ទោះស្ថិតក្នុងកាលៈទេសៈណាក៏ដោយ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកាន់តែប្រសើរ។

យោងតាមសាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត Tran Kim Chung អតីតនាយករងវិទ្យាស្ថាន Central Institute for Economic Management ក្នុងឆ្នាំ 2024 មានសេណារីយ៉ូចំនួន 3 សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ លោក Chung បានព្យាករណ៍ថា "ប៉ុន្តែនៅក្នុងសេណារីយ៉ូណាមួយ ទីផ្សារនឹងមានភាពល្អប្រសើរជាងពីរឆ្នាំមុន" ។

សាស្ត្រាចារ្យបណ្ឌិត លោក Tran Kim Chung អតីតនាយករងនៃវិទ្យាស្ថានកណ្តាលសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងសេដ្ឋកិច្ច

ការអភិវឌ្ឍន៍នៃឆ្នាំបន្ទាប់គឺតែងតែនៅលើមូលដ្ឋាននៃឆ្នាំមុន។ លោកម្ចាស់សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឆ្នាំ២០២៣ ត្រូវបានមនុស្សជាច្រើនចាត់ទុកថាអាក្រក់ខ្លាំងមែនទេ?

ប្រសិនបើយើងធ្វើការវាយតម្លៃជាទូទៅ វាអាចនិយាយបានថា នៅឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានភាពអាប់អួរ ប៉ុន្តែការវិភាគផ្នែកនីមួយៗនៃទីផ្សារដាច់ដោយឡែក វាមិនមែនសុទ្ធតែពណ៌ប្រផេះនោះទេ។

ជាពិសេស ក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារអាប់អួរ វិស័យអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មមានភាពល្អប្រសើរ។ នេះគឺដោយសារកំណើនខ្លាំងក្នុងការទាក់ទាញវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេសក្នុងឆ្នាំ២០២៣។

យោងតាមការិយាល័យស្ថិតិទូទៅ ដើមទុនចុះបញ្ជីថ្មី ដើមទុនចុះបញ្ជីដែលបានកែសម្រួល និងតម្លៃនៃការរួមចំណែកមូលធន និងការទិញភាគហ៊ុនដោយវិនិយោគិនបរទេសនៅវៀតណាមក្នុងឆ្នាំ 2023 ឈានដល់ជិត 36.6 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក កើនឡើងជាង 32% ធៀបនឹងឆ្នាំមុន។ ចំណែកអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មកម្រិតមធ្យម និងទាបក៏ល្អផងដែរទាំងតម្លៃលក់ និងប្រតិបត្តិការ។ ផ្នែកនៃវីឡាប្រណីត និងអចលនទ្រព្យនៅក្នុងទីតាំងសំខាន់ៗមានតម្លៃដ៏អស្ចារ្យ។ ទោះបីជាប្រតិបត្តិការមានចំនួនតិច ប៉ុន្តែតម្លៃមិនសូវមានការធ្លាក់ចុះទេ។ វិស័យអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋានកំពុងចាប់ផ្តើមបង្ហាញសញ្ញាស្ទុះងើបឡើងវិញ។

នោះគឺជាគំនិតរបស់អ្នក តើការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ 2023 អាចទទួលយកបានទេ?

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសវៀតណាមត្រូវបានបង្កើតឡើងយ៉ាងពិតប្រាកដក្នុងឆ្នាំ 1993 ដែលជាពេលដែលច្បាប់ភូមិបាលដំបូងត្រូវបានប្រកាសឱ្យប្រើ។ តាមរយៈការតាមដានទីផ្សារអចលនទ្រព្យរយៈពេល 30 ឆ្នាំ ខ្ញុំបានរកឃើញថារៀងរាល់ 10 ឆ្នាំម្តង ទីផ្សារនឹងធ្វើឡើងវិញនូវវដ្តៈ ការលំបាក - ការងើបឡើងវិញ - ស្ថេរភាព - កំណើន។ ជាពិសេស គ្រាលំបាកតែងតែធ្លាក់ក្នុងគ្រាដែលរដ្ឋសភាពិចារណាអនុម័តច្បាប់ភូមិបាលថ្មី (១៩៩៣, ២០០៣, ២០១៣)។ អាស្រ័យលើលក្ខខណ្ឌដំណាក់កាលនីមួយៗមានរយៈពេលប្រហែល 2-3 ឆ្នាំ។

