អត្រាការប្រាក់កើនឡើង លំហូរសាច់ប្រាក់ក្លាយជា 'ពិបាក'៖ អចលនទ្រព្យចូលក្នុងវដ្តនៃការបញ្ចាំងម្តងទៀត

(CLO) បន្ទាប់ពីទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍យ៉ាងយូរពីលំហូរសាច់ប្រាក់ថោក ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាប្រឈមថ្មី ដោយសារអត្រាការប្រាក់បង្ហាញសញ្ញានៃការកើនឡើង។

អត្រាការប្រាក់កំពុងកើនឡើង

បន្ទាប់ពីរយៈពេលដ៏យូរនៃការនៅសល់ក្នុងកម្រិតទាប អត្រាការប្រាក់សន្សំនៅធនាគារជាច្រើនបាននិងកំពុងកើនឡើងយ៉ាងស្ងៀមស្ងាត់ក្នុងរយៈពេលខ្លី ដែលនាំឱ្យមាននិន្នាការកើនឡើងនៃអត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចី។

ទោះបីជាធនាគាររដ្ឋបានរក្សាគោលនយោបាយគាំទ្រសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលរបស់ខ្លួន និងមិនបានបង្ហាញពីការរឹតបន្តឹងរូបិយវត្ថុក៏ដោយ ដោយសារវាមិនបានចាប់ផ្តើមឡើងវិញនូវបណ្តាញនៃការដកប្រាក់តាមរយៈវិក្កយបត្ររតនាគារចាប់តាំងពីខែមិថុនាមក កម្រិតអត្រាការប្រាក់បច្ចុប្បន្នស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធយ៉ាងខ្លាំង។

ការត្រលប់មកវិញនៃសម្ពាធអតិផរណា និងនិន្នាការគ្រប់គ្រងដោយប្រយ័ត្នប្រយែងរបស់ធនាគារកណ្តាលធំៗនៅជុំវិញ ពិភពលោក បានបង្រួមបន្ទប់សម្រាប់ការរក្សាអត្រាការប្រាក់ទាប។

អត្រាការប្រាក់កំពុងកើនឡើងជាលំដាប់។ (រូបថត៖ CSD)

នៅក្នុងបរិបទនោះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដែលជាវិស័យដែលពឹងផ្អែកខ្លាំងលើឥណទាន កំពុងប្រឈមមុខនឹងការសាកល្បងដ៏ធំមួយសម្រាប់ការងើបឡើងវិញ និងការអភិវឌ្ឍន៍។

យោងតាមរបាយការណ៍របស់សមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARs) ការពិតបង្ហាញថានៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់កើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ផលប៉ះពាល់ដំបូង និងជាក់ស្តែងបំផុតគឺការធ្លាក់ចុះនៃសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៅក្នុងទីផ្សារ។ អ្នកទិញផ្ទះ ជាពិសេសអ្នកដែលប្រើប្រាស់ប្រាក់កម្ចី នឹងត្រូវពិចារណាឡើងវិញនូវផែនការហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ វិនិយោគិនអចលនទ្រព្យមានការប្រុងប្រយ័ត្នជាងមុនជាមួយនឹងផែនការពង្រីកផលប័ត្ររបស់ពួកគេ ដោយសារតែប្រាក់ចំណេញដែលរំពឹងទុកគឺមិនទំនងដើម្បីទូទាត់ថ្លៃដើមទុនកើនឡើងនោះទេ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ សហគ្រាសអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងប្រឈមមុខនឹងហានិភ័យទ្វេរដង៖ ការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុកើនឡើង ខណៈដែលតម្រូវការមានការថយចុះ ដែលបណ្តាលឱ្យលំហូរសាច់ប្រាក់ធ្លាក់ចុះ និងការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីធ្លាក់ចុះ។ នៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់មានការថយចុះ ប្រតិបត្តិការនៅទ្រឹង ហើយតម្លៃមានការលំបាកក្នុងការរក្សាសន្ទុះកើនឡើងដូចគ្នាទៅនឹងរយៈពេលមុន។

ជាមួយនឹងលក្ខណៈនៃការប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុដ៏ធំ អចលនទ្រព្យគឺជាបណ្តាញវិនិយោគផ្ទាល់ និងប៉ះពាល់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរបំផុតដោយការប្រែប្រួលអត្រាការប្រាក់។ កាលពីមុន ទីផ្សារវៀតណាមមានការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2011-2013 នៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់ផ្តល់ប្រាក់កម្ចីលើសពីកម្រិត 18-20% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

