រឹតបន្តឹងការវិនិយោគ 'រុករក' អចលនទ្រព្យ?

ការអនុវត្តពន្ធ 20% លើប្រាក់ចំណេញជាក់ស្តែងពីការផ្ទេរអចលនទ្រព្យ ឬអនុវត្តអត្រាពន្ធជឿនលឿនដោយផ្អែកលើពេលវេលានៃការកាន់កាប់ ប្រសិនបើតម្លៃទិញ និងការចំណាយមិនអាចកំណត់បាន នេះបើយោងតាមអ្នកជំនាញ នឹងជួយកំណត់សកម្មភាពវិនិយោគ 'ការរុករក' ។

អ្នកជំនាញជាច្រើនជឿថា ជាមួយនឹងការអនុវត្តគោលនយោបាយពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនថ្មីដែលព្រាងដោយ ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុ សម្រាប់ជាមតិយោបល់ ការប៉ាន់ស្មានអចលនទ្រព្យនឹងអស់លទ្ធភាពដើម្បីរស់រានមានជីវិត - រូបថត៖ Q.DINH

ការអនុវត្តពន្ធ 20% លើប្រាក់ចំណេញជាក់ស្តែងពីការផ្ទេរអចលនទ្រព្យ ឬអនុវត្តអត្រាពន្ធរីកចម្រើនដោយផ្អែកលើពេលវេលានៃការកាន់កាប់ ប្រសិនបើតម្លៃទិញ និងថ្លៃដើមមិនអាចកំណត់បាន នេះបើយោងតាមអ្នកជំនាញ នឹងជួយកំណត់សកម្មភាពវិនិយោគ "ការរុករក" អចលនទ្រព្យ។

នៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួន (PIT - ជំនួស) ដែលត្រូវបានដាក់ចេញសម្រាប់មតិ ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុស្នើឱ្យអនុវត្តពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនចំពោះការផ្ទេរអចលនទ្រព្យដោយបុគ្គលដោយគុណនឹងប្រាក់ចំណូលជាប់ពន្ធដោយអត្រាពន្ធ 20% សម្រាប់ការផ្ទេរនីមួយៗ។ ប្រាក់ចំណូលជាប់ពន្ធនេះត្រូវបានកំណត់ដោយតម្លៃលក់ដកតម្លៃទិញ និងការចំណាយសមរម្យទាក់ទងនឹងការបង្កើតប្រាក់ចំណូលពីការផ្ទេរអចលនទ្រព្យ។

តើអត្រាពន្ធផ្ទេរអចលនទ្រព្យ "ដែលអាចទទួលយកបាន" គឺជាអ្វី?

ក្នុងករណីតម្លៃទិញ និងការចំណាយពាក់ព័ន្ធមិនត្រូវបានកំណត់ ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនត្រូវបានគណនាដោយគុណតម្លៃលក់ដោយអត្រាពន្ធ។ អត្រាពន្ធក្នុងករណីនេះនឹងត្រូវគណនាទៅតាមរយៈពេលនៃកម្មសិទ្ធិដែលមានអតិបរមា 10% នៃតម្លៃលក់។

ជាពិសេសអត្រាពន្ធគឺ 10% / តម្លៃលក់សម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមានរយៈពេលកាន់កាប់តិចជាង 2 ឆ្នាំ។ អត្រាពន្ធគឺ 6% / តម្លៃលក់សម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមានរយៈពេលកាន់កាប់ 2-5 ឆ្នាំ។

អត្រាពន្ធគឺ 4% នៃតម្លៃលក់សម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលកាន់កាប់រយៈពេល 5-10 ឆ្នាំ... សម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលកាន់កាប់ចាប់ពី 10 ឆ្នាំឡើងទៅ និងអចលនទ្រព្យបានមកពីមរតកអត្រាពន្ធគឺ 2% នៃតម្លៃលក់។ សម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលទទួលបានពីមរតក រយៈពេលនៃការកាន់កាប់មិនត្រូវបានគណនាទេ ប៉ុន្តែការផ្ទេរនឹងត្រូវបង់ពន្ធ 2% នៃតម្លៃលក់។

រយៈពេលកាន់កាប់អចលនទ្រព្យត្រូវបានគណនាចាប់ពីពេលដែលបុគ្គលមានសិទ្ធិកាន់កាប់ និងប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យ (ចាប់ពីថ្ងៃចូលជាធរមាននៃច្បាប់ស្តីពីពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួន) រហូតដល់ពេលផ្ទេរ។ សម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមានដើមកំណើតពីមរតក អត្រាពន្ធលើការផ្ទេរប្រាក់នៅតែដដែលដូចបច្ចុប្បន្នគឺ 2% នៃតម្លៃលក់ ដោយមិនគិតពីរយៈពេលកាន់កាប់។

ថ្លែងជាមួយ Tuoi Tre លោក Tran Khanh Quang នាយកក្រុមហ៊ុន Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company បាននិយាយថា អត្រាពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួន 20% លើប្រាក់ចំណេញផ្ទេរអចលនទ្រព្យ គឺជាអត្រាពន្ធដែលអាចទទួលយកបាន។

យោងតាមលោក Quang ការបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណេញបន្ទាប់ពីកាត់ការចំណាយនឹងមិនមានឥទ្ធិពលខ្លាំងលើសកម្មភាពវិនិយោគទេ ហើយនឹងជួយធ្វើឱ្យទីផ្សារកាន់តែមានតម្លាភាព។

លោក Quang បាននិយាយថា "ប្រសិនបើអត្រាពន្ធនេះត្រូវបានអនុវត្ត អ្នកទិញ និងអ្នកលក់នឹងត្រូវគណនាយ៉ាងត្រឹមត្រូវ និងពេញលេញនូវការចំណាយជាក់ស្តែង ដូចជាតម្លៃទិញ ថ្លៃការប្រាក់កម្ចី ថ្លៃឈ្មួញកណ្តាល ឬថ្លៃជួសជុល និងជួសជុល... ដើម្បីបញ្ចូលទៅក្នុងការចំណាយត្រឹមត្រូវដែលមិនរាប់បញ្ចូលមុនពេលគណនាពន្ធ។"

ចាំបាច់ត្រូវបញ្ជាក់ពីបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការកំណត់តម្លៃបញ្ចូល

សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះក៏ចែងថា ក្នុងករណីដែលតម្លៃទិញ និងថ្លៃដើមមិនអាចកំណត់បាន ការគណនាពន្ធនឹងផ្អែកលើរយៈពេលកាន់កាប់។ ទន្ទឹមនឹងនេះ រយៈពេលនៃការកាន់កាប់ត្រូវបានកំណត់ថាជារយៈពេលដែលច្បាប់សំដៅទៅលើពេលដែលបុគ្គលម្នាក់មានសិទ្ធិកាន់កាប់ និងប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យចាប់ពីថ្ងៃដែលច្បាប់ចូលជាធរមាន (ឧទាហរណ៍ ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026) ដល់ពេលផ្ទេរ ពោលគឺមិនត្រលប់ក្រោយ មិនត្រូវបានគណនាមុនកាលបរិច្ឆេទចូលជាធរមាននៃច្បាប់ជំនួស។

លោក Quang បានមានប្រសាសន៍ថា "ប្រសិនបើពេលវេលាត្រូវបានអនុវត្តដូចខាងលើ វានឹងមានរឿងជាច្រើនដែលត្រូវបញ្ជាក់ ពីព្រោះប្រតិបត្តិការជាមូលដ្ឋានបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់អំពីការចំណាយ តម្លៃទិញ... តម្លៃលក់គឺច្បាស់លាស់ ដូច្នេះទីភ្នាក់ងារតាក់តែងត្រូវបញ្ជាក់ឱ្យកាន់តែច្បាស់អំពីករណីដើម្បីកំណត់ថាតើអត្រាពន្ធត្រូវបានអនុវត្តទៅតាមពេលវេលាកាន់កាប់ឬយ៉ាងណា" ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ លោក Dinh Minh Tuan នាយកតំបន់ភាគខាងត្បូងនៃខេត្ត Batdongsan បាននិយាយថា សំណើដំឡើងពន្ធតាមរយៈពេលកាន់កាប់ដោយអត្រាខ្ពស់បំផុតរហូតដល់ 10% ខ្ពស់ជាងអត្រាបច្ចុប្បន្ន 5 ដងនឹងបង្កឱ្យមានផលប៉ះពាល់ជាច្រើន។

ការស្ទង់មតិថ្មីៗនេះដោយក្រុមហ៊ុននេះបានបង្ហាញថា 59% នៃអ្នកចូលរួមការស្ទង់មតិបាននិយាយថាពួកគេបានទិញអចលនទ្រព្យជាចម្បងសម្រាប់គោលបំណងវិនិយោគជាជាងសម្រាប់ការរស់នៅ និងមួយភាគធំនៃអ្នកដែលកាន់កាប់អចលនទ្រព្យមានបំណងលក់ក្នុងឆ្នាំបន្ទាប់។

នេះបង្ហាញថាប្រជាជនវៀតណាមពិតជាចូលចិត្តវិនិយោគលើអចលនៈទ្រព្យ ប៉ុន្តែរយៈពេលកាន់កាប់ខ្លី ពួកគេមានទំនោរ "លក់នៅពេលដែលតម្លៃត្រឹមត្រូវ" ដោយផ្លាស់ប្តូរលំហូរដើមទុនដោយបត់បែនទៅទ្រព្យសកម្មផ្សេងទៀតដែលរកប្រាក់ចំណេញបានគ្រប់ពេល។

ដូច្នេះ សំណើរបង់ពន្ធតាមពេលវេលានឹងរឹតបន្តឹងការក្តាប់លើអ្នកលេងរយៈពេលខ្លី ដោយវាយប្រហារដោយផ្ទាល់ទៅលើអ្នកវិនិយោគរយៈពេលខ្លី និង "អ្នកជិះស្គី" ដែលមានចំនួនច្រើននៃតម្រូវការទីផ្សារ។

លោក Tuan បានលើកឡើងពីបញ្ហានេះថា "នេះគឺជាសកម្មភាពដែលបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់នូវគោលដៅនៃ "ការផ្តល់រង្វាន់ដល់អ្នកដែលរក្សាទុក និងដាក់ទណ្ឌកម្មចំពោះអ្នកដែលលក់យ៉ាងឆាប់រហ័ស" ប៉ុន្តែទន្ទឹមនឹងនោះក៏បានលើកឡើងនូវការព្រួយបារម្ភជាច្រើនអំពីភាពទាន់ពេលវេលា និងផលប៉ះពាល់ដែលហៀរចេញនៅក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារមិនទាន់ងើបឡើងវិញនៅឡើយ។

អ្នកវិនិយោគតូចៗជាច្រើននឹងត្រូវដកចេញពីទីផ្សារ។

យោងតាមអ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ ការអនុវត្តអត្រាពន្ធដោយផ្អែកលើពេលវេលាកាន់កាប់ ចំនែកដី និងអាផាតមេនលំដាប់ខ្ពស់គឺជាលើកដំបូងដែលរងផលប៉ះពាល់ដោយវិនិយោគិនដែលតែងតែ "រុករក" ក្នុងរយៈពេល 6 - 18 ខែដើម្បីបង្កើនប្រាក់ចំណេញ ដូច្នេះអត្រាពន្ធ 10% ត្រូវបានអនុវត្ត។

អ្នកជំនាញម្នាក់បាននិយាយថា "ជាមួយនឹងអត្រាពន្ធនេះ ប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកវិនិយោគរយៈពេលខ្លីនឹងត្រូវបានលុបចោលយ៉ាងខ្លាំង កាត់បន្ថយភាពទាក់ទាញនៃការវិនិយោគ ហើយអ្នកវិនិយោគតូចៗជាច្រើននឹងត្រូវដកចេញពីហ្គេម"។

NGOC HIEN

ប្រភព៖ https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm