ការហាមឃាត់ការក្លែងបន្លំទីផ្សារអចលនទ្រព្យ

សំណើសម្រាប់ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យត្រូវធ្វើតាមរយៈធនាគារ

គណៈប្រតិភូ Trinh Lam Sinh (គណៈប្រតិភូ An Giang ) បានស្នើថា សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ បន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិហាមប្រាមនូវទង្វើក្លែងបន្លំ និងរំខានទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ព្រមទាំងកំណត់យ៉ាងច្បាស់នូវសញ្ញានៃឧបាយកល និងរំខានទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ លោក Sinh បានបញ្ជាក់ថា “កាលពីអតីតកាល ទង្វើឧបាយកលបានបង្កអស្ថិរភាពនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងប៉ះពាល់ដល់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមរបស់ប្រទេស។

តំណាងរាស្ត្រជាច្រើនមានសំណើដូចគ្នា។ សមាជិកពិសេសនៃគណៈកម្មាធិការការពារជាតិ និងសន្តិសុខលោក Trinh Xuan An (ប្រតិភូ ខេត្ត Dong Nai ) បានស្នើឱ្យបញ្ចូលសកម្មភាពក្លែងបន្លំទីផ្សារអចលនវត្ថុទៅក្នុងបញ្ជីសកម្មភាពហាមឃាត់ ហើយទន្ទឹមនឹងនោះ បញ្ជាក់អំពីទង្វើនៃការរៀបចំ និងកំណត់តម្លៃអចលនទ្រព្យផងដែរ។ "ផ្ទាល់ខ្លួន ខ្ញុំគិតថា សកម្មភាពក្លែងបន្លំអចលនទ្រព្យមិនមានគ្រោះថ្នាក់តិចជាងអំពើក្លែងបន្លំភាគហ៊ុនដូចមានចែងក្នុងក្រមព្រហ្មទណ្ឌនោះទេ។ បច្ចុប្បន្ននេះ អំពើក្លែងបន្លំទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងប្រព្រឹត្តទៅយ៉ាងស្មុគ្រស្មាញ នាំឱ្យស្ថានការណ៍មានពពុះ ហើយតម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងខ្ពស់កប់ពពក បើប្រៀបធៀបនឹងការពិត ហើយចាំបាច់ត្រូវហាមឃាត់យ៉ាងជាក់លាក់ក្នុងច្បាប់។

យោងតាមលោក អាន សកម្មភាពក្លែងបន្លំទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនត្រឹមតែរួមបញ្ចូលការកំណត់តម្លៃខ្ពស់ក្នុងពេលដេញថ្លៃ ហើយលុបចោលប្រាក់បញ្ញើក្នុងគោលបំណងជំរុញតម្លៃ និងរកប្រាក់ចំណេញប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងប្រើគម្រោងមួយដើម្បី “ជំរុញ” តម្លៃគម្រោងផ្សេងទៀត បង្កើតកម្រិតតម្លៃខ្ពស់ខ្លាំង។ លោក អាន់ សង្កត់ធ្ងន់ថា «ខ្ញុំគិតថា បើមិនដោះស្រាយឱ្យបានហ្មត់ចត់ទេ វានឹងបង្កើតជាពពុះ និងនាំទៅរកឧប្បត្តិហេតុធ្ងន់ធ្ងរ»។

អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការយុត្តិធម៌នៃរដ្ឋសភា លោក Nguyen Manh Cuong (គណៈប្រតិភូខេត្ត Quang Binh ) បានសម្តែងការព្រួយបារម្ភចំពោះសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះថា៖ រដ្ឋមានគោលនយោបាយសម្រួលដល់អង្គការ និងបុគ្គលនានាក្នុងការបង់ប្រាក់មិនមែនសាច់ប្រាក់ក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ។ យោងតាមលោក Cuong ការបង់ប្រាក់មិនមែនសាច់ប្រាក់គឺជាដំណោះស្រាយដ៏សំខាន់បំផុតក្នុងការទប់ស្កាត់ និងប្រឆាំងអំពើពុករលួយ និងភាពអវិជ្ជមាន។ ដូច្នេះ លោកបានស្នើថា សម្រាប់ប្រតិបត្តិការធំៗ ដូចជាប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ រដ្ឋគួរតែឈានទៅរកការទាមទារការទូទាត់ដោយមិនប្រើសាច់ប្រាក់ ជាជាងគ្រាន់តែជួយសម្រួល។

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 1. — ប្រតិភូ Trinh Xuan An (គណៈប្រតិភូ Dong Nai)

គណៈប្រតិភូ Trinh Xuan An បានសម្តែងការយល់ព្រមជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការទូទាត់ក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ ដោយយោងតាមនោះ អ្នកវិនិយោគគម្រោង និងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យត្រូវតែទទួលប្រាក់ពីអតិថិជនតាមរយៈគណនីធនាគារនៅប្រទេសវៀតណាម។ លោក An បានស្នើថា "ខ្ញុំគិតថាប្រតិបត្តិការទាំងអស់ដែលទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យត្រូវតែទូទាត់តាមរយៈធនាគារ មិនមែនត្រឹមតែវិនិយោគិន និងអាជីវកម្មនោះទេ។ យើងបានបោះជំហានទៅមុខយ៉ាងសំខាន់ក្នុងការអនុវត្តប្រតិបត្តិការទូទាត់មិនមែនសាច់ប្រាក់។ ខ្ញុំស្នើឱ្យយើងធ្វើបដិវត្តបន្ថែមទៀត" ។

រាល់ប្រតិបត្តិការដែលទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យត្រូវតែបង់តាមរយៈធនាគារ មិនមែនត្រឹមតែអ្នកវិនិយោគ និងអាជីវកម្មប៉ុណ្ណោះទេ។ យើងបានបោះជំហានទៅមុខយ៉ាងសំខាន់ដើម្បីធ្វើការទូទាត់មិនមែនសាច់ប្រាក់ ខ្ញុំស្នើឱ្យយើងធ្វើបដិវត្តបន្ថែមទៀត។

គណៈប្រតិភូ Trinh Xuan An សមាជិកពេញម៉ោងនៃគណៈកម្មាធិការការពារជាតិ និងសន្តិសុខ (គណៈប្រតិភូ Dong Nai)

ឈ្មួញកណ្តាល "បោះនិងចាប់" រំខានទីផ្សារ

ទាក់ទិននឹងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការជួញដូរអចលនទ្រព្យ របាយការណ៍ស្តីពីការទទួល និងកែសម្រួលសេចក្តីព្រាងច្បាប់មុននេះ ប្រធានគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ច លោក Vu Hong Thanh មានប្រសាសន៍ថា ការទទួលយកមតិរបស់តំណាងរដ្ឋសភាជាច្រើន សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ បន្ទាប់ពីការពន្យល់ និងទទួលយកបានដកចេញនូវបទប្បញ្ញត្តិដែលតម្រូវឱ្យប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យឆ្លងកាត់ជាន់ ហើយគ្រាន់តែលើកទឹកចិត្តពួកគេ។ លោក Thanh បានមានប្រសាសន៍ថា “ការទាមទារប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យនឹងនាំឱ្យមានហានិភ័យនៃការកេងប្រវ័ញ្ច មិនមែនធានាដល់ការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រកបដោយសុខភាពល្អ សុវត្ថិភាព និងនិរន្តរភាពទេ”។ លើសពីនេះ សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះក៏បានចែងថា ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដែលភាគីចូលរួមជាបុគ្គលត្រូវតែមានសារាចរណ៍ និងបញ្ជាក់។ ក្នុងករណីដែលភាគីចូលរួមមួយគឺជាសហគ្រាសអាជីវកម្មអចលនៈទ្រព្យ ការសារការី និងវិញ្ញាបនប័ត្រមិនត្រូវបានទាមទារទេ។

អត្ថាធិប្បាយ អនុប្រធាន Hoang Van Cuong (គណៈប្រតិភូទីក្រុងហាណូយ) បាននិយាយថា កិច្ចសន្យាប្រតិបត្តិការអចលនវត្ថុមិនគួរត្រូវបានតម្រូវឱ្យធ្វើសារការីទេ ប៉ុន្តែអាចបញ្ជាក់បានតាមរយៈជាន់ពាណិជ្ជកម្ម។ លោក គួង វិភាគថា ជាន់ជួញដូរគឺជាធាតុមួយក្នុងចំណោមធាតុទាំងបីដែលបង្កើតទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្នមិនបានកំណត់មុខងាររបស់ជាន់ឱ្យបានត្រឹមត្រូវទេ នៅពេលដែលអនុញ្ញាតឱ្យជាន់ចូលរួមទាំងការលក់ និងការទិញ មិនមែនត្រឹមតែឈ្មួញកណ្តាលនោះទេ។ លោក Cuong បានសង្កត់ធ្ងន់ថា “ជាន់នេះគួរតែគ្រាន់តែជាឈ្មួញកណ្តាលប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែឥឡូវនេះវាទាំងការទិញ និងលក់ ហើយប្រជាជនហៅថា “បោះ និងចាប់” ដែលរំខានដល់ទីផ្សារ។

