តើតម្លៃលំនៅឋានឡើងថ្លៃយ៉ាងណាទើបនាយករដ្ឋមន្ត្រីលាន់មាត់ថា “អ្នកណាមានលុយទិញ”?

(Dan Tri) - តម្លៃលំនៅឋាននៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ បានកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ សូម្បីតែឈានដល់ជាង 100 លានដុង/m2។ អ្នកជំនាញជាច្រើននិយាយថា វាត្រូវចំណាយពេល 26 ឆ្នាំនៃការងារដើម្បីទិញអាផាតមិន។

Báo Dân trí•23/09/2025

បញ្ហាប្រឈមនៃការកើនឡើងតម្លៃ និងគម្លាតប្រាក់ចំណូលដ៏ធំ

ក្នុងជំនួបនារសៀលថ្ងៃទី២២ ខែកញ្ញា នាយករដ្ឋមន្ត្រី Pham Minh Chinh បានផ្តល់ការណែនាំសំខាន់ៗជាច្រើនទាក់ទងនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ជាពិសេស លោកនាយករដ្ឋមន្ត្រីបានលើកឡើងពីបញ្ហាដែលប្រជាពលរដ្ឋត្រូវការផ្ទះ ប៉ុន្តែមិនអាចទិញបាន ដោយសារតម្លៃខ្ពស់ពេក។ តើអ្នកណាមានលុយទិញអាផាតមិនតម្លៃជាង 70 លានដុង ឬជាង 100 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ? លោកនាយករដ្ឋមន្ត្រីបានស្នើឱ្យអនុវត្តដំណោះស្រាយកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ ដើម្បីឆ្លើយតបនឹងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។

ការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នៃតម្លៃផ្ទះល្វែងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះគឺជាបញ្ហា "ក្តៅ" ដែលទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍ពីប្រជាជន។ អង្គភាពស្រាវជ្រាវទីផ្សារ និងអ្នកជំនាញជាច្រើនបានលើកឡើងជាបន្តបន្ទាប់អំពីបញ្ហានេះ និងផ្តល់ការព្រមាន។

របាយការណ៍ខែសីហារបស់ Batdongsan.com.vn បានរៀបរាប់ថា ក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ តម្លៃលក់អចលនទ្រព្យទូទៅ (ជាទូទៅទូទាំងប្រទេស) បានរក្សានិន្នាការកើនឡើងនៃប្រភេទភាគច្រើន ដែលក្នុងនោះការកើនឡើងខ្លាំងបំផុតគឺដីធ្លី (កើនឡើង 44%) បើធៀបនឹងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2024 ហើយអាផាតមិនកើនឡើង 42% ។ ប្រភេទផ្សេងទៀត រួមមានផ្ទះឯកជន ដីគម្រោង និងផ្ទះល្វែង បានកើនឡើង 28%, 14% និង 1% រៀងគ្នាក្នុងរយៈពេលដូចគ្នា។

តម្លៃអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងច្រើនប្រភេទក្នុងរយៈពេល 8 ខែ (ប្រភព៖ Batdongsan.com.vn)

យោងតាមលោក Nguyen Quoc Anh អគ្គនាយករងនៃគេហទំព័រ Batdongsan.com.vn - ការពិតដែលថាតម្លៃលក់បន្តកើនឡើងគឺជាលទ្ធផលនៃកំណើនការផ្គត់ផ្គង់ប្រាក់ដ៏រឹងមាំតាមរយៈគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុដែលអាចបត់បែនបានសំដៅឆ្ពោះទៅរក កំណើនសេដ្ឋកិច្ច ខ្ពស់; កង្វះខាតយូរនៃការផ្គត់ផ្គង់បឋម ជាពិសេសនៅក្នុងទីក្រុងធំៗ រួមជាមួយនឹងទំនុកចិត្តរបស់អ្នកវិនិយោគលើសក្តានុពលសម្រាប់ការកើនឡើងតម្លៃនាពេលអនាគត។

ជាមួយគ្នានេះ លោកបានលើកឡើងពីបញ្ហាប្រឈមនៃលទ្ធភាពទទួលបានលំនៅដ្ឋានសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលមធ្យមកម្រិតទាប។ ស្ថានភាពនេះអាចបន្តប្រសិនបើការស្ទះផ្លូវច្បាប់ និងការផ្គត់ផ្គង់មិនត្រូវបានដោះស្រាយឱ្យបានហ្មត់ចត់។

