ទោះស្ថិតក្នុងកាលៈទេសៈណាក៏ដោយ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកាន់តែប្រសើរ។

យោងតាមសាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត Tran Kim Chung អតីតនាយករងនៃវិទ្យាស្ថាន Central Institute for Economic Management បានឱ្យដឹងថា មានសេណារីយ៉ូចំនួន 3 សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ 2024 ។ "ប៉ុន្តែទោះបីជាសេណារីយ៉ូណាក៏ដោយ ទីផ្សារនឹងប្រសើរជាងកាលពីពីរឆ្នាំមុន" លោក Chung បានព្យាករណ៍។

សាស្ត្រាចារ្យរង បណ្ឌិត ត្រាន់ គីមជុង អតីតនាយករងនៃវិទ្យាស្ថានកណ្តាលសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងសេដ្ឋកិច្ច

ការអភិវឌ្ឍន៍នៃឆ្នាំបន្ទាប់គឺតែងតែផ្អែកលើមូលដ្ឋានគ្រឹះនៃឆ្នាំមុន។ Sir, សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ, 2023 ដោយមនុស្សជាច្រើនចាត់ទុកថាអាក្រក់ណាស់?

ប្រសិនបើយើងធ្វើការវាយតម្លៃជាទូទៅ វាអាចនិយាយបានថា នៅឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានភាពអាប់អួរ ប៉ុន្តែការវិភាគផ្នែកនីមួយៗនៃទីផ្សារដាច់ដោយឡែក វាមិនមែនសុទ្ធតែពណ៌ប្រផេះនោះទេ។

ជាពិសេស ក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារអាប់អួរ វិស័យអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មមានភាពល្អប្រសើរ។ នេះគឺដោយសារកំណើនខ្លាំងក្នុងការទាក់ទាញការវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេសក្នុងឆ្នាំ២០២៣។

យោងតាមការិយាល័យស្ថិតិទូទៅ ដើមទុនចុះបញ្ជីថ្មី ដើមទុនចុះបញ្ជីដែលបានកែសម្រួល និងតម្លៃនៃការរួមចំណែកមូលធន និងការទិញភាគហ៊ុនដោយវិនិយោគិនបរទេសនៅវៀតណាមក្នុងឆ្នាំ 2023 ឈានដល់ជិត 36.6 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក កើនឡើងជាង 32% ធៀបនឹងឆ្នាំមុន។ ចំណែកអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មកម្រិតមធ្យម និងទាបក៏ល្អផងដែរទាំងតម្លៃលក់ និងប្រតិបត្តិការ។ ផ្នែកនៃវីឡាប្រណិតទំនើប និងអចលនទ្រព្យនៅក្នុងទីតាំងសំខាន់ៗមានតម្លៃដ៏អស្ចារ្យ ទោះបីជាប្រតិបត្តិការមានចំនួនតិចក៏ដោយ ប៉ុន្តែតម្លៃស្ទើរតែមិនធ្លាក់ចុះ។ ផ្នែកអចលនទ្រព្យ ទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋានកំពុងចាប់ផ្តើមបង្ហាញសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញ។

នោះគឺជាគំនិតរបស់អ្នក តើការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ 2023 អាចទទួលយកបានទេ?

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមត្រូវបានបង្កើតឡើងក្នុងឆ្នាំ 1993 ដែលជាពេលដែលច្បាប់ភូមិបាលដំបូងត្រូវបានចេញ។ តាមរយៈការតាមដានទីផ្សារអចលនទ្រព្យរយៈពេល 30 ឆ្នាំ ខ្ញុំបានរកឃើញថារៀងរាល់ 10 ឆ្នាំម្តង ទីផ្សារនឹងធ្វើវដ្តម្តងទៀត៖ ការលំបាក - ការងើបឡើងវិញ - ស្ថេរភាព - កំណើន។ ជាពិសេស គ្រាលំបាកតែងតែធ្លាក់ក្នុងគ្រាដែល រដ្ឋសភា ពិចារណាអនុម័តច្បាប់ភូមិបាលថ្មី (១៩៩៣, ២០០៣, ២០១៣)។ អាស្រ័យលើលក្ខខណ្ឌដំណាក់កាលនីមួយៗមានរយៈពេលប្រហែល 2-3 ឆ្នាំ។