អាជីវកម្ម និងអ្នកវិនិយោគជាច្រើនត្រូវលក់ទ្រព្យសម្បត្តិដើម្បីកាត់បន្ថយការខាតបង់ ដែលបណ្តាលឱ្យទីផ្សារ "បង្កក" អស់រយៈពេលជាយូរ ដោយតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់ជាច្រើនបានធ្លាក់ចុះពី 30-40% សូម្បីតែនៅតំបន់កណ្តាលក៏ដោយ។

ហេតុផលមួយផ្នែកគឺមកពីចិត្តគំនិតនៃការវិនិយោគនៃការពឹងផ្អែកលើប្រាក់កម្ចីរយៈពេលខ្លី ខណៈដែលគម្រោងអចលនទ្រព្យ និងទ្រព្យសម្បត្តិមានវដ្តនៃការវិនិយោគយូរ។ នៅពេលដែលថ្លៃដើមទុនកើនឡើងភ្លាមៗ លំហូរសាច់ប្រាក់ត្រូវបានរំខាន ហើយហានិភ័យនៃភាពមិនស្មើគ្នាគឺស្ទើរតែជៀសមិនរួច។

សម្ពាធ​ក៏​មក​ពី​កម្ចី​ទិញ​ផ្ទះ​អនុគ្រោះ​ដែរ។ ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ដើម្បីជំរុញទីផ្សារ វិនិយោគិន និងធនាគារពាណិជ្ជជាច្រើនបានចាប់ផ្តើមកញ្ចប់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះត្រឹមតែ 5.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ សូម្បីតែគ្មានការប្រាក់ រយៈពេលអនុគ្រោះដើមរហូតដល់ 5 ឆ្នាំ។ គោលការណ៍នេះជួយប្រជាជន និងអ្នកវិនិយោគមួយចំនួនធំទទួលបានដើមទុនថោកដើម្បីធ្វើជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ រយៈពេលអនុគ្រោះគឺគ្រាន់តែជាបណ្តោះអាសន្នប៉ុណ្ណោះ។ នៅពេលចូលដល់អំឡុងពេលអត្រាការប្រាក់អណ្តែតទឹក ប្រសិនបើកម្រិតអត្រាការប្រាក់ទូទៅកើនឡើង សម្ពាធនៃការសងបំណុលនឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។

VARs ជឿថាអតិថិជនជាច្រើនស្ថិតក្នុងស្ថានភាពមួយដែល "ពួកគេមិនបានបង់ដើមទុនណាមួយឡើយ ប៉ុន្តែការប្រាក់បានកើនឡើងទ្វេដង"។ នៅពេលដែលសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទីផ្សារមានកម្រិតទាប ការលក់ផលិតផលបន្តដើម្បីកាត់បន្ថយការខាតបង់ក្លាយជាការលំបាក ហើយហានិភ័យនៃបំណុលអាក្រក់អាចត្រឡប់ទៅប្រព័ន្ធឥណទានវិញ។

អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធយ៉ាងខ្លាំង

VARs វាយតម្លៃ៖ បច្ចុប្បន្នអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យគឺជាក្រុមដែលរងផលប៉ះពាល់ខ្លាំងបំផុតដោយការកើនឡើងអត្រាការប្រាក់។ ម៉្យាងវិញទៀត ពួកគេត្រូវប្រឈមនឹងការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុខ្ពស់ជាងមុនសម្រាប់កម្ចីដើម្បីអនុវត្តគម្រោង។ ម៉្យាងវិញទៀត អំណាចទិញនៅលើទីផ្សារធ្លាក់ចុះ នៅពេលដែលប្រជាពលរដ្ឋជួបការលំបាកក្នុងការទទួលបានប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ បណ្តាញនៃការកៀរគរដើមទុនតាមរយៈមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មមិនទាន់បានជាសះស្បើយពេញលេញនៅឡើយ។ ការចេញថ្មីនៅតែមានការប្រុងប្រយ័ត្ន ខណៈដែលបរិមាណនៃសញ្ញាប័ណ្ណដែលចាស់ទុំនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់ ដែលបង្ខំឱ្យអាជីវកម្មជាច្រើនគ្រប់គ្រងលំហូរសាច់ប្រាក់ដោយការលក់ចេញមូលនិធិដីធ្លី ការពន្យារពេលដំណើរការសាងសង់ ឬចរចាជាមួយអ្នកម៉ៅការ និងធនាគារដើម្បីពង្រីកពេលវេលាទូទាត់។

អាជីវកម្ម​អចលនទ្រព្យ​កំពុង​ស្ថិត​ក្រោម​សម្ពាធ​យ៉ាង​ខ្លាំង ខណៈ​អត្រា​ការប្រាក់​កើនឡើង។ (រូបថត៖ ST)

ជាពិសេស ជាមួយនឹងការផ្គត់ផ្គង់ភាគច្រើនជាគម្រោងនាពេលអនាគត ការរំខាននៃលំហូរសាច់ប្រាក់ពីអតិថិជនធ្វើឱ្យសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុកាន់តែខ្លាំង។

