តើ «គ្រោងពណ៌» អ្វីខ្លះដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងអនុម័តនៅឆ្នាំ ២០២៤?

ទីផ្សារនៅតែមានបញ្ហាប្រឈមក្នុងរយៈពេលខ្លី។

យោងតាមអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ លោក Nguyen Van Duc ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានដែលបានធ្វើវិសោធនកម្ម ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដែលបានធ្វើវិសោធនកម្ម និងច្បាប់ស្តីពីដីធ្លីដែលបានធ្វើវិសោធនកម្ម ដែលត្រូវបានអនុម័តដោយ រដ្ឋសភា ផ្តល់នូវក្របខ័ណ្ឌច្បាប់មួយដើម្បីជួយឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យអភិវឌ្ឍប្រកបដោយសុខភាពល្អ និងចីរភាព។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារតែច្បាប់ទាំងនេះនឹងចូលជាធរមាននៅដើមឆ្នាំ ២០២៥ លោក ឌឹក មានការព្រួយបារម្ភអំពីថាតើអាជីវកម្ម និងអតិថិជនប៉ុន្មាននាក់នឹងអាចទប់ទល់នឹងសម្ពាធ និងរក្សាស្ថិរភាពក្នុងអំឡុងពេលនោះ។

អ្នកជំនាញជឿជាក់ថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនទាន់ងើបឡើងវិញនៅឡើយទេ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ពីទស្សនៈរបស់សមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងងើបឡើងវិញយ៉ាងខ្លាំង។ អស់រយៈពេលជាយូរមកហើយ គម្រោងមួយចំនួនត្រូវបាន "ជាប់គាំង" រង់ចាំដំណោះស្រាយនៃឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ (70% នៃឧបសគ្គដែលអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យប្រឈមមុខ)។

ដូច្នេះ ច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ២០២៤ ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ ដែលជួយឱ្យគម្រោងជាច្រើន «រស់ឡើងវិញ» និងធ្វើឱ្យទីផ្សារមានជីវិតឡើងវិញយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ បទប្បញ្ញត្តិថ្មីនៅក្នុងច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ២០២៤ មានផលប៉ះពាល់យ៉ាងសំខាន់ទៅលើអង្គភាពជាច្រើនដែលចូលរួមក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ លោក Nguyen Van Duc ជឿជាក់ថា រូបភាពទូទៅនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនទាន់បង្ហាញសញ្ញានៃភាពប្រសើរឡើងនៅឡើយទេ ហើយការលំបាកនៅតែមាននៅក្នុងរយៈពេលខ្លី។

ទាក់ទងនឹងផ្នែកផ្ទះជាប់គាំង និងវីឡា អ្នកជំនាញរូបនេះព្យាករណ៍ពីការជាប់គាំងជាបន្តបន្ទាប់ និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទាប។ គម្រោងផ្ទះជាប់គាំង និងវីឡានៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងនឹងពិបាកលក់ដោយសារតែផលប៉ះពាល់នៃ "ចំណាត់ថ្នាក់ផ្ទះ" និង "ពន្ធផ្ទះ"។

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យភាគច្រើនផ្តោតសំខាន់លើការវិនិយោគលើផលិតផលលំដាប់ខ្ពស់ ដោយវីឡា និងផ្ទះអាជីវកម្មមានតម្លៃថ្លៃ និងកំពុងជួបប្រទះនឹងការកើនឡើងតម្លៃយ៉ាងឆាប់រហ័សក្នុងរយៈពេលខ្លី។ ពួកគេបង្កើតផលិតផលដែលផ្តោតលើអ្នកមាន ខណៈពេលដែលមិនអើពើនឹងផលិតផលដែលមានតម្លៃសមរម្យដែលបំពេញតម្រូវការប្រជាជនភាគច្រើន ជាពិសេសអ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប។ នៅពេលដែលគម្រោងត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការជាក្រុមដោយមានគោលបំណងតែមួយគត់គឺប្រាក់ចំណេញដោយមិនផ្តល់ផលប្រយោជន៍ដល់សហគមន៍ ឬសង្គម វាមានន័យថាយុទ្ធសាស្ត្រអាជីវកម្មរបស់ពួកគេបានខុសប្រក្រតី។

«អគារខុនដូ ផ្ទះអាជីវកម្ម និងវីឡារមណីយដ្ឋានរាប់ម៉ឺនខ្នងត្រូវបានបង្កក។ ជាលទ្ធផល អាជីវកម្ម អតិថិជន និងធនាគារនឹងរងការខាតបង់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ។ នេះគឺជាគ្រោះមហន្តរាយដ៏ធំបំផុតសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅពេលបច្ចុប្បន្ន»។

នៅក្នុងបរិបទនៃអាជីវកម្មជាច្រើនដែលមិនអាចលក់ទំនិញបាន មិនអាចបង្វិលដើមទុនបាន និងខ្វះធនធានហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់ការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ គណនីត្រូវបានបង្កក ខណៈពេលដែលបន្ទុកនៃការបង់ការប្រាក់ និងប្រាក់កម្ចីធនាគារ និងមូលបត្របំណុលដែលដល់កាលកំណត់មានទម្ងន់ធ្ងន់លើអាជីវកម្ម។ លើសពីនេះ គម្រោងជាច្រើនត្រូវបានជាប់គាំង ដែលខ្លះថែមទាំងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ទៀតផង ដូច្នេះអាជីវកម្មស្ថិតក្នុងស្ថានភាពថប់បារម្ភ ហើយអ្នកដែលខ្វះធនធាន សេដ្ឋកិច្ច គ្រប់គ្រាន់អាច… «ស្លាប់» លោក ឌុច បានផ្តល់ទស្សនៈរបស់លោក។

តម្លៃអាផាតមិននៅតែបន្តកើនឡើង។

នៅក្នុងផ្នែកអាផាតមិន អ្នកជំនាញ Nguyen Van Duc វាយតម្លៃថា នេះគឺជាផ្នែកដែលមានអត្រាស្រូបយកល្អបំផុតនៅក្នុងទីផ្សារសព្វថ្ងៃនេះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងផ្នែកនេះមិនទាន់មានភាពប្រសើរឡើងនៅឡើយទេ ដោយសារតែកង្វះខាតគម្រោងដែលទទួលបានលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ និងអគារអាផាតមិនតិចតួចណាស់ដែលត្រូវបានអនុវត្តនៅក្នុងទីក្រុង។

កង្វះខាតគម្រោង និងការផ្គត់ផ្គង់មិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបំពេញតម្រូវការ បាននាំឱ្យមានការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នៃតម្លៃលក់ជាមធ្យមនៅក្នុងទីផ្សារបឋម។ ផ្នែកនេះនឹងបន្តនិន្នាការកំណើនតម្លៃរបស់ខ្លួន ដោយសារតែការកើនឡើងនៃថ្លៃដើមដីធ្លី និងសំណង់ ការអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងគុណភាពប្រសើរឡើង។

ផ្នែក​អាផាតមិន​បន្ត​និន្នាការ​តម្លៃ​កើនឡើង​របស់ខ្លួន។

យោងតាមស្ថិតិចុងក្រោយបំផុតពី Savills នៅ ទីក្រុងហាណូយ នៅចុងឆ្នាំ ២០២៣ តម្លៃអាផាតមិនមានចាប់ពី ៥១ ទៅ ៧០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដោយ ៤៩% នៃអាផាតមិនត្រូវបានលក់ក្នុងចន្លោះតម្លៃនេះ។ ដូច្នេះ ផ្នែកអាផាតមិនបានបង្កើតកម្រិតតម្លៃថ្មីមួយ។ អាផាតមិនដែលមានតម្លៃលើសពី ៤ ពាន់លានដុងមានចំនួន ៤២% នៃអង្គភាពដែលបានលក់ក្នុងឆ្នាំ ២០២៣។ អាផាតមិនដែលមានតម្លៃចន្លោះពី ២ ទៅ ៤ ពាន់លានដុងមានចំនួន ៥៥% នៃចំណែកទីផ្សារ។ មានតែ ៣% នៃអាផាតមិនដែលមានតម្លៃក្រោម ២ ពាន់លានដុងប៉ុណ្ណោះ។

ស្រដៀងគ្នានេះដែរ នៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃអាផាតមិននៅតែបន្តកើនឡើង ជាពិសេសនៅក្នុងគម្រោងនានានៅតំបន់កណ្តាល។ តាមពិតទៅ ទីផ្សារបានឃើញអវត្តមានគួរឱ្យកត់សម្គាល់នៃគម្រោងអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យដែលមានតម្លៃក្រោម 25 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដែលភាគច្រើនជាអាផាតមិនកម្រិតមធ្យម និងកម្រិតខ្ពស់ដែលបំពេញតាមតម្រូវការសម្រាប់ការកៀរគរដើមទុន និងប្រតិបត្តិការ។

យោងតាមរបាយការណ៍មួយពីមន្ទីរសំណង់ទីក្រុងហូជីមិញ ក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ ទីក្រុងនេះមានគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មចំនួន ១៩ (ដែលមាន ១៧,៧៥៣ យូនីត) ដែលបានបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យសម្រាប់ការលក់ ឬជួលផលិតផលលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគតទៅកាន់ទីផ្សារ។ ជាពិសេស ផ្នែកលំនៅដ្ឋានកម្រិតមធ្យមមានចំនួន ៥,០៥១ យូនីត ផ្នែកកម្រិតខ្ពស់មានចំនួន ១១,៣៣៤ យូនីត ហើយមិនមានគម្រោងណាមួយនៅក្នុងផ្នែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យនោះទេ។

ទាក់ទងនឹងផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គម លោក ង្វៀន វ៉ាន់ ឌឹក បានសង្កេតឃើញនិន្នាការវិជ្ជមានមួយ ដោយបង្ហាញពី «ចំណុចភ្លឺ» មួយចំនួនបើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំ ២០២៣។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ផ្នែកនេះមិនទាក់ទាញវិនិយោគិនច្រើនទេ ដោយសារតែនីតិវិធីដ៏លំបាក និងលក្ខខណ្ឌមិនអំណោយផលសម្រាប់អាជីវកម្ម។ «បទប្បញ្ញត្តិថ្មីនៅក្នុងច្បាប់លំនៅដ្ឋានដែលបានធ្វើវិសោធនកម្មមានភាពបើកចំហជាងមុន ដែលធ្វើឱ្យវាកាន់តែងាយស្រួលសម្រាប់ជនក្រីក្រក្នុងការទទួលបានលំនៅដ្ឋានសង្គម»។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដើម្បីឱ្យច្បាប់នេះត្រូវបានអនុវត្តប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព វាត្រូវការពេលវេលាសម្រាប់វាដើម្បី "ស្រូបយក"។ គោលដៅនៃអង្គភាពលំនៅដ្ឋានសង្គមចំនួន 1 លាននឹងពិបាកក្នុងការសម្រេចបានតាមផែនការ ប្រសិនបើរដ្ឋាភិបាលខ្វះចក្ខុវិស័យយុទ្ធសាស្ត្រ វិធីសាស្រ្តជាក់ស្តែង និងវិទ្យាសាស្ត្រ ជំនួសឱ្យការពឹងផ្អែកលើអាជីវកម្មតែប៉ុណ្ណោះ។ យើងបានកំណត់គោលដៅនៃការបញ្ចប់អង្គភាពលំនៅដ្ឋានសង្គមចំនួន 1 លាននៅឆ្នាំ 2030 ប៉ុន្តែតាមពិតទៅ ទាំងដើមទុន និងយន្តការនៅតែខ្វះខាត” លោក Nguyen Van Duc បានថ្លែង។

លោក ត្រាន់ វ៉ាន់ ប៊ិញ អគ្គលេខាធិការ VARS ជឿជាក់ថា បញ្ហាផ្លូវច្បាប់គឺជាអាទិភាពចម្បងសម្រាប់អាជីវកម្ម ពីព្រោះវាជាកត្តាសំខាន់ៗដែលកំណត់ការបង្កើត និងការអភិវឌ្ឍគម្រោងអចលនទ្រព្យ។ ដូច្នេះ ការលុបបំបាត់ឧបសគ្គទាក់ទងនឹងគោលនយោបាយដីធ្លីនឹងបង្កើតសន្ទុះដើម្បីជួយឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យងើបឡើងវិញ។ នេះគឺជាក់ស្តែងបំផុតនៅក្នុងការធ្វើផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងការកើនឡើងនៃតម្លាភាព ក៏ដូចជាការចូលរួមពីសាធារណជនកាន់តែច្រើននៅក្នុងការធ្វើផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ លើសពីនេះ ដំណើរការដេញថ្លៃ និងការដេញថ្លៃនឹងបង្កើតបរិយាកាសប្រកួតប្រជែងដោយយុត្តិធម៌សម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ។

ង៉ាន យ៉ាង

ប្រភព: https://www.nguoiduatin.vn/gam-mau-nao-cho-thi-truong-bat-dong-san-2024-a651260.html