ការដករបាំងដើមទុនសម្រាប់អចលនទ្រព្យ

នៅថ្ងៃទី 24 ខែសីហា ទីផ្សារភាគហ៊ុនបានងើបឡើងវិញយ៉ាងខ្លាំងបន្ទាប់ពីមួយសប្តាហ៍នៃការធ្លាក់ចុះជាបន្តបន្ទាប់ និងការតស៊ូ។ និន្នាការវិជ្ជមាននេះត្រូវបានរួមចំណែកយ៉ាងសំខាន់ដោយភាគហ៊ុនអចលនទ្រព្យ នៅពេលដែលពួកគេជាច្រើនបានឡើងថ្លៃ ឬជិតតម្លៃពិដាន បន្ទាប់ពីធនាគាររដ្ឋវៀតណាម (SBV) បានផ្អាកជាបណ្តោះអាសន្ននូវការអនុវត្តបទប្បញ្ញត្តិមួយចំនួនដែលរឹតបន្តឹងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីក្នុងសារាចរលេខ 06 តាមការណែនាំរបស់ នាយករដ្ឋមន្ត្រី ។

ការសម្រេចចិត្តទាន់ពេលវេលា

ជាក់ស្តែង បន្ទាប់ពីនាយករដ្ឋមន្ត្រី Pham Minh Chinh បានចេញឯកសារបន្ទាន់មួយនៅរសៀលថ្ងៃទី២៣ ខែសីហា នៅយប់ដដែលនោះ ធនាគាររដ្ឋវៀតណាមបានចេញសារាចរលេខ ១០/២០២៣/TT-NHNN ផ្អាកការអនុវត្តប្រការ ៨, ៩ និង ១០, ប្រការ ៨ នៃសារាចរណែនាំលេខ ៣៩/២០១៦/ TT-NHNN មាត្រា ២ នៃការប្រើប្រាស់ដោយ TT-NHNN ។ ០៦/២០២៣/TT-NHNN)។ គោលបំណងគឺដើម្បីផ្តល់អាទិភាពដល់ការលើកកម្ពស់ កំណើនសេដ្ឋកិច្ច ។ សារាចរលេខ 10 ចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកញ្ញា រហូតដល់កាលបរិច្ឆេទចូលជាធរមាននៃឯកសារច្បាប់ថ្មីដែលគ្រប់គ្រងបញ្ហាទាំងនេះ។

Gỡ rào cản vốn cho bất động sản - Ảnh 1.

បទប្បញ្ញត្តិនៃការផ្អាកបណ្តោះអាសន្ននៃការអនុវត្ត។ ក្រាហ្វិក៖ អាន ថាន់

នៅពេលទទួលបានព័ត៌មាននេះភ្លាម លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ បានថ្លែងអំណរគុណ ចំពោះរដ្ឋាភិបាល និងនាយករដ្ឋមន្ត្រី ដែលបានកំណត់ និងទាន់ពេលវេលា ដើម្បីឲ្យធនាគាររដ្ឋវៀតណាមចេញសារាចរណែនាំលេខ ១០ ឲ្យឆាប់បញ្ឈប់ការអនុវត្តប្រការ ៨ ៩ និង ១០ នៃប្រការ ៨ ដូចមានចែងក្នុងមាត្រា ១០ នៃប្រការ ២ នេះ។ ទទួលបានឥណទានសម្រាប់សហគមន៍អាជីវកម្ម អ្នកវិនិយោគ និងប្រជាជន។

ថ្លែងទៅកាន់អ្នកយកព័ត៌មានពីកាសែត Nguoi Lao Dong លោក Pham Dinh Huy នាយកផ្នែកវិនិយោគនៃក្រុមហ៊ុន Nam Long Investment Joint Stock Company បានសម្តែងនូវក្តីរីករាយ ព្រោះការផ្អាកបទប្បញ្ញត្តិមួយចំនួននៃសារាចរលេខ ០៦ គឺជាការសម្រេចចិត្តដ៏ល្អមួយសម្រាប់សហគ្រាសអចលនទ្រព្យ ជួយឱ្យសហគ្រាសទទួលបានដើមទុនកម្ចីកាន់តែប្រសើរឡើង ដើម្បីអភិវឌ្ឍមូលនិធិដីកាន់តែច្រើន រៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធបំណុលដែលមានស្រាប់ កាន់តែងាយស្រួល។

Gỡ rào cản vốn cho bất động sản - Ảnh 2.

