និន្នាការផ្ទុយគ្នានៃការបរបាញ់អចលនទ្រព្យជាមួយនឹងការរឹតបន្តឹងផែនការក្នុងការវិនិយោគប្រាក់

យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិ ដីដែលស្ថិតក្រោមផែនការជាមួយនឹងការសម្រេចចិត្តដើម្បីយកមកវិញមិនអាចផ្ទេរសម្រាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី (លក់ដី)បានទេ។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី ដោយដីកំពុងស្ថិតក្រោមការគ្រោងទុក ប៉ុន្តែគ្មានការសម្រេចចិត្តយកមកវិញទេ អាស្រ័យលើករណីជាក់លាក់នីមួយៗ ម្ចាស់ដីអាចមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីមួយចំនួន ប៉ុន្តែនៅតែអាចលក់ដីបាន។ នៅលើទីផ្សារ ដីដែលស្ថិតក្រោមផែនការត្រូវបានលក់ជាញឹកញាប់ក្នុងតម្លៃថោក។

ផ្ទះ 'Surfing' រងផលប៉ះពាល់ដោយផែនការរកប្រាក់ចំណេញ

អ្នកស្រី ង្វៀន ង៉ុកអាញ់ ( ណាំ ឌិញ ) ចែករំលែកថា បន្ទាប់ពីការស្វែងរកជាច្រើន នាងបានជ្រើសរើសទិញដីទំហំ 40 ម 2 នៅលើផ្លូវ ដុងធៀន (វាំងហុង ខ័ណ្ឌ ហ្វាងម៉ៃ ហាណូយ)។ ដីឡូតិ៍មានមុខផ្ទះ 5m2 ផ្លូវឡានមុខផ្ទះ ទទឹងជាង4m ម្ចាស់លក់ក្នុងតម្លៃ3ពាន់លានដុង ស្មើនឹងជិត75លានដុង/m2។ បើធៀបនឹងដីឡូត៍ផ្សេងទៀតក្នុងទីតាំងតែមួយ ដែលមានតម្លៃប្រហែល 100 លានដុង/m2 ដីឡូតិ៍នេះមានតម្លៃថោកជាង 1 ពាន់លានដុង។ ប៉ុន្តែគួរបញ្ជាក់ថាវាជាផែនការពង្រីកផ្លូវ១០០%។

ប្រជាពលរដ្ឋតែងតែភ័យខ្លាចរឿងដីធ្លីពាក់ព័ន្ធនឹងការធ្វើផែនការ ប៉ុន្តែខ្ញុំគិតខុសគ្នា ដីដែលស្ថិតនៅលើផ្លូវធំមានហានិភ័យខ្ពស់ក្នុងការឈូសឆាយ ប៉ុន្តែជាមួយនឹងដីដែលមានទីតាំងជ្រៅក្នុងផ្លូវលំ ហើយផែនការត្រូវបានគូរជិតដប់ឆ្នាំហើយ ប៉ុន្តែមិនបានអនុវត្ត វាបានក្លាយទៅជាផែនការផ្អាក ហើយប្រហែលជាត្រូវលុបចោល។ ពេលនោះ ដីរបស់ខ្ញុំនឹងអាចសាងសង់បាន 2/0 ។ ផ្ទះ ” អ្នកស្រី ង៉ុក អាញ់ ពន្យល់។

អ្នកស្រី ង៉ុក អាញ់ បានលើកឡើងបន្ថែមទៀតថា ឪពុកម្តាយរបស់អ្នកស្រីបានរស់នៅផ្ទះគ្មានសៀវភៅក្រហមនៅផ្លូវ Bach Dang (ស្រុក Hai Ba Trung ទីក្រុងហាណូយ ) អស់រយៈពេល ៣០ ឆ្នាំមកហើយ។ ផ្ទះនេះក៏ជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងគម្រោងសាងសង់ផ្លូវដែរ ប៉ុន្តែគម្រោងនេះមិនត្រូវបានអនុវត្តអស់ជាច្រើនទសវត្សរ៍មកហើយ ដូច្នេះវាមិនបានប៉ះពាល់ដល់កន្លែងរស់នៅរបស់ពួកគេទេ។

អ្នកស្រី ង៉ុក អាញ់ ចែករំលែកថា " ការទិញផ្ទះដែលត្រូវរៀបចំផែនការ ឬមិនទិញគឺអាស្រ័យលើទស្សនៈរបស់មនុស្សម្នាក់ៗ។ តម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងខ្ពស់ណាស់ឥឡូវនេះ មានតែដីដែលត្រូវគ្រោងទុកប៉ុណ្ណោះ មានតម្លៃថោកសមរម្យសម្រាប់ប្រាក់ចំណូលគ្រួសាររបស់ខ្ញុំ"។

មនុស្សជាច្រើនកំពុងស្វែងរកទិញអចលនទ្រព្យដែលរងផលប៉ះពាល់ដោយការធ្វើផែនការ។ (រូបភាព៖ ង៉ុក វី)។

ជម្រាបជូនអ្នកសារព័ត៌មាន ឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យជាច្រើនបាននិយាយថា ថ្មីៗនេះ មិនត្រឹមតែប្រជាពលរដ្ឋដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដប៉ុណ្ណោះទេ ក៏មានអ្នកវិនិយោគមានទំនោរទិញដីដែលមានបញ្ហាផែនការដើម្បីរង់ចាំសំណង និងទិញដីរង់ចាំផែនការដកចេញ។

លោក Pham Van Ho វិនិយោគិនដែលមានជំនាញខាងបរបាញ់ដីធ្លីដែលមានបញ្ហាផែនការ បាននិយាយថា មិនមែនដីទាំងអស់ដែលមានបញ្ហាផែនការនឹងពិបាកលក់ ហើយនឹងគ្មានអ្នកទិញនោះទេ។ ប្រសិនបើ 100% នៃដីត្រូវបានរងផលប៉ះពាល់ដោយបញ្ហាផែនការ, ដីដែលស្ថិតនៅលើផ្លូវធំឬនៅក្នុងតំបន់លំនៅដ្ឋានដែលមានអ្នករស់នៅយូរអង្វែងនៅតែអាចទិញដើម្បីរស់នៅឬសាងសង់ផ្ទះសម្រាប់លក់។ បើដីប៉ះពាល់ដោយបញ្ហាផែនការ ១/២០០០ គឺនៅតែអាចសង់ផ្ទះបាន ដូច្នេះអត់មានបញ្ហាទេ។ ចំពោះដីក្នុងបញ្ហាផែនការ 1/500 សូមនៅឲ្យឆ្ងាយពីវាជាដាច់ខាត។

គាត់បាននិយាយថានៅឆ្នាំ 2022 គាត់នឹងនៅតែរកប្រាក់ចំណូលបានរាប់ពាន់លានដោយសារការជួញដូរអចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់ដែលរងផលប៉ះពាល់ដោយការធ្វើផែនការ។ ជាពិសេសគាត់បានទិញអាផាតមិនចំនួន 3 នៅ Dinh Cong (ស្រុក Hoang Mai ទីក្រុងហាណូយ) អាផាតមិននីមួយៗមានផ្ទៃដី 35m2 សាងសង់ 5 ជាន់ថ្មី ប៉ុន្តែតម្លៃត្រឹមតែ 4.6 ពាន់លានដុង/ផ្ទះល្វែង ដោយសារផែនការ 100%។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ដីឡូតិ៍ក្នុងទីតាំងតែមួយមានតម្លៃប្រហែល 150 លានដុង/m2 ស្មើនឹងប្រហែល 5.3 ពាន់លានដុង/ផ្ទះល្វែង។

បន្ទាប់មក លោក ហូ បានលក់វាម្តងទៀតក្នុងតម្លៃ ៥ពាន់លានដុង/ផ្ទះ ដោយគណនាថា លោកបានចំណេញជាង ១ពាន់លានដុងពីផ្ទះទាំង៣។

លោក ហូ ក៏បានបន្ថែមថា លោកទើបតែទិញដីសួនច្បារទំហំ 500m2 នៅស្រុក Long Bien តាមផែនការ ដីនេះនឹងក្លាយទៅជាសួនបៃតង។ លោកថា តំបន់នេះត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់គម្រោងកាលពីជិត ១៥ ឆ្នាំមុន បច្ចុប្បន្នផ្ទះជាច្រើនត្រូវបានសាងសង់នៅទីនេះ ដូច្នេះលទ្ធភាពនៃការកែសម្រួលដីនេះទៅជាដីលំនៅដ្ឋានគឺខ្ពស់ណាស់។

លោក ហូ បានចែករំលែកថា៖ « ប្រសិនបើគម្រោងនេះត្រូវបានរុះរើ ហើយបំប្លែងទៅជាដីលំនៅឋាន ខ្ញុំអាចទទួលបានប្រាក់ចំណេញច្រើន ។

ប្រយ័ត្នហានិភ័យ ហានិភ័យនៃការកប់ដើមទុន

លោក Nguyen Anh Tuan - នាយកក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Tuan Anh បាននិយាយថា និន្នាការនៃការបរបាញ់ផ្ទះ និងដីធ្លីដែលមានបញ្ហាផែនការជាយូរយារណាស់មកហើយ "សាកសម" សម្រាប់អ្នកវិនិយោគជាច្រើន ប៉ុន្តែថ្មីៗនេះ ជាពិសេសចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំ 2021 មក មាននិន្នាការ "ក្តៅខ្លួន" ច្បាស់លាស់។

“ មានគម្រោងផែនការជាច្រើនដែលត្រូវបានផ្អាកនៅទីក្រុងហាណូយ ដូច្នេះអតិថិជនដែលមានប្រាក់តិចតួចសុខចិត្តស្វែងរកផ្នែកនេះដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យតម្លៃថោក តាមពិតមានគម្រោង 50 ឆ្នាំដែលមិនទាន់បានអនុវត្តនៅឡើយ ខណៈទីតាំងដដែល ដីដែលបានគ្រោងទុកអាចមានតម្លៃពាក់កណ្តាលនៃដីមួយដែលមិនរាប់បញ្ចូលក្នុងផែនការ។ ប្រសិនបើផែនការនេះសំណាងគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការដកចេញ អតិថិជននឹងឈ្នះធំ ”។

អចលនទ្រព្យ និងដីជាច្រើនដែលរងផលប៉ះពាល់ដោយការធ្វើផែនការមានតម្លៃថោកសមរម្យ សមរម្យសម្រាប់ថវិការបស់មនុស្សជាច្រើន។ (រូបថតគំនូរ) ។

លើសពីនេះ បើតាមលោក ទួន ថ្មីៗនេះ ផ្ទះ និងដីឡូតិ៍ដែលគ្របដណ្តប់ដោយផែនការត្រូវបានអ្នកវិនិយោគជាច្រើនស្វែងរកទិញ ព្រោះតម្លៃរបស់ពួកគេថោកជាងដីឡូតិ៍ក្នុងទីតាំងស្រដៀងគ្នា។ ពួកគេមានចិត្តគំនិតទាំងការរស់នៅ និងរង់ចាំគម្រោងដំឡើងថ្លៃដី។

ទោះយ៉ាងណា លោក ទួន បានព្រមានថា បើទោះបីជាការទិញដីដែលគ្រោងទុកបានផលចំណេញក៏ដោយ ហានិភ័យក៏ខ្ពស់ខ្លាំងដែរ។

លោក Tuan បានវិភាគថា ជាមូលដ្ឋាន ការធ្វើផែនការ "ផ្អាក" គឺជាពាក្យដែលប្រើដើម្បីសំដៅទៅលើស្ថានភាពនៃការមិនត្រូវបានអនុវត្ត ឬនៅពីក្រោយកាលវិភាគនៃផែនការជាមួយនឹងខ្លឹមសារនៃការប្រើប្រាស់ដី។ អាស្រ័យហេតុនេះ អចលនទ្រព្យទាំងអស់នៅក្នុងតំបន់ដែលទីភ្នាក់ងាររដ្ឋបានប្រកាសទាមទារយកមកវិញក្នុងគោលបំណងជាក់លាក់មួយ ប៉ុន្តែមិនត្រូវបានអនុវត្តតាមផែនការនោះទេ គឺជាផលិតផលអចលនទ្រព្យដែលជាប់គាំងជាមួយនឹងផែនការ "ផ្អាក"។

ការកំណត់ពេលវេលាសម្រាប់កំណត់ថាតើគម្រោងត្រូវផ្អាក ឬអត់ មានចែងយ៉ាងច្បាស់ក្នុងប្រការ ៨ មាត្រា ៤៩ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០១៣ ដែលធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមក្នុងឆ្នាំ ២០១៩។ ជាក់ស្តែងបន្ទាប់ពីការប្រកាសលុបចោល អតិបរមាគឺ ៣ ឆ្នាំ ប្រសិនបើមិនមានការសម្រេចចិត្តជាផ្លូវការដើម្បីជម្រះ ឬផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ទេ អាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចនឹងលុបចោល។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយតាមការពិតដំណើរការនេះមិនកើតឡើងក្នុងរយៈពេលត្រឹមតែពីរបីថ្ងៃឬសប្តាហ៍ប៉ុណ្ណោះ។ អ្នកទិញប្រហែលជាត្រូវរង់ចាំជាច្រើនឆ្នាំដើម្បីដឹងពីជោគវាសនានៃគម្រោងនេះ។ ប្រសិនបើពួកគេជ្រើសរើសវិនិយោគលើដីជាមួយនឹងផែនការផ្អាក នេះមានន័យថាកប់ដើមទុន។

លើសពីនេះ ប្រសិនបើអ្នកទិញផ្ទះ ឬដីដែលមានផែនការ "ផ្អាក" ដែលមានផែនការប្រើប្រាស់ដីប្រចាំឆ្នាំចាប់ពីថ្នាក់ស្រុក អ្នកទិញនឹងត្រូវដាក់កម្រិតក្នុងការធ្វើអាជីវកម្ម ប្រើប្រាស់ សាងសង់ ជួសជុល និងជួសជុលផ្ទះ។

លើសពីនេះ នៅក្នុងករណីនៃការវិនិយោគលើផលិតផលអចលនវត្ថុដែលស្ថិតក្រោម "ការផ្អាក" ការធ្វើផែនការ និងចង់ដកប្រាក់ អ្នកទិញនឹងជួបប្រទះការលំបាកជាច្រើនក្នុងការស្វែងរកដៃគូរផ្ទេរ និងប្រតិបត្តិការ។ ដោយសារតែនៅក្នុងចិត្តវិទ្យាទូទៅ អតិថិជនភាគច្រើននៅតែភ័យខ្លាចចំពោះអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានគ្រោងទុក។

ង៉ុក វី

ប្រភព