សេវាកម្ម "សង្គ្រោះផ្ទះ" ចំពេលមានវិបត្តិអចលនទ្រព្យក្នុងប្រទេសចិន

(Dan Tri) - ឧស្សាហកម្មក្រោមដីកំពុងរីកចម្រើនពីរលកនៃការក្ស័យធន ខណៈដែលមូលនិធិរាប់ពាន់លានដុល្លារកំពុងដកដើមទុនយ៉ាងច្រើន។ ភាពខ្លាំងទាំងពីរនេះបង្ហាញពីការបង្ក្រាបកាន់តែជ្រៅនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ចិន។

Báo Dân trí•28/10/2025

ចំពេលការធ្លាក់ចុះអចលនទ្រព្យរយៈពេលបួនឆ្នាំរបស់ប្រទេសចិន រឿងចម្លែកមួយកំពុងធ្វើឱ្យមានការភ្ញាក់ផ្អើលពេញបណ្ដាញសង្គម។ នៅពេលដែលម្ចាស់ផ្ទះរាប់លាននាក់ប្រឈមមុខនឹងការរំពឹងទុកនៃ "សមធម៌អវិជ្ជមាន" (តម្លៃផ្ទះរបស់ពួកគេតិចជាងចំនួនដែលពួកគេជំពាក់ធនាគារ) និងហានិភ័យនៃការបាត់បង់ទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេ ដំណោះស្រាយដ៏គួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលមួយបានលេចចេញមក៖ ទោះបីជាធនាគាររឹបអូសផ្ទះរបស់អ្នកក៏ដោយ អ្នកនៅតែអាចរក្សាវាដោយស្របច្បាប់។

Curiosity បានជំរុញឱ្យអ្នកយកព័ត៌មានពី Lianhe Zaobao ស៊ើបអង្កេត។ ប៉ុន្មានថ្ងៃបន្ទាប់ពីបានចាកចេញពីមតិយោបល់នៅក្រោមការបង្ហោះមួយគាត់បានទទួលសារជាងបួនដប់ពី "អ្នកជំនាញ" ដែលទាំងអស់បានប្តេជ្ញាចិត្តដើម្បីជួយ "សង្គ្រោះផ្ទះ" ។

នេះគឺជាបង្អួចចូលទៅក្នុងឧស្សាហកម្មស្រមោល ដែលជាសេវាកម្មតែមួយគត់ដែលកើតចេញពីការអស់សង្ឃឹមនៃទីផ្សារ។

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — នៅពេលដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិនបានបង្កក អាជីវកម្មសង្គ្រោះគេហដ្ឋានដែលមានស្រមោលមួយកំពុងកើនឡើងជាសាច់ប្រាក់ ដោយសារម្ចាស់ផ្ទះ "សមធម៌អវិជ្ជមាន" ដែលព្យាយាមរក្សាអចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេដោយទិញបំណុលអាក្រក់របស់ពួកគេមកវិញ (រូបថត៖ Reuters) ។

ល្បិចសង្គ្រោះផ្ទះប្លែកៗ

អ្នកជំនាញខាងស្រីបានព្រមានតាមទូរស័ព្ទ បន្ទាប់ពីចំណាយពេលកន្លះម៉ោងក្នុងការវិភាគអំពីផលវិបាកធ្ងន់ធ្ងរនៃការមិនសងបំណុលរបស់នាងថា "មិនត្រឹមតែអ្នកនឹងបាត់បង់ផ្ទះរបស់អ្នកប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែអ្នកក៏នឹងត្រូវសងវិញក្នុងរយៈពេលមួយទស្សវត្សរ៍បើធៀបនឹងអ្នកផ្សេងទៀតដែរ។ ការទិញផ្ទះថ្មីនឹងពិបាកខ្លាំងណាស់" ។

បន្ទាប់ពីធ្វើឱ្យអតិថិជនរបស់នាងភ័យស្លន់ស្លោ នាងបានចាប់ផ្តើមប្រើល្បិចដំបូងរបស់នាង៖ រៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធប្រាក់កម្ចីឡើងវិញ ដើម្បីកាត់បន្ថយការទូទាត់ប្រចាំខែ ជួយម្ចាស់ផ្ទះឱ្យរួចផុតពីគ្រាលំបាកជាបណ្តោះអាសន្ន។ អ្នកស្រីបាននិយាយដោយជឿជាក់ថា៖ «ប្រសិនបើអ្នកនៅបន្តរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំទៀត តម្លៃផ្ទះពិតជានឹងកើនឡើងម្តងទៀត»។

ប៉ុន្តែអាថ៌កំបាំងពិតប្រាកដត្រូវបានបង្ហាញនៅពេលដែលអតិថិជនស្ទាក់ស្ទើរ។ ដំណើរការនេះកាន់តែស្មុគស្មាញ និងហ៊ាន។

នោះគឺជាការក្ស័យធនសកម្ម។ ពេលនោះម្ចាស់ផ្ទះឈប់បង់រំលស់ទុកឱ្យធនាគាររឹបអូសយកទ្រព្យសម្បត្តិដាក់ដេញថ្លៃតាមផ្លូវច្បាប់។

នោះហើយជាកន្លែងដែល "សាច់ញាតិ" ចូលមក។ សាច់ញាតិឬមិត្តភក្តិដែលគួរឱ្យទុកចិត្តដោយមានជំនួយពី "ក្រុមហ៊ុនសង្គ្រោះផ្ទះ" នឹងដេញថ្លៃនិងទិញផ្ទះត្រឡប់មកវិញជាញឹកញាប់សម្រាប់ពាក់កណ្តាលតម្លៃទីផ្សារ។ នៅលើក្រដាស កម្មសិទ្ធិបានផ្លាស់ប្តូរ ប៉ុន្តែការពិតម្ចាស់ចាស់នៅតែមានសិទ្ធិពេញលេញក្នុងការប្រើប្រាស់វា។

វាក៏ជាការទិញយកបំណុលផ្ទាល់ខ្លួនផងដែរ។ ដោយសារតែតម្លៃដេញថ្លៃទាប បំណុលធនាគារមិនទាន់បានសងទេ។ ធនាគារនឹងបន្តតាមដានចំនួនដែលនៅសល់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះមិនមានទ្រព្យសម្បត្តិផ្សេងទៀតដើម្បីរឹបអូសទេ ធនាគារនឹង "បញ្ឈប់ការអនុវត្ត" ហើយលក់បំណុលអាក្រក់ទៅឱ្យក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងទ្រព្យសកម្ម (AMC) ដោយការបញ្ចុះតម្លៃយ៉ាងជ្រៅ ដែលជារឿយៗត្រឹមតែ 30% នៃតម្លៃដើមប៉ុណ្ណោះ។ ត្រង់ចំណុចនេះ តាមរយៈក្រុមហ៊ុនអន្តរការី ម្ចាស់បំណុលអាចទិញបំណុលរបស់ខ្លួនវិញក្នុងតម្លៃថោក។

លទ្ធផលគឺជាវដ្ដដ៏អាក្រក់ដែលបិទយ៉ាងល្អឥតខ្ចោះ។ ម្ចាស់ផ្ទះមិនត្រឹមតែរក្សាដំបូលលើក្បាលរបស់គាត់ប៉ុណ្ណោះទេប៉ុន្តែថែមទាំងជម្រះបំណុលភាគច្រើនរបស់គាត់ផងដែរ។ ជាការពិតណាស់ "អព្ភូតហេតុ" នេះមិនកើតឡើងដោយឥតគិតថ្លៃទេ។

