ភាពចម្រូងចម្រាសលើបទប្បញ្ញត្តិនៃការដាក់ប្រាក់អចលនទ្រព្យ

នៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ដែលបានដាក់ជូន រដ្ឋសភា ជាលើកដំបូងសម្រាប់មតិយោបល់ (សេចក្តីស្នើលេខ 108/TTr-CP ចុះថ្ងៃទី 5 ខែមេសា របស់រដ្ឋាភិបាល) មានបទប្បញ្ញត្តិដែលអ្នកវិនិយោគគម្រោងលក់ផ្ទះ និងការងារសាងសង់នាពេលអនាគត។ ការផ្ទេរ និងជួលសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាមួយហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធក្នុងគម្រោងនឹងតម្រូវឱ្យឆ្លងកាត់ជាន់ជួញដូរអចលនទ្រព្យ (មាត្រា ៥៧)។ សំណើទាំងនេះបានទទួលមតិប្រឆាំងជាច្រើន រួមទាំងការមិនយល់ស្របជាច្រើនពីអ្នកជំនាញ និងសមាជិកសភាមួយចំនួន។

2 ជម្រើស

ផ្អែកលើមតិរបស់តំណាងរាស្រ្តក្នុងសម័យប្រជុំលើកទី៥ ស្ថាប័នរៀបចំសេចក្តីព្រាង បានសម្របសម្រួលជាមួយស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធ ដើម្បីសិក្សា ស្រូប និងពិនិត្យ។ នៅក្នុងរបាយការណ៍ស្តីពីការស្រូប ពិនិត្យ និងបញ្ចប់សេចក្តីព្រាងច្បាប់ចុងក្រោយបង្អស់ដែលផ្ញើជូនគណៈកម្មាធិការ សេដ្ឋកិច្ច នៃរដ្ឋសភា រដ្ឋាភិបាលបានយល់ព្រមលុបចោលបទប្បញ្ញត្តិដែលតម្រូវឱ្យប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យត្រូវធ្វើតាមរយៈជាន់ (មាត្រា ៥៧) ជំនួសវិញដោយគ្រាន់តែលើកទឹកចិត្តឱ្យអង្គភាពធ្វើដូច្នេះប៉ុណ្ណោះ។

"ការទទួលយកទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងគឺទាន់ពេលវេលា និងស្វាគមន៍យ៉ាងខ្លាំង ពីព្រោះប្រសិនបើវាតម្រូវឱ្យប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យមួយចំនួនឆ្លងកាត់ភាគីទីបី ជាន់ជួញដូរអចលនទ្រព្យ វានឹងបង្កើតនីតិវិធី និងការចំណាយបន្ថែម ធ្វើឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើងក្នុងបរិបទដែលច្បាប់មានបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការជូនដំណឹង និងវិញ្ញាបនបត្រកិច្ចសន្យារួចជាស្រេច" - Master Nguyen Van Dinh អ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់អចលនទ្រព្យបានបញ្ចេញមតិ។

ការផ្តល់គួរឱ្យកត់សម្គាល់មួយទៀតនៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់គឺលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការប្រមូលប្រាក់បញ្ញើក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ។ នៅក្នុងប្រការ 5 មាត្រា 23 នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ចុងក្រោយ ទីភ្នាក់ងារពង្រាងស្នើជម្រើសពីរ។

នៅមានមតិផ្ទុយគ្នាជាច្រើនអំពីបទប្បញ្ញត្តិនៃការដាក់ប្រាក់បញ្ញើក្នុងការជួញដូរ និងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដែលបានស្នើឡើងនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (វិសោធនកម្ម)។ រូបថត៖ TAN THANH

ជម្រើសទី 1: អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើតាមកិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយអតិថិជនបាន លុះត្រាតែផ្ទះ ឬការងារសំណង់មានការរចនាមូលដ្ឋានដែលត្រូវបានអនុម័តដោយទីភ្នាក់ងាររដ្ឋ ហើយអ្នកវិនិយោគមានឯកសារយ៉ាងតិចមួយអំពីសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដែលមានចែងក្នុងប្រការ 2 មាត្រា 25 នៃច្បាប់នេះ ហើយបានបញ្ចប់នីតិវិធីសម្រាប់ការជូនដំណឹងអំពីការចាប់ផ្តើមសាងសង់ការងារស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់។ កិច្ចសន្យាដាក់ប្រាក់ត្រូវបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់អំពីតម្លៃលក់ ថ្លៃជួល-ទិញផ្ទះ ឬការងារសំណង់ ហើយចំនួនប្រាក់កក់មិនត្រូវលើសពី ១០% នៃតម្លៃលក់ តម្លៃជួល-ទិញផ្ទះ ឬការងារសំណង់...

ជម្រើសទី 2៖ អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើបានតែតាមកិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយអតិថិជន នៅពេលដែលអគារលំនៅដ្ឋាន និងសំណង់បានបំពេញគ្រប់លក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម និងបានអនុវត្តប្រតិបត្តិការស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់នេះ។

កាត់បន្ថយ ឬដកតម្រូវការប្រាក់បញ្ញើ?

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានសម្តែងការមិនយល់ស្របចំពោះខ្លឹមសារមួយចំនួននៅក្នុងជម្រើសទី 1 ព្រោះវាមិនមានអត្ថន័យច្រើនក្នុងការការពារផលប្រយោជន៍របស់អតិថិជន ជាពិសេសអតិថិជនបុគ្គល។ ជាពិសេសចំនួនប្រាក់បញ្ញើដែលមានចែងក្នុងជម្រើសទី 1 គួរតែត្រូវបានកែសម្រួលទៅ

"ចំនួនប្រាក់បញ្ញើមិនលើសពី 5%" គឺជាកម្រិតសមហេតុផលមួយស្របតាមការអនុវត្តសង្គម និងដើម្បីធានាថាលក្ខណៈនៃប្រាក់បញ្ញើគឺមិនមែនសម្រាប់គោលបំណងកៀរគរមូលធនទេ ហើយមានតម្លៃធំគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ទាំងអ្នកដាក់ប្រាក់ និងអ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើ ដើម្បីអនុវត្តតាមកិច្ចព្រមព្រៀងដោយមនសិការ។ អាស្រ័យហេតុនេះ វាក៏ជួយឱ្យអ្នកវិនិយោគគម្រោងយល់នូវតម្រូវការ និងរសជាតិរបស់អតិថិជន ដើម្បីធ្វើឲ្យល្អឥតខ្ចោះ និងកែលម្អគុណភាពនៃផលិតផល ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ និងសេវាកម្មរបស់គម្រោង។

ទន្ទឹមនឹងនោះ អ្នកជំនាញ Nguyen Van Dinh បាននិយាយថា តាមទ្រឹស្តី ចាំបាច់ត្រូវវាយតម្លៃថាតើប្រាក់បញ្ញើស្ថិតក្នុងវិសាលភាពនៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឬយ៉ាងណា។ យោងទៅតាមគាត់ទំនាក់ទំនងរវាងអ្នកលក់ (អ្នកវិនិយោគ) និងអ្នកទិញ (អតិថិជនសក្តានុពល) គឺជាទំនាក់ទំនងស៊ីវិលដែលគ្រប់គ្រងដោយច្បាប់ស៊ីវិល។

យោងតាមមាត្រា 328 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី ការដាក់ប្រាក់គឺនៅពេលដែលភាគីម្ខាងប្រគល់ឱ្យភាគីម្ខាងទៀតនូវសាច់ប្រាក់ ឬលោហៈមានតម្លៃ ត្បូង ឬវត្ថុមានតម្លៃផ្សេងទៀត (ហៅជារួមថាប្រាក់តម្កល់) ក្នុងរយៈពេលមួយ ដើម្បីធានាការសន្និដ្ឋាន ឬការអនុវត្តកិច្ចសន្យា។

ដូច្នេះប្រសិនបើគោលបំណងនៃកិច្ចព្រមព្រៀងប្រាក់បញ្ញើរវាងអ្នកលក់ និងអ្នកទិញគឺគ្រាន់តែដើម្បីធានាថានៅពេលដែលភាគីទាំងពីរមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ពួកគេនឹងធ្វើកិច្ចសន្យាលក់និងទិញអាផាតមិន (ដើម្បីកក់កន្លែង) តើច្បាប់ឯកទេស (ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ) អាចកំណត់ពេលវេលានៃការទទួលប្រាក់កក់ ឬតម្លៃនៃការដាក់ប្រាក់បានទេ?