ពីនោះ អនុប្រធាន Cuong បានស្នើថា ច្បាប់គួរតែតឹងរ៉ឹងជាងនេះ ការផ្លាស់ប្តូរអនុវត្តមុខងារអន្តរការី ហើយត្រូវតែទទួលខុសត្រូវចំពោះព័ត៌មានដែលផ្តល់ដល់អតិថិជន និងរដ្ឋ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ការផ្លាស់ប្តូរមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យចូលរួមក្នុងការទិញ និងលក់ទេ ហើយគ្រាន់តែទទួលបានថ្លៃសេវា រួមទាំងថ្លៃបញ្ជាក់ប្រតិបត្តិការស្មើនឹងថ្លៃសារការី និងថ្លៃឈ្មួញកណ្តាលតាមកិច្ចព្រមព្រៀង។ យោងតាមលោក Cuong វិធីសាស្រ្តនេះផ្តល់ឱ្យការផ្លាស់ប្តូរនូវទំនួលខុសត្រូវក្នុងការអនុវត្តតួនាទីរបស់ឈ្មួញកណ្តាល ណែនាំអតិថិជន និងផ្តល់ព័ត៌មានទីផ្សារដល់រដ្ឋ។

ការជជែកពិភាក្សាជាមួយលោក Cuong អនុប្រធាន Nguyen Van Than (គណៈប្រតិភូ Thai Binh) បាននិយាយថា ការជូនដំណឹងនាពេលបច្ចុប្បន្នមានបញ្ហាជាច្រើន ប៉ុន្តែប្រសិនបើការជូនដំណឹងមិនត្រូវបានអើពើ ឬជាន់ជួញដូរត្រូវបានផ្តល់អំណាចបន្ថែមទៀត "វាមានគ្រោះថ្នាក់ខ្លាំងណាស់" ។ លោក ថាន បានស្នើថា ប្រតិបត្តិការគួរតែត្រូវបានបញ្ជាក់តាមរយៈសារការីតែប៉ុណ្ណោះ ហើយជាន់ជួញដូរមិនអាចតំណាងឱ្យច្បាប់របស់រដ្ឋបានទេ។

គាត់បាននិយាយថាអនុប្រធាន Hoang Van Cuong កំពុង "គិតតាមទ្រឹស្ដី" នៅពេលដែលគាត់បានស្នើឱ្យហាមឃាត់ការជួញដូរជាន់ពីការចូលរួមក្នុងការទិញនិងលក់។ “តាមពិតទៅ មិនអាចហាមឃាត់បានទេ ព្រោះមនុស្សមានវិធីច្រើនក្នុងការទិញ-លក់តាមតម្លៃដែលគេដឹង។ តំណាងរាស្ត្រទាំងអស់ដឹងថាកាលពីមុន អគារខ្ពស់ៗ ជាពិសេសក្រុមហ៊ុនរដ្ឋ ឬក្រុមហ៊ុនឯកជនធំៗ គេសួរអ្នកវិនិយោគនៅថ្ងៃបន្ទាប់ថាលក់អស់ ប៉ុន្តែពេលទៅជាន់អចលនទ្រព្យនៅតែលក់ក្នុងតម្លៃខ្ពស់ សូម្បីតែមួយជាន់ ឬមួយក៏កន្លះដែរ”។ ជាន់លក់ដូរសេរី "ស្រាល្អ មិនត្រូវការព្រៃ" បើប្រតិបត្តិការល្អ អតិថិជនមក បើមិនល្អ អតិថិជនមិនមក។

