ហានិភ័យតម្លៃដី "គំរាមកំហែង" ការអភិវឌ្ឍន៍

ការប្រែប្រួលតម្លៃនៅក្នុងទីផ្សារក្នុងស្រុក នៅពេលដែលគម្រោងធំៗលេចឡើង បានបង្កើតតម្លៃដីនិម្មិត ដោយបង្ខំឱ្យអង្គភាពប្រឹក្សាជ្រើសរើសវិធីគណនា ដើម្បីធានាថាតម្លៃដីដែលខេត្តជួលឱ្យអ្នកវិនិយោគមានតម្លៃត្រឹមត្រូវ។ ជាមួយនឹងគម្រោងធំ ៗ ដែលកំពុងរង់ចាំតម្លៃដីនេះដើម្បីជួលនៅក្នុងខេត្តវាត្រូវបានចាត់ទុកថាជាបញ្ហាលំបាកពីទស្សនៈផ្សេងគ្នាជាច្រើន។

ជិតផុតពូជ

គម្រោងតំបន់ទេសចរណ៍ Ocean Valley ក្នុងឃុំ Tien Thanh ទីក្រុង Phan Thiet ដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជាគម្រោង NovaWorld Phan Thiet នៃក្រុមហ៊ុន Delta Valley - Binh Thuan Company Limited មានទំហំធំណាស់ គ្របដណ្តប់លើផ្ទៃដី 1,000 ហិកតា លាតសន្ធឹងប្រវែង 7 គីឡូម៉ែត្រតាមបណ្តោយឆ្នេរសមុទ្រ។ រហូតមកដល់ពេលនេះ កន្លែងនេះត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការក្នុងដំណាក់កាលទី 1 ជាមួយនឹងប្រព័ន្ធឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ចម្រុះដូចជា សណ្ឋាគារ Movenpick Resort Phan Thiet ផ្កាយ 5 សណ្ឋាគារ Radisson Resort Phan Thiet ផ្កាយ 4 ចង្កោមទីលានវាយកូនហ្គោល PGA 36 រន្ធ។ សួនកម្សាន្ត Circus Land, Bikini Beach Square - Sea Park, Sport Complex មជ្ឈមណ្ឌលកីឡា ភោជនីយដ្ឋាន ហាងកាហ្វេ... បានទាក់ទាញអ្នកទស្សនាជិត 150,000 នាក់ឱ្យស្នាក់នៅ លេង និងកម្សាន្តនាពេលកន្លងមក។ ដូច្នេះហើយ ឧស្សាហកម្មបន្តបន្ទាប់បម្រើប្រជាពលរដ្ឋ និងភ្ញៀវទេសចរណ៍ ដូចជា សណ្ឋាគារខ្នាតតូច ភោជនីយដ្ឋាន ហាងងាយស្រួល អាហារ និងភេសជ្ជៈ ហាងកាហ្វេ ហាងកែសម្ផស្ស បោកអ៊ុតជាដើម។ ជាពិសេស នាថ្ងៃទី ១៩ ឧសភា តំបន់ទេសចរណ៍ សេដ្ឋកិច្ច NovaWorld Phan Thiet ត្រូវបានចាប់ផ្តើមឡើងវិញ ដោយបន្តបើកបរិយាកាសធុរកិច្ចដ៏ទាក់ទាញ ជំរុញអ្នកវិនិយោគ ហើយទន្ទឹមនឹងនោះក៏បង្កើតការងារជាបន្តបន្ទាប់ដល់កម្មករផងដែរ។ លើសពីនេះ វាក៏នាំមកនូវការរំពឹងទុកដូចដែលគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តបានវាយតម្លៃថា៖ "ប្រសិនបើគម្រោងទាំងមូលចាប់ផ្តើមដំណើរការ វាមិនត្រឹមតែបង្កើតជាគោលដៅទេសចរណ៍ស្តង់ដារសម្រាប់ខេត្ត Binh Thuan ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែការងារហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធចរាចរណ៍ដែលអមដំណើរក៏នឹងជួយតភ្ជាប់បង្កើតប្រព័ន្ធចរាចរណ៍ដ៏ធំសម្រាប់ខេត្ត សម្រួលដល់ការអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគ"។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដើម្បីឱ្យការចាប់ផ្តើមឡើងវិញមានប្រសិទ្ធភាពដូចការរំពឹងទុក គម្រោងចាំបាច់ត្រូវដោះស្រាយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ដែលពាក់ព័ន្ធឱ្យបានឆាប់តាមដែលអាចធ្វើទៅបាន។ កាលពីដើមខែឧសភា ឆ្នាំ 2023 ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនរួមរបស់ក្រុមហ៊ុន No Va Real Estate Investment Group បានផ្ញើញត្តិទៅថ្នាក់ដឹកនាំខេត្ត ដើម្បីគាំទ្រសំណើដោះស្រាយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់នៃគម្រោង Novaland នៅ Binh Thuan ព្រោះវាស្ថិតក្នុងស្ថានភាពធ្ងន់ធ្ងរ។ ដោយសារតែលំហូរសាច់ប្រាក់ពីការលក់ និងប្រាក់កម្ចីគម្រោងត្រូវបានបិទដោយធនាគារដោយសារតែការខកខានមិនបានបំពេញឯកសារផ្លូវច្បាប់របស់គម្រោង បូកនឹងសម្ពាធនៃការបង់ការប្រាក់ជារៀងរាល់ថ្ងៃរហូតដល់ 50 ពាន់លានដុង។ ជាក់ស្តែងក្រុមហ៊ុនបានស្នើរសុំដោះស្រាយបញ្ហាជាបន្ទាន់ចំនួន២។ ពោលគឺអនុញ្ញាតឱ្យក្រុមហ៊ុនជ្រើសរើសបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីម្តងរៀងរាល់ 50 ឆ្នាំតាមច្បាប់ និងកំណត់ជាបន្ទាន់នូវតម្លៃដីសមរម្យសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនក្នុងការបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឯកសារច្បាប់គម្រោងពេញលេញ និងឯកសារច្បាប់ស្តីពីការលក់។

ការគណនាតម្លៃដីជាក់លាក់ មិនមែនជាបញ្ហាថ្មីនោះទេ ចាត់ទុកថាជាការដាស់តឿនជំរុញឱ្យគម្រោងនេះបញ្ចប់ទៅតាមកាលវិភាគដែលបានកំណត់នៅចុងឆ្នាំ២០២៥។ ប៉ុន្តែនោះក៏ជាបញ្ហាដែលអាជ្ញាធរខេត្តបានយកចិត្តទុកដាក់ និងសម្របសម្រួលដោះស្រាយផងដែរ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅក្នុងការអនុវត្ត មានមតិផ្សេងៗគ្នាជាច្រើន ជាប់គាំងនឹងបទប្បញ្ញត្តិនៅពេលអនុវត្ត ជាពិសេសសម្រាប់គម្រោងដែលមានទ្រង់ទ្រាយធំ និងគោលបំណងច្រើនដូច NovaWorld Phan Thiet ដែលមិនធ្លាប់មានពីមុនមកនៅ Binh Thuan ។ ដូច្នេះហើយ នៅចុងខែមីនា ឆ្នាំ២០២៣ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តបានបញ្ជូនឯកសារទៅ ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ដើម្បីស្នើសុំការណែនាំអំពីការដោះស្រាយការលំបាកក្នុងការកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់ ដើម្បីគណនាតម្លៃជួលដីសម្រាប់គម្រោង Ocean Valley Tourism Complex។

បញ្ហាជាច្រើន។

ខ្លឹមសារនៃឯកសារខាងលើបង្ហាញថា គម្រោងតំបន់ទេសចរណ៍ Ocean Valley ត្រូវបានជួលដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត ដែលមានផ្ទៃដីសរុប ៩៦៣ ហិកតា ក្នុង ៨ ដំណាក់កាល។ បច្ចុប្បន្នក្រុមហ៊ុនកំពុងរៀបចំឯកសារជួលដីដំណាក់កាលទី៩ ដែលមានផ្ទៃដី៤,៧៤ហិកតា។ ក្នុងដំណើរការនោះ គម្រោងនេះត្រូវបានគណកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តអនុម័តជាបណ្តោះអាសន្ននូវតម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃដី គុណនឹងមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដី (មេគុណ K) ដើម្បីកំណត់តម្លៃដីសម្រាប់គណនាតម្លៃដីសម្រាប់តំបន់ជួលក្នុងឯកសារជាច្រើនចាប់ពីឆ្នាំ ២០១៧ ដល់បច្ចុប្បន្ន។ អាស្រ័យហេតុនេះ ក្រុមហ៊ុនបានបង់ថ្លៃជួលដីជាបណ្ដោះអាសន្នដល់ថវិកាខេត្ត បន្ទាប់ពីកាត់ប្រាក់សំណង ការបោសសម្អាត និងបុរេប្រទានការតាំងទីលំនៅថ្មី នៅសល់ចំនួន ១៣៩,៣៣ ពាន់លានដុង។

ទោះយ៉ាងណា តម្លៃដីជាក់លាក់ដែលគណនាក្នុងគម្រោងដែលបានអនុម័តដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តមិនទាន់មាននៅឡើយទេ។ បច្ចុប្បន្នមន្ទីររៀបចំដែនដីខេត្តបានចុះកិច្ចសន្យាជាមួយអង្គភាពប្រឹក្សាយោបល់ក្នុងការកំណត់តម្លៃដីសម្រាប់គម្រោងខាងលើ។ ក្នុងដំណើរការវិភាគ និងវាយតម្លៃខ្នាត និងលក្ខណៈនៃគម្រោង ក៏ដូចជាការពិតទីផ្សារក្នុងតំបន់វាយតម្លៃ អង្គភាពពិគ្រោះយោបល់បានស្នើឱ្យអនុវត្តវិធីសាស្ត្រអតិរេកស្របតាមបញ្ញត្តិនៃប្រការ ៦ នៃសារាចរណែនាំលេខ ៣៦/២០១៤ របស់ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ដើម្បីអនុវត្តការវាយតម្លៃ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយមានការលំបាកមួយចំនួន។ នោះគឺជាការកំណត់ពេលវេលានៃការវាយតម្លៃ ព្រោះប្រការ៣ មាត្រា១០៨ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០១៣ ចែងថា “ពេលវេលាសម្រាប់គណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងថ្លៃជួលដី គឺជាពេលដែលរដ្ឋសម្រេចបែងចែកដី ជួលដី អនុញ្ញាតឲ្យមានការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដី និងទទួលស្គាល់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី”។ ទន្ទឹមនឹងនោះ គម្រោងនេះត្រូវបានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តសម្រេចផ្តល់ការជួលដីដល់ទៅ ៨ ដង ដោយមានរយៈពេលពីឆ្នាំ ២០១៤ ដល់ឆ្នាំ ២០២១។ លើសពីនេះ ផែនការសាងសង់លម្អិត ១/៥០០ របស់គម្រោងត្រូវបានអនុម័តនៅពេលជាក់លាក់ ការវាយតម្លៃតាមពេលវេលាផ្សេងៗគ្នា នាំឱ្យពេលវេលាវាយតម្លៃខ្លះ និងពេលវេលាអនុម័តនៃការសាងសង់ 1/500 និងព័ត៌មានលំអិតនៃដំណើរការផ្លូវច្បាប់។ មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះ គម្រោងនេះមានពេលវាយតម្លៃមួយចំនួនមុនច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០១៣ ចូលជាធរមាន។ អាស្រ័យហេតុនេះ មានមតិផ្សេងៗគ្នាជាច្រើនលើមូលដ្ឋានច្បាប់សម្រាប់វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃ អាជ្ញាធរអនុវត្ត និងការកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់នៅពេលនេះ។

បន្ថែមលើអនុសាសន៍ខាងលើ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តក៏បានស្នើដល់ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ផ្តល់ការណែនាំជាក់លាក់អំពីអត្រាដើមទុនវិនិយោគ។ បទដ្ឋាន, តម្លៃឯកតា; និងវិធីសាស្រ្តសម្រាប់ការគណនាការធ្លាក់ចុះតម្លៃសំណង់ក្នុងករណីដែលពេលវេលានៃការចេញអត្រាដើមទុនវិនិយោគ និងការប៉ាន់ប្រមាណការវិនិយោគមិនស្របគ្នានឹងពេលវេលានៃការវាយតម្លៃ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះគួរតែមានលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យជាក់លាក់ដើម្បីកំណត់ភាពស្រដៀងគ្នានៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលអាចប្រៀបធៀបបាន; វិធីសាស្រ្តដើម្បីបញ្ជាក់ភាពស្រដៀងគ្នានៃទ្រព្យសម្បត្តិប្រៀបធៀប និងទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានវាយតម្លៃ។ មូលដ្ឋានសម្រាប់កំណត់អត្រានៃការកើនឡើងតម្លៃជួល និងតម្លៃលក់សម្រាប់ទ្រព្យសកម្មជាមួយនឹងដំណើរការអាជីវកម្មយូរអង្វែង... ដោយសារតែគម្រោងនេះមានទំហំធំ ជាមួយនឹងការវិនិយោគ និងមុខជំនួញស្មុគស្មាញជាច្រើន រួមទាំងមុខជំនួញពិសេសដែលមិនទាន់មាននៅក្នុងខេត្ត Binh Thuan ។ ដូច្នេះ ប្រសិនបើយើងរកដំណោះស្រាយទាន់ពេលសម្រាប់តម្លៃដីជាក់លាក់ ដើម្បីគណនាថ្លៃជួលដី និងសម្របសម្រួលបើកដំណើរការក្រុមហ៊ុន NovaWorld Phan Thiet ឱ្យទាន់ពេលវេលានោះ វាមិនត្រឹមតែបង្កើតភាពស៊ីសង្វាក់គ្នាសម្រាប់អាជីវកម្មដែលដើរតួនាទីជាក្បាលរថភ្លើងនៅក្នុងតំបន់នេះប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងសម្រេចចិត្តលើភាពអ៊ូអរនៃតំបន់ទេសចរណ៍ដ៏ទាក់ទាញថ្មីមួយ ដើម្បីជួយឱ្យ Binh Thuan ឡើងតំណែងឈានមុខគេក្នុងវិស័យទេសចរណ៍ក្នុងតំបន់។ មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះ វាក៏បើកទិសដៅសម្រាប់ការគណនាតម្លៃដីសមរម្យ ដើម្បីឲ្យសួនឧស្សាហកម្មធំៗដូចជា Ham Tan មានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការចាប់ផ្តើមសាងសង់...

ទាក់ទងនឹងវឌ្ឍនភាពនៃការអនុម័តតម្លៃដីជាក់លាក់ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តបានរាយការណ៍ទៅគណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍នៃគណៈកម្មាធិការបក្សខេត្ត ដើម្បីពិនិត្យក្នុងរបាយការណ៍លេខ ២១៨/BC-UBND ចុះថ្ងៃទី ២៦ ខែតុលា ឆ្នាំ ២០២២ និងរបាយការណ៍លេខ ១៨៦/BC-UBND ចុះថ្ងៃទី ១៦ ខែកញ្ញា ឆ្នាំ ២០២២។ ដូច្នេះហើយ បច្ចុប្បន្ននេះ ក្រុមហ៊ុន Saigon Thai Duong Valutation គឺជាការប្រមូលតម្លៃបន្ថែម និងព័ត៌មានរបស់ក្រុមហ៊ុន Saigon Thai Duong។ លទ្ធផល។ សហគ្រាសមួយចំនួនក្នុងខេត្តកំពុងសម្របសម្រួល និងផ្តល់ព័ត៌មានមួយចំនួន ដើម្បីបម្រើការងារកំណត់តម្លៃដីសម្រាប់គម្រោងខាងលើ។

ប្រភព