រយៈពេលដ៏លំបាកនៃទីផ្សារនេះបានចាប់ផ្តើមនៅត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2022 ហើយនឹងបញ្ចប់ក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ ដោយសាររដ្ឋសភាបានអនុម័តច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) នៅដើមឆ្នាំ 2024 ។ នៅឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលលំបាកនៃ "វដ្ដ 10 ឆ្នាំ" ប៉ុន្តែវាមិនធ្លាក់ចុះ មិនកាន់តែអាក្រក់ទៅៗទេ ប៉ុន្តែមានស្ថេរភាពគ្រប់គ្រាន់ ដែលជាចំណុចវិជ្ជមាននៅក្នុងច្បាប់វដ្ត។

ខុសពីវិសោធនកម្មច្បាប់ភូមិបាលលើកមុន ពេលនេះរដ្ឋសភាកំពុងធ្វើវិសោធនកម្មទាំងច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនវត្ថុ ដូច្នេះការវិលត្រលប់នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងកាន់តែខ្លាំង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ច្បាប់ទាំងបីនឹងចូលជាធរមាននៅដើមឆ្នាំ 2025 ដូច្នេះនៅឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែមានសេណារីយ៉ូចំនួនបី។

តើសេណារីយ៉ូទាំង ៣ នេះមានលក្ខណៈពិសេសអ្វីខ្លះ?

នៅក្នុងសេណារីយ៉ូទីមួយ ប្រសិនបើកត្តាទាំងអស់មិនផ្លាស់ប្តូរទេ ទីផ្សារនឹងបន្តនិន្នាការកើនឡើងរបស់វា ប៉ុន្តែយឺត។

សេណារីយ៉ូទីពីរគឺថាទីផ្សារកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៅពេលដែលមានការភ្ញាក់ផ្អើល។

សេណារីយ៉ូទីបីដែលគ្មាននរណាម្នាក់ចង់បាន ប៉ុន្តែនៅតែអាចកើតឡើងនោះគឺទីផ្សារអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះ ក្នុងករណីដែលសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកធ្លាក់ក្នុងភាពលំបាក ពាណិជ្ជកម្មពិភពលោកធ្លាក់ចុះ ការវិនិយោគបរទេសធ្លាក់ចុះ ផលិតកម្មក្នុងស្រុក និងសកម្មភាពអាជីវកម្មមិនងើបឡើងវិញ ហើយលំហូរសាច់ប្រាក់វិនិយោគចូលទៅក្នុងទីផ្សារ ជាពិសេសឥណទានធនាគារ និងសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មធ្លាក់ចុះ។ ប៉ុន្តែដោយមិនគិតពីសេណារីយ៉ូ ទីផ្សារនៅតែប្រសើរជាងកាលពី 2 ឆ្នាំមុន។

ក្នុងចំណោមសេណារីយ៉ូទាំងបីនេះ ខ្ញុំងាកទៅរកសេណារីយ៉ូទីពីរ បើទោះបីជាប្រព័ន្ធច្បាប់សម្រាប់ប្រតិបត្តិការទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំនេះមិនមានការផ្លាស់ប្តូរក៏ដោយ ដោយសារតែច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ និងច្បាប់លំនៅឋានដែលទើបអនុម័តថ្មីដោយរដ្ឋសភា ដែលនឹងមិនចូលជាធរមានរហូតដល់ឆ្នាំ 2025 ។

ហេតុអ្វីបានជាអ្នកមានទស្សនៈសុទិដ្ឋិនិយមបែបនេះ?

ដោយមើលឃើញពីសារៈសំខាន់ពិសេសនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងការងើបឡើងវិញ និងអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ច ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំ 2023 មក រដ្ឋាភិបាល និងនាយករដ្ឋមន្ត្រីបានចេញសេចក្តីណែនាំ និងឯកសារគ្រប់គ្រងជាបន្តបន្ទាប់ ដើម្បីអនុវត្តគោលនយោបាយ ភារកិច្ច និងដំណោះស្រាយនានាដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាកសម្រាប់ទីផ្សារ ជាពិសេសការលំបាក និងឧបសគ្គទាក់ទងនឹងច្បាប់ និងប្រភពទុន។

ថ្មីៗនេះ នៅក្នុង Official Dispatch 1376/CD-TTg (ចុះថ្ងៃទី 17 ខែធ្នូ ឆ្នាំ 2023) លោកនាយករដ្ឋមន្ត្រីបានស្នើឱ្យការអនុវត្តដំណោះស្រាយជាបន្តបន្ទាប់ ឆាប់រហ័ស ទាន់ពេលវេលា និងមានប្រសិទ្ធភាព ដើម្បីលើកកម្ពស់ការអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រកបដោយសុវត្ថិភាព សុខភាព និងនិរន្តរភាព គឺជាការទទួលខុសត្រូវរបស់ក្រសួង សាខា និងមូលដ្ឋាន។ ក្រសួង សាខា និងមូលដ្ឋានត្រូវគិតគូរនេះជាកិច្ចការបន្ទាន់ និងសំខាន់មួយដែលត្រូវយកចិត្តទុកដាក់ដោះស្រាយតាមគោលការណ៍ ដែលបញ្ហាណាមួយនៅក្រោមសមត្ថកិច្ចថ្នាក់ណាត្រូវតែដោះស្រាយជាដាច់ខាត មិនត្រូវចៀសវាង រុញច្រាន ខ្លាចកំហុស ឬខ្លាចការទទួលខុសត្រូវ។

ក្រុមការងាររបស់នាយករដ្ឋមន្ត្រី ពិនិត្យ ជំរុញ និងណែនាំការលុបចេញនូវការលំបាក និងឧបសគ្គក្នុងការអនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យ ដែលដឹកនាំដោយរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងសំណង់ផ្ទាល់ ត្រូវមានភាពខ្លាំងក្លា រឹងមាំ គ្រប់ជ្រុងជ្រោយ និងទាន់ពេលវេលា ណែនាំ និងលុបបំបាត់ការលំបាក និងឧបសគ្គតាមនីតិវិធីច្បាប់ ពន្លឿនការអនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសគម្រោងលំនៅឋាន សំណង់អគារធំៗ និងតំបន់ឧស្សាហកម្មធំៗ។ បង្កើនល្បឿនវិមជ្ឈការ ការអនុញ្ញាត និងការកាត់បន្ថយនីតិវិធីរដ្ឋបាលដែលមិនចាំបាច់។ ដោះស្រាយយ៉ាងម៉ឺងម៉ាត់នូវករណីដែលបង្កឱ្យមានការលំបាក ការរអាក់រអួល និងការដោះស្រាយរង្វង់មូលដែលបណ្តាលឱ្យមានការពន្យារពេលសម្រាប់មនុស្ស និងអាជីវកម្ម។

ប៉ុន្តែលោកអើយ ទីផ្សារដំណើរការដោយផ្អែកទៅលើការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ ការកំណត់នយោបាយមិនគ្រប់គ្រាន់ទេ?

ឯកសារច្បាប់ខ្ពស់បំផុតដែលទាក់ទងដោយផ្ទាល់ទៅនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវបានចេញ។ រដ្ឋាភិបាលកំពុងបញ្ចប់ជាបន្ទាន់នូវអនុក្រឹត្យនេះ បូកផ្សំនឹងការប្តេជ្ញាចិត្តរបស់រដ្ឋាភិបាល និងនាយករដ្ឋមន្ត្រី បានស្ដារទំនុកចិត្តរបស់ធុរកិច្ច អ្នកវិនិយោគ និងប្រជាពលរដ្ឋ ដែលជាមូលដ្ឋានដ៏សំខាន់សម្រាប់ជឿជាក់ថា ទីផ្សារនឹងងើបឡើងវិញក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានស្ថិតក្នុងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចចាប់តាំងពីដើមត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2022។ យោងតាម "ច្បាប់រយៈពេល 10 ឆ្នាំ" រយៈពេលនៃការធ្លាក់ចុះទីផ្សារគឺប្រហែល 1.5-2 ឆ្នាំ។ នៅត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2024 វានឹងមានរយៈពេល 2 ឆ្នាំយ៉ាងពិតប្រាកដ ទីផ្សារនឹងមានស្ថេរភាព និងអភិវឌ្ឍ។

ទីផ្សារដំណើរការដោយយោងទៅតាមច្បាប់នៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។ ទាក់ទងនឹងការផ្គត់ផ្គង់ រដ្ឋាភិបាលបានសម្រេចចិត្តចំណាយប្រាក់ចំនួន 120.000 ពាន់លានដុង ដើម្បីវិនិយោគសាងសង់ផ្ទះល្វែងសង្គមយ៉ាងហោចណាស់ 1 លានល្វែងសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប និងកម្មករសួនឧស្សាហកម្មក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2021-2030 ប៉ុន្តែកញ្ចប់ឥណទាននេះបច្ចុប្បន្នត្រូវបានបញ្ចេញតិចតួចណាស់។ ដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ទំនិញសម្រាប់ផ្នែកសំខាន់បំផុតនៃទីផ្សារអចលនវត្ថុ លោកនាយករដ្ឋមន្ត្រីបានណែនាំដល់ក្រសួង ស្ថាប័នមានដំណោះស្រាយដែលអាចអនុវត្តបានយ៉ាងខ្លាំងក្លា និងមានប្រសិទ្ធភាពនូវកម្មវិធីឥណទានចំនួន 120.000 ពាន់លានដុងសម្រាប់កម្ចីអនុគ្រោះដើម្បីអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គម លំនៅដ្ឋានរបស់កម្មករ និងជួសជុល និងសាងសង់ផ្ទះល្វែងឡើងវិញ។

ដើម្បីជំរុញតម្រូវការ លោកនាយករដ្ឋមន្ត្រីបានស្នើឱ្យវិស័យធនាគារមានដំណោះស្រាយជាក់ស្តែង និងមានប្រសិទ្ធភាព ដើម្បីលើកកម្ពស់ការផ្តល់ឥណទានដល់សហគ្រាស BBS ។ ពង្រឹងទិសដៅ ជំរុញ និងការណែនាំសម្រាប់ធនាគារពាណិជ្ជ ដើម្បីឲ្យសហគ្រាស គម្រោងអចលនទ្រព្យ និងអ្នកទិញផ្ទះអាចទទួលបានប្រភពឥណទានកាន់តែងាយស្រួល ដោះស្រាយការលំបាកក្នុងលំហូរសាច់ប្រាក់ និងដើមទុនភ្លាមៗ។

នាយករដ្ឋមន្ត្រីទើបតែធ្វើសន្និសិទជាមួយថ្នាក់ដឹកនាំនៃសហគ្រាសផលិតអចលនទ្រព្យដូចជា Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat... ដើម្បីបន្តដកការលំបាក និងឧបសគ្គ។ នេះអាចចាត់ទុកថាជា "សន្និសិទឌៀនហុង" សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ការលំបាក និងឧបសគ្គជាច្រើនទាក់ទងនឹងយន្តការ ភាពស្របច្បាប់ ប្រភពដើមទុន ការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការទីផ្សារនឹងត្រូវដកចេញឱ្យបានឆាប់តាមដែលអាចធ្វើទៅបានបន្ទាប់ពីសន្និសីទនេះ។

ប្រភព