បន្ទាប់ពីទទួលបានមតិរបស់គណៈប្រតិភូ ប្រធានគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ច លោក Vu Hong Thanh បានឲ្យដឹងថា គណៈប្រតិភូទាំងអស់ចង់លើកកំពស់គុណភាព និងវិជ្ជាជីវៈនៃជាន់ពាណិជ្ជកម្ម។ ដូច្នេះ គណៈកម្មាធិការរៀបចំសេចក្តីព្រាងនឹងពិចារណាពីរបៀបដែលកម្រាលឥដ្ឋអាចបំពេញមុខងាររបស់អន្តរការី និងមិនចូលរួមដោយផ្ទាល់ក្នុងការទិញ និងលក់ ដែលអាចរំខានដល់ទីផ្សារ។

តើយើងគួរទទួលយកប្រាក់បញ្ញើផ្ទះល្វែងមុនពេលសាងសង់គ្រឹះឬទេ?

ទាក់ទងនឹងប្រតិបត្តិការនៃលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត សេចក្តីព្រាងច្បាប់បានស្នើជម្រើសពីរ។ ទីមួយ វិនិយោគិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើពីអតិថិជន នៅពេលដែលគម្រោងបានបំពេញលក្ខខណ្ឌទាំងអស់សម្រាប់ដាក់ឱ្យដំណើរការ (រួមទាំងឯកសារមួយក្នុងចំណោមឯកសារខាងក្រោម៖ សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ ឯកសារទទួលយកការសាងសង់គ្រឹះសម្រាប់អាផាតមិន ឬអគារប្រើប្រាស់ចម្រុះជាមួយផ្ទះ។ល។)។ ទីពីរ វិនិយោគិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើនៅពេលដែលគម្រោងមានការវាយតម្លៃលើការរចនាជាមូលដ្ឋាន និងមានឯកសារមួយក្នុងចំណោមឯកសារ៖ សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។ ចំនួនប្រាក់បញ្ញើអតិបរមាមិនលើសពី 10% នៃតម្លៃលក់ ឬតម្លៃជួល-ទិញ។

ដោយផ្តល់យោបល់របស់គាត់ អនុប្រធាន Tran Hong Nguyen (គណៈប្រតិភូ Binh Thuan) បានស្នើឱ្យធ្វើនិយតកម្មយោងទៅតាមជម្រើសទី 1 ព្រោះវាមិនសូវមានហានិភ័យសម្រាប់អតិថិជន។ យោងតាមគាត់ ប្រសិនបើប្រាក់បញ្ញើត្រូវបានប្រមូលភ្លាមៗចាប់ពីពេលដែលគម្រោងមានការវាយតម្លៃលើការរចនាជាមូលដ្ឋាននោះ វានឹងនាំឱ្យចំណាយពេលយូរណាស់ពីការទទួលបានប្រាក់កក់ រហូតដល់ការអនុវត្តគម្រោងជាក់ស្តែង។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះមានការវិវឌ្ឍន៍យ៉ាងស្មុគស្មាញ នៅតែមានករណីដែលអ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យទាញយកផលប្រយោជន៍ពីទម្រង់នៃការដាក់ប្រាក់បញ្ញើ និងកិច្ចសន្យារួមទុនដើម្បីប្រមូលដើមទុនតាមអំពើចិត្ត បង្កភាពអសន្តិសុខ។ គម្រោងជាច្រើនបន្ទាប់ពីទទួលបានប្រាក់បញ្ញើ បន្ទាប់ពី 5 ឆ្នាំ សូម្បីតែ 10 ឆ្នាំ គម្រោងនេះមិនត្រូវបានអនុវត្តទេ។

ផ្ទុយទៅវិញ អនុប្រធាន Pham Van Hoa (ប្រតិភូ Dong Thap) បានគាំទ្រការជ្រើសរើសជម្រើសទី 2 ពីព្រោះ "វិនិយោគិនពិតជាចូលចិត្តវា ហើយអតិថិជនក៏ទទួលយកវាដែរ"។ លោក Hoa បានវិភាគថា វិនិយោគិនមិនតែងតែមានដើមទុន 100% នោះទេ ហើយត្រូវតែខ្ចីពីធនាគារដើម្បីបង្កើតគម្រោង។ ប្រាក់កក់ 10% គឺមិនច្រើនទេ បើធៀបនឹងតម្លៃផ្ទះ បង្កើតលក្ខខណ្ឌឱ្យអ្នកវិនិយោគមានលុយអនុវត្តគម្រោង ទន្ទឹមនឹងការបង្កើតទំនុកចិត្តរវាងភាគីទាំងពីរ មិនថាអតិថិជនដាក់ប្រាក់ក៏អាចទទួលបានការបញ្ចុះតម្លៃផងដែរ។ លោក Hoa បាននិយាយថា “នៅពេលដែលវិនិយោគិនមានឯកសារណាមួយដែលមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ការសម្រេចចិត្តជួលដី និងបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ខ្ញុំគិតថាអ្នកវិនិយោគមិនមានភាពទុច្ចរិតទេ”។