គម្រោងផ្ទះល្វែងដែលកំពុងសាងសង់នៅទីក្រុងហូជីមិញ។ រូបថត៖ TAN THANH

លោក ង៉ោ ឌឹកសឺន អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន DRH Holdings មានប្រសាសន៍ថា ខណៈពេលដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានការលំបាក ដើមទុនគឺជាកង្វល់ចម្បងសម្រាប់អាជីវកម្មជាច្រើន។ ការផ្អាកការរឹតបន្តឹងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីពិតជានឹងដកចេញនូវឧបសគ្គជាច្រើនសម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដែលត្រូវការប្រាក់កម្ចី។ លោក សុន សង្ឃឹមថា ក្រោយការខិតខំប្រឹងប្រែងពីរដ្ឋាភិបាល ក្រសួង និងវិស័យនានា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងងើបឡើងវិញ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ លោក Dang Anh Tu អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Saigon 5 Real Estate Joint Stock Company មានប្រសាសន៍ថា ដំណាក់កាលដែលស្រេកឃ្លានដើមទុនបំផុត គឺពេលដែលអ្នកវិនិយោគចាប់ផ្តើមអនុវត្តគម្រោង ព្រោះនៅពេលនោះ សហគ្រាសមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីរួចហើយ អាចខ្ចីដើមទុនពីធនាគារដោយផ្អែកលើទ្រព្យសកម្មនេះ ប៉ុន្តែតម្លៃកម្ចីមិនខ្ពស់ទេ ខណៈសហគ្រាសចង់ខ្ចីដោយផ្អែកលើតម្លៃនៃគម្រោង ឧ។ ជា “ទីធ្លាក្រោយផ្ទះ” របស់ធនាគារ បើអ្នកវិនិយោគល្អ ឯកសារផ្លូវច្បាប់រហូតដល់អាជ្ញាបណ្ណក៏អាចចេញបានដែរ ប៉ុន្តែដល់ពេលត្រូវ “បំពេញលក្ខខណ្ឌនៃការបើកលក់” ដូចក្នុងសារាចរលេខ ០៦ គឺពិបាកណាស់សម្រាប់សហគ្រាស។ មិនត្រូវនិយាយទេ ប្រសិនបើគម្រោងមានសិទ្ធិលក់ សហគ្រាសគ្រាន់តែត្រូវការលក់ផលិតផល និងប្រមូលប្រាក់ដើម្បីបន្តអនុវត្តគម្រោង ដោយមិនចាំបាច់ខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារឡើយ។

លោក Huynh Minh Tuan នាយកឈ្មួញកណ្តាលនៃក្រុមហ៊ុន Mirae Asset Securities បានអត្ថាធិប្បាយថា ការពន្យារពេលការអនុវត្តបទប្បញ្ញត្តិខាងលើនឹងជួយឱ្យអាជីវកម្ម ជាពិសេសអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យទទួលបានដើមទុនពីធនាគារកាន់តែងាយស្រួលក្នុងស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចលំបាក។ លោក Tuan បានមានប្រសាសន៍ថា "នេះក៏រួមចំណែកដល់ការធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវកំណើនឥណទានរបស់សេដ្ឋកិច្ចនៅពេលដែលតម្រូវការប្រាក់កម្ចីដើម្បីរួមចំណែកដើមទុន ទិញភាគហ៊ុន និងកិច្ចសហប្រតិបត្តិការក្នុងអាជីវកម្មមានទំហំធំណាស់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ឧស្សាហកម្មធនាគារក៏ត្រូវការការគ្រប់គ្រងហានិភ័យប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពផងដែរ" ។

អ្នកវិភាគមកពីក្រុមហ៊ុនមូលបត្រធនាគារវិនិយោគ Maybank (MSVN) ក៏បានលើកឡើងដែរថា ការពន្យារពេលបទប្បញ្ញត្តិខាងលើគឺជាព័ត៌មានវិជ្ជមានសម្រាប់ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យ ដែលជួយឱ្យឧស្សាហកម្មនេះកាន់តែសកម្មតាមរយៈការទទួលបានប្រាក់កម្ចីពីស្ថាប័នឥណទានកាន់តែងាយស្រួល ក្នុងបរិបទដែលសហគ្រាសអចលនទ្រព្យកំពុងស្រេកឃ្លានដើមទុនដូចបច្ចុប្បន្ន។

"ការរឹតបន្តឹងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនៃសារាចរលេខ 06 នឹងកាន់តែច្បាស់សម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ បន្ទាប់ពីទីផ្សារមានក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ថ្មីៗដូចជា ច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (រំពឹងថានឹងអនុម័តក្នុងសម័យប្រជុំរដ្ឋសភាក្នុងខែតុលា ឆ្នាំ 2023) ។ នៅពេលនេះ បទប្បញ្ញត្តិ និងនិយមន័យនឹងកាន់តែច្បាស់ ហើយក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យអាចចូលប្រើដើមទុនធនាគារបានយ៉ាងងាយស្រួលដោយមិនមានភាពអាក្រក់។" - MSV

កាត់បន្ថយហានិភ័យជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌ

ថ្លែងទៅកាន់អ្នកយកព័ត៌មានពីកាសែត Nguoi Lao Dong អគ្គនាយកធនាគារពាណិជ្ជដែលមានទីស្នាក់ការកណ្តាលនៅទីក្រុងហូជីមិញក៏បានវាយតម្លៃថា ការសម្រេចចិត្តរបស់ធនាគាររដ្ឋក្នុងការបញ្ឈប់ការអនុវត្តបទប្បញ្ញត្តិមួយចំនួនដែលហាមឃាត់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីក្នុងសារាចរលេខ ០៦ គឺសមស្របទៅនឹងការពិត។ ព្រោះបច្ចុប្បន្នមានអតិថិជនជាច្រើនដែលត្រូវការខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារដើម្បីរួមទុនបង្កើតក្រុមហ៊ុន អនុវត្តគម្រោង សហការអាជីវកម្ម ទូទាត់ប្រាក់បញ្ញើដើម្បីអនុវត្តប្រតិបត្តិការនាពេលខាងមុខ ដែលនៅពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការអនុវត្តតាមច្បាប់ ... តម្រូវការនេះកើតឡើងក្នុងវិស័យជាច្រើន ដែលគួរកត់សំគាល់បំផុតនោះគឺអចលនទ្រព្យ។

ជាឧទាហរណ៍ ក្រុមហ៊ុនមួយអាចខ្ចីលុយពីធនាគារមួយ ហើយបន្ទាប់មកចូលរួមចំណែកដើមទុនជាមួយក្រុមហ៊ុនមួយទៀត ដើម្បីសាងសង់គម្រោងផ្ទះល្វែង។ នៅពេលនោះ បន្ថែមពីលើគម្រោងដែលមានមូលដ្ឋានច្បាប់ពេញលេញ ធនាគារនឹងពិចារណាពីលទ្ធភាព សមត្ថភាពសងបំណុលរបស់អ្នកខ្ចី និងកត្តាជាច្រើនទៀត មុននឹងហ៊ានបញ្ចេញ។ នៅពេលដែលអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមានដើមទុនសម្រាប់អនុវត្តគម្រោង ពួកគេនឹងបង្កើតការងារ ជំរុញការអភិវឌ្ឍន៍នៃឧស្សាហកម្មផ្សេងទៀត និងរួមចំណែកដល់កំណើនសេដ្ឋកិច្ច។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកដឹកនាំធនាគារពាណិជ្ជមួយចំនួនទៀតបាននិយាយថា អស់រយៈពេលជាយូរមកហើយ សហគ្រាសជាច្រើនដែលមានទំនាក់ទំនងជិតស្និទ្ធជាមួយម្ចាស់ធនាគារបានបង្កើតសហគ្រាស "ផ្កាយរណប" រាប់សិប ដើម្បីខ្ចីដើមទុនពីធនាគារ ហើយបន្ទាប់មកផ្ទេរចំនួនប្រាក់កម្ចីទៅឱ្យសហគ្រាសតែមួយដើម្បីវិនិយោគលើគម្រោងនានា។ នេះធ្វើឱ្យវាមិនអាចទៅរួចទេសម្រាប់ធនាគារដើម្បីបញ្ជាក់ពីទំនាក់ទំនងរវាងអាជីវកម្មដើម្បីកំណត់អត្រាការប្រាក់កម្ចីយោងទៅតាមបទប្បញ្ញត្តិ។ ហើយតាមពិតទៅ មានករណីដែលអតិថិជនខកខានមិនបានបង់លុយ ដែលបណ្តាលឱ្យធនាគារប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល។

ដើម្បីដោះស្រាយស្ថានភាពនេះ យោងតាមសាស្ត្រាចារ្យ Tran Ngoc Tho (សាកលវិទ្យាល័យសេដ្ឋកិច្ចទីក្រុងហូជីមិញ) ទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងធនាគារមិនចាំបាច់រឹតបន្តឹងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដូចមានចែងក្នុងសារាចរលេខ ០៦ ទេ បន្ទាប់មកត្រូវលុបចោលព្រោះវាមិនសមស្រប។

ផ្ទុយទៅវិញ និយតករធនាគារអាចរៀនពីធនាគារកណ្តាលអាមេរិក (FED) ដើម្បីបង្កើនសមាមាត្រប្រាក់កម្ចីអចលនទ្រព្យ ស្រដៀងទៅនឹង FED ដែលមិនហាមឃាត់ធនាគារពីការជួញដូរមូលបត្រដែលមានហានិភ័យខ្ពស់ ប៉ុន្តែត្រូវមានសមាមាត្រហានិភ័យរហូតដល់ 1,250% ។ ដូចនេះ គ្មានម្ចាស់ធនាគារណាហ៊ានខ្ចីលុយច្រើនទេ ព្រោះពេលនោះមូលធនភាគហ៊ុន (រួមទាំងដើមទុនរបស់ម្ចាស់ធនាគារ) ត្រូវតែគិតជាផ្នែកធំនៃចំនួនប្រាក់កម្ចីសរុប។

"ម្យ៉ាងវិញទៀត ពេលខ្ចីអចលនទ្រព្យច្រើនពេក ហើយជួបបញ្ហាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល ធនាគារបញ្ចាំអចលនទ្រព្យនោះទៅខ្ចីដើមទុនពីធនាគាររដ្ឋ ជំហានដំបូងគឺកំណត់ថាអចលនទ្រព្យមានតម្លៃសូន្យ បន្ទាប់មកកំណត់តម្លៃនៃទ្រព្យបញ្ចាំឡើងវិញបន្តិចម្តងៗ ដូច្នេះហើយ ម្ចាស់ធនាគារនឹងភ័យខ្លាច ហើយមិនហ៊ានរកវិធីខ្ចីលុយពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដែលធ្លាប់ស្គាល់ Tran ។"

ដោយយល់ស្របនឹងទស្សនៈនេះ លោកមេធាវី Truong Thanh Duc នាយកក្រុមហ៊ុនមេធាវី ANVI ក៏បានមានប្រសាសន៍ថា ប្រសិនបើមានករណីដែលប្រថុយប្រថាន និងផ្ទុយពីសកម្មភាពផ្តល់ប្រាក់កម្ចី ប៉ុន្តែមិនទាន់ត្រូវបានហាមឃាត់ដោយច្បាប់ស្តីពីគ្រឹះស្ថានឥណទាន វាជាការល្អបំផុតសម្រាប់ធនាគាររដ្ឋក្នុងការកំណត់លក្ខខណ្ឌបច្ចេកទេសដើម្បីកំណត់ជាជាងការហាមឃាត់។ ជាឧទាហរណ៍ នៅពេលដែលមេគុណហានិភ័យកើនឡើង ធនាគារនឹងពិចារណាកាត់បន្ថយការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់វិស័យនោះ។ នៅពេលដែលលក្ខខណ្ឌបច្ចេកទេសពិតជាខ្ពស់ វាដូចជាមិនហាមឃាត់ប្រាក់កម្ចីទេ ប៉ុន្តែហាមឃាត់ពួកគេ។

លោកមេធាវី Truong Thanh Duc ក៏បាននិយាយផងដែរថា អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ សំណុំរឿងទាំង 6 ដែលមិនអនុញ្ញាតឱ្យខ្ចីក្នុងសារាចរលេខ 39/2016/TT-NHNN រួមមានករណីដែលមិនទាន់គ្រប់គ្រងនៅក្នុងច្បាប់ស្តីពីគ្រឹះស្ថានឥណទាន និងច្បាប់ផ្សេងទៀត ឬត្រូវបានគ្រប់គ្រងតែក្នុងក្រឹត្យ (ឧទាហរណ៍ ក្រឹត្យ 24/2012/ND-CP)។

ថ្មីៗនេះ សារាចរណ៍លេខ ០៦ បានកំណត់ចំនួន ៤ ករណីទៀត ដែលកម្ចីមិនត្រូវបានអនុញ្ញាត ក្នុងនោះ ៣ ករណីថ្មីទាំងស្រុង។ ករណីទាំងនេះចាំបាច់ត្រូវបន្ថែមទៅបទប្បញ្ញត្តិក្នុងមាត្រា 126 និង 127 លើករណីនៃការមិនផ្តល់ឥណទាន និងការរឹតបន្តឹងនៃច្បាប់ស្តីពីគ្រឹះស្ថានឥណទានឆ្នាំ 2010 ។

ប្រភព