យោងតាមលោក Dinh ដើម្បីធានាប្រសិទ្ធភាពនៃគោលនយោបាយ និងជៀសវាង "ជម្លោះនៃច្បាប់" ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមិនចាំបាច់គ្រប់គ្រងប្រាក់បញ្ញើទេ។ ផ្ទុយទៅវិញ ចាំបាច់ត្រូវគ្រប់គ្រងការគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹងលើការលក់ផ្ទះ ការងារសាងសង់នាពេលអនាគត ការប្រមូលទុន និងការប្រើប្រាស់ទុនដោយអ្នកវិនិយោគ ហើយក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ ត្រូវមានការដាក់ទណ្ឌកម្មយ៉ាងតឹងរ៉ឹង ដើម្បីដោះស្រាយការរំលោភបំពាន។ ដូច្នេះ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការទទួលប្រាក់បញ្ញើ និងតម្លៃប្រាក់បញ្ញើក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់គួរតែត្រូវបានដកចេញ។

លោក LE HOANG CHAU ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA)៖

បញ្ហាផ្ទេរគម្រោង

ទាក់ទងនឹងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការផ្ទេរគម្រោង មាត្រា ៣៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់បានចែងយ៉ាងច្បាស់អំពីគោលការណ៍នៃការផ្ទេរគម្រោងទាំងមូល ឬមួយផ្នែក។ ជាពិសេស ប្រការ 3 នៃមាត្រា 38 ចែងថាបន្ទាប់ពីការផ្ទេរ អ្នកវិនិយោគអាចទទួលមរតកគម្រោងបាន ប៉ុន្តែគោលការណ៍នេះមិនស្របនឹងមាត្រា 39 នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់នោះទេ។ ជាពិសេសចំណុច C ប្រការ ១ នៃមាត្រា ៣៩ តម្រូវថា ក្នុងករណីផ្ទេរគម្រោង អ្នកវិនិយោគត្រូវបំពេញហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ...

តាមពិតអ្នកលក់ និងអ្នកទិញគម្រោងមានគំនិតខុសគ្នាទាំងស្រុង។ អ្នកទិញមានលុយ មានគំនិតខុសៗគ្នា ហើយពួកគេចង់វិនិយោគក្នុងការផ្លាស់ប្តូរស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃគម្រោង ដូច្នេះបន្ទាប់ពីទទួលបានការផ្ទេរ ពួកគេអាចកែសម្រួលផែនការ 1/500 ពួកគេទទួលយកការបង់ប្រាក់បន្ថែម បំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ និងមិនចាំបាច់ប្រើប្រាស់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធចាស់ ពួកគេសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធថ្មី។ ខណៈពេលដែលប្រការ 3 មាត្រា 39 តម្រូវឱ្យបញ្ចប់នូវហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធថ្មី ដើម្បីអនុញ្ញាតឱ្យមានការផ្ទេរ ដែលជាការរអាក់រអួលសម្រាប់អ្នកផ្ទេរ។ នៅពេលដែលបទប្បញ្ញត្តិនៅតែចងជាប់ វានឹងធ្វើឱ្យការច្របាច់បញ្ចូលគ្នា និងការទិញយកគម្រោង (M&A) មានការលំបាក ដោយមិនបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់ការផ្ទេរនោះទេ អ្នកវិនិយោគជាច្រើនដែលគ្មានសមត្ថភាពនឹងពិបាកក្នុងការស្វែងរកអ្នកវិនិយោគថ្មី។

លោកបណ្ឌិត ផាម អានខៃ អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនសេវាហិរញ្ញវត្ថុ FINA Real Estate៖