សេវាកម្ម "សង្គ្រោះផ្ទះ" - ប្រមូលលុយពីការឈឺចាប់នៃការក្ស័យធន

ការកើនឡើងនៃ "ក្រុមហ៊ុនសង្គ្រោះផ្ទះ" គឺជាការបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់អំពីច្បាប់នៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ សូម្បីតែនៅក្នុងកាលៈទេសៈដ៏អាក្រក់បំផុតក៏ដោយ។ នៅពេលដែលមនុស្សរាប់លាននាក់ប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាដូចគ្នា ឧស្សាហកម្មសេវាកម្មថ្មីមួយបានកើតមកដើម្បីដោះស្រាយវា។

គំរូអាជីវកម្មរបស់ពួកគេគឺផ្អែកលើការកេងប្រវ័ញ្ចចន្លោះប្រហោងផ្លូវច្បាប់ និងកង្វះព័ត៌មានពីអតិថិជន។ ថ្លៃសេវាមិនថោកទេ ចាប់ពី 5% នៃតម្លៃប្រាក់កម្ចីដំបូង ឬពី 8% ទៅ 20% នៃសមតុល្យប្រាក់កម្ចីដែលនៅសល់។ ជាមួយនឹងការបញ្ចាំរាប់លានយន់ នេះជាចំនួនដ៏ច្រើន។

អ្នកជំនាញខាងស្រីបានពន្យល់ថា "យើងមិនយកលុយរបស់អ្នកទេ។ យើងយកតែដើមទុនដែលអ្នកត្រូវបង់ទៅធនាគារ"។ អំណះអំណាងនេះទោះបីជាមានការយល់ខុសខ្លះក៏ដោយ ប៉ុន្តែប៉ះពាល់ដល់ចិត្តសាស្ត្ររបស់អ្នកដែលស្ថិតក្នុងស្ថានភាពលំបាក៖ វាជាការប្រសើរក្នុងការបង់ថ្លៃច្រើនដើម្បីរក្សាទ្រព្យសម្បត្តិ និងកាត់បន្ថយបំណុលជាជាងបាត់បង់អ្វីៗទាំងអស់។

ទីផ្សារកំពុងរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ នៅលើវេទិកា RedNote ប្រធានបទនៃ "លំនាំដើមប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ" បានទាក់ទាញការមើលជិត 60 លាន។ ក្រុមហ៊ុនមានអួតថាពួកគេមានបទពិសោធន៍ក្នុងការដោះស្រាយបំណុលអាក្រក់សម្រាប់ទ្រព្យសកម្មគ្រប់ប្រភេទ ចាប់ពីអាផាតមិន និងការិយាល័យ រហូតដល់សណ្ឋាគារ និងរោងចក្រ ហើយឥឡូវនេះកំពុងដំណើរការនៅទូទាំងប្រទេស។

ស្ថិតិក៏បញ្ជាក់ពីរឿងនេះក្នុងកម្រិតខ្លះដែរ។ ទិន្នន័យរបស់ Guoxinda បង្ហាញថាក្នុងឆ្នាំ 2024 តែម្នាក់ឯង អចលនទ្រព្យ 658,000 ត្រូវបានដាក់ដេញថ្លៃសម្រាប់តុលាការ កើនឡើង 51.69% ធៀបនឹងឆ្នាំមុន។ វិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវផ្សេងទៀតបានដាក់តួលេខនេះកាន់តែខ្ពស់រហូតដល់ 1.6 លានគ្រឿង។

ប៉ុន្តែអ្នកវិភាគព្រមានថា សេវាសង្គ្រោះនៅផ្ទះគ្រាន់តែជាថ្នាំបំបាត់ការឈឺចាប់បណ្តោះអាសន្នប៉ុណ្ណោះ មិនមែនជាការព្យាបាលសម្រាប់បញ្ហាមូលដ្ឋាននោះទេ។ ម្ចាស់ផ្ទះដែលចូលរួមក្នុងដំណើរការនេះកំពុងដាក់ខ្លួនពួកគេនៅលើភាពច្របូកច្របល់ផ្លូវច្បាប់ ប្រថុយនឹងវិវាទដ៏ស្មុគស្មាញ និងវិបត្តិឥណទានកាន់តែធ្ងន់ធ្ងរនាពេលអនាគត។

នៅលើកម្រិតម៉ាក្រូ ការ "ចម្អិនឡើង" និងផ្ទេរបំណុលអាក្រក់បែបនេះគឺដូចជាការដាំគ្រាប់បែកពេលវេលាមួយផ្សេងទៀតនៅក្នុងប្រព័ន្ធហិរញ្ញវត្ថុដែលផុយស្រួយរួចទៅហើយរបស់ប្រទេសចិន។

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — វិនិយោគិនអន្តរជាតិកំពុងប្រញាប់ប្រញាល់ម្តងទៀតដើម្បីលក់ទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានតម្លៃ 140 ពាន់លានដុល្លារដោយការបាត់បង់កំណត់ត្រា។ រូបភាពគឺជាដីលំនៅដ្ឋានជិតទទេចំនួនពីរនៅក្នុងគម្រោងមួយនៅទីក្រុង Qidong ប្រទេសចិន ដែលគ្រប់គ្រងដោយ Oktree Capital Management (រូបថត៖ Bloomberg)។

ការចាកចេញដ៏ព្រៃផ្សៃ៖ អចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មចំនួន 140 ពាន់លានដុល្លារ "ហួត"

ផ្ទុយស្រឡះពីកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីរក្សាទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ប្រជាជន អ្នកវិនិយោគអន្តរជាតិកំពុងដំណើរការយ៉ាងធំ និងឃោរឃៅ។ ទឹកប្រាក់ជិត 140 ពាន់លានដុល្លារដែលពួកគេបានភ្នាល់លើអគារការិយាល័យ ផ្សារទំនើប និងឃ្លាំងរបស់ចិនក្នុងរយៈពេល 15 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ឥឡូវនេះគឺជាបន្ទុកដ៏ធំមួយ។

ឈ្មោះល្បី ៗ នៅលើផែនទីហិរញ្ញវត្ថុសកលដូចជា BlackRock, Carlyle Group, HSBC និង Standard Chartered សុទ្ធតែកំពុងស្វែងរកវិធីដកខ្លួន រួមទាំងការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិនៅពេលមានការខាតបង់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ។

ការលក់ដែលមានទុក្ខព្រួយនៅក្នុងប្រទេសចិនត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានចំនួនសរុប $16 ពាន់លានដុល្លារនៅចន្លោះឆ្នាំ 2023 និង 2024 ដែលជាកម្រិតខ្ពស់គ្រប់ពេលវេលានៃ 22% នៃប្រតិបត្តិការកាលពីឆ្នាំមុន នេះបើយោងតាម Bloomberg Intelligence ។ ធនាគារិក និងអ្នកវិនិយោគប៉ាន់ស្មានថា តម្លៃដើមទុននៃអគារការិយាល័យកម្រិត A នៅទីក្រុងប៉េកាំង និងសៀងហៃ បានហួតយ៉ាងហោចណាស់ 40% ពីកម្រិតកំពូលឆ្នាំ 2019 របស់ពួកគេ។

កិច្ចព្រមព្រៀង "រត់គេចខ្លួន" បុរាណបានក្លាយទៅជារឿងដែលត្រូវបានឆ្លងកាត់នៅក្នុងពិភពហិរញ្ញវត្ថុ។

"ការលុបចោល" របស់ BlackRock: នៅចុងឆ្នាំ 2024 បន្ទាប់ពីបរាជ័យក្នុងការលក់អគារការិយាល័យចំនួនពីរនៅ Waterfront Place complex (Shanghai) មូលនិធិរបស់ BlackRock បានសម្រេចចិត្តបោះបង់ចោលទ្រព្យសម្បត្តិដោយទុកឱ្យធនាគារ Standard Chartered ដោះស្រាយប្រាក់កម្ចីចំនួន 780 លានយ័ន។ ការផ្លាស់ប្តូរនេះបានរំហួតទាំងស្រុងនូវការវិនិយោគភាគហ៊ុនចំនួន 420 លានយ័នរបស់ពួកគេ។

ការខាតបង់ 50% របស់ Carlyle៖ ផងដែរនៅទីក្រុងសៀងហៃ មូលនិធិរបស់ Carlyle Group បានលក់អគារ The Crest ក្នុងតម្លៃ 826 លានយន់ ត្រឹមតែ 57% នៃអ្វីដែលខ្លួនបានបង់សម្រាប់វាកាលពីជិតមួយទសវត្សរ៍មុន សូម្បីតែតិចជាង 1 ពាន់លានយ័ន។

"Venice of the East" របស់ Oaktree៖ សូម្បីតែមូលនិធិសត្វត្មាតដែលស្វែងរកទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានទុក្ខព្រួយដូចជា Oaktree Capital បានតស៊ូជាមួយគម្រោងរមណីយដ្ឋាន Evergrande Venice ដែលវាបានរឹបអូសពី Evergrande ។ តម្លៃផ្ទះនៅទីនោះបានធ្លាក់ចុះជាងពាក់កណ្តាលពីកម្រិតកំពូលរបស់ពួកគេ។

សូម្បីតែវិស័យភ័ស្តុភារ ដែលធ្លាប់មើលឃើញថាជាចំណុចភ្លឺ ដោយសារការរីកដុះដាលនៃ e-commerce ក៏មិនមានភាពស៊ាំនឹងការផ្គត់ផ្គង់លើសនេះដែរ។ Blackstone ដែលជាអ្នកលេងដ៏ធំបំផុតមួយត្រូវបានគេនិយាយថាត្រូវទទួលយកការបញ្ចុះតម្លៃជួលជាមធ្យម 25% ដើម្បីរក្សាអតិថិជន។

ដំណោះស្រាយមិនអាចគ្រាន់តែ "សន្សំផ្ទះ" ឬ "លក់ចេញ" នោះទេ។

រូបភាពកាន់តែអាក្រក់ទៅៗពេលមើលទិន្នន័យម៉ាក្រូ។ របាយការណ៍ចុងក្រោយពីការិយាល័យស្ថិតិជាតិរបស់ប្រទេសចិន (NBS) ចេញផ្សាយនៅថ្ងៃទី 20 ខែតុលា បានបង្ហាញថា តម្លៃផ្ទះថ្មីបានធ្លាក់ចុះ 0.4% នៅក្នុងខែកញ្ញាធៀបនឹងខែមុន ដែលជាការធ្លាក់ចុះប្រចាំខែលឿនបំផុតក្នុងរយៈពេល 11 ខែ។

ការធ្លាក់ចុះនេះមានការរីករាលដាល ចាប់ពីទីក្រុងលំដាប់ទីមួយដូចជាទីក្រុងប៉េកាំង និងក្រុង Shenzhen ទៅទីក្រុងថ្នាក់ក្រោម។ ក្រុមហ៊ុន Goldman Sachs បាននិយាយថាទីក្រុងតូចៗកំពុងប្រឈមមុខនឹងការលំបាកកើនឡើងដោយសារតែ "មូលដ្ឋានគ្រឹះនៃកំណើនខ្សោយ និងការផ្គត់ផ្គង់លើសកម្រិតធ្ងន់ធ្ងរ" ។

សម្រាប់អចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មវិញ ស្ថានភាពកាន់តែអាក្រក់ទៅៗ។ អត្រាទំនេរសម្រាប់ការិយាល័យនៅទូទាំងប្រទេសចិនក្នុងឆ្នាំ 2024 បានឈានដល់ជិត 25% ដែលជាកំណត់ត្រាខ្ពស់បំផុត។ ម្ចាស់អគារត្រូវបានចាប់ខ្លួននៅក្នុង "សង្រ្គាមបញ្ចុះតម្លៃ" ដ៏កាចសាហាវ ដែលបណ្តាលឱ្យការជួលជាមធ្យមធ្លាក់ចុះ 6.9% ដែលជាការធ្លាក់ចុះប្រចាំឆ្នាំយ៉ាងខ្លាំងបំផុតនៅលើកំណត់ត្រា។ CBRE ព្យាករណ៍ថាទីផ្សារសៀងហៃនឹងមិនអាចស្រូបយកការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីទាំងអស់មុនឆ្នាំ 2028 ទេ។

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — ការព្រមានអំពី "ទស្សវត្សរ៍ដែលបាត់បង់" សម្រាប់អចលនៈទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មរបស់ប្រទេសចិន គឺកាន់តែច្បាស់ជាងពេលណាៗទាំងអស់ (រូបថត៖ Getty)។

រឿងរ៉ាវនៃប្រជាជនក្នុងស្រុកដែលព្យាយាមរក្សាផ្ទះរបស់ពួកគេ និងស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុអន្តរជាតិលក់ទ្រព្យសម្បត្តិនៅក្នុងប្រទេសចិន ទោះបីជាផ្ទុយគ្នាក៏ដោយ គឺជារោគសញ្ញានៃជំងឺដូចគ្នា៖ ការដួលរលំនៃទំនុកចិត្ត និងអតុល្យភាពធ្ងន់ធ្ងរនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។

មិនថាគម្រោង "សង្គ្រោះផ្ទះ" ឆ្លាត និងប្លែកប៉ុណ្ណានោះទេ វាគ្រាន់តែជាដំណោះស្រាយបណ្ដោះអាសន្នប៉ុណ្ណោះ ដែលជាវិធីមួយដើម្បីបិទបាំងមុខរបួសដែលក្តៅក្រហាយជាជាងព្យាបាលវា។ វាមិនអាចដោះស្រាយបញ្ហាឫសគល់បានទេ៖ តម្លៃផ្ទះបានធ្លាក់ចុះខ្លាំងពេក ហើយប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនលែងមានសុវត្ថិភាពទៀតហើយ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ការចាកចេញរបស់វិនិយោគិនបរទេស គឺជាការបោះឆ្នោតច្បាស់លាស់ ដែលមិនមានភាពជឿជាក់លើការរំពឹងទុកនៃការងើបឡើងវិញរបស់ទីផ្សារ។ ពួកគេលែងជឿលើរឿងរីកចម្រើននៃអចលនទ្រព្យចិនទៀតហើយ។

លោក Nicholas Wilson នៃក្រុមហ៊ុន Oxford Economics បានព្រមានថា "នៅឆ្នាំ 2030 តម្លៃបន្ទាប់បន្សំនៃអគារអាចទាបជាងឆ្នាំ 2020" ដោយបន្ថែមថា ការរំពឹងទុកនៃ "ទសវត្សរ៍ដែលបាត់បង់" សម្រាប់អចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មរបស់ប្រទេសចិនកំពុងក្លាយជាការពិត។

ច្បាស់ណាស់ ដំណោះស្រាយចំពោះវិបត្តិនេះ មិនអាចស្ថិតនៅក្នុងឧបាយកលផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ ឬការលក់ដ៏ស្លន់ស្លោនោះទេ។ វាទាមទារដំណោះស្រាយដ៏ទូលំទូលាយជាងនេះ ដោយចាក់ឫសនៅក្នុងការងើបឡើងវិញ នៃសេដ្ឋកិច្ច ស្ថេរភាពការងារ និងសំខាន់បំផុតគឺការកសាងទំនុកចិត្តឡើងវិញក្នុងចំណោមប្រជាពលរដ្ឋ និងវិនិយោគិន។

ប្រភព៖ https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm