ការហាមឃាត់ការក្លែងបន្លំទីផ្សារអចលនទ្រព្យ

សំណើសម្រាប់ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យត្រូវធ្វើតាមរយៈធនាគារ

គណៈប្រតិភូ Trinh Lam Sinh (គណៈប្រតិភូ An Giang) បានស្នើថា សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ បន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិហាមប្រាមសកម្មភាពក្លែងបន្លំ និងរំខានទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ព្រមទាំងកំណត់យ៉ាងច្បាស់នូវសញ្ញានៃសកម្មភាពក្លែងបន្លំ និងរំខានទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ លោក Sinh បានមានប្រសាសន៍ថា “ក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ អាកប្បកិរិយាឧបាយកលបានធ្វើឱ្យទីផ្សារអចលនវត្ថុអស្ថិរភាព និងប៉ះពាល់ដល់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមរបស់ប្រទេស។

ប្រតិភូជាច្រើនមានសំណើដូចគ្នា។ សមាជិកពិសេសនៃគណៈកម្មាធិការការពារជាតិ និងសន្តិសុខ លោក Trinh Xuan An (ប្រតិភូមកពីខេត្ត Dong Nai) បានស្នើឱ្យបញ្ចូលសកម្មភាពក្លែងបន្លំទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងបញ្ជីសកម្មភាពហាមឃាត់ ហើយទន្ទឹមនឹងនោះ បញ្ជាក់អំពីទង្វើនៃការរៀបចំ និងកំណត់តម្លៃអចលនទ្រព្យផងដែរ។ លោក អាន បានផ្តល់យោបល់ថា "ដោយផ្ទាល់ខ្លួន ខ្ញុំគិតថា ឧបាយកលអចលនទ្រព្យមិនមានគ្រោះថ្នាក់តិចជាងការក្លែងបន្លំភាគហ៊ុនដូចមានចែងក្នុងក្រមព្រហ្មទណ្ឌនោះទេ។ បច្ចុប្បន្ននេះ ឧបាយកលទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងប្រព្រឹត្តទៅយ៉ាងស្មុគ្រស្មាញ នាំឱ្យស្ថានភាពមានពពុះច្រើន តម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងខ្ពស់កប់ពពក បើធៀបនឹងការពិត ហើយត្រូវហាមឃាត់ដោយច្បាប់ដោយមានបទប្បញ្ញត្តិជាក់លាក់ដើម្បីលុបបំបាត់វា"។

យោងតាមលោក អាន សកម្មភាពក្លែងបន្លំទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនត្រឹមតែរួមបញ្ចូលការកំណត់តម្លៃខ្ពស់ក្នុងពេលដេញថ្លៃ ហើយលុបចោលប្រាក់បញ្ញើក្នុងគោលបំណងជំរុញតម្លៃ និងរកប្រាក់ចំណេញប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងប្រើគម្រោងមួយដើម្បី “ជំរុញ” តម្លៃគម្រោងផ្សេងទៀត បង្កើតកម្រិតតម្លៃខ្ពស់ខ្លាំង។ លោក អាន បញ្ជាក់ថា៖ «ខ្ញុំគិតថា បើមិនបានដោះស្រាយឲ្យបានហ្មត់ចត់ទេ វានឹងបង្កើតជាពពុះ និងនាំឲ្យមានឧបទ្ទវហេតុធ្ងន់ធ្ងរ»។

អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការយុត្តិធម៌នៃរដ្ឋសភា លោក Nguyen Manh Cuong (គណៈប្រតិភូខេត្ត Quang Binh) បានសម្តែងការព្រួយបារម្ភចំពោះសេចក្តីព្រាងច្បាប់ដែលចែងថា៖ រដ្ឋមានគោលនយោបាយបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អង្គការ និងបុគ្គលធ្វើការទូទាត់មិនមែនសាច់ប្រាក់ក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ។ យោងតាមលោក Cuong ការទូទាត់ដោយគ្មានសាច់ប្រាក់គឺជាដំណោះស្រាយដ៏សំខាន់បំផុតក្នុងការទប់ស្កាត់ និងប្រឆាំងអំពើពុករលួយ និងភាពអវិជ្ជមាន។ ដូច្នេះ លោកបានស្នើថា សម្រាប់ប្រតិបត្តិការធំៗ ដូចជាប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ រដ្ឋគួរតែឈានទៅរកតម្រូវការទូទាត់ដោយមិនប្រើសាច់ប្រាក់ ជាជាងគ្រាន់តែជួយសម្រួលដល់ពួកគេ។