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 3. — ប្រតិភូ Pham Van Hoa (ប្រតិភូ Dong Thap)

ដូចគ្នាដែរ អនុប្រធាន Nguyen Thi Viet Nga (គណៈប្រតិភូ Hai Duong) ក៏បានស្នើឱ្យជ្រើសរើសជម្រើសទី ២ ព្រោះជម្រើសនេះនឹងបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អាជីវកម្ម និងអ្នកវិនិយោគក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍។ លោកស្រី Nga បានទទួលស្គាល់ថា ទោះបីជាជម្រើសនេះអាចនាំមកនូវហានិភ័យកាន់តែច្រើនដល់អតិថិជនក៏ដោយ ប៉ុន្តែវានឹងត្រូវបានយកឈ្នះដោយការរឹតបន្តឹងការគ្រប់គ្រង និងបង្កើនការទទួលខុសត្រូវរបស់ភ្នាក់ងាររដ្ឋ។ ផ្ទុយទៅវិញ ជម្រើសទី 1 នឹងមានសុវត្ថិភាពជាងសម្រាប់អតិថិជន ប៉ុន្តែក្នុងពេលជាមួយគ្នានោះ វានឹងបង្រួមឱកាសសម្រាប់អាជីវកម្ម ដែលហាក់ដូចជាផ្ទុយនឹងការលើកទឹកចិត្ត និងការបង្កើតយន្តការសម្រាប់អាជីវកម្មដើម្បីអភិវឌ្ឍ។

ប្រតិភូ Huynh Thi Phuc (គណៈប្រតិភូ Ba Ria-Vung Tau) បានស្នើឱ្យកំណត់ចំនួនប្រាក់បញ្ញើមិនលើសពី 5% ជំនួសឱ្យ 10% ដូចក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់។ ចំនួនទឹកប្រាក់នេះគឺគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ទាំងអ្នកដាក់ប្រាក់ និងអ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើ ដើម្បីរក្សាការជឿទុកចិត្តគ្នាទៅវិញទៅមក ដឹងពីការប្តេជ្ញាចិត្តរបស់ពួកគេ ហើយក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះធានាថា លក្ខណៈនៃប្រាក់បញ្ញើមិនមែនសម្រាប់គោលបំណងកៀរគរមូលធននោះទេ។

ប្រធានគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ច លោក Vu Hong Thanh មានប្រសាសន៍ថា ជម្រើសទាំងពីរមានទិដ្ឋភាពវិជ្ជមាន និងអវិជ្ជមាន។ ជាមួយនឹងជម្រើសទី 1 ទិដ្ឋភាពវិជ្ជមានគឺថាវាអាចការពារផលប្រយោជន៍របស់ភាគីទន់ខ្សោយអ្នកទិញ ប៉ុន្តែនៅលើផ្នែកអាជីវកម្មវាមិនអាចធានាបាននូវការចូលទៅកាន់វិនិយោគិនសក្តានុពលនោះទេ។ ជាមួយនឹងជម្រើសទី 2 ទិដ្ឋភាពវិជ្ជមានគឺថាវាបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អាជីវកម្ម ប៉ុន្តែចាប់ពីការរចនាមូលដ្ឋានរហូតដល់ការអនុញ្ញាតសាងសង់ មានជំហានជាច្រើនដែលទាមទារ និងអាចពន្យារពេល ដែលប៉ះពាល់ដល់ផលប្រយោជន៍របស់ប្រជាពលរដ្ឋ។ លោក ថាញ់ បានមានប្រសាសន៍ថា “ប្រសិនបើវាមិនច្បាស់លាស់ ឬមិនយល់ព្រម យើងស្នើឱ្យបោះឆ្នោតលើខ្លឹមសារនេះ ដើម្បីឲ្យរដ្ឋសភាផ្តល់យោបល់”។

ប្រភពតំណ