តើអ្នកគួរចងចាំអ្វីខ្លះនៅពេលទិញតូបលក់ដូរនៅផ្សារ?

ដោយមានដើមទុនចំនួន ៤០០ លានដុង អ្នកជំនាញណែនាំឱ្យខ្ចីប្រាក់ដើម្បីទិញតូបលក់ទំនិញ ប៉ុន្តែការវាយតម្លៃដោយប្រុងប្រយ័ត្នលើតម្លៃ ទីតាំង និងផែនការអាជីវកម្មគឺចាំបាច់។

សួស្តីអ្នកជំនាញ ខ្ញុំមានអាយុ ៣១ ឆ្នាំ មិនទាន់រៀបការ ហើយរស់នៅក្នុងខេត្តជនបទមួយកន្លែងនៅភាគកណ្តាលប្រទេសវៀតណាម។ បច្ចុប្បន្នខ្ញុំមានប្រាក់សន្សំត្រឹមតែ ៤០០ លានដុងប៉ុណ្ណោះ។ ដោយសារតែខ្ញុំរស់នៅជាមួយឪពុកម្តាយ ការចំណាយប្រចាំខែរបស់ខ្ញុំគឺប្រហែល ៥ លានដុង។ ប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមប្រចាំខែរបស់ខ្ញុំគឺ ២០ លានដុង។

ខ្ញុំមានគម្រោងទិញដីមួយកន្លែងនៅក្នុងស្រុកមួយនៅជាយក្រុងនៃទីរួមខេត្តដែលខ្ញុំរស់នៅបច្ចុប្បន្ន ក្នុងតម្លៃប្រហែល ៨០០ លានដុង។ ខ្ញុំនឹងខ្ចីប្រាក់ដែលនៅសល់ពីធនាគារ។ ខ្ញុំកំពុងស្រាវជ្រាវ និងស្វែងរកដី។

ក្រៅពីជម្រើសខាងលើ ខ្ញុំបានឃើញគម្រោងផ្សារមួយនៅក្នុងទីក្រុងដែលខ្ញុំរស់នៅ ដែលលក់តូបលក់ទំនិញពីរជាន់ក្នុងតម្លៃប្រហែល ៨០០ លានដុង។ ខ្ញុំមិនមានបទពិសោធន៍អាជីវកម្មទេ ហើយប្រសិនបើខ្ញុំទិញតូបលក់ទំនិញ ខ្ញុំនឹងរក្សាទុកវាសម្រាប់ខ្លួនឯង ជួលវា ឬអនុញ្ញាតឱ្យសមាជិកគ្រួសារប្រើប្រាស់វាសម្រាប់អាជីវកម្មប្រសិនបើពួកគេចង់។

ខ្ញុំបានកត់សម្គាល់ឃើញថា តូបលក់ទំនិញតាមទីផ្សារបែបប្រពៃណីមានអតិថិជនតិចតួចណាស់ ដោយសារតែការកើនឡើងនៃការទិញទំនិញតាមអ៊ីនធឺណិត។ ខ្ញុំក៏មិនមានបទពិសោធន៍អាជីវកម្មពីមុនមក និងការងាររដ្ឋបាលបច្ចុប្បន្នដែរ។ ខ្ញុំមិនប្រាកដអំពីហានិភ័យដែលពាក់ព័ន្ធនឹងការទិញតូបនោះទេ។ ខ្ញុំសូមកោតសរសើរចំពោះដំបូន្មានណាមួយពីអ្នកជំនាញ។ សូមអរគុណដោយស្មោះ!

វីញ២២៩៣

អ្នកប្រឹក្សា៖

នៅក្នុងបរិបទនៃ សេដ្ឋកិច្ច ដែលកំពុងអភិវឌ្ឍយ៉ាងឆាប់រហ័ស ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មបានក្លាយជានិន្នាការវិនិយោគដ៏ទាក់ទាញមួយ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មិនមែនគ្រប់គ្នាសុទ្ធតែដឹងពីរបៀបដោះស្រាយស្ថានការណ៍ប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពនោះទេ។ ដោយផ្អែកលើករណីជាក់លាក់របស់អ្នក យើងអាចទាញសេចក្តីសន្និដ្ឋានដូចខាងក្រោមទាក់ទងនឹងទិដ្ឋភាពចាំបាច់នៃការគ្រប់គ្រងហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួន នៅពេលពិចារណាវិនិយោគលើតូបលក់ទំនិញនៅក្នុងស្រុក។