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 1. — ប្រតិភូ Trinh Xuan An (គណៈប្រតិភូ Dong Nai)

គណៈប្រតិភូ Trinh Xuan An បានសម្តែងការយល់ព្រមជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការទូទាត់ក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ ដោយយោងតាមនោះ អ្នកវិនិយោគគម្រោង និងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យត្រូវតែទទួលប្រាក់ពីអតិថិជនតាមរយៈគណនីធនាគារនៅប្រទេសវៀតណាម។ លោក An បានស្នើថា "ខ្ញុំគិតថាប្រតិបត្តិការទាំងអស់ទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យត្រូវតែទូទាត់តាមរយៈធនាគារ មិនមែនត្រឹមតែវិនិយោគិន និងអាជីវកម្មនោះទេ។ យើងបានបោះជំហានទៅមុខយ៉ាងសំខាន់ក្នុងការអនុវត្តប្រតិបត្តិការទូទាត់ដោយគ្មានសាច់ប្រាក់។ ខ្ញុំស្នើឱ្យយើងធ្វើបដិវត្តបន្ថែមទៀត" ។

រាល់ប្រតិបត្តិការដែលទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យត្រូវតែបង់តាមរយៈធនាគារ មិនមែនត្រឹមតែអ្នកវិនិយោគ និងអាជីវកម្មប៉ុណ្ណោះទេ។ យើងបានមកផ្លូវដ៏វែងមួយឆ្ពោះទៅរកការទូទាត់ដោយគ្មានសាច់ប្រាក់ ខ្ញុំស្នើឱ្យយើងយកវាបន្ថែមទៀត។

គណៈប្រតិភូ Trinh Xuan An សមាជិកពេញម៉ោងនៃគណៈកម្មាធិការការពារជាតិ និងសន្តិសុខ (គណៈប្រតិភូ Dong Nai)

ឈ្មួញកណ្តាល "បោះនិងចាប់" រំខានទីផ្សារ

ទាក់ទិននឹងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការជួញដូរអចលនទ្រព្យ របាយការណ៍ស្តីពីការទទួល និងកែសម្រួលសេចក្តីព្រាងច្បាប់មុននេះ ប្រធានគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ច លោក Vu Hong Thanh មានប្រសាសន៍ថា បន្ទាប់ពីទទួលបានមតិពីតំណាងរដ្ឋសភាជាច្រើន សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ បន្ទាប់ពីការពន្យល់ និងទទួលយកបានដកចេញនូវបទប្បញ្ញត្តិដែលតម្រូវឱ្យប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យឆ្លងកាត់ជាន់ ហើយបានត្រឹមតែលើកទឹកចិត្តពួកគេ។ លោក Thanh បាននិយាយថា "ការបង្ខំឱ្យធ្វើប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យនឹងនាំឱ្យមានហានិភ័យនៃការកេងប្រវ័ញ្ច ហើយនឹងមិនធានាឱ្យមានការអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រកបដោយសុខភាពល្អ សុវត្ថិភាព និងនិរន្តរភាព" ។ លើសពីនេះ សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះក៏ចែងថា ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដែលអ្នកចូលរួមជាបុគ្គលត្រូវតែមានសារការី និងបញ្ជាក់។ ក្នុងករណីភាគីម្ខាងជាអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ មិនតម្រូវឱ្យមានសារការី ឬវិញ្ញាបនបត្រឡើយ។

អត្ថាធិប្បាយ អនុប្រធាន Hoang Van Cuong (គណៈប្រតិភូទីក្រុងហាណូយ) បាននិយាយថា កិច្ចសន្យាប្រតិបត្តិការអចលនវត្ថុមិនគួរត្រូវបានតម្រូវឱ្យធ្វើសារការីទេ ប៉ុន្តែអាចបញ្ជាក់បានតាមរយៈជាន់ពាណិជ្ជកម្ម។ លោក គួង វិភាគថា ជាន់ជួញដូរគឺជាធាតុមួយក្នុងចំណោមធាតុទាំងបីដែលបង្កើតទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្នមិនបានកំណត់មុខងាររបស់ជាន់ឱ្យបានត្រឹមត្រូវទេ នៅពេលដែលអនុញ្ញាតឱ្យជាន់ចូលរួមទាំងការលក់ និងការទិញ មិនមែនត្រឹមតែឈ្មួញកណ្តាលនោះទេ។ លោក Cuong បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "ជាន់គួរតែគ្រាន់តែជាឈ្មួញកណ្តាលប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែឥឡូវនេះវាទាំងការទិញ និងលក់ ហើយប្រជាជនហៅវាថាជាស្ថានភាព "បោះ និងចាប់" ដែលរំខានដល់ទីផ្សារ។

ពីនោះមក អនុប្រធាន Cuong បានស្នើថា ច្បាប់ត្រូវតែមានបទប្បញ្ញត្តិតឹងរ៉ឹង ជាន់នេះអនុវត្តតែមុខងារអន្តរការីប៉ុណ្ណោះ ហើយត្រូវតែទទួលខុសត្រូវចំពោះព័ត៌មានដែលផ្តល់ដល់អតិថិជន និងរដ្ឋ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ ជាន់មិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យចូលរួមក្នុងការទិញ និងលក់ទេ ហើយគ្រាន់តែទទួលបានថ្លៃសេវា រួមទាំងថ្លៃបញ្ជាក់ប្រតិបត្តិការដែលស្មើនឹងថ្លៃសារការី និងថ្លៃឈ្មួញកណ្តាលតាមកិច្ចព្រមព្រៀង។ យោងតាមលោក Cuong វិធីសាស្រ្តនេះផ្តល់ឱ្យការផ្លាស់ប្តូរនូវទំនួលខុសត្រូវក្នុងការធ្វើសកម្មភាពត្រឹមត្រូវជាឈ្មួញកណ្តាល ផ្តល់យោបល់ដល់អតិថិជន និងផ្តល់ព័ត៌មានទីផ្សារដល់រដ្ឋ។

ជជែកពិភាក្សាជាមួយលោក Cuong អនុប្រធាន Nguyen Van Than (គណៈប្រតិភូ Thai Binh) បាននិយាយថា ការជូនដំណឹងនាពេលថ្មីៗនេះមានបញ្ហាជាច្រើន ប៉ុន្តែប្រសិនបើការជូនដំណឹងមិនត្រូវបានអើពើ ឬសិទ្ធិបន្ថែមត្រូវបានផ្តល់ដល់ជាន់ជួញដូរ "វាមានគ្រោះថ្នាក់ខ្លាំងណាស់" ។ លោក ថាន បានស្នើថា ប្រតិបត្តិការគួរតែត្រូវបានបញ្ជាក់ដោយសារការីតែប៉ុណ្ណោះ ជាន់នេះមិនអាចតំណាងឱ្យច្បាប់រដ្ឋបានទេ។

គាត់បាននិយាយថា អនុប្រធាន Hoang Van Cuong កំពុង "គិតតាមទ្រឹស្ដី" នៅពេលដែលគាត់បានស្នើហាមឃាត់ជាន់មិនអោយចូលរួមក្នុងការទិញនិងលក់។ “តាមពិតទៅ មិនអាចហាមឃាត់បានទេ ព្រោះមនុស្សមានវិធីច្រើនក្នុងការទិញលក់តាមតម្លៃដែលគេដឹង គណៈប្រតិភូសុទ្ធតែដឹងថាកាលពីមុន អគារខ្ពស់ៗ ជាពិសេសក្រុមហ៊ុនរដ្ឋ ឬក្រុមហ៊ុនឯកជនធំៗផ្តល់តម្លៃ នៅថ្ងៃបន្ទាប់ពេលសួរអ្នកវិនិយោគ គេថាលក់អស់ហើយ ប៉ុន្តែនៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែមានតម្លៃខ្ពស់ សូម្បីតែមួយជាន់កន្លះ ថាថ្លៃជាង និងថ្លៃទ្វេរដង”។ free, "ស្រាល្អ មិនត្រូវការព្រៃ" បើប្រតិបត្តិការល្អ អតិថិជនមក បើមិនល្អ អតិថិជនមិនមក។

ទទួលមតិរបស់គណៈប្រតិភូបន្ទាប់មក ប្រធានគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ច លោក Vu Hong Thanh បានឲ្យដឹងថា គណៈប្រតិភូទាំងអស់ចង់លើកកំពស់គុណភាព និងវិជ្ជាជីវៈនៃជាន់ពាណិជ្ជកម្ម។ ដូច្នេះ គណៈកម្មាធិការរៀបចំសេចក្តីព្រាងនឹងពិចារណាពីរបៀបដែលកម្រាលឥដ្ឋអាចបំពេញមុខងាររបស់អន្តរការី និងមិនចូលរួមដោយផ្ទាល់ក្នុងការទិញ និងលក់ ដែលអាចរំខានដល់ទីផ្សារ។

តើយើងគួរទទួលយកប្រាក់បញ្ញើផ្ទះល្វែងមុនពេលសាងសង់គ្រឹះឬទេ?

ទាក់ទងនឹងប្រតិបត្តិការលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត សេចក្តីព្រាងច្បាប់ផ្តល់ជម្រើសពីរ។ ទីមួយ វិនិយោគិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើពីអតិថិជន នៅពេលដែលគម្រោងបានបំពេញលក្ខខណ្ឌទាំងអស់ដែលត្រូវដាក់ឱ្យដំណើរការ (រួមទាំងឯកសារមួយក្នុងចំណោមឯកសារដូចខាងក្រោម៖ សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ ឯកសារទទួលយកការសាងសង់គ្រឹះសម្រាប់អាផាតមិន ឬអគារប្រើប្រាស់ចម្រុះជាមួយផ្ទះ។ល។)។ ទីពីរ វិនិយោគិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើនៅពេលដែលគម្រោងមានការវាយតម្លៃលើការរចនាជាមូលដ្ឋាន និងមានឯកសារមួយស្តីពីសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ចំនួនប្រាក់បញ្ញើអតិបរមាមិនលើសពី 10% នៃតម្លៃលក់ ការជួលការទិញ។

ដោយផ្តល់យោបល់របស់គាត់ អនុប្រធាន Tran Hong Nguyen (គណៈប្រតិភូ Binh Thuan) បានស្នើឱ្យធ្វើនិយតកម្មយោងទៅតាមជម្រើសទី 1 ព្រោះវាមិនសូវមានហានិភ័យសម្រាប់អតិថិជន។ យោងទៅតាមគាត់ ប្រសិនបើប្រាក់បញ្ញើត្រូវបានប្រមូលភ្លាមៗចាប់ពីពេលដែលការរចនាមូលដ្ឋានរបស់គម្រោងត្រូវបានអនុម័តនោះ ពេលវេលានៃការទទួលប្រាក់កក់រហូតដល់ការអនុវត្តគម្រោងជាក់ស្តែងនឹងមានរយៈពេលយូរណាស់។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះមានការវិវឌ្ឍន៍ស្មុគស្មាញជាច្រើន ដោយអ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យនៅតែទាញយកផលប្រយោជន៍ពីប្រាក់បញ្ញើ និងកិច្ចសន្យារួមវិភាគទានដើមទុន ដើម្បីប្រមូលទុនតាមអំពើចិត្ត បង្កអសន្តិសុខ និងសណ្តាប់ធ្នាប់។ គម្រោងជាច្រើនបន្ទាប់ពីទទួលបានប្រាក់បញ្ញើ បន្ទាប់ពី 5 ឆ្នាំ សូម្បីតែ 10 ឆ្នាំ គម្រោងនេះមិនត្រូវបានអនុវត្តទេ។

