ព្រឹត្តិការណ៍លេចធ្លោនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមក្នុងឆ្នាំ 2024

ចំណុចរបត់នៃឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យរបស់វៀតណាមត្រូវបានសម្គាល់ដោយវត្តមាននៃច្បាប់ថ្មីចំនួនបីស្តីពីអចលនទ្រព្យ។ លើសពីនេះ ទីផ្សារក៏បានមើលឃើញពីការប្រែប្រួលដែលមិនធ្លាប់មានពីមុនមកនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែង និងការដេញថ្លៃដី…

រដ្ឋសភា អនុម័តច្បាប់ចំនួនបីស្ដីពីអចលនទ្រព្យ

ការអនុម័តច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់ពាណិជ្ជកម្មអចលនវត្ថុរបស់រដ្ឋសភា គឺជាព្រឹត្តិការណ៍អចលនទ្រព្យលេចធ្លោបំផុតក្នុងឆ្នាំកន្លងទៅ។ នេះគឺជាមូលដ្ឋានដ៏សំខាន់សម្រាប់ទីផ្សារដើម្បីឆ្ពោះទៅរក "យុគសម័យនៃការរីកចម្រើន" ។

ច្បាប់អចលនទ្រព្យថ្មីទាំងបីនឹងជាគ្រឹះដ៏រឹងមាំក្នុងការជំរុញការអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ រូបភាព៖ រដ្ឋសភា

ជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិសរុបចំនួន 420 ដើម្បីពិនិត្យ ភ្នាក់ងារត្រូវធ្វើការពេញសមត្ថភាព ដើម្បីអាចដាក់ឱ្យច្បាប់សំខាន់ៗទាំងនេះចូលជាធរមាននៅដើមថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ពោលគឺមុន 5 ខែជាងផែនការដើម។

ជាពិសេស វត្តមាននៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងដោះស្រាយបញ្ហាស្ទះទាក់ទងនឹងនីតិវិធីនៃការបែងចែកដីធ្លី ការវាយតម្លៃដីធ្លី ការបោសសម្អាតទីតាំងជាដើម។

ជាមួយនឹងការកែប្រែច្បាប់លំនៅឋាន ការរំលេចចេញមកពីបទប្បញ្ញត្តិបើកចំហ បង្កើតលក្ខខណ្ឌដើម្បីលើកកម្ពស់ផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គម រួមចំណែកក្នុងការដោះស្រាយបញ្ហាសន្តិសុខសង្គម។ ទាក់ទងនឹងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ បទប្បញ្ញត្តិថ្មីគឺជាការវាយប្រហារយ៉ាងខ្លាំងដល់ផ្នែករង និងការលក់ដី ការកំណត់ការរំពឹងទុក និងអតិផរណាតម្លៃ ធានានូវការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារប្រកបដោយសុខភាព...

ជាទូទៅ វត្តមាននៃច្បាប់អចលនទ្រព្យដែលបានធ្វើវិសោធនកម្មទាំងបីនេះ មិនត្រឹមតែជាជំហានដ៏សំខាន់ក្នុងការធ្វើឱ្យប្រព័ន្ធច្បាប់មានភាពល្អឥតខ្ចោះប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងបើកឱកាសថ្មីៗជាច្រើនសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម ទន្ទឹមនឹងនោះរួមចំណែកដល់ការអភិវឌ្ឍន៍ សេដ្ឋកិច្ច ទាំងមូលផងដែរ។

តារាងតម្លៃដីថ្មី "ដាក់ឱ្យដំណើរការ" តម្លៃកើនឡើងរាប់សិបដង

ត្រីមាសទីបួននៃឆ្នាំ 2024 គឺជាពេលដែលតំបន់ជាច្រើនធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពតារាងតម្លៃដីថ្មី។ ជាពិសេស ការផ្តោតការយកចិត្តទុកដាក់គឺទៅលើទីក្រុងហូជីមិញ និង ហាណូយ នៅពេលដែលតម្លៃដីបន្ទាប់ពីការកែតម្រូវបានកើនឡើងរាប់សិបដង។

