រដ្ឋកំណត់តម្លៃដីបឋម៖ ជំហានក្នុងទិសដៅត្រឹមត្រូវ។

ក្រសួងកសិកម្ម និងបរិស្ថាន កំពុងប្រមូលមតិយ៉ាងទូលំទូលាយពីស្ថាប័ន និងបុគ្គល ដើម្បីបញ្ចប់សេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីវិសោធនកម្ម និងបន្ថែមមាត្រាមួយចំនួននៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០២៤ មុននឹងដាក់ជូនរដ្ឋសភាពិនិត្យក្នុងសម័យប្រជុំលើកទី១០ នីតិកាលទី១៥។

ដកការស្ទះជាច្រើន

យោងតាមក្រសួងកសិកម្ម និងបរិស្ថាន បន្ទាប់ពីការអនុវត្តជាង 1 ឆ្នាំ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 បានបង្ហាញពីបញ្ហាជាបន្តបន្ទាប់។ ការកំណត់ក្នុងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្នមិនត្រឹមតែបង្កការលំបាកដល់អាជីវកម្មក្នុងការវិនិយោគ និងអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងប៉ះពាល់ដល់សិទ្ធិរបស់ប្រជាពលរដ្ឋដោយផ្ទាល់ផងដែរ ជាពិសេសក្នុងនីតិវិធីដូចជា ការផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រ ការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដី ការបែងចែកដីឡូត៍ ឬទទួលបានសំណងនៅពេលដីទទួលបានមកវិញ។

Nhà nước quyết giá đất sơ cấp: Bước đi đúng hướng - Ảnh 1. — អ្នកជំនាញនិយាយថា ការកំណត់ដោយផ្ទាល់របស់រដ្ឋចំពោះតម្លៃដីនឹងជួយទប់ស្កាត់តម្លៃនិម្មិត។

ឧបសគ្គចម្បងមួយដែលត្រូវបានចង្អុលបង្ហាញគឺភាពមិនគ្រប់គ្រាន់នៃការរៀបចំ និងផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដែលមិនសមស្របនឹងគំរូរដ្ឋាភិបាលមូលដ្ឋានពីរជាន់នាពេលបច្ចុប្បន្ន។ ការធ្វើផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លីប្រចាំឆ្នាំនៅថ្នាក់ស្រុកលែងអនុវត្តជាក់ស្តែង ត្រូវការពេលវេលា បង្កើតនីតិវិធីបន្ថែម និងពន្យឺតដំណើរការដាក់ដីធ្វើអាជីវកម្ម។ គ្រួសារជាច្រើនត្រូវរង់ចាំផែនការប្រើប្រាស់ដីត្រូវបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាព ដូច្នេះពួកគេបាត់បង់ឱកាសផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម ដែលនាំឱ្យមានការខាតបង់យ៉ាងសំខាន់។

ទាក់ទងនឹងយន្តការបែងចែកដី និងជួល គម្រោងបច្ចុប្បន្នត្រូវបានអនុវត្តជាចម្បងតាមរយៈការដេញថ្លៃ ឬការដេញថ្លៃ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដំណើរការទាំងនេះកំពុងបង្ហាញថាមានភាពស្មុគស្មាញ និងត្រួតស៊ីគ្នាដោយសារតែការពឹងផ្អែកលើច្បាប់ជាច្រើនទៀត ដែលបណ្តាលឱ្យដំណើរការរៀបចំគម្រោងត្រូវអូសបន្លាយពេល។

ជាការកត់សម្គាល់ ក្រសួងកសិកម្ម និងបរិស្ថានបានស្នើឱ្យបញ្ជាក់ពីតួនាទីរបស់រដ្ឋក្នុងការសម្រេចតម្លៃដីក្នុងនាមជាតំណាងម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ។ ដូច្នោះហើយ នៅក្នុងទីផ្សារបឋម រួមទាំងការបែងចែកដីធ្លី ការជួល និងការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ដី តម្លៃដីត្រូវតែកំណត់ដោយរដ្ឋ មិនមែនអាស្រ័យលើអង្គការប្រឹក្សាទេ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ នៅក្នុងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ ពោលគឺសកម្មភាពទិញ លក់ ផ្ទេរ និងបញ្ចាំសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី តម្លៃដីនឹងត្រូវបានព្រមព្រៀងដោយភាគីខ្លួនឯង ដោយរដ្ឋដើរតួជានិយតកម្មដោយប្រយោលតាមរយៈផែនការ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងឧបករណ៍ហិរញ្ញវត្ថុ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការពិត ការវាយតម្លៃដីបឋមនៅតែពឹងផ្អែកភាគច្រើនលើលទ្ធផលប្រឹក្សា និងតម្លៃបន្ទាប់បន្សំ ខណៈដែលវិធីសាស្ត្រកំណត់តម្លៃជាក់លាក់នៅតែមានចំណុចខ្វះខាតជាច្រើន ខ្វះតម្លាភាព និងមិនបានឆ្លុះបញ្ចាំងពីការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារឲ្យបានត្រឹមត្រូវ។ កត្តានេះធ្វើឱ្យតួនាទីនិយតកម្មរបស់រដ្ឋចុះខ្សោយ ប៉ះពាល់ដល់វឌ្ឍនភាពនៃការអនុវត្តគម្រោង និងបណ្តាលឱ្យមានការខកចិត្តជាច្រើននៅពេលដែលប្រជាពលរដ្ឋបានដីរបស់ពួកគេមកវិញ ប៉ុន្តែកម្រិតសំណងមិនជិតនឹងតម្លៃជាក់ស្តែង។