រយៈពេលដ៏លំបាកនៃទីផ្សារនេះបានចាប់ផ្តើមនៅត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2022 ហើយនឹងបញ្ចប់ក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ ដោយសារតែនៅដើមឆ្នាំ 2024 រដ្ឋសភាបានអនុម័តច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម)។ នៅឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលដ៏លំបាកនៃ "វដ្ដ 10 ឆ្នាំ" ប៉ុន្តែវាមិនធ្លាក់ចុះ មិនអាក្រក់ជាងនេះទេ ប៉ុន្តែមានស្ថេរភាពខ្លាំង ដែលជាចំណុចវិជ្ជមាននៅក្នុងច្បាប់វដ្ត។

ខុសពីវិសោធនកម្មច្បាប់ភូមិបាលលើកមុន លើកនេះរដ្ឋសភាបានកែប្រែទាំងច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនវត្ថុ ដូច្នេះការវិលត្រលប់នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងកាន់តែខ្លាំង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ច្បាប់ទាំងបីនឹងចូលជាធរមាននៅដើមឆ្នាំ 2025 ដូច្នេះនៅឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងនៅតែមានសេណារីយ៉ូចំនួនបី។

តើសេណារីយ៉ូទាំង ៣ នេះមានលក្ខណៈពិសេសអ្វីខ្លះ?

នៅក្នុងសេណារីយ៉ូទីមួយ ប្រសិនបើកត្តាទាំងអស់មិនផ្លាស់ប្តូរទេ ទីផ្សារនឹងបន្តនិន្នាការកើនឡើងរបស់វា ប៉ុន្តែយឺត។

សេណារីយ៉ូទីពីរគឺថាទីផ្សារកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៅពេលដែលមានការភ្ញាក់ផ្អើល។

សេណារីយ៉ូទី៣ ដែលគ្មាននរណាម្នាក់ចង់បាន ប៉ុន្តែនៅតែអាចកើតឡើងបាននោះគឺ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះ ក្នុងករណីដែលសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកធ្លាក់ក្នុងភាពលំបាក ពាណិជ្ជកម្មពិភពលោកធ្លាក់ចុះ ការវិនិយោគបរទេសធ្លាក់ចុះ ផលិតកម្មក្នុងស្រុក និងសកម្មភាពអាជីវកម្មមិនងើបឡើងវិញ ហើយលំហូរសាច់ប្រាក់វិនិយោគចូលទៅក្នុងទីផ្សារ ជាពិសេសឥណទានធនាគារ និងសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មធ្លាក់ចុះ។ ប៉ុន្តែទោះជាស្ថានភាពបែបណាក៏ដោយ ទីផ្សារគឺប្រសើរជាងកាលពីពីរឆ្នាំមុន។

ក្នុងចំណោមសេណារីយ៉ូទាំងបីនេះ ខ្ញុំងាកទៅរកសេណារីយ៉ូទីពីរ បើទោះបីជាប្រព័ន្ធច្បាប់សម្រាប់ប្រតិបត្តិការទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំនេះមិនមានការផ្លាស់ប្តូរក៏ដោយ ដោយសារតែច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ និងច្បាប់លំនៅឋានដែលទើបអនុម័តថ្មីដោយរដ្ឋសភា ដែលនឹងមិនចូលជាធរមានរហូតដល់ឆ្នាំ 2025 ។

ហេតុអ្វីបានជាអ្នកមានទស្សនៈសុទិដ្ឋិនិយមបែបនេះ?

ដោយមើលឃើញពីសារៈសំខាន់ពិសេសនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងការងើបឡើងវិញ និងអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ច ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំ 2023 មក រដ្ឋាភិបាល និងនាយករដ្ឋមន្ត្រីបានចេញសេចក្តីណែនាំ និងឯកសារគ្រប់គ្រងជាបន្តបន្ទាប់ ដើម្បីអនុវត្តគោលនយោបាយ ភារកិច្ច និងដំណោះស្រាយនានាដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាកសម្រាប់ទីផ្សារ ជាពិសេសការលំបាក និងឧបសគ្គទាក់ទងនឹងច្បាប់ និងប្រភពទុន។

ថ្មីៗនេះ នៅក្នុង Official Dispatch 1376/CD-TTg (ចុះថ្ងៃទី 17 ខែធ្នូ ឆ្នាំ 2023) លោកនាយករដ្ឋមន្ត្រីបានស្នើសុំឱ្យបន្តអនុវត្តដំណោះស្រាយប្រកបដោយភាពម៉ឺងម៉ាត់ ឆាប់រហ័ស និងប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព ដើម្បីលើកកម្ពស់ការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រកបដោយសុវត្ថិភាព សុខភាព និងនិរន្តរភាព គឺជាការទទួលខុសត្រូវរបស់ក្រសួង សាខា និងមូលដ្ឋាន។ ក្រសួង សាខា និងមូលដ្ឋានត្រូវគិតគូរនេះជាការងារបន្ទាន់ និងសំខាន់មួយដែលត្រូវយកចិត្តទុកដាក់ដោះស្រាយតាមគោលការណ៍ថា បញ្ហាធ្លាក់នៅក្រោមសមត្ថកិច្ចកម្រិតណា កម្រិតនោះត្រូវដោះស្រាយជាដាច់ខាត មិនត្រូវគេចវេះ រុញច្រាន ខ្លាចកំហុស ខ្លាចការទទួលខុសត្រូវ។

ក្រុមការងាររបស់នាយករដ្ឋមន្ត្រី ពិនិត្យ ជំរុញ និងណែនាំការលុបចេញនូវការលំបាក និងឧបសគ្គក្នុងការអនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យ ដែលដឹកនាំដោយរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងសំណង់ផ្ទាល់ ត្រូវមានភាពខ្លាំងក្លា រឹងមាំ ទូលំទូលាយ និងទាន់ពេលវេលា ណែនាំ និងលុបបំបាត់ការលំបាក និងឧបសគ្គតាមនីតិវិធីច្បាប់ ពន្លឿនការអនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសគម្រោងលំនៅឋានធំៗ និងតំបន់ជុំវិញតំបន់ឧស្សាហកម្ម។ ពន្លឿនវិមជ្ឈការ ការអនុញ្ញាត និងកាត់បន្ថយនីតិវិធីរដ្ឋបាលដែលមិនចាំបាច់។ ដោះស្រាយយ៉ាងម៉ឺងម៉ាត់នូវករណីដែលបង្កឱ្យមានការលំបាក បញ្ហា និងការដោះស្រាយរង្វង់មូលដែលបណ្តាលឱ្យមានការពន្យារពេលសម្រាប់មនុស្ស និងអាជីវកម្ម។

ប៉ុន្តែលោកអើយ ទីផ្សារដំណើរការដោយផ្អែកទៅលើការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ ការកំណត់នយោបាយមិនគ្រប់គ្រាន់ទេ?

ឯកសារច្បាប់ខ្ពស់បំផុតដែលទាក់ទងដោយផ្ទាល់ទៅនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវបានចេញ។ រដ្ឋាភិបាលកំពុងបញ្ចប់ជាបន្ទាន់នូវអនុក្រឹត្យ បូកផ្សំនឹងការប្តេជ្ញាចិត្តរបស់រដ្ឋាភិបាល និងនាយករដ្ឋមន្ត្រី ដែលបានស្ដារទំនុកចិត្តរបស់ធុរកិច្ច អ្នកវិនិយោគ និងប្រជាពលរដ្ឋ ដែលជាមូលដ្ឋានដ៏សំខាន់សម្រាប់ជឿជាក់ថា ទីផ្សារនឹងងើបឡើងវិញក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានស្ថិតក្នុងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចចាប់តាំងពីដើមត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2022។ យោងតាម "ច្បាប់រយៈពេល 10 ឆ្នាំ" រយៈពេលនៃការធ្លាក់ចុះទីផ្សារគឺប្រហែល 1.5-2 ឆ្នាំ។ នៅត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2024 វានឹងមានរយៈពេល 2 ឆ្នាំយ៉ាងពិតប្រាកដ ទីផ្សារនឹងមានស្ថេរភាព និងអភិវឌ្ឍ។

ទីផ្សារដំណើរការលើច្បាប់នៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។ ទាក់ទងនឹងការផ្គត់ផ្គង់ រដ្ឋាភិបាលបានសម្រេចចិត្តចំណាយប្រាក់ចំនួន 120,000 ពាន់លានដុង ដើម្បីវិនិយោគសាងសង់ផ្ទះល្វែងសង្គមយ៉ាងហោចណាស់ 1 លានល្វែងសម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូលទាប និងកម្មករសួនឧស្សាហកម្មក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2021-2030 ប៉ុន្តែកញ្ចប់ឥណទាននេះ បច្ចុប្បន្ននេះបានបញ្ចេញតិចតួចណាស់។ ដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ទំនិញសម្រាប់ផ្នែកសំខាន់បំផុតនៃទីផ្សារអចលនវត្ថុ លោកនាយករដ្ឋមន្ត្រីបានណែនាំដល់ក្រសួង ស្ថាប័នមានដំណោះស្រាយដែលអាចអនុវត្តបានយ៉ាងខ្លាំងក្លា និងមានប្រសិទ្ធភាពនូវកម្មវិធីឥណទានចំនួន 120.000 ពាន់លានដុងសម្រាប់កម្ចីអនុគ្រោះដើម្បីអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គម លំនៅដ្ឋានរបស់កម្មករ និងជួសជុល និងសាងសង់ផ្ទះល្វែងឡើងវិញ។

ដើម្បីជំរុញតម្រូវការ នាយករដ្ឋមន្ត្រីបានស្នើឱ្យឧស្សាហកម្មធនាគារមានដំណោះស្រាយជាក់ស្តែង និងមានប្រសិទ្ធភាព ដើម្បីលើកកម្ពស់ការផ្តល់ឥណទានដល់សហគ្រាស BBS ។ ពង្រឹងទិសដៅ ជំរុញ និងការណែនាំសម្រាប់ធនាគារពាណិជ្ជ ដើម្បីឱ្យអាជីវកម្ម គម្រោងអចលនទ្រព្យ និងអ្នកទិញផ្ទះអាចទទួលបានប្រភពឥណទានកាន់តែងាយស្រួល ដោះស្រាយការលំបាកក្នុងមូលធន និងលំហូរសាច់ប្រាក់ភ្លាមៗ។

នាយករដ្ឋមន្ត្រីទើបតែធ្វើសន្និសិទជាមួយថ្នាក់ដឹកនាំនៃសហគ្រាសផលិតអចលនទ្រព្យដូចជា Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat... ដើម្បីបន្តដកការលំបាក និងឧបសគ្គ។ នេះអាចចាត់ទុកថាជា "សន្និសិទដៀនហុង" សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ការលំបាក និងបញ្ហាជាច្រើនទាក់ទងនឹងយន្តការ ភាពស្របច្បាប់ ប្រភពដើមទុន ការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការទីផ្សារនឹងត្រូវបានដោះស្រាយឱ្យបានឆាប់តាមដែលអាចធ្វើទៅបានបន្ទាប់ពីសន្និសីទនេះ។

ប្រភព