ជាមួយនឹងតារាងតម្លៃដីថ្មីនៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃខ្ពស់បំផុតដែលបានកត់ត្រាគឺ 687.2 លានដុង/m2 ដែលអនុវត្តនៅលើផ្លូវ Nguyen Hue, Dong Khoi, Le Loi (សង្កាត់ 1)។ ដូច្នេះ បើមិនរាប់បញ្ចូលមេគុណ K តម្លៃនេះគឺខ្ពស់ជាងតារាងតម្លៃដីចាស់ ៤.២ ដង។

ទោះជាយ៉ាងណា ការកើនឡើងនេះនៅតែមិនអាចប្រៀបធៀបទៅនឹងស្រុកជាយក្រុង។ ជាពិសេស តម្លៃខ្ពស់បំផុតសម្រាប់ផ្លូវ Song Hanh Highway 22 (ស្រុក Hoc Mon) គឺ 32 លានដុង/m2 កើនឡើង 23 ដង។ សម្រាប់ផ្លូវ Dang Cong Binh (ស្រុក Hoc Mon) តម្លៃថ្មីគឺ 18.5 លានដុង/m2 កើនឡើងប្រហែល 12 ដង។

បច្ចុប្បន្ននេះ ផ្លូវ Hang Dao គឺជាកន្លែងមួយដែលមានតម្លៃដីខ្ពស់បំផុតនៅទីក្រុងហាណូយ។ រូបថត៖ Thanh Vu

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទីក្រុងហាណូយក៏បានបិទភាពចលាចលឆ្នាំ 2024 ដោយ "ការកែប្រែ" បញ្ជីតម្លៃដី។ នៅស្រុក Dong Da ផ្លូវ Cat Linh បានកត់ត្រាការកើនឡើងតម្លៃដី 3.45 ដង ដោយកើនឡើងដល់ 264.13 លានដុង/m2។ នៅមិនឆ្ងាយប៉ុន្មានទេ ផ្លូវដែលភ្ជាប់ជាមួយធនាគារ Banking Academy - Chua Boc ក៏មានតម្លៃរហូតដល់ 240.12 លានដុង/m2 ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃចាស់ 3.45 ដង។

នៅស្រុក Hai Ba Trung ផ្លូវ Nguyen Quyen មានតម្លៃដី 206.31 លានដុង/m2 កើនឡើង 8 ដង។ ដូចគ្នានេះដែរ ផ្លូវ Giai Phong - ផ្លូវដែលនាំទៅដល់សាកលវិទ្យាល័យធំៗជាច្រើន ក៏មានតម្លៃដីកើនឡើង 7.8 ដង ឡើងដល់ 188.09 លានដុង/m2។

តួលេខដែលបានរាយខាងលើ ទោះបីមានកម្រិតខ្ពស់ក៏ដោយ ក៏នៅតែមិនអាចប្រៀបធៀបបានជាមួយនឹងតម្លៃដីនៅក្នុងស្រុក Hoan Kiem។ នៅលើផ្លូវ Tran Hung Dao (ពី Tran Thanh Tong ទៅ Le Duan) តម្លៃដីខ្ពស់បំផុតគឺត្រឹមតែ 114 លានដុង/m2។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ឥឡូវនេះតម្លៃបានកើនឡើងដល់ 695.3 លានដុង/m2 ដែលជាការកើនឡើង 6 ដង។ ដូចគ្នាដែរ ផ្លូវ Nha Tho ក៏បានកើនឡើង ៥,៥ ដង ពី ១២៥,៤ លានដុង/ម២ ដល់ ៦៩៥,៣ លានដុង/ម២។

អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មរក្សាភាពទាក់ទាញរបស់ខ្លួន។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនៅក្នុងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចសំខាន់នៃភាគខាងជើង និងខាងត្បូងនៅតែជាចំណុចភ្លឺទាក់ទាញការវិនិយោគ។ យោងតាមទិន្នន័យដែលបានចងក្រងពីរបាយការណ៍ គិតត្រឹមត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2024 អត្រាកាន់កាប់នៅក្នុងសួនឧស្សាហកម្មឈានដល់ 77% ។