ទន្ទឹមនឹងនេះ អ្នកជំនាញ Can Van Luc ក្នុងសិក្ខាសាលានាពេលថ្មីៗនេះ បាននិយាយថា មន្ត្រីរាជការនៅវៀតណាមត្រូវការការងារបន្តរយៈពេល 26 ឆ្នាំ ដើម្បីអាចទិញផ្ទះល្វែងបាន។ ភាពខុសគ្នានេះឆ្លុះបញ្ចាំងពីការពិតដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើងលឿនជាងប្រាក់ចំណូល បង្កើតគម្លាតធំបើធៀបនឹងមធ្យមភាគ ពិភពលោក (15 ឆ្នាំ)។

លោក Luc បានសង្កត់ធ្ងន់ថា បញ្ហាគឺគម្លាតកាន់តែកើនឡើងពីមួយថ្ងៃទៅមួយថ្ងៃ ហើយកំណើនប្រាក់ចំណូលមិនអាចតាមទាន់តម្លៃផ្ទះបានទេ។ ដូច្នេះហើយអ្នកជំនាញជឿថាតម្លៃអចលនទ្រព្យត្រូវតែគ្រប់គ្រង។

មនុស្សត្រូវការពេល 26 ឆ្នាំដើម្បីទិញអាផាតមិន (ប្រភព៖ Dr. Can Van Luc shared)។

តម្លៃអាផាតមិនក្នុងទីក្រុងធំៗកំពុងឡើងថ្លៃ។

យោងតាមការស្ទង់មតិរបស់ អ្នកយកព័ត៌មាន Dan Tri ថ្មីៗនេះ គម្រោងផ្ទះល្វែងជាច្រើននៅទីក្រុងហាណូយត្រូវបានបើកលក់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយតម្លៃបច្ចុប្បន្នត្រូវបានប្រមូលផ្តុំនៅក្នុងផ្នែកខ្ពស់។

ជាក់ស្តែង គម្រោងមួយនៅវួដ Dai Mo (ហាណូយ) មានតម្លៃបើកពី 80-120 លានដុង/m2។ នៅសង្កាត់ Tu Liem គម្រោងអាផាតមិនដែលមានទីតាំងនៅផ្លូវ Le Quang Dao មានតម្លៃបើកប្រហែល 130 លានដុង/m2 (មិនរាប់បញ្ចូលពន្ធលើតម្លៃបន្ថែម និងថ្លៃថែទាំ)។

គម្រោងមួយនៅវួដ Viet Hung ក៏ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងចំណាយប្រាក់ជាង ១២០ លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។ គួរកត់សម្គាល់ថាគម្រោងមួយនៅសង្កាត់ Cau Giay ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានតម្លៃចាប់ពី 150 លានដុង/m2។ ឬគម្រោងដែលទើបនឹងចាប់ផ្តើមថ្មីនៅសង្កាត់ Xuan Dinh ក៏កំពុងបើកលក់ក្នុងតម្លៃ 100 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។

អ្នកជំនាញ Le Dinh Chung បានឲ្យដឹងថា តម្លៃជាមធ្យមនៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយ មានការប្រែប្រួលចន្លោះពី 70 ទៅ 80 លានដុង/m2។ លើសពីនេះ ទីផ្សារបានឃើញការលេចចេញនូវគម្រោងម៉ាកល្បីៗជាច្រើន ដែលមានតម្លៃលើសពី 100 លានដុង/m2។

បើតាមលោក គម្រោងទាំងនេះច្រើនតែស្ថិតនៅទីតាំងសំខាន់នៅកណ្តាលក្រុងហាណូយ។ អ្នកបង្កើតគម្រោងមានបំណងលក់ទៅឱ្យអតិថិជនដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់ មិនមែនសម្រាប់អតិថិជនភាគច្រើននោះទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃផលិតផលលើសពី 150 លានដុង / ម 2 នឹងមិនខ្ពស់ទេព្រោះពួកគេជ្រើសរើសអតិថិជន។

លោកបន្តថាជាពិសេសទីផ្សារអាផាតមិន និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាទូទៅមានការធ្លាក់ចុះ។ ដូច្នេះហើយ ផលិតផលអាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណិតៗ ក៏មិនអន់ដែរ។

ទាក់ទងនឹងលទ្ធភាពនៃការកើនឡើងតម្លៃសម្រាប់អាផាតមិនប្រណិត និងម៉ាកយីហោ លោក ជុង បាននិយាយថា បច្ចុប្បន្នភាគច្រើនជាផលិតផលចម្បង ដូច្នេះអ្នកវិនិយោគបានកំណត់តម្លៃខ្ពស់។ ដូច្នេះ វានឹងត្រូវការពេលវេលាបន្ថែមទៀតដើម្បីមានឱកាសក្នុងការដំឡើងតម្លៃ។ លើសពីនេះ ការចំណាយលើធាតុចូលនៃគម្រោងបច្ចុប្បន្នគឺខ្ពស់ណាស់ ហើយដំណើរការនៃការអនុវត្តមានភាពយឺតយ៉ាវ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងបានវិនិយោគកាន់តែច្រើនលើផលិតផល ដូច្នេះពួកគេនឹងរំពឹងថានឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់។

ស្រដៀងគ្នាទៅនឹងទីក្រុងហាណូយដែរ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញ ជាពិសេសផ្នែកអាផាតមិន បានកត់ត្រាការកើនឡើងតម្លៃយ៉ាងឆាប់រហ័សនាពេលថ្មីៗនេះ។

ជាក់ស្តែង តម្លៃផ្ទះល្វែងដែលទើបនឹងបើកថ្មីនៅទីក្រុងហូជីមិញ បាននិងកំពុងកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នាពេលថ្មីៗនេះ ជាពិសេសសម្រាប់ផលិតផលបឋម។ តម្លៃត្រូវបានបោះយុថ្កាខ្ពស់ក្នុងតម្លៃ 100-200 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ សូម្បីតែជិតផ្ទះក្នុងក្រុងក៏ដោយ។

នៅតំបន់ចាស់ 2 នៅជុំវិញផ្លូវប្រសព្វ An Phu វិនិយោគិនបរទេសបានចាប់ផ្តើមដំណាក់កាលទីបីនៃគម្រោងអគារខ្ពស់ដោយណែនាំអាផាតមិនទៅកាន់ទីផ្សារក្នុងតំលៃប្រហែល 130-220 លានដុង/m2។ នៅតាមបណ្តោយផ្លូវស្របទៅទីក្រុងហូជីមិញ - ឡុងថាញ់ Expressway គម្រោងចាប់ផ្តើមឡើងវិញមានតម្លៃជាមធ្យមប្រហែល 120 លានដុង / ម 2 ។ នៅក្បែរនោះ អាផាតមិនក្នុងតំបន់ទីប្រជុំជនជាង 117 ហិកតាក៏មានតម្លៃចាប់ពី 160 លានដុង/m2 ផងដែរ។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) - ស្ថិតិបង្ហាញថានៅឆ្នាំ ២០២៤ តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញនឹងកើនឡើងជាមធ្យម ៩០ លានដុង/ម២។ ចាប់ពីឆ្នាំ 2020 ដល់បច្ចុប្បន្ន អត្រាកើនឡើងនៃតម្លៃលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុងហូជីមិញបានឡើងដល់ 15-20% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ការធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពរយៈពេល 8 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ លោក Vo Hong Thang អគ្គនាយករងនៃ DKRA Group មានប្រសាសន៍ថា តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃផ្ទះល្វែងបឋមនៅទីក្រុងហូជីមិញ (ចាស់) បានកើនឡើងពី 12-18% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន ដោយគម្រោងបុគ្គលមួយចំនួនមានតម្លៃខ្ពស់បំផុតគឺ 493 លានដុង/m2។ នៅ Binh Duong (ចាស់) តម្លៃជាមធ្យមក៏កើនឡើងពី 8-10% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។

តម្លៃលក់ផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញ (ចាស់) និងតំបន់ជិតខាង (ប្រភព៖ DKRA)។

ហេតុផលសម្រាប់តម្លៃផ្ទះល្វែងខ្ពស់។

ហេតុផលសម្រាប់ការកើនឡើងនៃតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញត្រូវបានអ្នកជំនាញជាច្រើនវិភាគក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ។ ទីមួយគឺបញ្ហានៃការថយចុះការផ្គត់ផ្គង់។ របាយការណ៍របស់ CBRE Vietnam បានបញ្ជាក់ថា នៅក្នុងត្រីមាសទីពីរ ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិននៅទីក្រុងហូជីមិញ (ចាស់) បើទោះបីជាកើនឡើងទ្វេដងធៀបនឹងត្រីមាសមុនក៏ដោយ ប៉ុន្តែក្នុង 6 ខែដំបូងនៅតែទាបជាងរយៈពេលដូចគ្នា 16% ។ អង្គភាពនេះក៏បានកត់ត្រាការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនរយៈពេល 6 ខែទាបបំផុតក្នុងរយៈពេលមួយទសវត្សរ៍នៅទីក្រុងហូជីមិញ។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា អ្នកជំនាញមកពី Savills Vietnam បាននិយាយថា ទីក្រុងហូជីមិញក៏បានប្រឈមមុខនឹងការខ្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ។ ទីក្រុងបានកំណត់គោលដៅអភិវឌ្ឍន៍ផ្ទះថ្មីប្រហែល 235,000 ខ្នងក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2021-2025 ប៉ុន្តែសម្រេចបានត្រឹមតែ 24% នៃគោលដៅ ហើយនៅតែខ្វះខាតចំនួន 179,000 យូនីត។ គម្លាតរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការបានពង្រីកដោយសារតែបញ្ហាទាក់ទងនឹងភាពស្របច្បាប់នៃគម្រោង។

ហេតុផលមួយទៀតគឺអតុល្យភាពក្នុងការផ្គត់ផ្គង់ដល់ទីផ្សារ។ លោក Le Hoang Chau បាននិយាយថា ក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំនេះ ទីក្រុងហូជីមិញមានតែគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មចំនួន 4 ជាមួយនឹងផ្ទះល្វែងប្រណីតជាង 3,300 ដែលមានសិទ្ធិប្រមូលទុន។ ទីផ្សារមិនមានអាផាតមិនកម្រិតមធ្យម និងតម្លៃសមរម្យទេ - ស្ថានភាពដែលកំពុងកើតឡើងជាបន្តបន្ទាប់អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។

កាលពីមុន ចាប់ពីឆ្នាំ 2021 ដល់បច្ចុប្បន្ន ការផ្គត់ផ្គង់គម្រោងលំនៅដ្ឋានថ្មីនៅទីក្រុងហូជីមិញ លែងមានលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃសមរម្យ ដែលមានតម្លៃក្រោម 30 លានដុង/m2 ហើយមានការខ្វះខាតលំនៅឋានសង្គមធ្ងន់ធ្ងរ។ ផ្ទុយទៅវិញ ផ្នែកលំនៅឋានលំដាប់ខ្ពស់ចាប់ពីឆ្នាំ ២០២០ ដល់ឆ្នាំ ២០២៣ បានគ្របដណ្តប់ជាបន្តបន្ទាប់ ដែលស្មើនឹងប្រមាណ ៧០% នៃការផ្គត់ផ្គង់សរុប។

លោកបានព្រមានថា ក្នុងរយៈពេលខ្លី ទីផ្សារលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុងហូជីមិញនឹងបន្តប្រឈមមុខនឹងការខ្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់ ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកមធ្យម និងតម្លៃសមរម្យ។ តម្លៃផ្ទះនឹងបន្តកើនឡើងលើសពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នករស់នៅទីក្រុងភាគច្រើន។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោកស្រី Trang Bui អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Cushman & Wakefield Vietnam បានទទួលស្គាល់ថា ការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារត្រូវបានប្រមូលផ្តុំកាន់តែខ្លាំងឡើងនៅក្នុងផ្នែកប្រណីតៗ និងលំដាប់ខ្ពស់។ មិនមានការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនៅក្នុងតំបន់កណ្តាលទេ ទីផ្សារត្រូវបានដឹកនាំដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យធម្មតា។ ការកើនឡើងនៃតម្លៃលក់បឋមឆ្លុះបញ្ចាំងពីកង្វះការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងមធ្យម។

