Paradox: នៅពេលដែលអាផាតមិនលែងជាទំនួលខុសត្រូវ ពួកគេកាន់តែមានតម្លៃ។

ដីត្រូវបានគេចាត់ទុកជាអចលនទ្រព្យមួយប្រភេទ បើទុកយូរក៏កាន់តែមានតម្លៃ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ អាផាតមិន ជាពិសេសអគារដែលមានរយៈពេលកំណត់ គឺជាប្រភេទផលិតផលប្រើប្រាស់ដែលនឹងបាត់បង់តម្លៃតាមពេលវេលា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមមានភាពផ្ទុយស្រឡះ តម្លៃផ្ទះល្វែងកើនឡើងពីមួយថ្ងៃទៅមួយថ្ងៃ ក្លាយជាប្រភេទទ្រព្យដែលអាចវិនិយោគ និងផ្ទេរបាន។

ថ្លែងទៅកាន់អ្នកសារព័ត៌មាននៃសារព័ត៌មាន និងមតិសាធារណៈ លោក តា វ៉ាន់មឿង ប្រធាននាយកដ្ឋានអភិវឌ្ឍន៍កម្លាំងលក់ផ្ទេរប្រាក់ OneHousing បានចែករំលែកថា៖ នៅឆ្នាំ ២០២២ តម្លៃលក់អាផាតមិននៅក្នុងទីផ្សារផ្ទេរប្រាក់បានកើនឡើង ២០% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នា កន្លែងជាច្រើនមានការកើនឡើង ៣០% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ មូលហេតុគឺដោយសារការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនថ្មីក្នុងឆ្នាំ 2022 និងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 គឺ "ធ្លាក់ចុះ" ខណៈពេលដែលតម្រូវការផ្ទះល្វែងពីមនុស្សកើនឡើង ដែលបណ្តាលឱ្យតម្លៃផ្ទេរមានការប្រែប្រួល និងកើនឡើង។

ផ្ទុយទៅវិញ អាផាតមិនមិនមែនជាទំនិញទេ ប៉ុន្តែកំពុងក្លាយជាទំនិញកាន់តែខ្លាំង។

ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់បឋមកាន់តែខ្វះខាត តើឱកាសសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងទីផ្សារផ្ទេរប្រាក់នឹងទៅជាយ៉ាងណា?

- នៅក្នុងបរិបទនៃការផ្គត់ផ្គង់ខ្វះខាតចាប់ពីចុងឆ្នាំ 2022 ហើយមិនមានការផ្លាស់ប្តូរច្បាស់លាស់នៅពេលនេះទេ ទីផ្សារផ្ទេរប្រាក់នឹងជាជម្រើសរបស់អ្នកវិនិយោគដែលត្រូវការស្វែងរកទីជម្រកសុវត្ថិភាពសម្រាប់លំហូរសាច់ប្រាក់ មុនពេលអតិផរណាបង្ហាញសញ្ញានៃភាពប្រសើរឡើង ហើយគ្រួសារជាច្រើនមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។

សម្រាប់អ្នកដែលមានលុយវិញ ក្តីបារម្ភរបស់ពួកគេនឹងត្រូវរក្សាលុយដោយរបៀបណា? ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់នៅក្នុងធនាគារទាបខ្លាំង សមាមាត្រ USD និង VND មានទំហំធំ ហើយរូបិយប័ណ្ណវៀតណាមកំពុងធ្លាក់ចុះ នោះការជ្រើសរើសអចលនទ្រព្យនឹងជាជម្រើសដែលមានសុវត្ថិភាពបំផុតសម្រាប់ពួកគេនៅពេលនេះ។ ព្រោះអចលនទ្រព្យល្អតែងតែឡើងថ្លៃតាមពេលវេលា។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ផលិតផលដែលបានផ្ទេរតែងតែមានលទ្ធភាពបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ - ដោយសារតែទាំងនេះគឺជាទ្រព្យសម្បត្តិដែលត្រូវបានបង្កើតឡើង មានឯកសារស្របច្បាប់ពេញលេញ ជាពិសេសសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក ហើយអាចជួញដូរបានភ្លាមៗ។

ជាពិសេសកត្តាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃអចលនទ្រព្យដែលបានផ្ទេរគឺតែងតែត្រូវបានគេវាយតម្លៃខ្ពស់ព្រោះវាបំពេញតម្រូវការជាក់ស្តែង ដូច្នេះនៅពេលដែលត្រូវការ លំហូរសាច់ប្រាក់អាចទូទាត់បានយ៉ាងងាយស្រួល។

មានប្រតិបត្តិការផ្ទេរប្រាក់ជាច្រើនប្រភេទនៅលើទីផ្សារ។ តាមគំនិតរបស់អ្នក តើប្រតិបត្តិការប្រភេទណាដែលសកម្មជាងគេនៅ ទីក្រុងហាណូយ ?

- ពីមុនទិញអាផាតមិនរួចលក់បន្ត ក្រោយមកគិតថាងាយបាត់លុយព្រោះរំលោះតាមពេលវេលា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅពេលនេះ ដោយសារកង្វះការផ្គត់ផ្គង់បឋម ការវិនិយោគលើអាផាតមិនដែលបានផ្ទេរបានក្លាយទៅជាថ្លៃ និងគួរឱ្យរំភើប។ នៅឆ្នាំ 2022 ការផ្ទេរគម្រោង ជាពិសេសអាផាតមិនបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងពី 20-30% ហើយសូម្បីតែចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំនេះនៅពេលដែលទីផ្សារទូទៅមានភាពស្ងប់ស្ងាត់ក៏ដោយ អាផាតមិនគម្រោងដែលបានផ្ទេរនៅតែកើនឡើងប្រហែល 3-5% ។

ទីពីរ តម្លៃនៃអាផាតមិនបឋមកាលពី ៥-៧ ឆ្នាំមុនគឺ ២៧-២៨ លានដុង/ម២ ដែលចាត់ទុកថាខ្ពស់ ប៉ុន្តែបច្ចុប្បន្នតម្លៃបឋមកំពុងកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ជារៀងរាល់ឆ្នាំ ដោយតម្លៃជាមធ្យមឡើងដល់ 47-50 លានដុង/m2 ហើយថែមទាំងអាចឡើងដល់ 60-70 លានដុង/m2។

ដូច្នេះ អាផាតមិនដែលបានផ្ទេររហូតដល់ឆ្នាំ 2022 ត្រូវបាន "បង្ហាប់" អស់រយៈពេលជាយូរណាស់មកហើយ តម្លៃមិនបានកើនឡើងដូចឆ្នាំមុនៗទេ អចលនទ្រព្យទាំងនោះកំពុងមានតម្លៃទាបជាងតម្លៃទីផ្សារ ដូច្នេះហើយមានរលកនៃការទិញ និងលក់អាផាតមិនដែលបានផ្ទេរកើតឡើងយ៉ាងខ្លាំង។

ដោយឡែកសម្រាប់ផលិតផលអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងទីផ្សារហាណូយ ជាពិសេសពួកគេតែងតែត្រូវបានជួញដូរក្នុងកម្រិតស្ថិរភាពសមរម្យ ហើយត្រូវបានបោះយុថ្កាក្នុងកម្រិតខ្ពស់រួចទៅហើយ។ ការកើនឡើងតម្លៃនឹងប្រែប្រួលពី 5 ទៅ 7% ដោយគ្មានការផ្ទុះណាមួយ ឬស្ងាត់ពេក ឬ "កក"។

តើអ្នកគិតថាទីផ្សារផ្ទេរប្រាក់កំពុងផ្តល់សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលចាំបាច់ដើម្បីពង្រឹងការអនុវត្តទីផ្សារអចលនទ្រព្យបន្ថែមទៀតឬទេ?

- ប្រតិបត្តិការផ្ទេរប្រាក់ដើរតួនាទី "រក្សាភ្លើងឆេះ" នៅពេលទីផ្សារធ្លាក់ចុះ មិនផ្ទុះខ្លាំង ប៉ុន្តែផ្កាភ្លើងទាំងនេះគ្រាន់តែត្រូវការរង់ចាំ "ខ្យល់ខាងកើត" ដើម្បីជួយឱ្យទីផ្សារទាំងមូលឆេះឡើង។

ទីផ្សារផ្ទេរមិនដែលមានគំនិតនៃ "ការបង្កក" ទេ។ ទោះបីជាទីផ្សារចម្បងត្រូវបានជាប់គាំងដោយសារកង្វះការផ្គត់ផ្គង់ ឬដើមទុនមានកម្រិតក៏ដោយ ទីផ្សារផ្ទេរប្រាក់នៅតែមានកម្រិតខ្ពស់ដោយសារតម្រូវការពិតប្រាកដ ដូច្នេះហើយតែងតែមានប្រតិបត្តិការ និងប្រតិបត្តិការទៀងទាត់ ទោះបីជាមិនខ្លាំងដូចអំឡុងពេលដែលលំហូរសាច់ប្រាក់ល្អក៏ដោយ។ ការពិតដែលថាទីផ្សារផ្ទេរប្រាក់តែងតែមានប្រតិបត្តិការមានស្ថេរភាពមួយផ្នែកជួយឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាទូទៅនៅតែមានលំហូរសាច់ប្រាក់ និងបង្កើតការងារជាច្រើន ព្រមទាំងជះឥទ្ធិពលជាវិជ្ជមានដល់ឧស្សាហកម្មផ្សេងទៀតដែលទាក់ទងនឹងការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ។

នៅពេលផ្ទេរប្រតិបត្តិការល្អ វាក៏នឹងជះឥទ្ធិពល និងជំរុញអ្នកវិនិយោគ ជួយអ្នកវិនិយោគវាយតម្លៃស្ថានភាពទីផ្សារ និងមើលឃើញឱកាសក្នុងការស្វែងរកគម្រោងថ្មីៗ បង្កើតការផ្គត់ផ្គង់សម្រាប់ទីផ្សារបឋម។

មុន និងអំឡុងពេលដំណើរការប្រតិបត្តិការផ្ទេរប្រាក់ តើហានិភ័យអ្វីខ្លះដែលអ្នកចូលរួមប្រតិបត្តិការ (ម្ចាស់ផ្ទះ អ្នកទិញ ឈ្មួញកណ្តាល) តែងតែជួបប្រទះ?

- ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យក្នុងទីផ្សារផ្ទេរប្រាក់មានភាពស្មុគស្មាញ មិនត្រឹមតែសម្រាប់ផ្ទះលំនៅដ្ឋានប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងសម្រាប់អាផាតមិនទៀតផង។ ដោយសារតែមានបញ្ហាជាច្រើនដែលត្រូវយកចិត្តទុកដាក់ ទីផ្សារនេះមិនមែនសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ "ថ្មីថ្មោង" ទេ ប៉ុន្តែត្រូវតែមានបទពិសោធន៍ច្រើន ឬមានការគាំទ្រប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពពីឈ្មួញកណ្តាលដែលមានសតិសម្បជញ្ញៈ។

ជាមួយនឹងទីផ្សារផ្ទេរប្រាក់ ហានិភ័យសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះគឺទីផ្សារខ្សោយ ពិបាករកអតិថិជន ពិបាកទូទាត់ ហើយអតិថិជនបានបង់លុយកក់រួចហើយ ប៉ុន្តែក្រោយមកក៏ចាកចេញ។ ហានិភ័យអាចកើតចេញពីឈ្មួញកណ្តាលគ្មានសីលធម៌ ឈ្មួញកណ្តាលមិនចេះធ្វើការងារ គ្មានជំនាញប្រឹក្សា គ្មានជំនាញវាយតម្លៃ... នាំឱ្យខូចខាតដល់ម្ចាស់ផ្ទះ ។

មានម្ចាស់ផ្ទះមិនមានព័ត៌មានគ្រប់ជ្រុងជ្រោយ មិនពិគ្រោះតម្លៃគេឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យក្រោមតម្លៃទីផ្សារ។ ពួកគេបានទូរស័ព្ទទៅមេខ្យល់ ហើយចង់លក់ផ្ទះនេះក្នុងតម្លៃ 3 ពាន់លាន។ យោងតាមបទពិសោធន៍របស់ឈ្មួញកណ្តាលដែលមានមនសិការផ្ទះនេះអាចលក់បាន 3,5 ពាន់លាន។ ពួកគេនឹងផ្តល់ដំបូន្មានដល់ម្ចាស់ផ្ទះជាថ្នូរនឹងការត្រឡប់មកវិញ។ ចំណែកឈ្មួញកណ្តាលមិនចេះច្បាប់នឹងសប្បាយចិត្ត ព្រោះបើម្ចាស់ផ្ទះលក់បានតម្លៃថោក គេនឹងលក់បានស្រួល ។ ពួកគេថែមទាំងអាចទិញប្រាក់បញ្ញើ ដើម្បីកាត់បន្ថយប្រាក់បញ្ញើ ឬលក់ក្នុងតម្លៃខ្ពស់ជាងអតិថិជន ដោយទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីស្ថានភាព និងរកប្រាក់ចំណេញ។

ហានិភ័យរបស់អ្នកទិញគឺស្រដៀងគ្នា។ អ្នកទិញនឹងមានបញ្ហាទីផ្សារឡើងថ្លៃ ពិបាកទិញផ្ទះ។ ទីពីរគឺហានិភ័យនៃឈ្មួញកណ្តាល ការកំណត់តម្លៃជាមួយម្ចាស់ផ្ទះ ឈ្មួញកណ្តាលមិនយល់ពីទីផ្សារ មិនមានផលិតផលល្អច្រើន មិនមានវិជ្ជាជីវៈ នឹងមិនណែនាំ ឬណែនាំអតិថិជនចំពោះផលិតផលច្រើន មិនគាំទ្រ មិនធ្វើតាមអតិថិជន ដើម្បីបំពេញនីតិវិធីផ្លាស់ប្តូរកម្មសិទ្ធិ។ ហានិភ័យក៏កើតចេញពីម្ចាស់ផ្ទះទទួលប្រាក់កក់ពីអតិថិជន តែមិនលក់ផ្ទះនោះ; មិនលក់ហើយមិនប្រគល់ប្រាក់ជូនអតិថិជនវិញ អតិថិជនពិបាកសុំលុយវិញណាស់។

ចំណែកឈ្មួញកណ្តាលវិញច្រើនតែប្រឈមនឹងការកាត់ចេញ។ ម្ចាស់និងអតិថិជនជួបគ្នាក៏កាត់ស្ពានធ្វើជំនួញជាមួយគ្នាព្រោះមិនចង់បង់ថ្លៃឈ្មួញជើងសា ។

សូមអរគុណ!

ប្រភព