មូលដ្ឋានដូចជាទីក្រុងហូជីមិញ ដុងណៃ ប៊ិញឌឿង… កំពុងប្រជែងគ្នាបង្កើតសួនឧស្សាហកម្មថ្មី។ រូបថត៖ Le Toan

ក្នុងនោះ តម្លៃជួលអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនៅភាគខាងជើងបានកត់ត្រាការកើនឡើង 5.7% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ដែលឈានដល់ជាមធ្យម 130 ដុល្លារ/m2/វដ្តនៃការជួល។ នៅភាគខាងត្បូង តម្លៃជួលជាមធ្យមបានឈានដល់ 176 USD/m2/វដ្តនៃការជួល កើនឡើង 5.6% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។

គួរកត់សម្គាល់ថា ក្នុងរយៈពេលពីឆ្នាំ 2020 ដល់ខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2024 អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មគឺជាប្រភេទឈានមុខគេក្នុងប្រតិបត្តិការតម្លៃសរុបនៃ M&A (ការរួមបញ្ចូលគ្នា និងការទិញយក) ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យដែលមានសមាមាត្ររហូតដល់ 40% ។

ដំណើរការប្រកបដោយស្ថិរភាពនៃផ្នែកអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មត្រូវបានគាំទ្រដោយការកើនឡើងនៃដើមទុន FDI ។ សហគ្រាសធំៗជាច្រើន ជាពិសេសក្នុងវិស័យបច្ចេកវិទ្យាខ្ពស់កំពុងវាយតម្លៃឡើងវិញនូវសក្ដានុពលអភិវឌ្ឍន៍របស់វៀតណាមក្នុងបរិបទនៃយុទ្ធសាស្ត្រ "ចិន+១" ដែលកាន់តែរីករាលដាល។

ដោយមិនឈប់នៅទីនោះ ផ្នែកនេះក៏ទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីការងាយស្រួលចូលទៅកាន់ប្រភពឥណទានរបស់ធនាគារ នៅពេលដែលមេគុណហានិភ័យនៃប្រភេទនេះបានថយចុះពី 200% ទៅ 160%។ ការកែសម្រួលខាងលើដោយធនាគាររដ្ឋនឹងលើកទឹកចិត្តឱ្យធនាគារពាណិជ្ជផ្តល់ប្រាក់កម្ចីយ៉ាងសកម្មដើម្បីអនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យសួនឧស្សាហកម្មដោយហេតុនេះទាក់ទាញ "អ្នកធំ" កាន់តែច្រើនឱ្យចូលរួមក្នុងទីផ្សារ។

វឌ្ឍនភាពនៃការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គមនៅតែមានភាពយឺតយ៉ាវ។

ក្នុងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានសង្គមជាង 1 លានយូនីតនេះ ប្រទេសមានគោលដៅសម្រេចបាន 130,000 យូនីតនៅឆ្នាំ 2024។ យ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមរបាយការណ៍របស់ក្រសួងសំណង់ រាជធានី-ខេត្ត ទើបតែបញ្ចប់បានប្រហែល 21,000 យូនីតប៉ុណ្ណោះ ស្មើនឹងជាង 16% នៃផែនការ។

ចំនួនលំនៅឋានសង្គមបច្ចុប្បន្ននៅតែមិនអាចបំពេញតម្រូវការលំនៅឋានរបស់ប្រជាពលរដ្ឋបានឡើយ។ រូបថត៖ Thanh Vu

ទីក្រុងហូជីមិញ និងហាណូយ ដែលជាទីក្រុងនាំមុខគេទាំងពីរក្នុងគោលដៅសាងសង់ សម្រេចបានត្រឹមតែ ២១% និង ៣៧% នៃផែនការរៀងៗខ្លួន។ ស្ថានភាពនេះគឺស្រដៀងគ្នាទៅនឹងមូលដ្ឋានផ្សេងទៀតដូចជា Binh Duong (37%), Dong Nai (16%) ។ កន្លែងខ្លះមិនទាន់មានគម្រោងបញ្ចប់នៅឡើយ ដូចជា ថៃ ង្វៀន នីញប៊ិញ ណាំឌិញ ធៀ ធៀន ហឿ វីញឡុង បេនត្រេ បាកលីវ កាម៉ាវ។

ចាប់ពីឆ្នាំ 2021 ដល់បច្ចុប្បន្ន ប្រទេសទាំងមូលមានគម្រោងលំនៅឋានសង្គមចំនួន 644 ដែលត្រូវបានអនុវត្តជាមួយនឹងទំហំ 580,109 យូនីត។ ក្នុងនោះមានតែ៩៦គម្រោងប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានបញ្ចប់ដោយមាត្រដ្ឋានជាង៥៧ ៦២០យូនីត។ គម្រោងចំនួន 133 បានចាប់ផ្តើមសាងសង់ដោយមានជាង 110,200 យូនីត។ គម្រោងដែលនៅសល់ចំនួន 415 ត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់ការវិនិយោគដែលនឹងផ្តល់ច្រើនជាង 412,200 យូនីត ប្រសិនបើបានបញ្ចប់។

វឌ្ឍនភាពនៃការបញ្ចេញកញ្ចប់ឥណទាន 120,000 ពាន់លានដុង ក៏មិនមានភាពសុទិដ្ឋិនិយមជាងនេះដែរ។ យោងតាមក្រសួងសំណង់ គិតត្រឹមដំណាច់ខែតុលា ឆ្នាំ 2024 អត្រាការចាយវាយមានត្រឹមតែ 1.5% ស្មើនឹងប្រហែល 1.783 ពាន់លានដុង។ ក្នុងនោះសម្រាប់ក្រុមអ្នកទិញផ្ទះ កញ្ចប់នេះបានផ្តល់កម្ចីតែប្រហែល ១៥០ ពាន់លានដុងប៉ុណ្ណោះ។

តម្លៃអាផាតមិនក្រុងហាណូយកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស

នៅឆ្នាំ 2024 តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងក្នុងអត្រាវិលមុខ។ យោងតាមលោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម គិតត្រឹមត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2024 សន្ទស្សន៍តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើង 64% បើធៀបនឹងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2019 ខណៈដែលការកើនឡើងនៅទីក្រុងហូជីមិញមានត្រឹមតែពាក់កណ្តាលនៃតួលេខនេះ។

តម្លៃអាផាតមិនក្នុងទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងក្នុងពេលដំណាលគ្នាទាំងក្នុងទីផ្សារចម្បង និងបន្ទាប់បន្សំ។ រូបថត៖ Thanh Vu

យោងតាមព័ត៌មានដែលបានចងក្រងពីក្រុមហ៊ុនស្រាវជ្រាវទីផ្សារ តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃអាផាតមិនថ្មីនៅទីក្រុងហាណូយបច្ចុប្បន្នគឺ 70 លានដុង/m2 កើនឡើងប្រហែល 28% បើធៀបនឹងឆ្នាំមុន។ "កំដៅ" ពីទីផ្សារបឋមក៏បានធ្វើឱ្យតម្លៃផ្ទះល្វែងចាស់ៗឡើងថ្លៃផងដែរ។ បច្ចុប្បន្នតម្លៃជាមធ្យមនៃអាផាតមិនបន្ទាប់បន្សំគឺប្រហែល 50 លានដុង/m2 កើនឡើងជាង 40% បើធៀបនឹងឆ្នាំមុន។

