ព្រឹត្តិការណ៍លេចធ្លោនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមក្នុងឆ្នាំ 2024
ចំណុចរបត់នៃឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យរបស់វៀតណាមត្រូវបានសម្គាល់ដោយវត្តមាននៃច្បាប់ថ្មីចំនួនបីស្តីពីអចលនទ្រព្យ។ លើសពីនេះ ទីផ្សារក៏បានមើលឃើញពីការប្រែប្រួលដែលមិនធ្លាប់មានពីមុនមកនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែង និងការដេញថ្លៃដី…
រដ្ឋសភា អនុម័តច្បាប់ចំនួនបីស្ដីពីអចលនទ្រព្យ
ការអនុម័តច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់ពាណិជ្ជកម្មអចលនវត្ថុរបស់រដ្ឋសភា គឺជាព្រឹត្តិការណ៍អចលនទ្រព្យលេចធ្លោបំផុតក្នុងឆ្នាំកន្លងទៅ។ នេះគឺជាមូលដ្ឋានដ៏សំខាន់សម្រាប់ទីផ្សារដើម្បីឆ្ពោះទៅរក "យុគសម័យនៃការរីកចម្រើន" ។
 |
| ច្បាប់អចលនទ្រព្យថ្មីទាំងបីនឹងជាគ្រឹះដ៏រឹងមាំដើម្បីជំរុញការអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ រូបភាព៖ រដ្ឋសភា |
ជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិសរុបចំនួន 420 ដើម្បីពិនិត្យ ភ្នាក់ងារត្រូវធ្វើការពេញសមត្ថភាព ដើម្បីអាចដាក់ឱ្យច្បាប់សំខាន់ៗទាំងនេះចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ពោលគឺមុន 5 ខែជាងផែនការដើម។
ជាពិសេស វត្តមាននៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងដោះស្រាយបញ្ហាស្ទះនានាទាក់ទងនឹងនីតិវិធីនៃការបែងចែកដីធ្លី ការវាយតម្លៃដីធ្លី ការបោសសម្អាតទីតាំងជាដើម។
ជាមួយនឹងការកែប្រែច្បាប់លំនៅឋាន ការបន្លិចចេញមកពីបទប្បញ្ញត្តិដែលអាចបត់បែនបាន បង្កើតលក្ខខណ្ឌដើម្បីលើកកម្ពស់ផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គម រួមចំណែកក្នុងការដោះស្រាយបញ្ហាសន្តិសុខសង្គម។ ទាក់ទងនឹងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ បទប្បញ្ញត្តិថ្មីគឺជាការវាយប្រហារយ៉ាងខ្លាំងដល់ផ្នែករង និងការលក់ដី ការកំណត់ការរំពឹងទុក និងអតិផរណាតម្លៃ ធានានូវការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារប្រកបដោយសុខភាព...
