ទីផ្សារអចលនទ្រព្យភាគខាងត្បូង៖ ការខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីជំនះការលំបាក

សញ្ញានៃការងើបឡើងវិញ

ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំ 2023 មក ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទូទាំងប្រទេសបានជួបប្រទះនឹងការលំបាកជាច្រើន ដោយសារធនាគាររដ្ឋបានរឹតបន្តឹងបន្ទប់ឥណទាន ការរឹតបន្តឹងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អចលនទ្រព្យ និងបង្កើនអត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចី។ អាជ្ញាធរបាននឹងកំពុងចុះពិនិត្យ និងពិនិត្យគម្រោងដែលខ្វះឯកសារផ្លូវច្បាប់ និងដំណើរការយឺតយ៉ាវនៃគម្រោង ដែលបណ្តាលឲ្យអ្នកវិនិយោគ និងអាជីវកម្មជាច្រើនរងទុក្ខ ដោយសារទីផ្សារធ្លាក់ចុះ។

ក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 ទិន្នន័យពី CBRE បង្ហាញថាការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនសម្រាប់លក់នៅទីក្រុងហូជីមិញបានបន្តធ្លាក់ចុះត្រឹមតែជាង 4,100 យូនីត ធ្លាក់ចុះជាង 70% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។

ភាគច្រើននៃអាផាតមិនថ្មីសម្រាប់លក់គឺបានមកពីដំណាក់កាលបន្ទាប់នៃគម្រោងដែលត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការក្នុងដំណាក់កាលមុន ដែលមានចំនួន 65% នៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីសរុបក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ។ នៅក្នុងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 តែម្នាក់ឯង គ្មានគម្រោងថ្មីណាមួយត្រូវបានបើកសម្រាប់លក់នោះទេ។

ម៉្យាងវិញទៀត ផ្នែកអាផាតមិនកម្រិតមធ្យមបានមើលឃើញថាមានភាពប្រសើរឡើងបន្តិច ដោយអាផាតមិនថ្មីជាង 1,200 បានបើកដំណើរការក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 កើនឡើង 9% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ បូព៌ាបន្តជាកន្លែងដែលផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនថ្មីៗជាច្រើនត្រូវបានប្រមូលផ្តុំដោយជាង 80% នៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមកពីទីក្រុង Thu Duc។

អចលនទ្រព្យ - ទីផ្សារអចលនទ្រព្យភាគខាងត្បូង៖ បញ្ហាអាជីវកម្ម និងការខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីជំនះការលំបាក — ទោះបីជាទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងប្រឈមនឹងការលំបាកជាច្រើនក៏ដោយ អ្នកវិនិយោគជាច្រើននៅតែនាំមុខគេក្នុងការសាងសង់ និងការប្តេជ្ញាចិត្តចំពោះអតិថិជន។

ដូច្នេះ ប្រតិបត្តិការជោគជ័យភាគច្រើនដែលបានកត់ត្រាក្នុងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 បានមកពីអាផាតមិនដែលផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ក្នុងដំណាក់កាលមុន។

ទាក់ទងនឹងតម្រូវការអាចនិយាយបានថាតម្រូវការអាផាតមិននៅទីក្រុងហូជីមិញនៅមានកម្រិតខ្ពស់ខ្លាំងណាស់។ ជាក់ស្តែងនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ បញ្ហាទីមួយដែលអ្នកទិញព្រួយបារម្ភបំផុតគឺតម្លៃសមរម្យ បន្ទាប់មកគឺភាពស្របច្បាប់នៃគម្រោង។ គម្រោងនានា ថ្វីត្បិតតែអនុវត្តគោលនយោបាយជាច្រើនដើម្បីពង្រីកវឌ្ឍនភាព ប៉ុន្តែបើគ្មានការកែតម្រូវតម្លៃសមស្រប នៅតែប្រឈមនឹងការលំបាកក្នុងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលផលិតផល។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) មានប្រសាសន៍ថា “ទោះបីជាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅភាគខាងត្បូងប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើនក៏ដោយ ប៉ុន្តែគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាលកំពុងផ្លាស់ប្តូរបន្តិចម្តងៗដើម្បីឲ្យសមស្របនឹងស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ន។ អត្រាការប្រាក់បានថយចុះ សាច់ប្រាក់ទីផ្សារនៅទីក្រុងហូជីមិញ និងខេត្តជិតខាងកំពុងវិលត្រឡប់មកវិញ ដែលបង្ហាញសញ្ញានៃទីផ្សារឡើងកំដៅ។

ការកំណត់យុទ្ធសាស្ត្រ និងបញ្ហាអាជីវកម្ម

ទោះបីជាចាប់ពីដើមឆ្នាំ 2023 មក ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានពណ៌ងងឹត ជាមួយនឹងការប្រែប្រួលជាច្រើនដែលមិននឹកស្មានដល់។ រូបភាពដ៏លំបាកអាចត្រូវបានគេមើលឃើញគ្រប់ទីកន្លែងពីអ្នកវិនិយោគ សហគ្រាសធុនតូច-មធ្យម រហូតដល់ខ្នាតសាជីវកម្ម។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទោះបីជាប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើនក៏ដោយ ក៏អាជីវកម្មជឿជាក់ថានេះក៏ជាបញ្ហាប្រឈម និងជាជម្រើសទីផ្សារសម្រាប់អាជីវកម្មខ្លួនឯងផងដែរ។ ការយកឈ្នះលើគ្រាលំបាកនឹងក្លាយជាឱកាសមាស។ ដំណោះស្រាយជាច្រើនត្រូវបានស្នើឡើង ដើម្បីសម្របទៅតាមសម័យកាល។

អចលនទ្រព្យ - ទីផ្សារអចលនទ្រព្យភាគខាងត្បូង៖ បញ្ហាអាជីវកម្ម និងការខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីជំនះការលំបាក (រូបភាពទី 2) ។ — ទីផ្សារអចលនទ្រព្យភាគខាងត្បូងជាទូទៅ និងទីផ្សារនៃទីក្រុងហូជីមិញ ប៊ិញឌឿង ដុងណៃ… នៅតែជាចំណុចភ្លឺទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគ។

ដូច្នោះហើយ ដើម្បីជំរុញតម្រូវការទីផ្សារ អ្នកវិនិយោគជាច្រើនមានទំនោររង់ចាំទីផ្សារបើក ដូច្នេះពួកគេពន្យារពេលការលក់ថ្មីពេញមួយខែមេសា និងឧសភា។ ការផ្លាស់ប្តូរការលក់ថ្មី និងព្រឹត្តិការណ៍មុនពេលការបើកជាផ្លូវការទាំងអស់ធ្លាក់ចុះក្នុងរយៈពេលរវាងចុងខែមិថុនា ឆ្នាំ 2023។

លើសពីនេះ ជំនួសឱ្យការលក់កណ្តាល អ្នកវិនិយោគខ្លះគ្រាន់តែបើកការលក់ថ្មីមួយចំនួនតូច និងផ្តល់ដំបូន្មានបុគ្គលដល់អតិថិជន។ ហេតុផលគឺដោយសារតែអ្នកវិនិយោគនៅតែស្ទាក់ស្ទើរចំពោះអត្រាស្រូបយកទីផ្សារមិនល្អពីរយៈពេលមុន ទោះបីជាគម្រោងនៅតែត្រូវបានពន្លឿនក្នុងការសាងសង់ក៏ដោយ។

លោក Ngo Quang Phuc អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Phu Dong Group បានមានប្រសាសន៍ថា “បើក្រឡេកមើលទីផ្សារបច្ចុប្បន្នមានការលំបាកជាច្រើន ប៉ុន្តែនេះជាឱកាសសម្រាប់អាជីវកម្មនីមួយៗដើម្បីពិនិត្យមើលស្ថានភាពផ្ទៃក្នុងរបស់ខ្លួន ជំនួសឱ្យការអភិវឌ្ឍន៍លឿនដូចពីមុន អាជីវកម្មនឹងមានភាពល្អិតល្អន់ជាងមុន ដោយផ្តោតលើទិដ្ឋភាពច្បាប់នៃគម្រោងដើម្បីបញ្ចប់វាឱ្យបានរឹងមាំមុនពេលពិចារណាលើផែនការអាជីវកម្មរបស់អតិថិជន។ ក៏ល្អដែរ ព្រោះវិនិយោគិននឹងមានជម្រើសផ្ទាល់ខ្លួន។”

អចលនទ្រព្យ - ទីផ្សារអចលនទ្រព្យភាគខាងត្បូង៖ បញ្ហាអាជីវកម្ម និងការខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីជំនះការលំបាក (រូបភាពទី 3) ។ — អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យនាពេលខាងមុខនឹងពឹងផ្អែកលើគម្រោងដែលមានឯកសារស្របច្បាប់ពេញលេញ។

“សម្រាប់ Phu Dong Group ប៉ុន្មានឆ្នាំមកនេះ យើងតែងតែផ្តោតលើការបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់ ហើយបន្ទាប់មកលើការលក់ ទោះបីជាទីផ្សារមានការលំបាក ប៉ុន្តែ Phu Dong Group តែងតែបំពេញការប្តេជ្ញាចិត្តរបស់ខ្លួនចំពោះអតិថិជន ដោយផ្តោតលើធនធានទាំងអស់លើការសាងសង់គម្រោង និងការផ្តល់ផ្ទះជូនអតិថិជនទាន់ពេលវេលា។ នេះក៏ជាយុទ្ធសាស្ត្ររបស់ក្រុមហ៊ុនក្នុងអំឡុងពេលទីផ្សារលំនៅឋានអាប់អួរផងដែរ”។

យោងតាមការស្រាវជ្រាវរបស់ PV បច្ចុប្បន្នដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជន បន្ថែមពីលើការបញ្ចុះតម្លៃផលិតផលពី 5-10% អ្នកវិនិយោគក៏ផ្តល់ជូននូវវិធីបង់ប្រាក់ជាច្រើនផងដែរ ឧទាហរណ៍ អតិថិជនអាចជ្រើសរើសបាន៖ បង់តាមវឌ្ឍនភាពសំណង់ (ពេលសាងសង់ជាន់ថ្មី អតិថិជនបង់ 10-15% នៃតម្លៃផ្ទះល្វែង) ឬអតិថិជនបង់ 20% នៃតម្លៃផ្ទះល្វែង នៅសល់ត្រូវធានាដោយធនាគារក្នុងរយៈពេលលើសពី 15-2 ភី។ លានដុងទៅធនាគារជារៀងរាល់ខែ។

គួរកត់សម្គាល់ថាជាមួយនឹងជម្រើសខាងលើ អាជីវកម្មក៏មានភាពបត់បែនក្នុងការផ្តល់ជូននូវវិធីបង់ប្រាក់ថ្មីដែលមិនអាស្រ័យលើកម្ចីធនាគារ។ ជាក់ស្តែង អតិថិជនបង់ 20% នៃតម្លៃផ្ទះល្វែងជាមុន បន្ទាប់មកចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់ និងបង់ 0.5% នៃតម្លៃកិច្ចសន្យាក្នុងមួយខែ (ប្រហែល 14 លានដុង) រហូតដល់អាផាតមិនត្រូវបានប្រគល់ ហើយនៅសល់ % នៃតម្លៃផលិតផលនឹងត្រូវបង់។

លោក Le Dinh Lang នាយកក្រុមហ៊ុន Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited បានចែករំលែកថា "ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានជួបប្រទះការលំបាកជាច្រើនក្នុងរយះពេលថ្មីៗនេះ រួមទាំងសាច់ប្រាក់ក្នុងទីផ្សារក្រីក្រ និងអានុភាពហិរញ្ញវត្ថុដែលមិនបានប្រើប្រាស់ ដែលធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគលែងចាប់អារម្មណ៍លើអចលនទ្រព្យ។ វិនិយោគិន និងអាជីវកម្មប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើន ប៉ុន្តែមានគ្រោះថ្នាក់ មានឱកាស" ។

សេដ្ឋកិច្ច តែងតែមានវដ្ត ហើយទីផ្សារអចលនទ្រព្យក៏ដូចគ្នាដែរ ការអភិវឌ្ឍន៍យ៉ាងឆាប់រហ័សបានជំរុញឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងខ្ពស់ ធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនមិនអាចទិញផ្ទះ និងដីបាន គ្រាដ៏លំបាកនេះនឹងជួយឱ្យអាជីវកម្មមានតុល្យភាពឡើងវិញនូវយុទ្ធសាស្ត្រអាជីវកម្មរបស់ពួកគេ ដោយនាំយកផលិតផលមកទីផ្សារក្នុងតម្លៃសមរម្យ។

អចលនទ្រព្យ - ទីផ្សារអចលនទ្រព្យភាគខាងត្បូង៖ បញ្ហាអាជីវកម្ម និងការខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីជំនះការលំបាក (រូបភាពទី 4) ។ — *គោលនយោបាយលក់ និងផលិតផលពិតនៅតែទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគក្នុងអំឡុងពេលនេះ។*

អត្ថាធិប្បាយលើទស្សនវិស័យទីផ្សារនៅចុងឆ្នាំ 2023 លោកស្រី Duong Thuy Dung នាយកប្រតិបត្តិនៃក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam បាននិយាយថា "សាច់ប្រាក់នៅក្នុងទីផ្សារផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញនឹងមានច្រើន ហើយនៅចុងឆ្នាំ 2023 គេរំពឹងថាធនាគារជាច្រើននឹងចាប់ផ្តើមកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់កម្ចី ដោយសារសម្ពាធលើថ្លៃដើមទុនពីធនាគារបានធ្លាក់ចុះខ្លះៗ។

លើសពីនេះទៀត សញ្ញាទីផ្សារវិជ្ជមានជាបន្តបន្ទាប់នឹងកើតឡើងនៅក្នុងខែចុងក្រោយនៃឆ្នាំនេះ ជាធម្មតាការបង្កើនល្បឿននៃការបញ្ចេញការវិនិយោគសាធារណៈ (ដូចជាការបញ្ចប់ Metro Line 1 ការបោសសំអាតទីតាំងដែលរំពឹងទុកសម្រាប់ Metro Line 2 ការចាប់ផ្តើមនៃគម្រោងធាតុផ្សំនៃផ្លូវខ្សែក្រវាត់សំខាន់ៗនៅក្នុងតំបន់ Ho Chi Minh City...) រួមជាមួយនឹងកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ចំនួន 2 គម្រោងចុងក្រោយសម្រាប់ 2 ខែចុងក្រោយ។ ដំណាក់កាលមូលដ្ឋាន ដែលជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដល់ការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញ និងខេត្តភាគខាងត្បូងក្នុងឆ្នាំ 2024”។

ប្រភព