ធនាគាររដ្ឋវៀតណាមត្រូវធ្វើវិសោធនកម្មសារាចរ។

[ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម_1]

សមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានចេញឯកសារមួយទាក់ទងនឹងការបញ្ជាក់របស់ធនាគាររដ្ឋវៀតណាម (SBV) ថាខ្លួនមិនរឹតត្បិតសិទ្ធិរបស់អង្គការ និងបុគ្គលក្នុងការទិញលំនៅដ្ឋានដែលកំពុងសាងសង់នៅក្នុងសារាចរលេខ 22/2023/TT-NHNN (ធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមមាត្រាមួយចំនួននៃសារាចរលេខ 41/2016/TT-NHNN) ទេ។

ការយល់ច្រឡំជាច្រើននៅតែមាន។

ដូច្នោះហើយ HoREA ជឿជាក់ថា ទោះបីជា Circular 22 ដំបូងឡើយបានជួយធានាដល់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យក្រៅផែនការក៏ដោយ ក៏ «ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់» របស់វានៅតែមាន។

ជាពិសេស៖ ចំណុច ក ប្រការ ១១ មាត្រា ២ នៃសារាចរលេខ 41/2016/TT-NHNN (បានធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមដោយប្រការ ១ មាត្រា ១ នៃសារាចរលេខ 22/2023/TT-NHNN) គ្រាន់តែចែងថា វាអនុវត្តចំពោះលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលត្រូវបាន "សាងសង់រួចរាល់សម្រាប់ប្រគល់" ពោលគឺលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែល "សាងសង់រួចជាស្រេច" ប៉ុន្តែមិនរាប់បញ្ចូលករណីខ្ចីឥណទានដើម្បីទិញលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែល "មិនទាន់សាងសង់រួចរាល់សម្រាប់ប្រគល់" ពោលគឺលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែល "កំពុងសាងសង់"។

យោងតាម HoREA គោលគំនិតនៃ "ផ្ទះដែលសាងសង់រួចជាស្រេចសម្រាប់ប្រគល់ជូន" មិនអាចបកស្រាយថារួមបញ្ចូល "ផ្ទះកំពុងសាងសង់" ដែលធនាគារពាណិជ្ជកម្មនឹងទទួលយកជាទ្រព្យបញ្ចាំសម្រាប់ប្រាក់កម្ចីដើម្បីទិញផ្ទះទាំងនោះបានទេ។

លើសពីនេះ សេចក្តីប្រកាសរបស់ធនាគាររដ្ឋវៀតណាមបញ្ជាក់ថា "សារាចរលេខ 41/2016/TT-NHNN ដែលគ្រប់គ្រងសមាមាត្រភាពគ្រប់គ្រាន់នៃដើមទុនរបស់ធនាគារពាណិជ្ជកម្ម និងសាខារបស់ធនាគាររដ្ឋវៀតណាម មិនមែនជាឯកសារណែនាំអំពីប្រតិបត្តិការផ្តល់ឥណទានរបស់ស្ថាប័នឥណទាននោះទេ"។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមពិតទៅ សារាចរលេខ ៤១ (បានធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមដោយប្រការ ១ មាត្រា ១ នៃសារាចរលេខ ២២/២០២៣/TT-NHNN) មានបទប្បញ្ញត្តិផ្លូវច្បាប់ដែលមិនទាក់ទងនឹង "បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីសមាមាត្រភាពគ្រប់គ្រាន់នៃដើមទុនរបស់ធនាគារពាណិជ្ជកម្ម និងសាខារបស់ធនាគាររដ្ឋវៀតណាម" ប៉ុន្តែផ្ទុយទៅវិញទាក់ទងនឹង "ប្រតិបត្តិការផ្តល់ឥណទានរបស់ស្ថាប័នឥណទាន"។

ជាពិសេស ប្រការទី 11 នៃមាត្រា 2 ចែងអំពី «ប្រាក់កម្ចីដែលមានការធានាដោយអចលនទ្រព្យសម្រាប់បុគ្គលដើម្បីទិញផ្ទះដែលបំពេញតាមលក្ខខណ្ឌ» ស្រដៀងគ្នាទៅនឹងបទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងសារាចររបស់ធនាគាររដ្ឋវៀតណាម «ណែនាំប្រតិបត្តិការផ្តល់ឥណទានរបស់ស្ថាប័នឥណទាន»។

ឯកសារ HoREA បានបញ្ជាក់ថា « សមាគមជឿជាក់ថា ប្រសិនបើសារាចរលេខ ៤១ គ្រាន់តែចែងអំពី «សមាមាត្រភាពគ្រប់គ្រាន់នៃដើមទុនរបស់ធនាគារពាណិជ្ជកម្ម និងសាខារបស់ធនាគាររដ្ឋវៀតណាម» នោះមិនចាំបាច់មានបទប្បញ្ញត្តិផ្លូវច្បាប់ដែលបញ្ជាក់ពី «លក្ខខណ្ឌ» សម្រាប់ «ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដែលមានទ្រព្យបញ្ចាំសម្រាប់បុគ្គលដើម្បីទិញផ្ទះ» នៅក្នុងប្រការ ១១ មាត្រា ២ នោះទេ ពីព្រោះមានសារាចររួចហើយពីធនាគាររដ្ឋវៀតណាម ដែលណែនាំប្រតិបត្តិការផ្តល់ឥណទានរបស់ស្ថាប័នឥណទាន »។

លើសពីនេះទៀត យោងតាម HoREA ឯកសារថ្មីៗដែលមានចំណងជើងថា "ព័ត៌មានមួយចំនួនទាក់ទងនឹងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីសមាមាត្រភាពគ្រប់គ្រាន់នៃដើមទុនសម្រាប់ធនាគារ និងសាខាធនាគារបរទេស" ដែលចេញដោយធនាគាររដ្ឋវៀតណាមមិនមែនជា "ឯកសារបទដ្ឋានផ្លូវច្បាប់" ដូចសារាចរនោះទេ ដូច្នេះហើយវាមានតម្លៃក្នុងការផ្តល់ព័ត៌មានតែប៉ុណ្ណោះ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ធនាគារ និងសាខាធនាគារបរទេស ត្រូវតែផ្អែកលើប្រតិបត្តិការផ្តល់ឥណទានរបស់ពួកគេ ដោយផ្អែកលើច្បាប់ស្តីពីស្ថាប័នឥណទាន និងសារាចររបស់ធនាគាររដ្ឋវៀតណាម។

ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដែលត្រូវបានធានាដោយអចលនទ្រព្យដែលកំពុងសាងសង់កំពុងប្រឈមមុខនឹងការលំបាក។ (រូបភាពឧទាហរណ៍៖ កុង ហ៊ីវ)

សារាចរនេះត្រូវកែប្រែ និងបំពេញបន្ថែមឲ្យបានច្បាស់លាស់។

ដោយសារតែការលំបាកខាងលើ HoREA ជឿជាក់ថា មុនពេលដែលសារាចរលេខ 22/2023/TT-NHNN ចូលជាធរមាននៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 វាត្រូវធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ ដើម្បីគាំទ្រដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងដំណើរការស្តារឡើងវិញ និងអភិវឌ្ឍន៍របស់ខ្លួនក្នុងលក្ខណៈមួយដែលមានតម្លាភាព សុវត្ថិភាព មានសុខភាពល្អ និងប្រកបដោយចីរភាព។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ វាគួរតែបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ស្ថាប័នឥណទានក្នុងការអនុម័តប្រាក់កម្ចីសម្រាប់បុគ្គលដើម្បីទិញ "លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលកំពុងសាងសង់" ដែលផ្ទះនោះត្រូវបានធានា (បញ្ចាំ)។

អ្នកជំនាញជាច្រើនទៀតក៏យល់ស្របផងដែរថា ធនាគាររដ្ឋវៀតណាមត្រូវធ្វើវិសោធនកម្មសារាចរដើម្បីធានាបាននូវមូលដ្ឋានច្បាប់ច្បាស់លាស់ និងមានតម្លាភាព ជំនួសឱ្យការគ្រាន់តែប្រកាសព័ត៌មាន និងឆ្លើយតបទៅនឹងមតិសាធារណៈ។

លោកបណ្ឌិត ឡេ ដាំង ដូញ អតីតនាយកវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវគ្រប់គ្រង សេដ្ឋកិច្ច កណ្តាល ជឿជាក់ថា ការខ្ចីប្រាក់ និងការឲ្យខ្ចីគួរតែអនុវត្តតាមច្បាប់ឥណទាន ហើយធនាគាររដ្ឋវៀតណាមគួរតែផ្តល់គោលការណ៍ណែនាំជាលាយលក្ខណ៍អក្សរច្បាស់លាស់។ មុនពេលចេញសារាចរណែនាំ គោលការណ៍ណែនាំទាំងនេះគួរតែត្រូវបានចេញផ្សាយ ដើម្បីឱ្យភាគីពាក់ព័ន្ធអាចផ្តល់មតិកែលម្អ ដោយហេតុនេះជៀសវាងការយល់ច្រឡំ និងការជជែកវែកញែកដែលមិនចាំបាច់។

សាស្ត្រាចារ្យរង លោកវេជ្ជបណ្ឌិត ឌិញ ត្រុង ធីញ បានមានប្រសាសន៍ថា ការមិនហាមឃាត់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ទិញផ្ទះដែលកំពុងសាងសង់គឺជាការចាំបាច់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារតែធនាគាររដ្ឋវៀតណាមមិនទាន់បានចេញឯកសារដែលមានผลผูกพันផ្លូវច្បាប់លើបញ្ហានេះ ធនាគារពាណិជ្ជកម្មត្រូវកែលម្អសមត្ថភាពវាយតម្លៃ និងវាយតម្លៃដោយខ្លួនឯងរបស់ពួកគេ ដើម្បីធ្វើការសម្រេចចិត្តដោយមានព័ត៌មានគ្រប់គ្រាន់។

អ្នកជំនាញបានណែនាំថា សារាចរស្តីពីប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ទិញផ្ទះដែលកំពុងសាងសង់ត្រូវការការបំភ្លឺ។ (រូបភាពឧទាហរណ៍)

អ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ចម្នាក់ទៀតបានវិភាគថា៖ « ជាធម្មតាស្ថាប័នឥណទានគោរពតាមក្រឹត្យ និងសារាចរណ៍ដែលចេញដោយធនាគាររដ្ឋវៀតណាមដែលមានតម្លៃផ្លូវច្បាប់ច្បាស់លាស់។ ប្រសិនបើសារាចរណ៍លេខ ២២ មិនបានបញ្ជាក់ឲ្យច្បាស់លាស់អំពីគោលគំនិតទាំងនេះទេ វានឹងបង្កឱ្យមានការយល់ច្រឡំ ការភាន់ច្រឡំ និងការសង្ស័យក្នុងចំណោមអាជីវកម្ម និងបុគ្គល ខណៈដែលស្ថាប័នឥណទាននឹងស្ទាក់ស្ទើរ ហើយថែមទាំងអាចស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទៀតផង»។

ប្រសិនបើធនាគាររដ្ឋវៀតណាមមិនបានហាមឃាត់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ការទិញផ្ទះនាពេលអនាគតទេ នោះធនាគារគួរតែចាត់វិធានការដើម្បីធ្វើឱ្យរឿងនេះស្របច្បាប់ ដើម្បីបន្ធូរបន្ថយការលំបាកសម្រាប់គ្រប់ភាគីទាំងអស់ បន្ទាប់ពីសារាចរនេះចូលជាធរមាន ។

អ្នកតំណាងមកពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យជាច្រើនក៏បានសម្តែងការភាន់ច្រឡំទាក់ទងនឹងបទប្បញ្ញត្តិថ្មីនេះផងដែរ។ មេដឹកនាំក្រុមហ៊ុនមួយដែលមានមូលដ្ឋាននៅ ទីក្រុងហាណូយ បានថ្លែងថា “ប្រសិនបើធនាគាររដ្ឋវៀតណាមមិនបានកំណត់បទប្បញ្ញត្តិទាំងនេះឱ្យបានច្បាស់លាស់ទេ យើងគ្មានមូលដ្ឋានច្បាប់ដើម្បីធ្វើប្រតិបត្តិការជាមួយធនាគារទេ។ នៅក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្ននៃការទទួលបានឥណទានមានកម្រិត ការកែប្រែ និងការបញ្ជាក់សារាចរដើម្បីការពារអាជីវកម្មគឺមានសារៈសំខាន់ណាស់”។

នៅក្នុងសេចក្តីថ្លែងការណ៍ថ្មីៗនេះ ធនាគាររដ្ឋវៀតណាមបានបញ្ជាក់ថា បទប្បញ្ញត្តិថ្មីមិនរឹតត្បិតសិទ្ធិរបស់អ្នកទិញលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត ហើយក៏មិនផ្ទុយនឹងបទប្បញ្ញត្តិដែលមានស្រាប់ដែរ។
"លក្ខខណ្ឌដែលផ្ទះត្រូវបានបញ្ចប់ស្របតាមកិច្ចសន្យាលក់ផ្ទះអនុវត្តចំពោះតែប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះប៉ុណ្ណោះ (ដែលស្ថិតនៅក្រោមទម្ងន់ហានិភ័យទាបជាងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងបំណុលដែលមានទ្រព្យធានាដោយអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀត)"។
ក្នុងករណីដែលអង្គការ ឬបុគ្គលត្រូវការសាងសង់ ឬទិញលំនៅដ្ឋានដែលកំពុងសាងសង់ និងបញ្ចាំលំនៅដ្ឋានដែលកំពុងសាងសង់នេះ វានឹងស្ថិតនៅក្រោមប្រភេទប្រាក់កម្ចីដែលមានទ្រព្យធានាដូចមានចែងក្នុងប្រការ 10 មាត្រា 2 នៃសារាចរលេខ 41 ហើយមេគុណហានិភ័យដែលត្រូវគ្នានឹងត្រូវបានអនុវត្តដូចមានចែងក្នុងប្រការ 10 មាត្រា 9 នៃសារាចរលេខ 41។
ជាពិសេស អង្គការ និងបុគ្គលដែលចង់ទិញផ្ទះ និងធានា (បញ្ចាំ) ផ្ទះដែលសាងសង់នាពេលអនាគតនេះនឹងអនុវត្តទម្ងន់ហានិភ័យពី 30-120% អាស្រ័យលើសមាមាត្រប្រាក់កម្ចីទៅនឹងតម្លៃ (LTV) ដែលត្រូវបានគណនាជាសមាមាត្រនៃសមតុល្យប្រាក់កម្ចីទៅនឹងតម្លៃនៃទ្រព្យបញ្ចាំ។ ក្នុងករណីដែលសមាមាត្រ LTV មិនអាចប្រើបាន ទម្ងន់ហានិភ័យនឹងមាន 150%។

កុង ហ៊ីវ

[ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម_២]
ប្រភព