ជាទូទៅ វត្តមាននៃច្បាប់អចលនទ្រព្យដែលបានធ្វើវិសោធនកម្មទាំងបីនេះ មិនត្រឹមតែជាជំហានដ៏សំខាន់ក្នុងការធ្វើឱ្យប្រព័ន្ធច្បាប់មានភាពល្អឥតខ្ចោះប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងបើកឱកាសថ្មីៗជាច្រើនសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម ទន្ទឹមនឹងនោះរួមចំណែកដល់ការអភិវឌ្ឍន៍ សេដ្ឋកិច្ច ទាំងមូលផងដែរ។
តារាងតម្លៃដីថ្មី "ដាក់ឱ្យដំណើរការ" តម្លៃកើនឡើងរាប់សិបដង
ត្រីមាសទីបួននៃឆ្នាំ 2024 គឺជាពេលដែលតំបន់ជាច្រើនធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពតារាងតម្លៃដីថ្មី។ ជាពិសេស ការយកចិត្តទុកដាក់គឺទៅលើទីក្រុងហូជីមិញ និង ហាណូយ នៅពេលដែលតម្លៃដីបន្ទាប់ពីការកែតម្រូវបានកើនឡើងរាប់សិបដង។
ជាមួយនឹងតារាងតម្លៃដីថ្មីនៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃខ្ពស់បំផុតដែលបានកត់ត្រាគឺ 687.2 លានដុង/m2 ដែលអនុវត្តនៅលើផ្លូវ Nguyen Hue, Dong Khoi, Le Loi (សង្កាត់ 1)។ ដូច្នេះ ប្រសិនបើមិនគណនាមេគុណ K តម្លៃនេះគឺខ្ពស់ជាងតារាងតម្លៃដីចាស់ ៤,២ ដង។
ទោះជាយ៉ាងណា ការកើនឡើងនេះនៅតែមិនអាចប្រៀបធៀបទៅនឹងស្រុកជាយក្រុង។ ជាពិសេស តម្លៃខ្ពស់បំផុតសម្រាប់ផ្លូវ Song Hanh Highway 22 (ស្រុក Hoc Mon) គឺ 32 លានដុង/m2 កើនឡើង 23 ដង។ សម្រាប់ផ្លូវ Dang Cong Binh (ស្រុក Hoc Mon) តម្លៃថ្មីគឺ 18.5 លានដុង/m2 កើនឡើងប្រហែល 12 ដង។
 |
| បច្ចុប្បន្ននេះ ផ្លូវ Hang Dao គឺជាកន្លែងមួយដែលមានតម្លៃដីខ្ពស់បំផុតនៅទីក្រុងហាណូយ។ រូបថត៖ Thanh Vu |
ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទីក្រុងហាណូយក៏បានបិទភាពចលាចលឆ្នាំ 2024 ដោយ "ការកែប្រែ" បញ្ជីតម្លៃដី។ នៅស្រុក Dong Da ផ្លូវ Cat Linh បានកត់ត្រាការកើនឡើងតម្លៃដី 3.45 ដង ដោយកើនឡើងដល់ 264.13 លានដុង/m2។ នៅមិនឆ្ងាយប៉ុន្មានទេ ផ្លូវដែលភ្ជាប់ជាមួយ Banking Academy - Chua Boc ក៏មានតម្លៃរហូតដល់ 240.12 លានដុង/m2 ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃចាស់ 3.45 ដង។
នៅស្រុក Hai Ba Trung ផ្លូវ Nguyễn Quyen មានតម្លៃដីធ្វើបច្ចុប្បន្នភាព ២០៦,៣១លានដុង/ម២ កើនឡើង ៨ដង។ ដូចគ្នានេះដែរ ផ្លូវ Giai Phong ដែលជាផ្លូវឆ្ពោះទៅកាន់សកលវិទ្យាល័យធំៗជាច្រើន ក៏មានតម្លៃដីកើនឡើងដល់ទៅ 7.8 ដង ដែលឈានដល់ 188.09 លានដុង/m2។
លេខដែលបានរាយខាងលើ ទោះបីមានកម្រិតខ្ពស់ក៏ដោយ ក៏នៅតែមិនអាចប្រៀបធៀបទៅនឹងតម្លៃដីនៅក្នុងស្រុក Hoan Kiem ឡើយ។ នៅលើផ្លូវ Tran Hung Dao (ពី Tran Thanh Tong ដល់ Le Duan) តម្លៃដីខ្ពស់បំផុតពីមុនគឺត្រឹមតែ 114 លានដុង/m2 ប៉ុណ្ណោះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ឥឡូវនេះតម្លៃបានកើនឡើងដល់ 695.3 លានដុង/m2 ដែលជាការកើនឡើង 6 ដង។ ដូចគ្នានេះដែរ ផ្លូវ Nha Tho ក៏បានកើនឡើងចំនួន 5.5 ដងផងដែរ ពី 125.4 លានដុង/m2 ទៅ 695.3 លានដុង/m2 ។
អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មរក្សាភាពទាក់ទាញរបស់ខ្លួន។
ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនៅក្នុងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចសំខាន់នៃភាគខាងជើង និងខាងត្បូងនៅតែជាចំណុចភ្លឺទាក់ទាញការវិនិយោគ។ យោងតាមទិន្នន័យដែលបានចងក្រងពីរបាយការណ៍ គិតត្រឹមត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2024 អត្រាកាន់កាប់នៅក្នុងសួនឧស្សាហកម្មឈានដល់ 77% ។
 |
| មូលដ្ឋានដូចជាទីក្រុងហូជីមិញ ដុងណៃ ប៊ិញឌឿង… កំពុងប្រជែងគ្នាបង្កើតសួនឧស្សាហកម្មថ្មី។ រូបថត៖ Le Toan |
ក្នុងនោះ តម្លៃជួលអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនៅភាគខាងជើងបានកត់ត្រាការកើនឡើង 5.7% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ដែលឈានដល់ជាមធ្យម 130 ដុល្លារ/m2/វដ្តនៃការជួល។ នៅភាគខាងត្បូង តម្លៃជួលជាមធ្យមបានឈានដល់ 176 USD/m2/វដ្តនៃការជួល កើនឡើង 5.6% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។
គួរកត់សម្គាល់ថា ក្នុងរយៈពេលពីឆ្នាំ 2020 ដល់ខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2024 អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មគឺជាប្រភេទឈានមុខគេនៃតម្លៃប្រតិបត្តិការ M&A (ការរួមបញ្ចូលគ្នា និងការទិញយក) ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យដែលមានចំនួន 40% ។
ដំណើរការប្រកបដោយស្ថិរភាពនៃផ្នែកអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មត្រូវបានគាំទ្រដោយការកើនឡើងនៃដើមទុន FDI ។ សហគ្រាសធំៗជាច្រើន ជាពិសេសក្នុងវិស័យបច្ចេកវិទ្យាខ្ពស់កំពុងវាយតម្លៃឡើងវិញនូវសក្ដានុពលអភិវឌ្ឍន៍របស់វៀតណាមក្នុងបរិបទនៃយុទ្ធសាស្ត្រ "ចិន+១" ដែលកាន់តែរីករាលដាល។
មិនឈប់ត្រឹមនេះទេ ផ្នែកនេះក៏ទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីការងាយស្រួលក្នុងការទទួលបានឥណទានធនាគារផងដែរ ដោយសារមេគុណហានិភ័យនៃប្រភេទនេះបានថយចុះពី 200% ទៅ 160%។ ការកែសម្រួលខាងលើដោយធនាគាររដ្ឋនឹងលើកទឹកចិត្តឱ្យធនាគារពាណិជ្ជផ្តល់ប្រាក់កម្ចីយ៉ាងសកម្មដើម្បីអនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យសួនឧស្សាហកម្មដោយហេតុនេះទាក់ទាញ "អ្នកធំ" កាន់តែច្រើនឱ្យចូលរួមក្នុងទីផ្សារ។
វឌ្ឍនភាពនៃការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គមនៅតែមានភាពយឺតយ៉ាវ
ក្នុងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានសង្គមជាង 1 លានយូនីតនេះ ប្រទេសមានគោលដៅសម្រេចបាន 130,000 យូនីតនៅឆ្នាំ 2024។ យ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមរបាយការណ៍របស់ក្រសួងសំណង់ រាជធានី-ខេត្ត ទើបតែបញ្ចប់បានប្រហែល 21,000 យូនីតប៉ុណ្ណោះ ស្មើនឹងជាង 16% នៃផែនការ។
 |
| ចំនួនលំនៅឋានសង្គមបច្ចុប្បន្ននៅតែមិនអាចបំពេញតម្រូវការលំនៅឋានរបស់ប្រជាពលរដ្ឋបានឡើយ។ រូបថត៖ Thanh Vu |
ទីក្រុងហូជីមិញ និងហាណូយ ដែលជាទីក្រុងនាំមុខគេទាំងពីរក្នុងគោលដៅសាងសង់ សម្រេចបានត្រឹមតែ ២១% និង ៣៧% នៃផែនការរៀងៗខ្លួន។ ស្ថានភាពនេះគឺស្រដៀងគ្នាទៅនឹងមូលដ្ឋានផ្សេងទៀតដូចជា Binh Duong (37%), Dong Nai (16%) ។ កន្លែងខ្លះមិនទាន់មានគម្រោងបញ្ចប់នៅឡើយ ដូចជា ថៃ ង្វៀន នីញប៊ិញ ណាំឌិញ ធៀ ធៀន ហឿ វីញឡុង បេនត្រេ បាកលីវ កាម៉ាវ។
ចាប់ពីឆ្នាំ 2021 ដល់បច្ចុប្បន្ន ប្រទេសនេះមានគម្រោងលំនៅឋានសង្គមចំនួន 644 ដែលត្រូវបានអនុវត្តជាមួយនឹងទំហំ 580,109 យូនីត។ ក្នុងនោះមានតែ ៩៦ គម្រោងប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានបញ្ចប់ដោយមានទំហំជាង ៥៧ ៦២០ យូនីត។ គម្រោងចំនួន 133 បានចាប់ផ្តើមសាងសង់ដោយមានជាង 110,200 យូនីត។ គម្រោងដែលនៅសល់ចំនួន 415 ត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់គោលនយោបាយវិនិយោគដែលនឹងផ្តល់ច្រើនជាង 412,200 យូនីត ប្រសិនបើបានបញ្ចប់។
វឌ្ឍនភាពនៃការបញ្ចេញកញ្ចប់ឥណទាន 120,000 ពាន់លានដុង ក៏មិនមានភាពសុទិដ្ឋិនិយមជាងនេះដែរ។ យោងតាមក្រសួងសំណង់ គិតត្រឹមដំណាច់ខែតុលា ឆ្នាំ 2024 អត្រាការចាយវាយមានត្រឹមតែ 1.5% ស្មើនឹងប្រហែល 1.783 ពាន់លានដុង។ ក្នុងនោះសម្រាប់ក្រុមអ្នកទិញផ្ទះ កញ្ចប់នេះបានផ្តល់កម្ចីតែប្រហែល ១៥០ ពាន់លានដុងប៉ុណ្ណោះ។
តម្លៃអាផាតមិនក្រុងហាណូយកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស
នៅឆ្នាំ 2024 តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងក្នុងអត្រាវិលមុខ។ យោងតាមលោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម គិតត្រឹមត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2024 សន្ទស្សន៍តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើង 64% បើធៀបនឹងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2019 ខណៈដែលការកើនឡើងនៅទីក្រុងហូជីមិញមានត្រឹមតែពាក់កណ្តាលនៃតួលេខនេះ។
 |
| តម្លៃអាផាតមិនក្នុងទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងក្នុងពេលដំណាលគ្នាទាំងក្នុងទីផ្សារចម្បង និងបន្ទាប់បន្សំ។ រូបថត៖ Thanh Vu |
យោងតាមព័ត៌មានដែលបានចងក្រងពីក្រុមហ៊ុនស្រាវជ្រាវទីផ្សារ តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃអាផាតមិនថ្មីនៅទីក្រុងហាណូយបច្ចុប្បន្នគឺ 70 លានដុង/m2 កើនឡើងប្រហែល 28% បើធៀបនឹងឆ្នាំមុន។ "កំដៅ" ពីទីផ្សារបឋមក៏បានធ្វើឱ្យតម្លៃផ្ទះល្វែងចាស់ៗឡើងថ្លៃផងដែរ។ បច្ចុប្បន្នតម្លៃជាមធ្យមនៃអាផាតមិនបន្ទាប់បន្សំគឺប្រហែល 50 លានដុង/m2 កើនឡើងជាង 40% បើធៀបនឹងឆ្នាំមុន។
ហេតុផលសម្រាប់ការកើនឡើងយ៉ាងគំហុកនៃតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយកាលពីឆ្នាំមុនគឺមកពីកង្វះខាតនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាននៅក្នុងផ្នែកមធ្យម និងទាប។ ទោះបីជាចំនួននៃគម្រោងដែលទើបនឹងចេញថ្មីមានភាពប្រសើរឡើងក៏ដោយ 75% នៃផលិតផលថ្មីគឺស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកកម្រិតខ្ពស់។ លើសពីនេះ ការឡើងថ្លៃដំណាលគ្នាដូចជាដី សម្ភារៈសំណង់ និងកម្លាំងពលកម្ម ក៏ជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដល់តម្លៃទិន្នផលនៃផលិតផលផងដែរ។
ការរំខានក្នុងការដេញថ្លៃដីនៅជាយក្រុងហាណូយ
ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំ 2024 មក អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យត្រូវវាយតម្លៃឡើងវិញនូវទីផ្សារដីដេញថ្លៃនៅជាយក្រុងហាណូយ។ អាជ្ញាធរស្រុកដូចជា Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh ជាដើមបានបន្ត “ឈ្នះធំ” ដោយសារការដេញថ្លៃបានទាក់ទាញអ្នកចូលរួមរាប់រយទៅរាប់ពាន់នាក់ ដោយទទួលបានចំណូលរហូតដល់រាប់រយពាន់លានដុង។
 |
| ទីផ្សារដីដេញថ្លៃនៅជាយក្រុងហាណូយត្រូវបាន "ញុះញង់" ដោយក្រុមជាច្រើន។ រូបថត៖ Thanh Vu |
មិនឈប់ត្រឹមនេះទេ ដីជាច្រើនឡូតិ៍ក៏មានតម្លៃឈ្នះខ្ពស់ "មិនធ្លាប់មានពីមុនមក"។ ជាឧទាហរណ៍ នៅស្រុក Hoai Duc ដីឡូតិ៍ជ្រុង LK03-12 ក្នុងតំបន់ Long Khuc មានតម្លៃឈ្នះរហូតដល់ 133.3 លានដុង/m2។ នៅស្រុក Thanh Oai ដីឡូតិ៍ LK03-10 នៅតំបន់ Ngo Ba ដែលមានតម្លៃឈ្នះជាង 100.5 លានដុង/m2។ នៅទីក្រុង Ha Dong ដីឡូតិ៍ 1A - 03 តម្លៃឈ្នះ 262 លានដុង/m2...
បើតាមក្រសួងសំណង់ ចំនួនកំណត់ត្រាខាងលើកើតចេញពីការគ្រប់គ្រងមិនល្អ និងការអនុវត្តការដេញថ្លៃ។ នៅកន្លែងខ្លះ វិនិយោគិនបានបង្កើតជាក្រុម ហើយបានឃុបឃិតគ្នាដើម្បីបង់ថ្លៃជាច្រើនដងខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើម។ បន្ទាប់មក ពួកគេ "បោះបង់ចោលប្រាក់បញ្ញើ" បន្ទាប់ពីឈ្នះការដេញថ្លៃ ដោយមានបំណងរៀបចំកម្រិតតម្លៃនិម្មិត ដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ "គ្រុនក្តៅ" នេះមិនមានរយៈពេលយូរទេ។ ចាប់ពីត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2024 តម្លៃឈ្នះនៃដីឡូតិ៍ជាច្រើនបានធ្លាក់ចុះពី 20-50% បើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ។ មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះ រូបភាពដីលក់ដេញថ្លៃនៅជាយក្រុងក៏បានរងការខូចខាតយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរផងដែរ ដោយសារតម្លៃ “ស្រែក” 30 ពាន់លានដុង/m2 នៅឃុំ Quang Tien ស្រុក Soc Son។ ត្រឹមតែ៤ថ្ងៃក្រោយហេតុការណ៍នេះ ភ្នាក់ងារប៉ូលីសស៊ើបអង្កេត - នាយកដ្ឋានប៉ូលីសទីក្រុងហាណូយបានស៊ើបអង្កេតមុខសញ្ញាចំនួន 5 ពីបទរំលោភលើបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីសកម្មភាពដេញថ្លៃអចលនទ្រព្យ។
Kommentar (0)