ហេតុផលសម្រាប់ការកើនឡើងយ៉ាងគំហុកនៃតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយកាលពីឆ្នាំមុនគឺមកពីកង្វះខាតនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាននៅក្នុងផ្នែកមធ្យម និងទាប។ ទោះបីជាចំនួនគម្រោងថ្មីសម្រាប់លក់មានភាពប្រសើរឡើងក៏ដោយ 75% នៃផលិតផលថ្មីគឺស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកកម្រិតខ្ពស់។ លើសពីនេះ ថ្លៃដី សម្ភារៈសំណង់ និងកម្លាំងពលកម្មក៏កើនឡើងផងដែរ ដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃទិន្នផលរបស់ផលិតផល។

ការរំខានក្នុងការដេញថ្លៃដីនៅជាយក្រុងហាណូយ

ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំ 2024 មក អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យត្រូវវាយតម្លៃឡើងវិញនូវទីផ្សារដីដេញថ្លៃនៅជាយក្រុងហាណូយ។ អាជ្ញាធរស្រុកដូចជា Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh ជាដើម បានបន្ត “ឈ្នះធំ” ដោយសារការដេញថ្លៃទាក់ទាញអ្នកចូលរួមរាប់រយទៅរាប់ពាន់នាក់ ដោយសម្រេចបានប្រាក់ចំណូលរហូតដល់រាប់រយពាន់លានដុង។

ទីផ្សារដីដែលបានដាក់លក់ដេញថ្លៃនៅជាយក្រុងហាណូយត្រូវបាន "ញុះញង់" ដោយក្រុមជាច្រើន រូបថត៖ Thanh Vu

មិនឈប់នៅទីនោះទេ ដីជាច្រើនក៏មានតម្លៃឈ្នះខ្ពស់ «មិនធ្លាប់មានពីមុន»។ ជាឧទាហរណ៍ នៅស្រុក Hoai Duc ដីឡូតិ៍ជ្រុង LK03-12 នៅតំបន់ Long Khuc មានតម្លៃឈ្នះរហូតដល់ 133.3 លានដុង/m2។ នៅស្រុក Thanh Oai ដីឡូតិ៍ LK03-10 នៅតំបន់ Ngo Ba ដែលមានតម្លៃឈ្នះជាង 100.5 លានដុង/m2។ នៅទីក្រុង Ha Dong ឡូតិ៍លេខ 1A - 03 មានតម្លៃឈ្នះរហូតដល់ 262 លានដុង/m2...

បើតាមក្រសួងសំណង់ លេខកំណត់ត្រាខាងលើកើតចេញពីការគ្រប់គ្រងមិនល្អ និងការអនុវត្តការដេញថ្លៃ។ នៅកន្លែងខ្លះ វិនិយោគិនបានបង្កើតជាក្រុម ហើយបានឃុបឃិតគ្នាដើម្បីបង់ថ្លៃជាច្រើនដងខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើម។ បន្ទាប់មក ពួកគេ "បោះបង់ចោលការដាក់ប្រាក់" បន្ទាប់ពីឈ្នះការដេញថ្លៃ ដោយមានគោលបំណងបង្កើតកម្រិតតម្លៃនិម្មិត ដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ "គ្រុនក្តៅ" នេះមិនមានរយៈពេលយូរទេ។ ចាប់ពីត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2024 តម្លៃឈ្នះនៃដីឡូតិ៍ជាច្រើនបានធ្លាក់ចុះពី 20-50% បើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ។ មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះ រូបភាពដីលក់ដេញថ្លៃនៅជាយក្រុងក៏បានរងការខូចខាតយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរផងដែរ ដោយសារតម្លៃ “ស្រែក” 30 ពាន់លានដុង/m2 នៅឃុំ Quang Tien ស្រុក Soc Son។ ត្រឹមតែ៤ថ្ងៃក្រោយហេតុការណ៍នេះ ភ្នាក់ងារប៉ូលីសស៊ើបអង្កេត - នាយកដ្ឋានប៉ូលីសទីក្រុងហាណូយបានស៊ើបអង្កេតមុខសញ្ញាចំនួន 5 ពីបទរំលោភលើបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីសកម្មភាពដេញថ្លៃអចលនទ្រព្យ។

ប្រភព៖ https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html