អ្វីដែលត្រូវកត់សម្គាល់នៅពេលទិញបញ្ជរទីផ្សារ?

ជាមួយនឹងដើមទុនចំនួន 400 លានដុង អ្នកជំនាញណែនាំឱ្យយកប្រាក់បញ្ចាំដើម្បីទិញបញ្ជរ ប៉ុន្តែត្រូវវាយតម្លៃដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវតម្លៃ ទីតាំង និងផែនការអាជីវកម្ម។

ជំរាបសួរអ្នកជំនាញ ខ្ញុំមានអាយុ 31 ឆ្នាំ នៅលីវ ហើយរស់នៅខេត្តដាច់ស្រយាលមួយនៅតំបន់កណ្តាល។ បច្ចុប្បន្ននេះ ខ្ញុំមានប្រាក់សន្សំត្រឹមតែ ៤០០លានដុងប៉ុណ្ណោះ។ ដោយសារខ្ញុំរស់នៅជាមួយឪពុកម្ដាយរបស់ខ្ញុំ ចំណាយក្នុងមួយខែប្រហែល ៥ លានដុង។ ប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមរបស់ខ្ញុំគឺ 20 លានដុងក្នុងមួយខែ។

ខ្ញុំមានគម្រោងទិញដីនៅស្រុកមួយនៅជាយខេត្តដែលខ្ញុំរស់នៅក្នុងតម្លៃប្រហែល ៨០០ លានដុង។ ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលនៅសល់នឹងត្រូវខ្ចីពីធនាគារ។ ខ្ញុំកំពុងស្រាវជ្រាវ និងស្វែងរកដី។

បន្ថែមពីលើជម្រើសខាងលើ ខ្ញុំបានឃើញគម្រោងផ្សារមួយនៅក្នុងទីក្រុងដែលខ្ញុំរស់នៅលក់តូប 2 ជាន់ក្នុងតម្លៃប្រហែល 800 លាន។ ខ្ញុំមិនមានបទពិសោធន៍ក្នុងការជួញដូរទេ ហើយប្រសិនបើខ្ញុំទិញបញ្ជរ ខ្ញុំនឹងរក្សាទុកវាសម្រាប់ខ្លួនខ្ញុំផ្ទាល់ ឬជួលវាចេញ ឬខ្ចីវាទៅគ្រួសាររបស់ខ្ញុំដើម្បីធ្វើអាជីវកម្មប្រសិនបើពួកគេចង់។

ខ្ញុំឃើញថាតូបផ្សារបុរាណមានអតិថិជនតិចណាស់ព្រោះទីផ្សារទិញតាមអ៊ីនធឺណិតច្រើន។ ខ្ញុំក៏មិនមានបទពិសោធន៍ក្នុងការជួញដូរដែរ ហើយខ្ញុំនៅតែមានការងាររដ្ឋបាល។ ខ្ញុំមិនដឹងថាមានហានិភ័យអ្វីពេលទិញបញ្ជរ? ខ្ញុំសង្ឃឹមថាអ្នកជំនាញអាចផ្តល់ដំបូន្មាន។ សូមអរគុណដោយស្មោះ!

វីញ ២២៩៣

ទីប្រឹក្សា៖

នៅក្នុងបរិបទនៃ សេដ្ឋកិច្ច ដែលកំពុងរីកចម្រើន ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មបានក្លាយជានិន្នាការវិនិយោគដ៏ទាក់ទាញមួយ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ មិនមែនគ្រប់គ្នាដឹងពីរបៀបចូលទៅជិត និងដោះស្រាយស្ថានភាពប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពនោះទេ។ តាមរយៈករណីជាក់លាក់របស់អ្នក យើងអាចទាញបញ្ហាចាំបាច់ដើម្បីគ្រប់គ្រងហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួន នៅពេលចង់វិនិយោគនៅក្នុងបញ្ជរនៅក្នុងស្រុកដូចខាងក្រោម

បើនិយាយពីចំណូល និងលទ្ធភាពបង្កើតអតិរេក អ្នកមានចំណូលប្រចាំខែ ២០លានដុង និងសន្សំបាន ៤០០លានដុង ថ្លៃរស់នៅប្រចាំខែ ៥លានដុង។ អតិរេកដែលអាចចាយបានប្រចាំខែគឺ ១៥លានដុង ស្មើនឹង ៧៥% នៃប្រាក់ចំណូល។ នេះគឺជាសូចនាករដ៏ល្អមួយ និងជាធនធានហិរញ្ញវត្ថុជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការសម្រេចចិត្តវិនិយោគណាមួយ។

