តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីជៀសវាងការធ្លាក់ចូលទៅក្នុងអន្ទាក់នៃ "ការចិញ្ចឹមមាន់" និង "បំប៉ោង" តម្លៃអចលនទ្រព្យ?

DNVN - នាយកប្រតិបត្តិនៃក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam លោក Duong Thuy Dung បានបញ្ជាក់ថា មានស្ថានភាព "ចិញ្ចឹមមាន់" និង "ឡើងថ្លៃអចលនទ្រព្យ" ហើយបានណែនាំអ្នកទិញឱ្យមានភាពឈ្លាសវៃ និងប្រុងប្រយ័ត្នខ្ពស់ក្នុងការពិចារណាថាតើការវិនិយោគមានប្រសិទ្ធភាពឬអត់ ដើម្បីចៀសវាងការធ្លាក់ចូលក្នុងអន្ទាក់។

នៅក្នុងសេចក្តីប្រកាសនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ទីក្រុង Da Nang សម្រាប់ត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2025 ដោយក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam (ជាកម្មសិទ្ធិរបស់ក្រុមហ៊ុន CBRE Real Estate Services Group សហរដ្ឋអាមេរិក) អ្នកយកព័ត៌មាន Vietnam Business បានពិភាក្សាជាមួយលោកស្រី Duong Thuy Dung នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុនអំពីសញ្ញាមិនធម្មតាមួយចំនួនដែលកើតឡើងនៅក្នុងតំបន់។

នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam លោក Duong Thuy Dung បានបង្ហាញរបាយការណ៍ស្តីពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុង Da Nang ផ្តោតលើត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2025។

តើ CBRE Vietnam កត់ត្រា​តម្លៃ​នៃ​ការ​អភិវឌ្ឍ​អាផាតមិន និង​ដីឡូត៍​នៅ​ទីក្រុង Da Nang ក្នុង​ឆមាស​ទីមួយ​នៃ​ឆ្នាំ 2025 យ៉ាងដូចម្តេច?

លោកស្រី Duong Thuy Dung៖ យោងតាមក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃផ្ទះ និងអាផាតមិនខ្ពស់នៅទីផ្សារ Da Nang ក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2025 គឺប្រហែល 85 លានដុង/m2 ដែលជាតម្លៃខ្ពស់បំផុតនៅក្នុងប្រទេស ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃលក់ជាមធ្យមនៅទីក្រុងហូជីមិញ (82 លានដុង/m2) និង ហាណូយ (72 លានដុង/m2) ។ កើនឡើង 27% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន ( ទីក្រុងហាណូយ កើនឡើងប្រហែល 30 - 35%, ទីក្រុងហូជីមិញកើនឡើងជាង 20%)។

តម្លៃដីនៅទីក្រុង Da Nang ក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2025 ក៏នឹងកើនឡើងពី 15 ទៅ 20% នៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងធំៗ និងទីតាំងសំខាន់ៗនៅក្នុងទីក្រុង។ សូម្បី​តែ​នៅ​តំបន់​សំខាន់ៗ​តាម​បណ្តោយ​ឆ្នេរ និង​ទន្លេ ការ​ឡើង​ថ្លៃ​អាច​ឡើង​ដល់ ២០% ទៅ ២៥%។ នេះ​ជា​ដំណឹង​ល្អ​សម្រាប់​ទីផ្សារ Da Nang ប៉ុន្តែ​ក្នុង​ទិដ្ឋភាព​ខ្លះ តម្លៃ​ដែល​អ្នក​ទិញ​នៅ​ទី​នេះ​ត្រូវ​បង់​គឺ​ខ្ពស់​ជាង។

នៅពេលនេះនៅទីក្រុង Da Nang ហាក់ដូចជាមានសញ្ញានៃ "គ្រុនក្តៅដី" កើតឡើងម្តងទៀតនូវស្ថានភាពក្នុងឆ្នាំ 2018 - 2020 ។ តាមគំនិតរបស់អ្នក តើនេះជាជំងឺគ្រុនដីពិត ឬជំងឺគ្រុនដីនិម្មិត?

លោកស្រី Duong Thuy Linh៖ នៅពេលនិយាយអំពីជំងឺគ្រុនដី យើងត្រូវស្វែងយល់ឲ្យច្បាស់ថា តើតំបន់ណាខ្លះដែលឡើងថ្លៃដី ដើម្បីវាយតម្លៃថា វាជាជំងឺគ្រុនដី ឬអត់? និយមន័យនៃគ្រុនក្តៅដីរួមមានទាំងការកើនឡើងតម្លៃពិត និងនិម្មិត។ នៅតំបន់ខ្លះ យើងសង្កេតឃើញថាមានកត្តាជាច្រើនដូចជា ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលប្រសើរឡើង ការធ្វើផែនការរួមដែលស៊ីសង្វាក់គ្នា និងការចូលរួមរបស់អ្នកវិនិយោគល្បីឈ្មោះ ដែលជួយបង្កើនតម្លៃដីធ្លីនៅទីនោះ។

នោះគឺជាការកើនឡើងតម្លៃពិតប្រាកដ។ អ្នក​ទិញ​ខ្លួនឯង​ឥឡូវ​មាន​ចំណេះដឹង​ច្រើន​មើល​ទៅ​ដឹង​ថា​តម្លៃ​ដី​នៅ​ទីនោះ​ពិតជា​ខ្ពស់​ជាង​មុន​។ យ៉ាង​ណា​ក៏​ដោយ ពួក​គេ​នៅ​តែ​សុខ​ចិត្ត​ចំណាយ​លុយ​ទិញ ព្រោះ​នោះ​ជា​ការ​ឡើង​ថ្លៃ​ពិត​ប្រាកដ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ វាក៏មានតំបន់ដែលមានការកើនឡើងតម្លៃនិម្មិត នោះគឺ "ការតាមដាន" ការកើនឡើងតម្លៃ។

នោះគឺមានតំបន់ដែលមិនទាន់មាននៅឡើយ ប៉ុន្តែ "កន្លែងណាមួយបានឮ" ថាមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធពាក់ព័ន្ធ ការរួមបញ្ចូលគ្នា ឬគម្រោងនោះហៀបនឹងចូលមក... ដូច្នេះតម្លៃកើនឡើង "ធ្វើតាម"។ "ធ្វើតាម" ពិតជាកើតឡើងនៅទីក្រុង Da Nang ប៉ុន្តែតាមគំនិតរបស់យើង គ្រុនក្តៅតម្លៃនិម្មិតនៅក្នុងតំបន់នៅពេលនេះមិនធ្ងន់ធ្ងរដូចក្នុងឆ្នាំ 2018 - 2020 ទេ។

ក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2018 - 2020 ទីក្រុង Da Nang បានជួបប្រទះនូវជំងឺគ្រុនក្តៅដីយូរ ប៉ុន្តែមិនមានផលិតផលជាច្រើនត្រូវបានណែនាំទៅកាន់ទីផ្សារនោះទេ។ នៅឆ្នាំបន្ទាប់ ស្ទើរតែគ្មានគម្រោងណាមួយត្រូវបានអនុវត្តនៅក្នុងតំបន់នេះ ប៉ុន្តែក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ គម្រោងជាច្រើនត្រូវបានណែនាំទៅកាន់ទីផ្សារដោយអ្នកវិនិយោគដ៏ល្បីឈ្មោះ ហើយសមត្ថភាពប្រើប្រាស់នៃគម្រោងទាំងនេះគឺល្អណាស់។

អ្នកស្រី Duong Thuy Dung បាន​ឆ្លើយ​បទសម្ភាសន៍​ជាមួយ​អ្នក​យក​ព័ត៌មាន​របស់​ក្រុមហ៊ុន Vietnam Business។

នៅពេលពិនិត្យមើលការស្រូបយកទីផ្សារ យើងឃើញថារយៈពេលនេះខុសពីឆ្នាំ 2018 - 2020 ដូច្នេះហើយ យើងមិនព្រួយបារម្ភពេកអំពីជំងឺគ្រុនក្តៅដីនៅ Da Nang នោះទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមទស្សនៈរបស់អ្នកវិនិយោគបុគ្គល ឬអ្នកទិញបុគ្គល ជាពិសេសអ្នកទិញពីកន្លែងផ្សេងទៀត យើងត្រូវប្រុងប្រយ័ត្នអំពីរបៀបវិនិយោគ។

មតិខ្លះលើកឡើងថា ថ្មីៗនេះ នៅពេលដែលមានការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនច្រើន អ្នកវិនិយោគបំប៉ោងតម្លៃដីខ្ពស់ពេក រហូត«មាន់ជល់» ទិញផ្ទះល្វែងជំនួសដី។ នៅពេលដែលគម្រោងដីធ្លីចាប់ផ្តើមផលិតផលរបស់ពួកគេទៅកាន់ទីផ្សារ ពួកគេប្រើល្បិចស្រដៀងគ្នាដើម្បី "ហ្វូង" ពួកគេត្រឡប់មកវិញ។ តាម​គំនិត​របស់​អ្នក តើ​មាន​ស្ថានភាព​បែប​នេះ​នៃ​ការ​«​ចិញ្ចឹម​មាន់​» ហើយ​អ្វី​ជា​ដំណោះស្រាយ​ដើម្បី​ការពារ​សិទ្ធិ​ស្របច្បាប់​របស់​អ្នក​ទិញ?

លោកស្រី Duong Thuy Dung៖ តាមពិតទៅ ស្ថានភាព “ចិញ្ចឹមមាន់” មិនត្រឹមតែកើតឡើងនៅទីក្រុង Da Nang ប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងនៅតាមទីផ្សារធំៗ ដូចជាទីក្រុងហាណូយ ទីក្រុងហូជីមិញ… ប្រសិនបើតម្លៃដីឡើងថ្លៃលើសពី ៣០% មួយថ្ងៃ នោះថ្ងៃបន្ទាប់គឺពិតជាក្តៅគគុក មិនដែលមានករណីតម្លៃដីឡើងថ្លៃភ្លាមៗនោះទេ។ ខ្ញុំ​អាច​បញ្ជាក់​ថា អ្នក​ទិញ​ឆ្លាត​នឹង​មិន​ទទួល​យក​ការ​ឡើង​ថ្លៃ​នោះ​ទេ។

ប្រហែលជាជំងឺដីនិម្មិតបានកើតឡើងកាលពីអតីតកាលដោយសារតែអ្នកទិញខ្លាចថាប្រសិនបើពួកគេមិនទិញអ្នកផ្សេងនឹងទិញវាទាំងអស់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកទិញកាន់តែឆ្លាតវៃ ហើយនឹងមិនវិនិយោគលើតំបន់ដែលមានជំងឺគ្រុនក្តៅជាក់ស្តែងបែបនេះទេ។

ថាតើមានស្ថានភាព "ចិញ្ចឹមមាន់" ឬអត់ អាស្រ័យលើករណីនីមួយៗ និងគម្រោងនីមួយៗដែលត្រូវពិចារណា។ ខ្ញុំ​គិត​ថា​វា​អាច​ជា “ល្បិច” ក្នុង​ការ​លក់​ផ្ទះ​និង​ដី។ មិន​ត្រឹម​តែ​នៅ​ទីក្រុង Da Nang ប៉ុណ្ណោះ​ទេ ប៉ុន្តែ​ក៏​នៅ​ផ្សារ​ផ្សេង​ទៀត​ដូច​ជា​ទីក្រុង​ហាណូយ​ក៏​មាន​ស្ថានភាព​ស្រដៀង​គ្នា​នេះ​ដែរ។ មាន​គម្រោង​ជួល​មនុស្ស​ឲ្យ​តម្រង់​ជួរ​ទិញ ប៉ុន្តែ​តាម​ពិត​វា​ជា​ជួរ​និម្មិត…

ដំណោះស្រាយដ៏មានប្រសិទ្ធភាពបំផុតចំពោះបញ្ហានេះត្រូវតែមកពីអ្នកទិញខ្លួនឯងសម្រាប់ការវិនិយោគផ្ទាល់ខ្លួន ឬសម្រាប់ការរស់នៅ។ វាពិបាកណាស់ក្នុងការបង្ហាញថាម្ចាស់គម្រោង ឬឈ្មួញកណ្តាលមានចេតនាបំប៉ោងតម្លៃ ហើយវាក៏ពិបាកខ្លាំងណាស់សម្រាប់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការអន្តរាគមន៍ក្នុងបញ្ហានេះ។ ដូច្នេះហើយ វិធីល្អបំផុតគឺសម្រាប់អ្នកទិញត្រូវប្រុងប្រយ័ត្ន ដើម្បីកុំឱ្យធ្លាក់ចូលក្នុងអន្ទាក់ប្រាក់ចំណេញ។

ប្រសិនបើកាលពីមុន អ្នកទិញមិនមានព័ត៌មានអំពីការកើនឡើងតម្លៃ និងល្បិច "បុកមាន់" ឥឡូវនេះពួកគេត្រូវបានព្រមានច្រើន។ ពួកគេមានប្រាជ្ញាគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីពិចារណាថាតើការវិនិយោគមានប្រសិទ្ធភាពឬអត់ ជំនួសឱ្យការស្តាប់ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មឬការប្តេជ្ញាចិត្តរបស់ម្ចាស់គម្រោង ព្រោះសូម្បីតែកិច្ចសន្យាសន្យាក៏ធូររលុងដែរ។ ច្រើនជាងអ្នកផ្សេងទៀតវាគឺជាអ្នកទិញដែលនឹងជួយសង្គ្រោះខ្លួនឯងពីអន្ទាក់បែបនេះ។

សូមអរគុណ!

ហៃចូវ

ប្រភព៖ https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212