ល្បិចដ៏ច្របូកច្របល់របស់ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជន

អតិថិជនត្រូវបាន "បង្វិលដូចកំពូល"

អស់រយៈពេលប៉ុន្មានខែកន្លងមកនេះ ជារៀងរាល់ចុងសប្តាហ៍ លោក Nguyen Tung (អាយុ 45 ឆ្នាំ មានទីលំនៅក្នុងសង្កាត់ Dong Da ក្រុងហាណូយ ) និងភរិយាបានដើររកទិញផ្ទះ។ បច្ចុប្បន្នរស់នៅផ្ទះមួយក្នុងទីក្រុង គូស្នេហ៍មួយគូនេះសន្សំលុយលក់ទ្រព្យសម្បត្តិទាំងអស់ ដើម្បីសន្សំលុយទិញផ្ទះនៅក្នុងទីក្រុងទំនើប ។

ក្រឡេកមើលផ្ទះនៅជាប់គ្នាមួយចំនួននៅក្នុងគម្រោងជាយក្រុងនៅភាគខាងលិចទីក្រុងហាណូយ ដូចជា Lideco, Hinode Park, Geleximco (ស្រុក Hoai Duc) លោក Tung ត្រូវបានអញ្ជើញដោយមេខ្យល់ជាច្រើន។ ទោះបីជាយ៉ាងណាមកទល់ពេលនេះ លោក និងភរិយានៅមិនទាន់សម្រេចចិត្តលើផ្ទះណាមួយនៅឡើយទេ។

Loạn chiêu trò 'chăn' khách của môi giới bất động sản - Ảnh 1. — សព្វថ្ងៃនេះ វាមិនមែនជារឿងងាយស្រួលសម្រាប់អតិថិជនក្នុងការទិញផ្ទះវីឡា និងផ្ទះល្វែងនៅភាគខាងលិចទីក្រុងហាណូយនោះទេ ព្រោះឈ្មួញកណ្តាលមាន "ល្បិច" ជាច្រើន។

“មិនមែនថាខ្ញុំនិងប្តីរើសអីពេកទេ ប៉ុន្តែរាល់ពេលដែលយើងចូលចិត្តផ្ទះមួយ ពេលដល់ដំណាក់កាលចុងក្រោយនៃការចរចា មានអារម្មណ៍ថាជិតនឹងទិញ មេខ្យល់ប្រាប់យើងថា… មានគេដាក់លុយរួចហើយ ^{សូម្បីតែ} ផ្ទះក្រុងទំហំប្រហែល 100 ម៉ែត្រការ៉េ គេផ្សាយពាណិជ្ជកម្មតម្លៃ 9 ពាន់លានដុង ខ្ញុំបង់បាន 8,7 ពាន់លានដុង ក្រោយមកយើងក៏បែកគ្នាដែរ តែប៉ុន្មានថ្ងៃមុនយើងអាចបិទបាន ។ ៥០លានដុង ច្រើនជាងប្ដីខ្ញុំទៅទៀត បើយើងចង់ទិញវិញ យើងត្រូវសង ៨,៩ពាន់លានដុង»។

បើតាមលោក ទុង យ៉ាងហោចណាស់មាន៣ដងហើយដែលគាត់និងប្រពន្ធមិនបានទិញផ្ទះបែបនេះ ។ ព័ត៌មានលម្អិតក្នុងដំណើរការចរចាគឺដូចគ្នាទាំងអស់៖ បន្ទាប់ពីមើលផ្ទះយល់ព្រម ចរចាគ្នារហូតដល់ដំណាក់កាល “ចុងក្រោយ” ភាគីទាំងពីរខុសគ្នាត្រឹមតែប្រហែល ១០០ លានដុង ឬក្នុងដំណាក់កាលនៃការព្រមព្រៀងគ្នាថាតើអ្នកទិញ ឬអ្នកលក់នឹងចេញថ្លៃចំណាយនោះ ស្រាប់តែរថយន្ត “ក្រឡាប់” ។

ថ្មីៗបំផុត នៅដើមខែសីហា លោក Tung បានបិទកិច្ចព្រមព្រៀងទិញផ្ទះទីប្រជុំជនទំហំ 120 ^m2 នៅតំបន់ Geleximco D ក្នុងតម្លៃ 11 ពាន់លានដុង។ ពេលគាត់មកបង់លុយ ទាំងម្ចាស់ផ្ទះ ទាំងមេខ្យល់ ថាត្រូវដំឡើងថ្លៃ ៣០០លានដុង ដើម្បីលក់ ព្រោះទីផ្សារបានឡើងកម្តៅ។ អចលនទ្រព្យត្រូវបានគាំទ្រ និងបោសសម្អាតដោយ រដ្ឋាភិបាល និងធនាគាររដ្ឋ។

មិនព្រមបង់បន្ថែម ប្រហែលមួយសប្តាហ៍ក្រោយមក លោក តុង បានសួរមេខ្យល់ម្នាក់ទៀតអំពីផ្ទះទីប្រជុំជនដូចគ្នា ហើយបានទទួលដំណឹងថា ម្ចាស់ផ្ទះលក់ក្នុងតម្លៃ ១១,៥ ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែការចរចាគឺមិនលើសពី ១១,៣ ពាន់លានដុងទេ ព្រោះមានគេឲ្យដល់ទៅ ១១ ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែម្ចាស់មិនទាន់លក់វានៅឡើយ។

អ្នកស្រី Hoa ភរិយារបស់លោក Tung បានចោទសួរថា តើនេះជាយុទ្ធសាស្ត្រ «សាកល្បង» របស់ឈ្មួញកណ្តាល និងម្ចាស់ផ្ទះ នៅពេលដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យ «ជាប់គាំង»។ អ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដត្រូវបានឈ្មួញកណ្តាល និងម្ចាស់ផ្ទះទាញយកផលប្រយោជន៍ដើម្បីសាកល្បងតម្រូវការទីផ្សារ។

ល្បិចទូទៅរបស់ឈ្មួញកណ្តាល និងម្ចាស់ផ្ទះគឺស្វែងរកគ្រប់មធ្យោបាយដើម្បីបង្កើនតម្លៃលក់។ រាល់ពេលដែលពួកគេភ្ជាប់ជាមួយឈ្មួញកណ្តាលដើម្បីទិញនិងលក់នៅក្នុងគម្រោងតំបន់ទីក្រុងឬតំបន់អចលនទ្រព្យអតិថិជនតែងតែ "ភ័យស្លន់ស្លោ" ជាមួយនឹងព័ត៌មានថាផ្ទះនេះទើបតែត្រូវបានទិញឬលក់ដើម្បីជំរុញចិត្តសាស្ត្រនៃការទិញយ៉ាងឆាប់រហ័សមុនពេលវាបាត់។ ផ្លូវជិតរួចរាល់ បើគេមិនទិញតម្លៃឡើងថ្លៃ...

ក្នុងស្ថានភាពដូចគ្នា លោក Nguyen Quang Hao (អាយុ 40 ឆ្នាំ រស់នៅស្រុក Cau Giay ទីក្រុងហាណូយ) បាននិយាយថា នៅដើមខែសីហា លោកបានឈានដល់កិច្ចព្រមព្រៀងលើតម្លៃទិញផ្ទះវីឡាពាក់កណ្តាលផ្តាច់នៅតំបន់ Geleximco B ក្នុងតម្លៃ 15 ពាន់លានដុង។ ប៉ុន្តែពេលទៅជួបម្ចាស់ផ្ទះដើម្បីដាក់ប្រាក់ ទើបគាត់ដាក់លក្ខខណ្ឌថាត្រូវបង់យ៉ាងតិច 70% ក្នុងរយៈពេល 1 សប្តាហ៍ បើមិនអាចបំពេញលក្ខខណ្ឌបាន គាត់ក៏មិនលក់ដែរ ដែលនេះជារឿងមិនសមហេតុផលបំផុត។

«ជិត៤ខែហើយ ខ្ញុំបានស្វែងរកទិញវីឡា ឬផ្ទះវីឡាមួយកន្លែងនៅភាគខាងលិចទីក្រុងហាណូយ ប៉ុន្តែខ្ញុំមិនអាចបិទការចរចាបានទេ ដោយសារខ្ញុំចាញ់បោកមេខ្យល់ ឬម្ចាស់ផ្ទះក្នុងគម្រោងនានា។ មិត្តរបស់ខ្ញុំ ដោយសារគាត់ត្រូវការជាបន្ទាន់ ត្រូវបង់លុយជិត ៤០០លានដុង ដើម្បីទិញផ្ទះវីឡាដែលនៅជិតផ្សារហ៊ុន អាន ឃុំ Thuong ស្រុក Hoai Duc) ដូច្នេះ អ្នកដែលមានចំណាប់អារម្មណ៍ពិតប្រាកដអាចទិញផ្ទះបាន លុះត្រាតែពួកគេសុខចិត្តបង់ប្រាក់បន្ថែម»។

តាមការស្រាវជ្រាវ “ល្បិច” របស់ឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យខាងលើនេះ មិនត្រឹមតែអនុវត្តចំពោះផ្ទះល្វែង និងវីឡាប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងលើផ្ទះល្វែង ខុនដូ ផ្ទះជួល និងដីឡូតិ៍ដែលកំពុងពេញនិយមខ្លាំង ដែលធ្វើឲ្យអ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដស្ថិតក្នុងស្ថានភាពលំបាកខ្លាំងក្នុងការបិទការទិញ ឬត្រូវទទួលយកការខាតបង់បន្ថែមទៀត។ ដូច្នេះហើយតម្លៃអចលនទ្រព្យក៏ត្រូវបានជំរុញឱ្យឡើងច្រើនដែរ។

ប្រយ័ត្នចំពោះល្បិច

អ្នកស្រី ង្វៀន ធូហាំង (អាយុ ៣៦ ឆ្នាំ រស់នៅសង្កាត់ ណាមធូលឹម ទីក្រុងហាណូយ) ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យដែលបានផ្លាស់ប្តូរអាជីព បាននិយាយថា ជាធម្មតាឈ្មួញដីមានល្បិចជាច្រើនដើម្បីបង្ខំអ្នកទិញឱ្យទិញក្នុងតម្លៃខ្ពស់។ ក្នុងអំឡុងពេលវិបត្តិទីផ្សារឆ្នាំ 2008 - 2012 ឬសូម្បីតែឥឡូវនេះ ដើម្បីជំរុញតម្លៃ និងជំរុញទីផ្សារ ឈ្មួញកណ្តាលជាច្រើនមិនស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការ "ចាប់ដៃគ្នា" ដើម្បីប្រើល្បិចដើម្បី "បំប៉ោង" តម្លៃ។ រឿងនៅលើទីផ្សារដូចជាករណីរបស់អតិថិជនដែលបានរៀបរាប់ខាងលើគឺមិនកម្រនោះទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ "ល្បិច" របស់ឈ្មួញកណ្តាលកាន់តែសម្បូរបែបនិងទំនើប។

លោក Nguyen Van Dinh ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARS) មានប្រសាសន៍ថា បើក្រឡេកមើលស្ថានភាពម៉ាក្រូ គេអាចមើលឃើញថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែជួបការលំបាក។ សាច់ប្រាក់ ភាពស្របច្បាប់ ប្រភពដើមទុន លំហូរសាច់ប្រាក់... មិនមានភាពប្រសើរឡើងទេ។ ខណៈពេលដែលអាជីវកម្មជាច្រើនកំពុងស្ថិតក្រោមសម្ពាធពីសញ្ញាប័ណ្ណដែលចាស់ទុំនោះ នៅក្នុងទីផ្សារ អត្រាការប្រាក់នៃការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់អចលនទ្រព្យមិនបានធ្លាក់ចុះនោះទេ។

“ធនាគារបានកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ ប៉ុន្តែអត្រាការប្រាក់នៅតែខ្ពស់ មិនបាច់និយាយទេ ការទទួលបានដើមទុនឥណទានក្នុងដំណាក់កាលនេះមិនងាយស្រួលទេ លក្ខខណ្ឌត្រួតពិនិត្យមានភាពតឹងរ៉ឹង ជាពិសេសអចលនទ្រព្យមិនមែនជាវិស័យអាទិភាពសម្រាប់ការពិចារណាលើប្រាក់កម្ចីនោះទេ។

លើសពីនេះ បញ្ហាច្បាប់ ច្បាប់គ្រប់គ្រង និងគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ ដូចជា ច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនវត្ថុ ច្បាប់លំនៅឋានជាដើម មិនទាន់ត្រូវបានកែប្រែ ឬបំពេញបន្ថែមទេ។ លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា ដោយផ្អែកលើកត្តាមូលដ្ឋានទាំងនោះ វាអាចត្រូវបានគេមើលឃើញយ៉ាងច្បាស់ថាមិនមានការលើកទឹកចិត្តច្បាស់លាស់ក្នុងការនិយាយថាអចលនទ្រព្យបាន "ឡើងកំដៅ" ហើយសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលបានប្រសើរឡើង" ។

យោងតាមលោក Dinh វាមិនមែនជារឿងចម្លែកទេសម្រាប់ឈ្មួញកណ្តាលក្នុងការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យបាន "ឡើងកំដៅ" អស់រយៈពេលជាយូរមកហើយហើយវាកើតឡើងជាញឹកញាប់ដើម្បីបង្កើតរលកនិម្មិត។ មានសូម្បីតែក្រុមឈ្មួញកណ្តាល ម្ចាស់ផ្ទះ និងអ្នកវិនិយោគដែលមិនស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការ "ចាប់ដៃ" ដើម្បីទិញនិងលក់ ហើយថែមទាំងបង្ហាញការជូនដំណឹងដើម្បីបង្កើតប្រតិបត្តិការនិម្មិត "ដៃឆ្វេង" លក់ទៅ "ដៃស្តាំ" ។

អ្នកទិញផ្ទះ និងអ្នកវិនិយោគត្រូវប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះល្បិចរបស់ឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យ ដើម្បីកុំឱ្យខាតបង់ប្រាក់ច្រើន ឬទំនិញរបស់ពួកគេ "ជាប់គាំង" ជាពិសេសនៅក្នុងទីផ្សារ "កក" ដូចពេលនេះ។

ប្រភពតំណ