នៅពេលដែលតម្លៃឥណទានកើនឡើង បណ្តាញកៀរគរមូលធនផ្សេងទៀតមិនទាន់ត្រូវបានអភិវឌ្ឍនៅឡើយ ហើយសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកវិនិយោគជាច្រើនមានកម្រិត គម្រោងជាច្រើនប្រឈមនឹងហានិភ័យនៃការផ្អាក ឬពន្យារពេល ដែលប៉ះពាល់ដល់ទំនុកចិត្តរបស់អ្នកទិញ និងអ្នកវិនិយោគបន្ទាប់បន្សំ។

មិនត្រឹមតែប៉ះពាល់ដល់គម្រោងដែលកំពុងបន្តប៉ុណ្ណោះទេ អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ដែលអូសបន្លាយពេលយូរក៏ធ្វើឱ្យសមត្ថភាពពង្រីកមូលនិធិដីធ្លីចុះខ្សោយ និងចាប់ផ្តើមគម្រោងថ្មីៗផងដែរ។

ជាការពិត ធនាគារមានទំនោរបង្កើនអត្រាការប្រាក់កំឡុងពេលនៃការធ្លាក់ចុះទីផ្សារ ដោយសារហានិភ័យខ្ពស់។ នៅពេលនោះ អាជីវកម្មជាច្រើនជ្រើសរើស "អង្គុយស្ងៀម" ជំនួសឱ្យការពង្រីកការវិនិយោគ ដើម្បីកំណត់ការខាតបង់ ជាពិសេសនៅក្នុងបរិបទនៃការកើនឡើងតម្លៃដី និងសំណង់។

ជាលទ្ធផលការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានមានហានិភ័យនៃការថយចុះគួរឱ្យកត់សម្គាល់ក្នុងរយៈពេលមធ្យម។ លើសពីនេះ ការកើនឡើងអត្រាការប្រាក់ក៏ប៉ះពាល់ដល់ការវិនិយោគសាធារណៈ និងថ្លៃដើមហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធផងដែរ។

ដោយសារតម្លៃវត្ថុធាតុដើម ថ្លៃពលកម្ម និងថ្លៃបោសសម្អាតទីតាំងកើនឡើង វឌ្ឍនភាពនៃគម្រោងដឹកជញ្ជូនសំខាន់ៗជាច្រើនត្រូវបានពន្យារពេល។ នេះប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ទៅលើការរំពឹងទុកនៃការកើនឡើងតម្លៃនៅក្នុងតំបន់ដែលធ្លាប់បានព្យាករណ៍ថានឹង "ទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ" ដោយធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគបន្ទាប់បន្សំជាច្រើនស្ថិតក្នុងស្ថានភាពលំបាកមួយ។

ទោះបីជាប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនក៏ដោយ ក៏ទស្សនវិស័យរយៈពេលវែងសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសវៀតណាមនៅតែមានភាពវិជ្ជមាន ដោយសារមូលដ្ឋានគ្រឹះនៃតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដដ៏ធំ និងនគរូបនីយកម្មដ៏រឹងមាំ។

VARs បានវាយតម្លៃថា "នៅពេលដែល សេដ្ឋកិច្ច បន្តកើនឡើង ផ្នែកដូចជាលំនៅដ្ឋាន អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម ការិយាល័យសម្រាប់ជួល និងការលក់រាយនៅតែរក្សាបាននូវតម្រូវការស្ថិរភាព"។

សមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) ជឿជាក់ថា ក្នុងរយៈពេលបច្ចុប្បន្ន អ្នកទិញផ្ទះគួរតែទាញយកប្រយោជន៍ពីឱកាសនៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់នៅតែទាប ហើយការផ្គត់ផ្គង់កំពុងងើបឡើងវិញ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការប្រើប្រាស់ដើមទុនដែលបានខ្ចីគួរតែត្រូវបានគ្រប់គ្រងក្នុងកម្រិតសុវត្ថិភាព មិនត្រូវលើសពី 50% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ ដើម្បីជៀសវាងហានិភ័យនៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់អាចបញ្ច្រាស់បាន។ អ្នកទិញក៏គួរតែផ្តល់អាទិភាពដល់ការជ្រើសរើសគម្រោងជាមួយអ្នកវិនិយោគដែលមានកេរ្តិ៍ឈ្មោះ សមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរឹងមាំ ការធានាផ្នែកច្បាប់ និងវឌ្ឍនភាពនៃការសាងសង់ ជាពិសេសជាមួយនឹងផលិតផលលំនៅដ្ឋានដែលបង្កើតឡើងនាពេលអនាគត។

ប្រភព៖ https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html