បញ្ហាមួយទៀតដែលត្រូវបានកត់សម្គាល់ដោយក្រសួងកសិកម្ម និងបរិស្ថានគឺភាពមិនត្រឹមត្រូវក្នុងការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃ ជាពិសេសវិធីសាស្ត្រអតិរេក ដែលអាស្រ័យលើទិន្នន័យទីផ្សារ ប្រភេទការវិនិយោគ និងតម្លៃជួលដី។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ទីផ្សារសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីមានការប្រែប្រួលយ៉ាងខ្លាំង ហើយទិន្នន័យភាគច្រើនផ្អែកលើតម្លៃចាស់ ដែលមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃជាក់ស្តែង ឬសក្តានុពលនាពេលអនាគត។ កត្តានេះធ្វើឲ្យប្រជាពលរដ្ឋ ជាពិសេសនៅតំបន់ជនបទរងការខាតបង់ជាញឹកញាប់ ព្រោះតម្លៃដីពិតប្រាកដមិនត្រូវបានបង្ហាញឲ្យបានត្រឹមត្រូវក្នុងប្រតិបត្តិការ។

លោកបណ្ឌិត Pham Viet Thuan នាយកវិទ្យាស្ថាន សេដ្ឋកិច្ច បរិស្ថានទីក្រុងហូជីមិញបានមានប្រសាសន៍ថា វិសោធនកម្មច្បាប់ភូមិបាលគឺចាំបាច់ និងស្របទៅនឹងការតម្រង់ទិសនៃការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចទីផ្សារដែលតម្រង់ទិសសង្គមនិយម។ យោងទៅតាមគាត់បទប្បញ្ញត្តិជាច្រើននៅក្នុងច្បាប់បច្ចុប្បន្នគឺពិតជាមិនជិតទៅនឹងជីវិតពិតនិងតម្រូវការអាជីវកម្ម។ ជាពិសេសការប្រមូលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីពេលបំប្លែងដីទៅជាដីលំនៅឋានបច្ចុប្បន្នមានការកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស កន្លែងខ្លះដូចជាទីក្រុងហូជីមិញ កើនឡើងរហូតដល់៣៨ដង។ នេះធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនមិនអាចទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ស្របច្បាប់របស់ពួកគេ។

បើតាមលោក ការសម្រេចចិត្តរបស់រដ្ឋលើតម្លៃដីបឋម គឺជាជំហានមួយក្នុងទិសដៅត្រឹមត្រូវ សំដៅគ្រប់គ្រងអស្ថិរភាពទីផ្សារ ជាពិសេសក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្ន នៅពេលដែលការប៉ាន់ស្មានតម្លៃដី ការដេញថ្លៃ និងការលុបចោលប្រាក់បញ្ញើ... កំពុងជំរុញឱ្យតម្លៃដីឡើងថ្លៃមិនធម្មតា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោកបណ្ឌិត ធួន បានកត់សម្គាល់ពីភាពចាំបាច់ក្នុងការបែងចែកតម្លៃបឋម និងតម្លៃបន្ទាប់បន្សំយ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងប្រព័ន្ធវាយតម្លៃដីធ្លី។ លោកបាននិយាយថា "ការអនុវត្តមេគុណ K ក្នុងឯកសារណែនាំនឹងជួយកំណត់តម្លៃបន្ទាប់បន្សំពីតម្លៃបឋម ហើយក្នុងពេលតែមួយក្លាយជាឧបករណ៍ដ៏មានប្រសិទ្ធភាពសម្រាប់រដ្ឋក្នុងការគ្រប់គ្រង និងស្ថិរភាពទីផ្សារ"។

អ្នកជំនាញរូបនេះក៏បានសង្កត់ធ្ងន់ថា ច្បាប់ត្រូវកំណត់យ៉ាងច្បាស់ថាតើក្នុងករណីណាតម្លៃបឋមត្រូវបានគេប្រើ ហើយករណីណាតម្លៃបន្ទាប់បន្សំត្រូវបានប្រើ។ អនុក្រឹត្យ និងសារាចរដែលមានភ្ជាប់មកជាមួយនឹងដើរតួក្នុងការបញ្ជាក់ និងផ្តល់ការណែនាំលម្អិត ដើម្បីធានានូវលទ្ធភាពក្នុងការអនុវត្ត។

ត្រូវការឧបករណ៍គ្រប់គ្រាន់ដើម្បីគ្រប់គ្រង និងធានាឱ្យមានតម្លាភាព

ទោះបីជាសំណើផ្តល់អំណាចដល់រដ្ឋក្នុងការសម្រេចចិត្តលើតម្លៃដីបឋមត្រូវបានគេចាត់ទុកថាចាំបាច់ដើម្បីធានានូវតួនាទីតំណាងឱ្យភាពជាម្ចាស់របស់ប្រជាជនទាំងមូលក៏ដោយ ក៏មតិជាច្រើននៅតែសម្តែងការព្រួយបារម្ភថា ប្រសិនបើខ្វះកត្តាទីផ្សារក្នុងការកំណត់តម្លៃ នោះនឹងអាចប្រឈមនឹងការកើតឡើងនៃស្ថានភាព "តម្លៃពីរ" នៅលើទីផ្សារដី។ នេះមិនត្រឹមតែប៉ះពាល់ដល់តម្លាភាពនៃទីផ្សារប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងអាចនាំឱ្យមានការខាតបង់ថវិកា បង្កើតវិសមភាពក្នុងចំណោមភាគីពាក់ព័ន្ធក្នុងប្រតិបត្តិការ។

ស្ថានភាព "តម្លៃពីរ" គឺជារឿងធម្មតាកាលពីអតីតកាល នៅពេលដែលដីដូចគ្នាមានតម្លៃពីរផ្សេងគ្នា៖ តម្លៃដែលមានចែងក្នុងកិច្ចសន្យា និងឯកសារសម្រាប់គណនាកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុច្រើនតែទាបជាងតម្លៃប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែងនៅលើទីផ្សារ។ មូលហេតុចំបងគឺថា បញ្ជីតម្លៃដីដែលចេញដោយរដ្ឋមិនបានឆ្លុះបញ្ចាំងពីការប្រែប្រួលទីផ្សារភ្លាមៗ ដែលនាំឱ្យមានការខ្វះចន្លោះច្រើនរវាងតម្លៃផ្លូវការ និងតម្លៃជាក់ស្តែង។

លោក វ៉ូ ហុងថាង អគ្គនាយករងនៃក្រុមហ៊ុន DKRA Group បានអត្ថាធិប្បាយថា ប្រសិនបើរដ្ឋមានសិទ្ធិអំណាចផ្តាច់មុខក្នុងការសម្រេចចិត្តលើតម្លៃដីដោយមិនមានមតិលើទីផ្សារ នោះវានឹងងាយនាំឱ្យតម្លៃមិនសមហេតុផល ដែលបង្កឱ្យមានការកើតឡើងនៃ "យន្តការតម្លៃពីរ" ។ យោងតាមលោក ការកំណត់តម្លៃត្រូវផ្អែកលើគោលការណ៍ទីផ្សារ ដើម្បីធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌ក្នុងចំណោមភាគីទាំងអស់ រួមទាំងរដ្ឋ ធុរកិច្ច និងអ្នកវិនិយោគ។ លោក ថាង ថាង ថា បើរដ្ឋបែងចែកដី កំណត់តម្លៃ និងប្រមូលលុយ ក៏មិនខុសពី «លេងបាល់ទាត់ និងផ្លុំកញ្ចែក្នុងពេលតែមួយ» ខ្វះយន្តការត្រួតពិនិត្យឯករាជ្យ។

យោងតាមគាត់ ជំនួសឱ្យការលុបបំបាត់ទាំងស្រុងនូវកត្តាទីផ្សារ ច្បាប់គួរតែពិចារណាលើការបែងចែកអ្នកប្រើប្រាស់ដីដើម្បីឱ្យមានគោលនយោបាយគាំទ្រសមស្រប។ ជាឧទាហរណ៍ វាអាចទៅរួចក្នុងការលើកលែង ឬកាត់បន្ថយកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់ក្រុមដែលជួបការលំបាក នៅពេលផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដូចដែលអ្នកជំនាញជាច្រើនបានស្នើឡើង។

ទន្ទឹមនឹងនោះ លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ បាននិយាយថា មិនគួរមានការព្រួយបារម្ភខ្លាំងពេកអំពីស្ថានភាពតម្លៃពីរ ឬលទ្ធភាពដែលអាជីវកម្មអាចទាញយកផលប្រយោជន៍ពីគោលនយោបាយដីធ្លីនោះទេ។ យោងតាមគាត់ រដ្ឋមានឧបករណ៍និយតកម្មពេញលេញ ចាប់ពីពន្ធរហូតដល់ឥណទាន ដើម្បីគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ និងទប់ស្កាត់ការរកប្រាក់ចំណេញ។ លោកបានសង្កត់ធ្ងន់ថា “រដ្ឋមានសិទ្ធិពេញលេញក្នុងការសម្រេចចិត្តលើតម្លៃដីនៅក្នុងទីផ្សារបឋម ពីព្រោះនេះជាសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់តំណាងប្រជាជនទាំងមូល។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ ដែលប្រតិបត្តិការស៊ីវិលរវាងប្រជាពលរដ្ឋ និងអាជីវកម្មកើតឡើង គឺជាកន្លែងដែលទីផ្សារត្រូវគ្រប់គ្រងដោយខ្លួនឯង”។

ជាក់ស្តែងក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ ការគ្រប់គ្រងពន្ធដារ សារការី និងការគ្រប់គ្រងកំណត់ត្រាផ្ទេរអចលនទ្រព្យត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងតឹងរ៉ឹង។ មនុស្សជាច្រើនដែលធ្លាប់មានទម្លាប់ "សុំ" អ្នកទិញឱ្យប្រកាសតម្លៃទាបដើម្បីកាត់បន្ថយពន្ធ ឥឡូវនេះត្រូវបង្ខំឱ្យគោរពតាមបទប្បញ្ញត្តិ ពីព្រោះសារការី និងភ្នាក់ងារពន្ធលែងអនុញ្ញាតឱ្យមានការប្រកាសទាប ហើយថែមទាំងទាមទារឱ្យធ្វើឯកសារឡើងវិញប្រសិនបើរកឃើញភាពខុសគ្នាមិនធម្មតា។ លោក Pham Huu T. អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅ Lam Dong បាននិយាយថា គាត់ធ្លាប់ប្រកាសតម្លៃផ្ទេរអចលនទ្រព្យទាប ដើម្បីសន្សំការចំណាយ ប៉ុន្តែចាប់តាំងពីភ្នាក់ងារបានរឹតបន្តឹងមក គាត់បានធ្វើយ៉ាងតឹងរ៉ឹង។ លោក T បានមានប្រសាសន៍ថា "អ្នកទិញឥឡូវនេះបដិសេធមិនប្រកាសតម្លៃទាប។ ពួកគេមានការព្រួយបារម្ភថាពួកគេនឹងត្រូវបង់ពន្ធច្រើននៅពេលលក់នៅពេលក្រោយដូច្នេះពួកគេទាមទារឱ្យប្រកាសតម្លៃពិត" ។

លោក Nguyen Dang Phu មេឈ្មួញកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញ បានបញ្ជាក់ថា ស្ថានភាពនៃការប្រកាសតម្លៃទ្វេរដង ស្ទើរតែរលាយបាត់ទៅហើយ អាជ្ញាធរពន្ធដារមានការពាក់ព័ន្ធខ្លាំង ករណីខ្លះនៃការប្រកាសមិនពិត ត្រូវបានកោះហៅ ថែមទាំងព្រមានកាត់ទោសព្រហ្មទណ្ឌទៀតផង ឥឡូវនេះ ទាំងអ្នកទិញ ទាំងអ្នកលក់ធ្ងន់ធ្ងរ អ្នកណាបង់ពន្ធត្រូវទទួលខុសត្រូវ។

រួមចំណែកក្នុងការទប់ស្កាត់តម្លៃនិម្មិត

យោងតាមលោក Le Hoang Chau ការវាយតម្លៃបច្ចុប្បន្នតាមរយៈអង្គការប្រឹក្សាយោបល់ និងក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃយ៉ាងងាយស្រួលបង្កើតចន្លោះប្រហោង សូម្បីតែនាំទៅដល់ "ការឃុបឃិត" នៅពេលកំណត់តម្លៃដី។ ដូច្នេះ វាចាំបាច់សម្រាប់រដ្ឋដើម្បីកំណត់តម្លៃដោយផ្ទាល់នៅក្នុងទីផ្សារបឋម។ នៅក្នុងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ យន្តការទីផ្សារគួរតែត្រូវបានដំណើរការយ៉ាងពេញលេញ ក្រោមការគ្រប់គ្រងរបស់រដ្ឋតាមរយៈឧបករណ៍ពន្ធ។ វិធីសាស្រ្តនេះមិនត្រឹមតែជួយធ្វើឱ្យតម្លៃដីមានតម្លាភាពប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងរួមចំណែកដល់ "ធ្វើឱ្យ" ទីផ្សារអចលនៈទ្រព្យធ្លាក់ចុះ និងការពារកុំឱ្យតម្លៃដីកើនឡើងដោយការរំពឹងទុក។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm