ឥណទានអចលនទ្រព្យ៖ ពិបាកដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ និងការថយចុះទំនុកចិត្តរបស់អ្នកទិញផ្ទះ

ANTD.VN - រហូតដល់ 70% នៃបញ្ហារបស់គម្រោងអចលនទ្រព្យគឺទាក់ទងទៅនឹងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ដែលបណ្តាលឱ្យមានឧបសគ្គក្នុងការបញ្ចេញឥណទាន។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ការថយចុះទំនុកចិត្តរបស់អ្នកទិញផ្ទះក៏នាំឱ្យមានតម្រូវការទាបសម្រាប់ឥណទានអ្នកប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យផងដែរ។

ឥណទានអចលនទ្រព្យនៅតែកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង

នាថ្ងៃទី 13 ខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 2023 នៅទីក្រុងហាណូយ ធនាគាររដ្ឋវៀតណាម (SBV) បានសម្របសម្រួលជាមួយ ក្រសួងសំណង់ ដើម្បីរៀបចំសន្និសីទស្តីពីឥណទានសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ និងលំនៅដ្ឋានសង្គម។

យោងតាមមេដឹកនាំធនាគាររដ្ឋវៀតណាម ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំ 2023 មក ឧស្សាហកម្មធនាគារបានអនុវត្តយ៉ាងម៉ឺងម៉ាត់នូវដំណោះស្រាយដើម្បីជួយលុបបំបាត់ការលំបាក និងកែលម្អលទ្ធភាពទទួលបានដើមទុនឥណទានសម្រាប់អតិថិជន។ គិតត្រឹមថ្ងៃទី 31 ខែតុលា ឆ្នាំ 2023 ឥណទានដល់ សេដ្ឋកិច្ច សម្រេចបានជាង 12.8 លានលានដុង កើនឡើង 7.39% បើធៀបនឹងចុងឆ្នាំ 2022។

សម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យ ធនាគាររដ្ឋលើកទឹកចិត្តឱ្យស្ថាប័នឥណទានផ្តោតលើផ្នែកនៃលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប លំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានសម្រាប់កម្មករ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ គ្រប់គ្រងហានិភ័យឥណទានក្នុងវិស័យអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ដើម្បីលើកកម្ពស់ការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយសុខភាពល្អ និងនិរន្តរភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ត្រឹមថ្ងៃទី 30 ខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2023 សមតុល្យឥណទានសរុបសម្រាប់វិស័យអចលនវត្ថុនៃស្ថាប័នឥណទាននឹងកើនឡើងដល់ 2.74 លានពាន់លានដុង កើនឡើង 6.04% បើធៀបនឹងថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូ ឆ្នាំ 2022 ដែលស្មើនឹង 21.46% នៃបំណុលសរុបសម្រាប់សេដ្ឋកិច្ច។ ក្នុងនោះ ឥណទានអចលនទ្រព្យផ្តោតលើគោលបំណងប្រើប្រាស់/ប្រើប្រាស់ដោយខ្លួនឯង មានចំនួន 64% និងប្រាក់កម្ចីដែលមិនទាន់មានសម្រាប់សកម្មភាពអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមានចំនួន 36% នៃឥណទានអចលនទ្រព្យដែលលេចធ្លោ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ ឥណទានអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមានអត្រាកំណើនខ្ពស់ជាងអត្រាកំណើនឥណទានទូទៅ និងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ នេះបង្ហាញថាដំណោះស្រាយ និងការខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់ រដ្ឋាភិបាល វិស័យធនាគារ ក្រសួង សាខា និងមូលដ្ឋានក្នុងការលុបបំបាត់ការលំបាក និងឧបសគ្គសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងមានប្រសិទ្ធភាពជាបណ្តើរៗ។

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin về tín dụng bất động sản

ថ្នាក់ដឹកនាំធនាគាររដ្ឋជូនដំណឹងអំពីឥណទានអចលនទ្រព្យ

ក្នុងសន្និសីទ តំណាងធុរកិច្ច និងធនាគារបានមានប្រសាសន៍ថា បច្ចុប្បន្ននេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែជួបការលំបាក និងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើន រួមទាំងបញ្ហា និងឧបសគ្គជាច្រើនដែលអូសបន្លាយយូរមកហើយ ដូចជាបញ្ហាប្រព័ន្ធនិតិវិធីច្បាប់ទាក់ទងនឹងដីធ្លី ការធ្វើផែនការ និងការវិនិយោគសំណង់ (មានរហូតដល់ 70% នៃបញ្ហាគម្រោងអចលនទ្រព្យ)។

យោងតាមលោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌីញ អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម នាពេលថ្មីៗនេះ រដ្ឋាភិបាល និងក្រសួងនានាបានដោះស្រាយយ៉ាងម៉ឺងម៉ាត់នូវបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ប៉ុន្តែមិនមានកម្លាំងគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទាញទីផ្សារដែលនាំឱ្យមិនមានការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យថ្មី។ លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា “ប្រទេសទាំងមូលមានគម្រោងចំនួន 1,200 ដែលកំពុងរង់ចាំការដោះស្រាយ ដែលក្នុងនោះប្រហែល 500 គម្រោងកំពុងត្រូវបានពិចារណា នៅសល់ 800 គម្រោងទៀតកំពុងរង់ចាំ”។

ទន្ទឹមនឹងនោះគឺជាអតុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការក្នុងផ្នែក ការលើសនៃលំនៅដ្ឋាន និងវីឡាលំដាប់ខ្ពស់ ខណៈដែលលំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានតម្លៃទាបនៅមានកម្រិតនៅឡើយ។ តម្រូវការទីផ្សារក្នុងផ្នែកខ្លះកំពុងធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។

សមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់សហគ្រាសនៅមានកម្រិតនៅឡើយ ហើយពឹងផ្អែកជាចម្បងលើប្រភពទុនខាងក្រៅ ដូចជាប្រាក់កម្ចី សញ្ញាប័ណ្ណ និងការកៀរគរពីអ្នកទិញផ្ទះ។ បណ្តាញការកៀរគរមូលធនផ្សេងទៀតពិតជាមិនមានប្រសិទ្ធភាពទេ ជាពិសេសទីផ្សារមូលធន (ទីផ្សារមូលបត្រសាជីវកម្ម ទីផ្សារភាគហ៊ុន) ដែលមានបញ្ហាមួយចំនួន និងមិនទាន់មានការអភិវឌ្ឍន៍សមស្របនឹងតួនាទីរបស់ខ្លួនក្នុងការផ្តល់ដើមទុនរយៈពេលមធ្យម និងរយៈពេលវែងសម្រាប់សេដ្ឋកិច្ច។ តម្លៃលំនៅឋានខ្ពស់បើធៀបនឹងសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុ និងចំណូលរបស់មនុស្សជាច្រើន…

តម្លៃផ្ទះនៅតែខ្ពស់ ទំនុកចិត្តរបស់អ្នកទិញផ្ទះធ្លាក់ចុះ

ទាក់ទងនឹងឥណទាន អាជីវកម្មក៏បានផ្តល់អនុសាសន៍មួយចំនួនផងដែរ ដូចជាចង់ឱ្យធនាគារកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់កម្ចីបន្ថែម ពង្រីកដែនកំណត់ឥណទាន ពង្រីកលក្ខខណ្ឌកម្ចី សម្រួលនីតិវិធី កាត់បន្ថយរយៈពេលអនុម័ត ពន្យាពេលរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធបំណុល និងទទួលយកវត្ថុបញ្ចាំផ្សេងទៀត ក្រៅពីអចលនទ្រព្យដូចជាភាគហ៊ុនជាដើម។

ធនាគារក៏បានលើកឡើងពីការលំបាកក្នុងការផ្តល់ឥណទានអចលនទ្រព្យផងដែរ។ អគ្គនាយកធនាគារជាច្រើនដែលមានបំណុលអចលនទ្រព្យធំៗក៏បាននិយាយថា មូលហេតុចម្បងគឺដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់នៃគម្រោងដែលធ្វើឱ្យទីផ្សារខ្វះការផ្គត់ផ្គង់។

ជាពិសេស តម្លៃលំនៅឋានខ្ពស់នាពេលបច្ចុប្បន្ន ក៏កាត់បន្ថយតម្រូវការកម្ចីទិញផ្ទះផងដែរ។ លោក Nguyen Thanh Tung អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Vietcombank មានប្រសាសន៍ថា “អត្រាការប្រាក់នៃការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីបានធ្លាក់ចុះប្រហែល 2.5% សម្រាប់អ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទិញផ្ទះ ប៉ុន្តែតម្លៃអចលនទ្រព្យបានធ្លាក់ចុះតិចតួចបំផុត មិនសមរម្យសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ។

មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះ ថ្នាក់ដឹកនាំ Vietcombank ក៏បានចង្អុលបង្ហាញពីការពិតដែលថាតម្រូវការឥណទានអ្នកប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងនៅពេលដែលទំនុកចិត្តរបស់អតិថិជនមានកម្រិតទាប។ លោក Tung បានមានប្រសាសន៍ថា “ធនាគារ Vietcombank មានការរីកចម្រើនយ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងមូលដ្ឋានអតិថិជនរបស់ខ្លួន អតិថិជនម្នាក់ៗដាក់ប្រាក់យ៉ាងច្រើន បើទោះបីជាធនាគារបន្តកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ ខណៈដែលប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះមានការថយចុះច្រើន។ មូលហេតុគឺអតិថិជនបាត់បង់ទំនុកចិត្តលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ហើយកំពុងរង់ចាំតម្លៃផ្ទះធ្លាក់ចុះទាបជាងនេះ”។

ខាង BIDV លោក Le Ngoc Lam អគ្គនាយកក៏បានចង្អុលបង្ហាញថា ឥណទានអ្នកប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យកំពុងកើនឡើងយឺតណាស់។ នៅចុងខែតុលា កំណើនឥណទានរបស់ BIDV គឺ 8.1% ត្រឹមតែឈានដល់ 60% នៃផែនការដែលបានកំណត់ដោយធនាគាររដ្ឋ។ បំណុលអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងប្រហែល 9% ស្មើនឹង 18% នៃបំណុលសរុប។ ក្នុងនោះបំណុលអចលនទ្រព្យអ្នកប្រើប្រាស់បានកើនឡើងយ៉ាងយឺតៗគឺមានតែប្រហែល៤%ប៉ុណ្ណោះ ខណៈដែលជារៀងរាល់ឆ្នាំកើនឡើងប្រហែល២០%។

“BIDV បានកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់បញ្ញើ និងផ្តល់ប្រាក់កម្ចីចំនួន ១០ ដង អត្រាការប្រាក់ផ្តល់ប្រាក់កម្ចីបានថយចុះជាង ២០% បើធៀបនឹងពេលមុន កញ្ចប់លំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវបានស្វែងរកយ៉ាងសកម្មក្នុងការដាក់ពង្រាយប្រាក់កម្ចី ប៉ុន្តែរហូតមកដល់ពេលនេះមានតែ ៣៨៥ ពាន់លានដុងប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានអនុម័ត បញ្ចេញជាង ២៥ ពាន់លានដុង។

លើសពីនេះ យើងចេញកញ្ចប់កម្ចីទិញផ្ទះពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ប្រកួតប្រជែងខ្លាំង។ ប៉ុន្តែគម្រោងទាំងនោះមានបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ជាច្រើន។ ចាប់តាំងពីឆ្នាំមុន BIDV បានអនុម័តប្រហែល 26,000 ពាន់លាន ហើយបានបញ្ចេញត្រឹមតែ 8,000 ពាន់លានប៉ុណ្ណោះ នៅសល់ 18,000 ទៀតកំពុងរង់ចាំនីតិវិធីច្បាប់ដើម្បីបញ្ចេញ" - លោក Le Ngoc Lam បាននិយាយថា។

ទាក់ទងនឹងអត្រាការប្រាក់ ធនាគារបានឲ្យដឹងថា អត្រាការប្រាក់បានធ្លាក់ចុះគួរឲ្យកត់សម្គាល់។ សម្រាប់កម្ចីរយៈពេលមធ្យម និងរយៈពេលវែង ធនាគារធ្វើការវាយតម្លៃឡើងវិញរៀងរាល់ 3-6 ខែម្តង ដើម្បីកែតម្រូវអត្រាការប្រាក់នៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់បញ្ញើមានការថយចុះ។

លើសពីនេះ អត្រាការប្រាក់កម្ចីក៏សមរម្យសម្រាប់សមត្ថភាពរបស់ធនាគារ រចនាសម្ព័ន្ធដើមទុនថោក បំណុលអាក្រក់សម្រាប់កម្ចីអចលនទ្រព្យ...។

លោក Pham Nhu Anh អគ្គនាយក MB បានមានប្រសាសន៍ថា "អត្រាការប្រាក់រយៈពេលមធ្យម និងរយៈពេលវែងប្រហែល 9-10% គឺទាបណាស់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងទីផ្សារពិភពលោក។

ទាក់ទងនឹងនីតិវិធីវាយតម្លៃប្រាក់កម្ចីដែលមានភាពស្មុគស្មាញ និងយូរអង្វែង ធនាគារបានឲ្យដឹងថា វាជាចម្បងដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ជាមួយនឹងគម្រោង។

លោក Pham Nhu Anh មានប្រសាសន៍ថា “ធនាគារគឺជាអាជីវកម្មដែលមានហានិភ័យ ដូច្នេះប្រសិនបើមានហានិភ័យធំ ធនាគារត្រូវតែវាយតម្លៃឲ្យបានដិតដល់។ អាជីវកម្មក៏ត្រូវផ្តល់ព័ត៌មានហិរញ្ញវត្ថុត្រឹមត្រូវ និងតម្លាភាពផងដែរ។ ពេលខ្លះអាជីវកម្មផ្តល់លេខល្អបំផុតដល់ធនាគារ ប៉ុន្តែក៏បង្កការលំបាកដល់ធនាគារផងដែរ។

ប្រភពតំណ