំពីការកំណត់តម្លៃដីសម្រាប់មូលដ្ឋានអនុវត្ត។ ត្រូវតែមានក្រុមអ្នកវាយតម្លៃតម្លៃវិជ្ជាជីវៈ ដែលបច្ចុប្បន្នខ្វះបរិមាណ និងគុណភាព។ ហើយជាចុងក្រោយ ព័ត៌មានត្រូវតែត្រូវបានប្រមូលយ៉ាងពេញលេញនៅលើទីផ្សារ ដើម្បីធានាបាននូវការផ្សព្វផ្សាយ និងតម្លាភាព។ បច្ចុប្បន្ននេះទីផ្សារនៅតែខ្វះកត្តាជាច្រើនខាងលើ ដូច្នេះការវាយតម្លៃដីធ្លីពិបាកអនុវត្តណាស់។

«យើងត្រូវដឹងថាទីផ្សារមិនអាចទាយទុកជាមុនបាន ហើយអចលនទ្រព្យគឺបុគ្គល និងអាស្រ័យលើរសជាតិ។ មនុស្សម្នាក់អាចនិយាយថាតម្លៃដីអាចទទួលយកបាន ប៉ុន្តែអ្នកផ្សេងទៀតអាចនិយាយថាវាថ្លៃ ដូច្នេះយើងមិនអាចយកតម្លៃដីនោះទៅតំបន់មួយបានទេ»។

លើសពីនេះ ថ្មីៗនេះ មានស្ថានភាពតម្លៃដីឡើងថ្លៃនៅឯការដេញថ្លៃដីធ្លីនៅសង្កាត់ជាយក្រុងនៃទីក្រុងហាណូយ។ បញ្ហានេះបានបង្កការរំខានដល់ទីផ្សារធ្វើឱ្យប្រជាពលរដ្ឋនៅតំបន់នេះយល់ច្រឡំថាតម្លៃដីនៅលើទីផ្សារគឺខ្ពស់បែបនេះ ។

ចាប់តាំងពីពេលនោះមក តម្លៃដី និងផ្ទះបានកើនឡើង។ បច្ចុប្បន្ននៅទីក្រុងហាណូយ អាផាតមិនមួយចំនួនត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃជាង 100 លានដុង/m2 ខណៈដែលមិនមានផ្ទះល្វែងតម្លៃពី 30 ទៅ 40 លានដុង/m2 ដែលធ្វើឱ្យកម្មករពិបាកទិញផ្ទះ។ នេះក៏ជាហេតុផលដែលធ្វើឱ្យការវាយតម្លៃដីដោយផ្អែកលើគោលការណ៍ទីផ្សារនៅពេលដែលគេផ្តល់ឱ្យតាមមូលដ្ឋានកាន់តែមានភាពច្របូកច្របល់។

ដូច្នេះ សាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត Nguyen Quang Tuyen បានបញ្ជាក់ថា ការវាយតម្លៃដីធ្លីស្របតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ត្រូវធានានូវគោលការណ៍ដូចខាងក្រោម៖ ផែនការវាយតម្លៃដីស្របតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ; គោរពយ៉ាងតឹងរឹងនូវវិធីសាស្រ្ត បទបញ្ជា និងនីតិវិធីសម្រាប់ការវាយតម្លៃដី។ ធានានូវភាពស្មោះត្រង់ កម្មវត្ថុ ការផ្សព្វផ្សាយ និងតម្លាភាព។ ធានានូវឯករាជ្យភាពរវាងស្ថាប័នប្រឹក្សាវាយតម្លៃដីធ្លី ក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃបញ្ជីតម្លៃដី ក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃដីជាក់លាក់ និងភ្នាក់ងារ ឬអ្នកដែលមានសិទ្ធិអំណាចក្នុងការសម្រេចចិត្តលើតម្លៃដីធ្លី។ ជាចុងក្រោយ ចាំបាច់ត្រូវធានាឱ្យបាននូវសុខដុមរមនានៃផលប្រយោជន៍រវាងរដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ។

លោក TRAN KHANH QUANG អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនវិនិយោគអចលនទ្រព្យ Viet An Hoa៖ ត្រូវការផែនទីបង្ហាញផ្លូវ

ក្រសួងសំណង់ជឿជាក់ថា ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីថ្មីមានឥទ្ធិពលជាសង្វាក់ជំរុញឱ្យកម្រិតតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងលំនៅឋានកើនឡើងពី ១៥% ទៅ ២០% បើធៀបនឹងពេលមុន ។ តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ កម្រិតនេះនៅតូចនៅឡើយ ប៉ុន្តែវាអាចកើនឡើងពី 30% ទៅ 50%។ ព្រោះលក្ខណៈជាមូលដ្ឋាននៃអចលនៈទ្រព្យគឺដី និងតម្លៃដី ពីដីមកផ្ទះ បន្ទាប់មកទ្រព្យត្រូវខ្ចី និងធ្វើអ្វីៗគ្រប់យ៉ាង។ ធនធានពីដីមានសារៈសំខាន់ណាស់ការសម្រេចចិត្តរឿងជាច្រើនទាក់ទងនឹងសេដ្ឋកិច្ច។ ដូច្នេះ ប្រសិនបើតារាងតម្លៃដីកើនឡើង ប្រាកដណាស់អ្វីៗនឹងត្រូវធ្វើតាម។ ដើម្បីគ្រប់គ្រងការកើនឡើងនៃតម្លៃផ្ទះ និងដីតាមតារាងតម្លៃដីនោះ គ្មានវិធីណាផ្សេងក្រៅពីធ្វើតាមផែនទីបង្ហាញផ្លូវនោះទេ មិនត្រូវឱ្យតារាងតម្លៃដីថ្មីឡើងខ្ពស់ពេកដែលប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារនោះទេ។

លោក TA TRUNG KIEN នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុន Wowhome Real Estate JSC៖ កែតម្រូវតាម

នាពេលខាងមុខ នៅពេលអនុវត្តតារាងតម្លៃដីថ្មី ខ្ញុំគិតថា ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យនឹងមិនមានសកម្មភាពខ្លាំងទេ ព្រោះអ្នកទិញនៅតែគិតគូរពីលំហូរសាច់ប្រាក់ អ្នកលក់មិនអាចកាត់បន្ថយតម្លៃ ឬរក្សាតម្លៃបានទេ នៅពេលតម្លៃដីឡើងថ្លៃ ពន្ធក៏កើនឡើង... ដើម្បីគ្រប់គ្រងតម្លៃអចលនទ្រព្យ រដ្ឋាភិបាលក៏ត្រូវគិតគូរកែសម្រួលតារាងតម្លៃដីធ្លីឱ្យសមស្របផងដែរ។

កំណត់ផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមាន

ក្រសួងសំណង់បានស្នើឱ្យក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានត្រួតពិនិត្យការចេញតារាងតម្លៃដីថ្មីតាមមូលដ្ឋាន និងមានដំណោះស្រាយដើម្បីកំណត់ផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមានលើតម្លៃលំនៅដ្ឋាន និងការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារ និងតម្រូវការ។

ក្រសួងក៏បានស្នើរដល់អាជីវកម្មអចលនវត្ថុ កាត់បន្ថយតម្លៃផលិតផល ដោយពិនិត្យ និងកាត់បន្ថយថ្លៃដើម អនុវត្តបច្ចេកវិទ្យាទំនើបក្នុងការសាងសង់ និងទន្ទឹមនឹងនោះ ជំរុញការវិនិយោគលើគម្រោងលំនៅឋានសង្គម ជួសជុលអាផាតមិនចាស់... ដែលសាកសមសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋភាគច្រើន។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm