ការរឹតបន្តឹងកម្ចីប្រាក់បញ្ញើអចលនទ្រព្យ៖ ទីផ្សារអាចនឹងធ្លាក់ចុះ ប៉ុន្តែកាន់តែមានតម្លាភាព

យោងតាមអ្នកជំនាញការស្នើសុំបញ្ឈប់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីជាមួយនឹងការទូទាត់ប្រាក់បញ្ញើយោងទៅតាម "កិច្ចព្រមព្រៀងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ" នឹងមានឥទ្ធិពលជាក់លាក់លើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

លោក Nguyen Quang Huy នាយកប្រតិបត្តិនៃមហាវិទ្យាល័យហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារ (សកលវិទ្យាល័យ Nguyễn Trai) បាននិយាយថា ក្នុងរយៈពេលខ្លី បទប្បញ្ញត្តិខាងលើអាចបណ្តាលឱ្យទីផ្សារនៅទ្រឹងជាបណ្ដោះអាសន្ន ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកបឋម និងគម្រោងនានាក្នុងដំណាក់កាលដំបូងនៃការកៀរគរមូលធន។ វិនិយោគិនមួយចំនួនដែលប្រើអានុភាពរយៈពេលខ្លីនឹងមានឱកាសរបស់ពួកគេរួមតូច ហើយសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនឹងថយចុះបន្តិច។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងរយៈពេលមធ្យម និងវែង នេះគឺជាដំណើរការបន្សុតចាំបាច់មួយ៖ លំហូរឥណទាននឹងត្រូវបានគ្រប់គ្រងឆ្ពោះទៅរកអ្នកទិញពិតប្រាកដ និងគម្រោងពិតប្រាកដ។ គុណភាពនៃវត្ថុបញ្ចាំរបស់ធនាគារនឹងប្រសើរឡើង ហើយទំនុកចិត្តទីផ្សារនឹងត្រូវបានពង្រឹងដោយផ្អែកលើតម្លាភាព និងស្ថិរភាពជាងមុន។

ប្រសិនបើអនុវត្តក្នុងលក្ខណៈសម្របសម្រួល ដោយមានគោលការណ៍ណែនាំច្បាស់លាស់ យន្តការទប់ស្កាត់ប្រកបដោយតម្លាភាព និងដំណើរការគ្រប់គ្រងហានិភ័យស្តង់ដារ គោលការណ៍នេះនឹងមិនត្រឹមតែការពារលំហូរដើមទុនប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងបង្កើតក្របខ័ណ្ឌប្រតិបត្តិការដែលមានសុវត្ថិភាពជាងមុនសម្រាប់ធនាគារ អាជីវកម្ម និងអ្នកទិញផងដែរ។ ពីទីនោះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យអាចផ្លាស់ប្តូរពីដំណាក់កាលនៃ "កំណើនដោយផ្អែកលើអានុភាព" ទៅ "ការអភិវឌ្ឍន៍ដោយផ្អែកលើសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុពិតប្រាកដ និងតម្លៃពិតនៃទ្រព្យសកម្ម"។

ការរឹតបន្តឹងកម្ចីប្រាក់បញ្ញើអចលនទ្រព្យ៖ ទីផ្សារនឹងត្រូវបានបន្សុទ្ធ។ (រូបភាព៖ មិញ ឌឹក)។

លោក ហ៊ុយ បាន​វិភាគ​បន្ថែម​ទៀត​ថា ធនាគារ​រដ្ឋ​តំបន់ ២ តម្រូវ​ឲ្យ​ធនាគារ​ធ្វើ បញ្ឈប់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចី ការទូទាត់ប្រាក់បញ្ញើ ការប្រើប្រាស់ "កិច្ចព្រមព្រៀងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ" (ឬទម្រង់ស្រដៀងគ្នា) នៅពេលទិញអចលនទ្រព្យគឺជាវិធានការគ្រប់គ្រងឥណទានជាយុទ្ធសាស្ត្រ ដែលបង្ហាញពីទិសដៅដ៏ប្រុងប្រយ័ត្នរបស់ទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងក្នុងការគ្រប់គ្រងហានិភ័យ និងដឹកនាំលំហូរមូលធនត្រឡប់ទៅគោលដៅអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយចីរភាព។