បន្ទាប់ យើងនឹងវាយតម្លៃគោលបំណងនៃការវិនិយោគ និងកត្តានៃការគ្រប់គ្រងប្រាក់កម្ចី និងការគ្រប់គ្រងហានិភ័យ។ អ្នកចង់ទិញដី ឬបញ្ជរក្នុងសង្កាត់សម្រាប់អាជីវកម្មដោយមានគោលដៅស្ថិរភាព និងអាចនាំមកនូវប្រាក់ចំណូលអកម្ម និងប្រាក់ចំណូលពីការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ថវិកា ៨០០ លានដុង ដើម្បីទិញបញ្ជរ។ ដូច្នេះជាមួយនឹងស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុបច្ចុប្បន្នអ្នកនឹងត្រូវខ្ចីប្រាក់ 400 លានពីធនាគារ។

ជាមួយនឹងការប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុនៅធនាគារ ខ្ញុំសូមណែនាំឱ្យអ្នកពិចារណាលើទម្រង់នៃប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះអចលនទ្រព្យ ហើយប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យដែលអ្នកកំពុងគ្រោងនឹងទិញដើម្បីធ្វើប្រាក់កម្ចីនេះ។ បច្ចុប្បន្ន យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ បញ្ជរអាចទទួលបានវិញ្ញាបនបត្របញ្ជាក់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។ រួមជាមួយនឹងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់នៅពេលធ្វើកម្ចីធនាគារ អ្នកគួរតែកត់សម្គាល់គោលការណ៍ខាងក្រោម។

ការទូទាត់ប្រាក់ដើម និងការប្រាក់របស់អ្នកស្ថិតក្នុងរង្វង់ 30% នៃប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នក។ ចំនួននេះអាចត្រូវបានកើនឡើងដល់ជួរសមស្របមួយ អាស្រ័យលើបំណងប្រាថ្នារបស់អ្នក ដោយសារអតិរេកបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នកខ្ពស់ខ្លាំងនៅប្រហែល 75%។

អ្នកក៏ត្រូវយកចិត្តទុកដាក់លើបទប្បញ្ញត្តិដូចជា អត្រាការប្រាក់ លក្ខខណ្ឌកម្ចី ដែលប្រសិនបើប្រាក់កម្ចីមានរយៈពេលយូរ ការប្រាក់ប្រចាំខែ និងការទូទាត់ដើមនឹងមានកម្រិតទាប។ ប្រាក់កម្ចីខ្លីនឹងកាត់បន្ថយចំនួនការប្រាក់របស់ធនាគារ ប៉ុន្តែដាក់សម្ពាធលើលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំខែ។ លើសពីនេះ បទប្បញ្ញត្តិអត្រាការប្រាក់អណ្តែតទឹករបស់ធនាគារ (វានឹងជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដល់ប្រាក់កម្ចីនៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារកើនឡើង) ហើយការពិន័យលើការបង់ប្រាក់ជាមុនក៏ចាំបាច់ត្រូវយល់ច្បាស់ផងដែរ។

លើសពីនេះ ដើម្បីគ្រប់គ្រងហានិភ័យប្រាក់កម្ចីក្នុងស្ថានភាពដែលមិននឹកស្មានដល់ដែលទាមទារប្រាក់ច្រើនដូចជាជំងឺ ការព្យាបាល គ្រោះថ្នាក់ ឬការចូលនិវត្តន៍ អ្នកត្រូវរៀបចំទុនបម្រុងសង្គ្រោះបន្ទាន់ដែលស្មើនឹងប្រាក់ចំណូល 3-6 ខែ និងកិច្ចសន្យាធានារ៉ាប់រងអាយុជីវិត។

អ្នកអាចយោងទៅលើអត្រាការប្រាក់កម្ចីធនាគារឯកជនចុងក្រោយមួយចំនួនក្នុងតារាងដែលខ្ញុំបានចងក្រងខាងក្រោម។

ធនាគារ	ប្រាក់កម្ចីគ្មានការធានា (%/ឆ្នាំ)	កម្ចីទិញផ្ទះ (%/ឆ្នាំ)
ធនាគារ Agribank	៧.០ - ១៧	៦.៥ - ៧.៥
ធនាគារ Techcombank	១៣.៧៨ - ១៦	5.99 - 12.99
ធនាគារ VPBank	១៤-២០	៦.៩ - ៨.៦
ACB	១២.៥ - ២០	៦.៩-១២
ធនាគារ TPBank	៨.៧-១៧	៦.៤ - ១២.០៣
ធនាគារ HDBank	១៣-២៤	៦.៦ - ១០.៦
សាខមប៊ែង	៩.៦-១៨	៧.៤៩ – ១២
VIB	១៦-១៨	៧.៨ - ១១.៤
SHB	៨.៥ - ១៧	៦.៩៩ - ១០
OCB	ពី 20.2	5.99 - 9.5
MSB	៩.៦-១៨	5.99 - 9.1
ធនាគារ Vietcombank	10.8 - 14.4	៧ – ៩
ធនាគារ Vietinbank	៩.៦	៧.៧ - ៨.៥
កំណែវៀតណាម	១៤.៩ - ២០.៥	8.49 - 14.8
BIDV	១១.៩	៧ – ៩
ធនាគារ MB	១២.៥ - ២០	៦ - ៩.៥

ចំណាំ៖ តារាងប្រៀបធៀបខាងលើនៃអត្រាការប្រាក់កម្ចីធនាគារគឺសម្រាប់ជាឯកសារយោងតែប៉ុណ្ណោះ។ អត្រាការប្រាក់កម្ចីរបស់ធនាគារអាចផ្លាស់ប្តូរពីពេលមួយទៅពេលមួយ អាស្រ័យលើគោលនយោបាយផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរបស់ធនាគារ។ សម្រាប់ការណែនាំលម្អិតអំពីកញ្ចប់កម្ចី និងគោលនយោបាយកម្ចី សូមទាក់ទងធនាគារដោយផ្ទាល់។

ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ការវាយតម្លៃផ្លូវច្បាប់ និងការវិនិយោគ - ការធ្វើផែនការអាជីវកម្ម

អ្នកមិនមានបទពិសោធន៍ក្នុងអាជីវកម្មផ្ទាល់ ឬអនឡាញ ដែលបង្កើនហានិភ័យនៅពេលវិនិយោគក្នុងវិស័យនេះ។ ខ្ញុំនឹងរាយបញ្ជីលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យសំខាន់ៗមួយចំនួនដែលអ្នកត្រូវវាយតម្លៃដោយប្រុងប្រយ័ត្នមុននឹងសម្រេចចិត្តដូចខាងក្រោម៖

ទីមួយគឺការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ អ្នកត្រូវស្វែងយល់ពីកម្រិតតម្លៃពីមុនរបស់បញ្ជរធៀបនឹងបច្ចុប្បន្ន និងកត្តាអ្វីខ្លះដែលកំណត់សក្តានុពលសម្រាប់ការកើនឡើងតម្លៃនាពេលអនាគត។ តើលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំខែពីអាជីវកម្ម ឬការជួលនៅបញ្ជរកំពុងដំណើរការយ៉ាងដូចម្តេច។ ប្រសិនបើបញ្ជរមិនទាន់ត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការនៅឡើយ អ្នកត្រូវតែវាយតម្លៃប្រាក់ចំណូល និងប្រាក់ចំណេញដែលរំពឹងទុកនៃបញ្ជរនោះ។

ទីពីរគឺការវាយតម្លៃម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច។ អ្នកត្រូវវាយតម្លៃកត្តានេះដើម្បីកំណត់ថាតើពេលវេលាក្នុងការសម្រេចចិត្តវិនិយោគសមស្របឬអត់។ ឧទាហរណ៍៖ ប្រសិនបើអ្នកជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យក្នុងអំឡុងពេលក្តៅ តម្លៃកើនឡើងខ្លាំងពេក ហើយជាមួយនឹងការប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុ វានឹងធ្វើឱ្យអត្រាការប្រាក់កើនឡើង រួមជាមួយនឹងអចលនទ្រព្យលែងមានសក្ដានុពលនៃកំណើនដោយសារតែការកើនឡើងខ្លាំងពីមុន។ ការវិនិយោគនេះនឹងក្លាយទៅជាការវិនិយោគដែលគ្មានប្រសិទ្ធភាព។ ប្រសិនបើអ្នកមិនមានបទពិសោធន៍ទេ អ្នកអាចពិគ្រោះជាមួយអ្នកជំនាញរៀបចំផែនការហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួន ដើម្បីទទួលបានទស្សនវិស័យដ៏ទូលំទូលាយ។

ទីបីគឺវាយតម្លៃទីតាំង និងសក្តានុពលនៃអចលនទ្រព្យ។ បញ្ជរនៅក្នុងតំបន់ដែលមានប្រជាជនច្រើននឹងខុសគ្នាទាំងស្រុងពីបញ្ជរនៅក្នុងតំបន់ថ្មី ពីព្រោះគោលបំណងសំខាន់នៃការអភិវឌ្ឍន៍បញ្ជរគឺអាជីវកម្ម។ បើគ្មានអ្នករស់នៅទេ ការកើនឡើងដើមទុន (ប្រាក់ចំណេញពីការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យ) និងលំហូរសាច់ប្រាក់ (ប្រាក់ចំណេញពីសកម្មភាពអាជីវកម្មនៅលើដី) នឹងមិនមានប្រសិទ្ធភាពទេ។ ដូច្នេះ ការសិក្សាដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវទីតាំងនៃបញ្ជរ សក្តានុពល ចំនួនប្រជាជន អគ្គិសនី ផ្លូវថ្នល់ សាលារៀន និងស្ថានីយ៍ជុំវិញតំបន់បញ្ជរ នឹងជួយអ្នកធ្វើការសម្រេចចិត្តវិនិយោគបានកាន់តែត្រឹមត្រូវ។

ទីបួនគឺការវាយតម្លៃផ្លូវច្បាប់លើអចលនទ្រព្យ។ សម្រាប់វិនិយោគិនដែលមានបទពិសោធន៍ច្រើនឆ្នាំ នេះគឺសាមញ្ញណាស់។ ប៉ុន្តែសម្រាប់អ្នកដែលមិនមានបទពិសោធន៍ច្រើន អ្នកគួរតែឆ្លៀតពេលសិក្សាជាមុនអំពីនីតិវិធីច្បាប់ និងបទប្បញ្ញត្តិចាំបាច់លើពន្ធដែលត្រូវបង់នៅពេលមានអចលនទ្រព្យ ដើម្បីជៀសវាងហានិភ័យដែលមិនចាំបាច់។ បច្ចុប្បន្ននេះ ការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនឹងត្រូវយកចិត្តទុកដាក់លើថ្លៃចុះបញ្ជី និងពន្ធប្រើប្រាស់ដីធ្លីប្រចាំឆ្នាំ។ ប្រសិនបើវាជាបញ្ជរ អ្នកត្រូវស្វែងយល់ថាតើតំបន់នោះគិតថ្លៃសេវា ឬថ្លៃថែទាំ។ អ្នកក៏គួរយកចិត្តទុកដាក់លើថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីផងដែរ។

ជាចុងក្រោយ វាយតម្លៃការវិនិយោគ និងផែនការអាជីវកម្មរបស់អ្នក។ ខ្ញុំសូមណែនាំឱ្យអ្នកមានផែនការលម្អិតសម្រាប់សកម្មភាពខាងលើ ពីព្រោះធាតុនេះស្ទើរតែយកប្រាក់សន្សំទាំងអស់របស់អ្នក និងជាផ្នែកមួយនៃអតិរេកប្រចាំខែរបស់អ្នក។ ដូច្នេះការកសាងផែនការលម្អិតគឺមានសារៈសំខាន់ណាស់។ អ្នកអាចផ្តោតលើកត្តាបីដូចខាងក្រោម៖ ការវាយតម្លៃសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុ ផែនការថវិកា និងផែនការគ្រប់គ្រងលំហូរសាច់ប្រាក់ (ចំណូល និងចំណាយ)។

លោក Tran Manh Hoang Viet
អ្នកជំនាញរៀបចំផែនការហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួន
FIDT Investment Consulting and Asset Management Company

ប្រភពតំណ