ទាក់ទងនឹងប្រាក់ចំណូល និងសក្តានុពលលើស អ្នកមានប្រាក់ចំណូលប្រចាំខែចំនួន 20 លានដុង និងប្រាក់សន្សំចំនួន 400 លានដុង ជាមួយនឹងការចំណាយលើការរស់នៅប្រចាំខែចំនួន 5 លានដុង។ អតិរេកប្រចាំខែរបស់អ្នកគឺ 15 លានដុង ស្មើនឹង 75% នៃប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នក។ នេះគឺជាសូចនាករដ៏ល្អ និងជាធនធានហិរញ្ញវត្ថុជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការសម្រេចចិត្តវិនិយោគណាមួយ។

បន្ទាប់មក យើងនឹងវាយតម្លៃគោលបំណងវិនិយោគ និងកត្តាទាក់ទងនឹងការគ្រប់គ្រងប្រាក់កម្ចី និងការគ្រប់គ្រងហានិភ័យ។ អ្នកចង់ទិញដី ឬតូបលក់អចលនទ្រព្យនៅក្នុងស្រុកសម្រាប់គោលបំណងអាជីវកម្ម ដោយមានគោលបំណងស្វែងរកស្ថិរភាព និងប្រាក់ចំណូលអកម្មសក្តានុពល ក៏ដូចជាប្រាក់ចំណូលពីការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ថវិការបស់អ្នកសម្រាប់តូបលក់អចលនទ្រព្យគឺ ៨០០ លានដុង។ ដូច្នេះ ដោយសារស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នក អ្នកនឹងត្រូវខ្ចីប្រាក់ ៤០០ លានដុងពីធនាគារ។

ទាក់ទងនឹងការប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុនៅធនាគារ ខ្ញុំសូមណែនាំឱ្យអ្នកពិចារណាលើប្រាក់កម្ចីទិញអចលនទ្រព្យ ដោយប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យដែលអ្នកមានបំណងទិញជាទ្រព្យបញ្ចាំ។ បច្ចុប្បន្ននេះ យោងតាមច្បាប់ តូបលក់ទំនិញអាចត្រូវបានផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ បន្ថែមពីលើបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ សូមកត់សម្គាល់គោលការណ៍ដូចខាងក្រោមនៅពេលខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារ។

ការបង់ការប្រាក់ និងប្រាក់ដើមនៃប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកគឺស្ថិតនៅក្នុងចន្លោះពី 30% នៃប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នក។ តួលេខនេះអាចកើនឡើងក្នុងចន្លោះសមស្របមួយអាស្រ័យលើតម្រូវការរបស់អ្នក ដោយសារអតិរេកបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នកមានអត្រាខ្ពស់ណាស់ប្រហែល 75%។

អ្នកក៏ត្រូវយកចិត្តទុកដាក់ចំពោះបទប្បញ្ញត្តិដូចជាអត្រាការប្រាក់ និងលក្ខខណ្ឌប្រាក់កម្ចីផងដែរ។ ប្រាក់កម្ចីរយៈពេលវែងនាំឱ្យមានការបង់ប្រាក់ដើម និងការប្រាក់ប្រចាំខែទាបជាង។ ប្រាក់កម្ចីរយៈពេលខ្លីកាត់បន្ថយចំនួនការប្រាក់របស់ធនាគារ ប៉ុន្តែដាក់សម្ពាធលើលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំខែរបស់អ្នក។ លើសពីនេះ អ្នកគួរតែដឹងអំពីបទប្បញ្ញត្តិអត្រាការប្រាក់អណ្តែតរបស់ធនាគារ (ដែលនឹងប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងដល់ប្រាក់កម្ចីនៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់កើនឡើង) និងការពិន័យសងប្រាក់មុនកាលកំណត់។

លើសពីនេះ ដើម្បីគ្រប់គ្រងហានិភ័យប្រាក់កម្ចីក្នុងកាលៈទេសៈដែលមិនបានមើលឃើញទុកជាមុន ដែលតម្រូវឱ្យមានចំនួនទឹកប្រាក់ច្រើនដូចជាជំងឺ ការព្យាបាលសុខភាព គ្រោះថ្នាក់ ឬការបាត់បង់ការងារ អ្នកគួរតែរៀបចំមូលនិធិសង្គ្រោះបន្ទាន់ដែលស្មើនឹងប្រាក់ចំណូល 3-6 ខែ និងគោលនយោបាយធានារ៉ាប់រងអាយុជីវិត។

អ្នកអាចយោងទៅលើអត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចីធនាគារឯកជនថ្មីៗមួយចំនួននៅក្នុងតារាងដែលខ្ញុំបានចងក្រងខាងក្រោម។

ធនាគារ	ប្រាក់កម្ចីមិនមានទ្រព្យបញ្ចាំ (%/ឆ្នាំ)	ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ (%/ឆ្នាំ)
ធនាគារ​កសិកម្ម	៧.០ - ១៧	៦.៥ - ៧.៥
ធនាគារ Techcombank	១៣.៧៨ - ១៦	៥.៩៩ - ១២.៩៩
ធនាគារ VP	១៤ - ២០	៦.៩ - ៨.៦
ធនាគារ ACB	១២.៥ - ២០	៦.៩ - ១២
ធនាគារ TP	៨,៧ - ១៧	៦.៤ - ១២.០៣
ធនាគារ HD	១៣ - ២៤	៦.៦ - ១០.៦
ធនាគារ Sacombank	៩.៦ - ១៨	៧.៤៩ - ១២
វីប៊ី	១៦ - ១៨	៧.៨ - ១១.៤
SHB	៨.៥ - ១៧	៦.៩៩ - ១០
អូស៊ីប៊ី	ពី 20.2	៥.៩៩ - ៩.៥
អេសប៊ីប៊ី	៩.៦ - ១៨	៥.៩៩ - ៩.១
ធនាគារ Vietcombank	១០.៨ - ១៤.៤	៧ - ៩
ធនាគារ Vietin	៩.៦	៧.៧ - ៨.៥
កំណែ​វៀតណាម	១៤.៩ - ២០.៥	៨.៤៩ - ១៤.៨
មេកាបៃ	១១.៩	៧ - ៩
ធនាគារ MB	១២.៥ - ២០	៦ - ៩.៥

ចំណាំ៖ តារាងប្រៀបធៀបខាងលើនៃអត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចីធនាគារគឺសម្រាប់ជាឯកសារយោងតែប៉ុណ្ណោះ។ អត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចីធនាគារអាចផ្លាស់ប្តូរតាមពេលវេលាអាស្រ័យលើគោលការណ៍ផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរបស់ធនាគារ។ សម្រាប់ដំបូន្មានលម្អិតអំពីកញ្ចប់ប្រាក់កម្ចី និងគោលការណ៍ សូមទាក់ទងធនាគារដោយផ្ទាល់។

ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ការវាយតម្លៃផ្នែកច្បាប់ និងផែនការវិនិយោគ/អាជីវកម្ម។

អ្នកខ្វះបទពិសោធន៍ក្នុងអាជីវកម្មផ្ទាល់ ឬអាជីវកម្មអនឡាញ ដែលបង្កើនហានិភ័យនៃការវិនិយោគក្នុងវិស័យនេះ។ ខាងក្រោមនេះគឺជាលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យសំខាន់ៗមួយចំនួនដែលអ្នកត្រូវពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្នមុនពេលធ្វើការសម្រេចចិត្ត៖

ដំបូងអ្នកត្រូវវាយតម្លៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ អ្នកត្រូវស្រាវជ្រាវតម្លៃពីមុន និងបច្ចុប្បន្ននៃតូបលក់ទំនិញ ហើយកំណត់កត្តាដែលកំណត់សក្តានុពលរបស់វាសម្រាប់ការកើនឡើងតម្លៃនាពេលអនាគត។ អ្នកក៏ត្រូវវាយតម្លៃលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំខែពីប្រតិបត្តិការអាជីវកម្ម ឬការជួលនៅតូបលក់ទំនិញផងដែរ។ ប្រសិនបើតូបលក់ទំនិញមិនទាន់ដំណើរការ អ្នកត្រូវតែវាយតម្លៃប្រាក់ចំណូល និងប្រាក់ចំណេញដែលបានព្យាករណ៍របស់វា។

ទីពីរ អ្នកត្រូវវាយតម្លៃស្ថានភាពម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច។ នេះជាការសំខាន់ណាស់ក្នុងការកំណត់ថាតើពេលវេលានៃការសម្រេចចិត្តវិនិយោគរបស់អ្នកត្រឹមត្រូវឬអត់។ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើអ្នកមានអចលនទ្រព្យក្នុងអំឡុងពេលរីកចម្រើន តម្លៃអាចកើនឡើងខ្លាំងពេក ហើយការប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុនឹងនាំឱ្យមានការកើនឡើងនៃអត្រាការប្រាក់ ហើយអចលនទ្រព្យអាចបាត់បង់សក្តានុពលកំណើនរបស់ខ្លួនដោយសារតែការកើនឡើងពីមុន។ ការវិនិយោគនេះនឹងក្លាយទៅជាគ្មានប្រសិទ្ធភាព។ ប្រសិនបើអ្នកខ្វះបទពិសោធន៍ អ្នកអាចពិគ្រោះជាមួយអ្នកជំនាញហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួនសម្រាប់ទស្សនៈទូលំទូលាយ។

ទីបី វាយតម្លៃទីតាំង និងសក្តានុពលនៃអចលនទ្រព្យ។ តូបលក់ទំនិញនៅក្នុងតំបន់ដែលមានប្រជាជនរស់នៅច្រើននឹងខុសគ្នាទាំងស្រុងពីតូបលក់ទំនិញនៅក្នុងតំបន់ថ្មី ពីព្រោះគោលបំណងចម្បងនៃការអភិវឌ្ឍតូបលក់ទំនិញគឺសកម្មភាពអាជីវកម្ម។ បើគ្មានអ្នករស់នៅទេ ប្រាក់ចំណេញពីដើមទុន (ប្រាក់ចំណេញពីការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ) និងលំហូរសាច់ប្រាក់ (ប្រាក់ចំណេញពីប្រតិបត្តិការអាជីវកម្មលើដី) នឹងមិនមានប្រសិទ្ធភាពទេ។ ដូច្នេះ ការស្រាវជ្រាវយ៉ាងហ្មត់ចត់អំពីទីតាំង សក្តានុពល ដង់ស៊ីតេប្រជាជន សេវាប្រើប្រាស់ (អគ្គិសនី ផ្លូវ សាលារៀន និងសេវាកម្មផ្សេងៗទៀត) របស់តូបលក់ទំនិញនៅក្នុងតំបន់ជុំវិញ នឹងជួយអ្នកធ្វើការសម្រេចចិត្តវិនិយោគបានកាន់តែត្រឹមត្រូវ។

ទីបួនគឺការវាយតម្លៃផ្នែកច្បាប់នៃអចលនទ្រព្យ។ សម្រាប់វិនិយោគិនដែលមានបទពិសោធន៍ នេះគឺជារឿងសាមញ្ញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សម្រាប់អ្នកដែលមានបទពិសោធន៍តិចតួច អ្នកគួរតែចំណាយពេលស្រាវជ្រាវនីតិវិធី និងបទប្បញ្ញត្តិផ្នែកច្បាប់ចាំបាច់ទាក់ទងនឹងពន្ធដែលនឹងត្រូវបង់នៅពេលកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ ដើម្បីជៀសវាងហានិភ័យដែលមិនចាំបាច់។ បច្ចុប្បន្ននេះ ការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យតម្រូវឱ្យមានការយកចិត្តទុកដាក់ចំពោះថ្លៃចុះបញ្ជី និងពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លីប្រចាំឆ្នាំ។ ប្រសិនបើវាជាតូបលក់ដូរ អ្នកត្រូវស្វែងយល់ថាតើតំបន់នោះគិតថ្លៃសេវាកម្ម ឬថ្លៃថែទាំដែរឬទេ។ ថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីក៏គួរតែត្រូវបានពិចារណាផងដែរ។

ជាចុងក្រោយ សូមវាយតម្លៃការវិនិយោគ និងផែនការអាជីវកម្មរបស់អ្នក។ ខ្ញុំសូមណែនាំឱ្យមានផែនការលម្អិតសម្រាប់សកម្មភាពនេះ ព្រោះវាស្ទើរតែទាំងស្រុងនឹងប្រើប្រាស់ប្រាក់សន្សំរបស់អ្នក និងផ្នែកមួយនៃអតិរេកប្រចាំខែរបស់អ្នក។ ដូច្នេះ ការបង្កើតផែនការលម្អិតគឺមានសារៈសំខាន់ណាស់។ អ្នកអាចផ្តោតលើធាតុបីដូចខាងក្រោម៖ ការវាយតម្លៃសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នក ការរៀបចំថវិកា និងការគ្រប់គ្រងលំហូរសាច់ប្រាក់ (ចំណូល និងចំណាយ)។

ត្រឹន ម៉ាញ ហ្វាង វៀត
អ្នកជំនាញផ្នែកផែនការហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួន
ក្រុមហ៊ុនប្រឹក្សាយោបល់វិនិយោគ និងគ្រប់គ្រងទ្រព្យសកម្ម FIDT

តំណភ្ជាប់ប្រភព: https://vnexpress.net/luu-y-gi-khi-mua-ki-ot-cho-4715354.html