លោកស្រី Trang ព្យាករណ៍ថា ឆ្នាំក្រោយអាចជាចំណុចចាប់ផ្តើមនៃវដ្តនៃការងើបឡើងវិញថ្មី ប៉ុន្តែវានឹងយឺត ជ្រើសរើស និងខុសគ្នាខ្លាំង។ បញ្ហាប្រឈមនៃទីផ្សារ HCMC គឺថាតម្លៃលក់បឋមជាមធ្យមនៅតែខ្ពស់ពេកបើធៀបនឹងប្រាក់ចំណូលជាមធ្យម វាត្រូវចំណាយពេលជាង 20 ឆ្នាំដើម្បីទិញផ្ទះ។

តម្លៃនឹងបន្តកើនឡើងពី 5-10% ក្នុងមួយឆ្នាំ អាស្រ័យលើតំបន់ ការកើនឡើងទៅតាមគុណភាពផលិតផល មិនមែនជាការកើនឡើងរីករាលដាលនោះទេ។ ការផ្គត់ផ្គង់អាចកើនឡើងពី 25-30% ក្នុងមួយឆ្នាំចាប់ពីឆ្នាំនេះ ប៉ុន្តែនៅតែទាបជាងកម្រិតកំពូលនៅឆ្នាំ 2022។ ទីផ្សារនឹងស្វាគមន៍ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីជាមួយនឹង "uncumbers" ស្របច្បាប់។

ហេតុផលមួយទៀតសម្រាប់ការកើនឡើងនៃតម្លៃអាផាតមិនគឺសម្ពាធលើតម្លៃបញ្ចូល ជាពិសេសតម្លៃដី ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងតម្លៃសំណង់។ ការចំណាយទាំងនេះមានចំណែកធំនៃការចំណាយលើការវិនិយោគគម្រោងសរុប។ អ្នកជំនាញជឿថា លុះត្រាតែការចំណាយលើធាតុចូលត្រូវបានគ្រប់គ្រងក្នុងកម្រិតសមហេតុផល ទើបតម្លៃអចលនទ្រព្យមានស្ថិរភាព។

លោកស្រី Do Thu Hang នាយកជាន់ខ្ពស់នៃ Savills Hanoi បានមានប្រសាសន៍ថា ទីក្រុងហាណូយកំពុងអនុវត្តដំណាលគ្នានូវដំណោះស្រាយជាច្រើនសម្រាប់កំណែទម្រង់ស្ថាប័ន ការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងសាកល្បងគម្រោងលំនៅដ្ឋាន។ គួរកត់សម្គាល់ថាគម្រោងជាច្រើនកំពុងត្រូវបានពិចារណាសម្រាប់ការអនុវត្តនៅក្នុងតំបន់ខាងក្រៅខ្សែក្រវ៉ាត់ 3 - 3.5 ។ នៅពេលដែលនីតិវិធីត្រូវបានបញ្ចប់ ហើយផលិតផលត្រូវបានដាក់លក់នៅលើទីផ្សារ វានឹងមានឥទ្ធិពលវិជ្ជមានទៅលើកម្រិតតម្លៃ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ កត្តាសំខាន់មួយគឺថា ការចំណាយលើការប្រើប្រាស់ដីនាពេលបច្ចុប្បន្នមានសមាមាត្រដ៏ធំនៃការចំណាយសរុប។ ប្រសិនបើការចំណាយនេះត្រូវបានគណនាដោយសមហេតុផល ធានាបាននូវភាពសុខដុមរមនានៃផលប្រយោជន៍រវាងរដ្ឋ និងសហគ្រាស នោះតម្លៃផ្ទះអាចត្រូវបានកាត់បន្ថយមកត្រឹមកម្រិតមួយដែលសមស្របទៅនឹងលទ្ធភាពបង់របស់ប្រជាជន។ ទន្ទឹមនឹងនេះ យន្តការអនុគ្រោះពន្ធ ឥណទាន ឬដីសម្រាប់ផ្នែកលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យក៏ចាំបាច់ផងដែរ ដើម្បីលើកកម្ពស់ការអភិវឌ្ឍន៍ខ្សែផលិតផលនេះ។