ផ្ទុយទៅវិញ អនុប្រធាន Pham Van Hoa (ប្រតិភូ Dong Thap) បានគាំទ្រការជ្រើសរើសជម្រើសទី 2 ពីព្រោះ "វិនិយោគិនពិតជាចូលចិត្តវា ហើយអតិថិជនក៏ទទួលយកវាដែរ"។ លោក Hoa បានវិភាគថា អ្នកវិនិយោគមិនតែងតែមានដើមទុន 100% ហើយត្រូវខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារដើម្បីបង្កើតគម្រោង។ ការដាក់ប្រាក់ 10% គឺមិនច្រើនទេ បើធៀបនឹងតម្លៃផ្ទះ វាមិនត្រឹមតែបង្កើតលក្ខខណ្ឌឱ្យអ្នកវិនិយោគមានលុយសម្រាប់អនុវត្តគម្រោងប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងបង្កើតការជឿទុកចិត្តរវាងភាគីទាំងពីរផងដែរ មិនថាអតិថិជនដែលដាក់ប្រាក់កក់ក៏អាចទទួលបានការបញ្ចុះតម្លៃផងដែរ។ លោក Hoa មានប្រសាសន៍ថា “នៅពេលដែលអ្នកវិនិយោគមានឯកសារណាមួយដែលមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ការសម្រេចចិត្តជួលដី និងបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ខ្ញុំគិតថាអ្នកវិនិយោគមិនបោកប្រាស់ទេ”។

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 3. — ប្រតិភូ Pham Van Hoa (ប្រតិភូ Dong Thap)

ដូចគ្នាដែរ គណៈប្រតិភូ Nguyen Thi Viet Nga (គណៈប្រតិភូ Hai Duong) ក៏បានស្នើជ្រើសរើសជម្រើសទី ២ ព្រោះជម្រើសនេះនឹងបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អាជីវកម្ម និងវិនិយោគិនអភិវឌ្ឍន៍។ លោកស្រី Nga បានទទួលស្គាល់ថាជម្រើសនេះអាចនាំមកនូវហានិភ័យកាន់តែច្រើនដល់អតិថិជន ប៉ុន្តែវានឹងត្រូវបានយកឈ្នះដោយការរឹតបន្តឹងការគ្រប់គ្រង និងការបង្កើនការទទួលខុសត្រូវរបស់ភ្នាក់ងាររដ្ឋ។ ផ្ទុយទៅវិញ ជម្រើសទី 1 នឹងមានសុវត្ថិភាពជាងសម្រាប់អតិថិជន ប៉ុន្តែក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ ឱកាសអាជីវកម្មរួមតូច ហាក់ដូចជាផ្ទុយនឹងការលើកទឹកចិត្ត និងការបង្កើតយន្តការសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍អាជីវកម្ម។

ប្រតិភូ Huynh Thi Phuc (គណៈប្រតិភូ Ba Ria-Vung Tau) បានស្នើឱ្យកំណត់ចំនួនប្រាក់បញ្ញើមិនលើសពី 5% ជំនួសឱ្យ 10% ដូចក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់។ កម្រិតនេះមានតម្លៃគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ទាំងអ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើ និងអ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើ ដើម្បីរក្សាការជឿទុកចិត្តគ្នាទៅវិញទៅមក គោរពតាមការប្តេជ្ញាចិត្ត និងដើម្បីធានាថាលក្ខណៈនៃប្រាក់បញ្ញើមិនមែនសម្រាប់គោលបំណងនៃការកៀរគរដើមទុននោះទេ។

ប្រធានគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ច លោក Vu Hong Thanh មានប្រសាសន៍ថា ជម្រើសទាំងពីរមានទិដ្ឋភាពវិជ្ជមាន និងអវិជ្ជមាន។ ជាមួយនឹងជម្រើសទី 1 ចំណុចវិជ្ជមានគឺថា វាអាចការពារផលប្រយោជន៍របស់ភាគីទន់ខ្សោយ អ្នកទិញ ប៉ុន្តែនៅលើផ្នែកអាជីវកម្ម វាមិនអាចធានាលទ្ធភាពទទួលបានអ្នកវិនិយោគសក្តានុពលនោះទេ។ ជាមួយនឹងជម្រើសទី 2 ចំណុចវិជ្ជមានគឺបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់អាជីវកម្ម ប៉ុន្តែចាប់ពីការរចនាមូលដ្ឋានរហូតដល់ការចេញលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ មានជំហានជាច្រើនដែលត្រូវការ ហើយអាចមានការពន្យារពេល ដែលប៉ះពាល់ដល់សិទ្ធិរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ។ លោក ថាញ់ បានមានប្រសាសន៍ថា “ប្រសិនបើវាមិនច្បាស់លាស់ ឬមិនឯកភាពគ្នា យើងស្នើឱ្យដាក់ខ្លឹមសារនេះទៅបោះឆ្នោត ដើម្បីឲ្យរដ្ឋសភាផ្តល់យោបល់”។

ប្រភពតំណ