ជារួម នេះមិនមែនជាសកម្មភាពរឹតបន្តឹងខ្លាំងនោះទេ ប៉ុន្តែជាជំហានកែតម្រូវចាំបាច់ដើម្បីធានាសុវត្ថិភាពនៃប្រព័ន្ធហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារ ខណៈពេលដែលការស្តារឡើងវិញនូវវិន័យចំពោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យបន្ទាប់ពីរយៈពេលនៃកំណើនដ៏ក្តៅគគុក និងអានុភាពខ្ពស់។

នៅក្នុងការអនុវត្តឥណទានអចលនទ្រព្យ ធនាគារជាធម្មតាផ្តល់ប្រាក់កម្ចីត្រឹមតែ 50-70% នៃតម្លៃដែលបានវាយតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យ ហើយទូទាត់តែនៅពេលដែលអតិថិជនបានបញ្ចប់ដើមទុនភាគហ៊ុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយថ្មីៗនេះមានបាតុភូតមួយដែលអតិថិជនខ្ចីដើមទុនដើម្បីទូទាត់ប្រាក់បញ្ញើ - ដំណាក់កាលដែលអចលនទ្រព្យមិនទាន់ត្រូវបានបង្កើតឡើង គម្រោងមិនទាន់បំពេញលក្ខខណ្ឌផ្លូវច្បាប់ ឬសូម្បីតែមានក្នុងទម្រង់នៃកិច្ចព្រមព្រៀងកក់ទុក ឬកិច្ចសន្យាដាក់ប្រាក់ដំបូងប៉ុណ្ណោះ។

នៅពេលនោះ ធនាគារបានបញ្ចេញប្រាក់កម្ចីដោយផ្អែកលើ "កិច្ចព្រមព្រៀង" ដែលខ្វះមូលដ្ឋានច្បាប់ច្បាស់លាស់ ដែលបណ្តាលឱ្យលំហូរឥណទានចូលទៅក្នុងតំបន់ដែលមានហានិភ័យខ្ពស់ ងាយឈានទៅដល់ជម្លោះ និងបំណុលអាក្រក់។

មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណឹងទេ ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដាក់ប្រាក់បញ្ញើក៏ជួយជំរុញសកម្មភាពប៉ាន់ស្មានដោយអចេតនាផងដែរ នៅពេលដែលអ្នកវិនិយោគមួយចំនួនប្រើប្រាស់ដើមទុនដូចគ្នាដើម្បីដាក់ប្រាក់បញ្ញើផលិតផលផ្សេងៗជាច្រើន ដោយរំពឹងថាធនាគារនឹងបន្តបញ្ចេញតាមសមាមាត្រ។

វដ្ដអានុភាពនេះបង្កើតឱ្យមានតម្រូវការវិនិយោគធំ រួមចំណែកដល់ការកើនឡើងតម្លៃ ប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងដល់តុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការ ធ្វើឱ្យទីផ្សារងាយនឹងឡើងកំដៅខ្លាំង។ នៅពេលដែលនិន្នាការបញ្ច្រាស ប្រតិបត្តិការអានុភាពដកថយយ៉ាងឆាប់រហ័ស ដែលនាំឱ្យហានិភ័យនៃការលុបចោលប្រាក់បញ្ញើ ការផ្អាកការទូទាត់ ការដាក់សម្ពាធលើវិនិយោគិន និងបង្កើនហានិភ័យសម្រាប់ប្រព័ន្ធឥណទាន។

នៅក្នុងបរិបទនោះ ការផ្អាកកម្ចីប្រាក់បញ្ញើអាចចាត់ទុកថាជាជំហានប្រុងប្រយ័ត្នសមហេតុផល ដែលជួយឱ្យទីផ្សារត្រឡប់ទៅគន្លងហិរញ្ញវត្ថុដែលមានសុខភាពល្អ។ គោលការណ៍នេះមានគោលបំណងការពារអ្នកទិញផ្ទះពិតប្រាកដ ដោយបង្ខំឱ្យប្រតិបត្តិការត្រឡប់ទៅមូលដ្ឋានច្បាប់ស្តង់ដារវិញ៖ លុះត្រាតែគម្រោងនេះមានសិទ្ធិលក់ អចលនទ្រព្យមានតម្លៃប្រកបដោយតម្លាភាព ធនាគារនឹងផ្តល់ឥណទាន និងទូទាត់ទៅតាមវឌ្ឍនភាព។ អ្នកទិញត្រូវតែមានបរិមាណសមធម៌ដែលត្រូវគ្នា ដោយហេតុនេះការពិចារណាឱ្យបានហ្មត់ចត់បន្ថែមទៀតមុននឹងធ្វើការដាក់ប្រាក់ កាត់បន្ថយហានិភ័យនៃការជាប់ក្នុងគម្រោងដែលមិនពេញលេញស្របច្បាប់ ឬមានកិច្ចសន្យាស្មុគស្មាញ។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នានេះ លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) ក៏បានលើកឡើងដែរថា ការតម្រូវឱ្យស្ថាប័នឥណទានមិនខ្ចី ឬបង់ប្រាក់បញ្ញើ ដើម្បីអនុវត្តប្រតិបត្តិការនាពេលខាងមុខ ដែលនៅពេលដាក់ប្រាក់បញ្ញើមិនបានបំពេញលក្ខខណ្ឌចាំបាច់។

លោក Le Hoang Chau បានមានប្រសាសន៍ថា “ក្នុងករណីមានការបែងចែង និងលក់ដី ឬគម្រោងអាផាតមិន មិនទាន់បញ្ចប់ការសាងសង់ ហើយមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌនៃការកៀរគរដើមទុនតាមបទប្បញ្ញត្តិ អតិថិជននឹងមិនអាចខ្ចីដើមទុនដើម្បីដាក់ប្រាក់បញ្ញើបានឡើយ។

លោក Giang Anh Tuan នាយកក្រុមហ៊ុន Tuan Anh Real Estate ក៏បានសម្តែងការយល់ព្រមជាមួយនឹងតម្រូវការថ្មីនេះផងដែរ ពីព្រោះវានឹងជួយសម្អាតទីផ្សារ កាត់បន្ថយហានិភ័យសម្រាប់ទាំងធនាគារ និងអ្នកខ្ចី។ លោក Tuan បានចែករំលែកបន្ថែមទៀត វិនិយោគិនដែលមិនមានឋានៈស្របច្បាប់គ្រប់គ្រាន់ក្នុងការលក់ផលិតផលត្រូវតែប្រមូលទុនតាមរយៈបណ្តាញដាក់ប្រាក់។ ដូច្នេះការរឹតបន្តឹងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនឹងជួយលុបបំបាត់អ្នកវិនិយោគដែលមានហិរញ្ញវត្ថុខ្សោយ។

ចំពោះអតិថិជនដែលខ្ចីលុយពីដំណាក់កាលដាក់ប្រាក់នោះ វាក៏បង្ហាញផងដែរថា សក្តានុពលហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេខ្សោយ ហើយពួកគេជាអ្នកប្រមើលមើល "ចាប់ចោរដោយដៃទទេ"។ ការរឹតបន្តឹងការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ប្រាក់បញ្ញើអាចកាត់បន្ថយក្រុមអ្នកទិញដែលរំពឹងទុក អ្នករុករក និងអ្នកដែលមិនមានតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដ ដោយហេតុនេះជួយអ្នកទិញផ្ទះដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដឱ្យខិតទៅជិតឱកាសក្នុងការធ្វើជាម្ចាស់ផ្ទះ។

យោងតាមគាត់ តម្រូវការនេះគឺដើម្បីគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹងនូវគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ដើមទុនរបស់អ្នកខ្ចី និងគ្រប់គ្រងហានិភ័យឥណទាន។

សម្រាប់គម្រោងដែលនៅពេលដាក់ប្រាក់បញ្ញើមានសិទ្ធិអនុវត្តស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ ស្ថាប័នឥណទាននៅតែផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដើម្បីទូទាត់ប្រាក់បញ្ញើដើម្បីអនុវត្តប្រតិបត្តិការធម្មតានាពេលអនាគត។ ដូច្នេះហើយ នេះមិនមែនជាវិធានការរឹតបន្តឹងដើមទុនទេ ដូច្នេះទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងមិនរងផលប៉ះពាល់ច្រើននោះទេ។

អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដែលគោរពតាមច្បាប់មិនត្រូវបានប៉ះពាល់ទេ ព្រោះគម្រោងអចលនទ្រព្យ និងលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគតដែលបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការកៀរគរដើមទុននៅតែអាចប្រើប្រាស់ដោយអតិថិជនក្នុងការខ្ចីឥណទានដើម្បីទូទាត់ប្រាក់បញ្ញើ។

អ្នកទិញផ្ទះនឹងកំណត់ហានិភ័យ។ (រូបភាព៖ មិញ ឌឹក)។

កន្លងមក ការបញ្ចេញមតិលើបញ្ហានេះ អ្នកជំនាញ សេដ្ឋកិច្ច លោកបណ្ឌិត Dinh The Hien ក៏បានលើកឡើងដែរថា គោលការណ៍ប្រតិបត្តិការរបស់ធនាគារ គឺត្រូវមានការគ្រប់គ្រងហានិភ័យ។ ធនាគារជាធម្មតាផ្តល់ប្រាក់កម្ចីតែតាមលក្ខណៈនៃករណីប៉ុណ្ណោះ។ ជាងនេះទៅទៀត ប្រាក់បញ្ញើដំបូងគឺទាបណាស់ ហើយគ្រាន់តែជាការចាប់ផ្តើមប៉ុណ្ណោះ បើអ្នកទិញអចលនៈទ្រព្យមិនមាន តើធនាគារហ៊ានឲ្យខ្ចីដោយរបៀបណា?

ការលុបចោលប្រាក់បញ្ញើ និងអចលនទ្រព្យដែលមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការបំពេញនីតិវិធីច្បាប់គឺជារឿងធម្មតា ហើយកើតឡើងច្រើននៅក្នុងការពិត។ នៅពេលនោះ ប្រាក់កម្ចីនេះនឹងមានហានិភ័យខ្ពស់ក្នុងការក្លាយជាបំណុលអាក្រក់សម្រាប់ធនាគារ។

យោងទៅតាមគាត់ សកម្មភាពវិនិយោគដូចជាប្រាក់បញ្ញើ និងវិភាគទានដើមទុនដំបូងមិនមានតម្លៃផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់ធនាគារទេ។ ក៏ដូចជាបទប្បញ្ញត្តិដើម្បីបញ្ជាក់ពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុនៅពេលបញ្ជូនកូនទៅសិក្សានៅបរទេសធានាការរួមចំណែកដើមទុនដើម្បីបង្កើតអាជីវកម្ម ប៉ុន្តែធនាគារឱ្យខ្ចីវាបាត់បង់អត្ថន័យនៃការបង្ហាញពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់សកម្មភាពទាំងនេះ។

ដូច្នេះហើយ ការងារនេះគឺចាំបាច់ និងផ្តល់ព័ត៌មានលម្អិតបន្ថែមទៀត ដើម្បីបង្កើនសុវត្ថិភាពនៃប្រព័ន្ធធនាគារ ដោយមិនប៉ះពាល់ដល់ស្ថានភាពផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទូទៅរបស់ធនាគារ ឬទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ប្រភព៖ https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html