អ្នកជំនាញ៖ ទីផ្សារលំនៅដ្ឋានឆ្លងកាត់ដំណាក់កាលដ៏លំបាកបំផុតរបស់ខ្លួន | ផ្សារ

របាយការណ៍ដែលបានចេញផ្សាយថ្មីៗនេះស្តីពីឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានដោយក្រុមហ៊ុន VnDirect Securities បានវាយតម្លៃថា "រយៈពេលដ៏លំបាកបំផុតនៃទីផ្សារបានកន្លងផុតទៅ ហើយកំពុងមានភាពប្រសើរឡើងបន្តិចម្តងៗចាប់ពីឆ្នាំ 2024"។ ការវាយតម្លៃគឺផ្អែកលើសញ្ញាពាណិជ្ជកម្មថ្មីៗ និងស្ថានភាពអត្រាការប្រាក់។

ជាពិសេស អត្រាស្រូបយកនៅក្នុងទីផ្សារសំខាន់ពីរនៃ ទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញមានភាពប្រសើរឡើងក្នុងរយៈពេល 6 ខែចុងក្រោយនៃឆ្នាំ 2023។ នៅទីក្រុងហាណូយ ទាំងការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី និងការលក់បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងត្រីមាសនេះ ជាមួយនឹងអត្រាស្រូបយកលើសពី 100%។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ ចំនួនអាផាតមិនដែលបានលក់ក្នុងឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំនេះមានចំនួនច្រើនជាងនៅឆមាសទីមួយចំនួន 101%។ ទន្ទឹមនឹងនោះ អត្រាស្រូបយកបានដល់ ១០៨% បើធៀបនឹង ៥៩%។

ទន្ទឹមនឹងនោះ តម្រូវការទិញផ្ទះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានភាពប្រសើរឡើងក្នុងប៉ុន្មានខែខាងមុខ ដោយសារអត្រាការប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះជាមធ្យមនៅធនាគារពាណិជ្ជនាពេលបច្ចុប្បន្នប្រហែល 11% ក្នុងមួយឆ្នាំ ធ្លាក់ចុះពី 13-14% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ លើសពីនេះ វិនិយោគិនជាច្រើនដែលមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុខ្លាំងបានដាក់ចេញនូវលក្ខខណ្ឌនៃការទូទាត់ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះដើម្បីគាំទ្រ។

Chuyên gia: Thị trường nhà ở qua giai đoạn khó khăn nhất- Ảnh 1. — អាគារផ្ទះល្វែងនៅ Trung Hoa, Nam Trung Yen, Ring Road 3 (Hanoi)។ រូបថត៖ ង៉ុក ថាញ់

អចលនទ្រព្យដើរតួនាទីយ៉ាងសំខាន់ក្នុង សេដ្ឋកិច្ច វៀតណាម។ យោងតាម VnDirect បានឱ្យដឹងថា កាលពីឆ្នាំមុន វិស័យនេះមាន 21% នៃឥណទានសរុបនៅក្នុងសេដ្ឋកិច្ច និង 27.3% នៃផលិតផលក្នុងស្រុកសរុប។

ទីផ្សារលំនៅឋានបានឈានចូលដល់ដំណាក់កាលដ៏លំបាកមួយចាប់ពីត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2022 បន្ទាប់ពីឥណទានសម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យត្រូវបានរឹតបន្តឹង អត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចីបានកើនឡើង ហើយអ្នកដឹកនាំអាជីវកម្មមួយចំនួនត្រូវបានពិន័យចំពោះការរំលោភលើសកម្មភាពនៃការចេញសញ្ញាប័ណ្ណ។

រួមជាមួយនឹង VnDirect ការព្យាករណ៍ទីផ្សារឆ្នាំ 2024 របស់ JLL Vietnam ក៏ជឿជាក់ថាផ្នែកលំនៅដ្ឋានគឺ "នៅលើផ្លូវឆ្ពោះទៅរកការងើបឡើងវិញ" ។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ ការិយាល័យស្ថិតិទូទៅបាននិយាយថា ស្ថានភាពអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងបង្ហាញសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញ ដោយប្រាក់ចំណូលក្នុងរយៈពេលពីរខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ប៉ាន់ស្មានថាមានចំនួន 42.300 ពាន់លានដុង កើនឡើង 20.1% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នា (ធ្លាក់ចុះ 13% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នា)។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ បញ្ហាប្រឈមជាបន្តបន្ទាប់នៅតែមាន។ ការផ្គត់ផ្គង់មិនមានភាពប្រសើរឡើងក្នុងរយៈពេលខ្លីទេ។ កាលពីឆ្នាំមុន ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមេនថ្មីដែលដាក់លក់នៅក្នុងទីផ្សារធំជាងគេទាំងពីររបស់ប្រទេសនៅតែមានកម្រិតទាប ដោយក្នុងនោះមាន 7,722 យូនីតនៅទីក្រុងហូជីមិញ និង 19,808 យូនីតនៅទីក្រុងហាណូយ។ យោងតាមទិន្នន័យរបស់ Savills បានឱ្យដឹងថា ផ្ទះទីប្រជុំជនបឋមបានធ្លាក់ចុះដល់កម្រិតទាបក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំ ដោយមានចំនួន 766 យូនីតនៅទីក្រុងហូជីមិញ និង 754 យូនីតនៅទីក្រុងហាណូយ។

នៅឆ្នាំ 2024 ក្រុមហ៊ុន JLL Vietnam ព្យាករណ៍ថាការផ្គត់ផ្គង់នឹងនៅតែស្ថិតក្នុងកម្រិតទាបជាប្រវត្តិសាស្ត្រត្រឹមតែប្រហែល 10,000 យូនីតប៉ុណ្ណោះនៅក្នុងទីផ្សារនីមួយៗក្នុងទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ។ ក្នុងមួយទសវត្សរ៍កន្លងទៅ ទីផ្សារទាំងនេះបានឡើងដល់កំពូលអាផាតមិនថ្មីប្រហែល 40,000 ល្វែងដែលលក់ក្នុងមួយឆ្នាំ។

លោក Alex Crane នាយកប្រតិបត្តិនៃក្រុមហ៊ុនប្រឹក្សាអចលនទ្រព្យ Knight Frank Vietnam បានពន្យល់ថាការផ្គត់ផ្គង់មិនមានសុទិដ្ឋិនិយមទេព្រោះថ្មីៗនេះអ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានកែសម្រួលវឌ្ឍនភាពរបស់ពួកគេ និងពន្យារពេលការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងដល់ឆ្នាំ 2025 និង 2026។ មូលហេតុមួយផ្នែកគឺដោយសារសម្ពាធមូលធន។

សម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ អតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ បង្កការលំបាកសម្រាប់អ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ និងអ្នកដែលកំពុងស្វែងរកផលិតផលដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ រដ្ឋាភិបាល បានកំណត់ទិសដៅសាងសង់លំនៅឋានសង្គមមួយលានយូនីតក្នុងអំឡុងឆ្នាំ ២០២១-២០៣០។ ប៉ុន្តែនៅចុងឆ្នាំ 2023 ផែនការសម្រាប់រយៈពេល 2021-2025 បានបញ្ចប់ត្រឹមតែ 4.7% ប៉ុណ្ណោះ នេះបើយោងតាម VnDirect ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃផ្ទះល្វែងជាមធ្យមនៅទីក្រុងហាណូយកាលពីឆ្នាំមុនបានកើនឡើង 15% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំដល់ 53.2 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ (2,190 ដុល្លារអាមេរិក) ដោយសារតែកង្វះការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងមធ្យម។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃផ្ទះល្វែងជាមធ្យមនៅទីក្រុងហូជីមិញគឺ ៦១,៤ លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ (២.៥០០ ដុល្លារ)។

លោកស្រី Do Thu Hang នាយកជាន់ខ្ពស់ ស្រាវជ្រាវ និងប្រឹក្សា ទីក្រុង Savills Hanoi បានព្យាករណ៍ថា ផ្នែកលំនៅដ្ឋាននឹងបន្តកើនឡើងក្នុងតម្លៃ ដោយសារការកើនឡើងនៃតម្លៃដី និងសំណង់ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធអភិវឌ្ឍន៍ និងគុណភាពប្រសើរឡើង។ អ្នកស្រីបាននិយាយថា "ការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិតនៅក្នុងទីផ្សារនឹងបន្ត ដែលនាំឱ្យតម្លៃលក់បឋមជាមធ្យមនៃទីផ្សារទាំងមូលបន្តកើនឡើង"។

ប្រភព