បទប្បញ្ញត្តិត្រូវធានាឱ្យមានតុល្យភាព

មានខ្លឹមសារសំខាន់ៗជាច្រើន ដែលរដ្ឋសភាបានពិភាក្សា និងសម្រេចលើច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (វិសោធនកម្ម)។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការសម្រេចចិត្តទាំងអស់ត្រូវតែមានតុល្យភាពរវាងមុខវិជ្ជាដែលចូលរួមក្នុងទីផ្សារ រួមទាំងអ្នកទិញ និងអ្នកលក់អចលនទ្រព្យផងដែរ។ ប្រសិនបើច្បាប់បង្កការលំបាកដល់អ្នកទិញ ឬអ្នកលក់ តុល្យភាពនឹងត្រូវបាត់បង់។ ឧទាហរណ៍៖ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការលក់ផលិតផល ប្រសិនបើច្បាប់តឹងរ៉ឹងពេក អ្នកវិនិយោគនឹងមិន ឬពិបាកប្រមូលដើមទុន ពិបាកក្នុងការអនុវត្តគម្រោង បន្ទាប់មកការចំណាយនឹងកើនឡើង។ ផលិតផលដែលផ្គត់ផ្គង់ទៅកាន់ទីផ្សារនឹងមានកម្រិតទាប ហើយតម្លៃលក់នឹងលើសពីសមត្ថភាពរបស់អ្នកទិញ។

សូម្បីតែរដ្ឋនឹងបាត់បង់ចំណូលថវិកា ឧស្សាហកម្មផ្សេងទៀតដែលទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យដូចជា សម្ភារសំណង់ សំណង់ និងការដំឡើង កម្មករនឹងបាត់បង់ការងារ... ហើយសេដ្ឋកិច្ចទាំងមូលក៏នឹងរងផលប៉ះពាល់ផងដែរ។

លោក LE HUU NGHI អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Le Thanh Trading and Construction Company Limited៖

គួរតែមានបទប្បញ្ញត្តិសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងប្រាក់ដែលប្រមូលបាន។

មានបទប្បញ្ញត្តិដែលមិនចាំបាច់ដែលរដ្ឋសភាមិនគួរព្រងើយកន្តើយ ដោយចងត្រឹមតែចំណាយលើបុគ្គលិកបន្ថែមទៀតក្នុងការត្រួតពិនិត្យ និងត្រួតពិនិត្យ... ឧទាហរណ៍ បទប្បញ្ញត្តិដាក់ប្រាក់បញ្ញើជាបញ្ហារដ្ឋប្បវេណី ដែលសម្រេចដោយទាំងអ្នកទិញ និងអ្នកលក់។ ប្រសិនបើអ្នកទិញយល់ព្រមដាក់ប្រាក់ ប៉ុន្តែមិនទិញទេ ប្រាក់បញ្ញើត្រូវបាត់បង់ ហើយអ្នកលក់យកលុយ ហើយលុបចោលកិច្ចសន្យា នោះប្រាក់កក់នឹងត្រលប់មកវិញ។

ឬថាតើត្រូវគ្រប់គ្រងការជួញដូរតាមរយៈការដោះដូរឬអត់ គួរតែទុកអោយអ្នកវិនិយោគជ្រើសរើសដោយសេរី ព្រោះគេនឹងដឹងថាការដោះដូរមួយណាដែលមានសមត្ថភាពគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការជ្រើសរើស បើមិនដូច្នេះទេ ពួកគេនឹងលក់ផលិតផលដោយខ្លួនឯង និងទទួលខុសត្រូវចំពោះអតិថិជន។ តាមពិតប្រសិនបើបទប្បញ្ញត្តិជាកាតព្វកិច្ច ការផ្លាស់ប្តូរដែលមិនគួរឱ្យទុកចិត្តជាច្រើនដែលចង់តែលក់ផលិតផលដើម្បីទទួលបានកម្រៃជើងសារនឹងបំផ្លើសការពិត បំភ្លៃគម្រោងលក់ផលិតផលដល់អតិថិជន នោះអ្នកវិនិយោគនឹងក្លាយជាអ្នកទទួលខុសត្រូវទាំងអស់។

រឿងសំខាន់ក្នុងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យគឺការគ្រប់គ្រងលំហូរសាច់ប្រាក់របស់អ្នកវិនិយោគ។ តើពួកគេយកលុយពីអតិថិជននៅឯណា? ប្រសិនបើពួកគេមិនត្រូវបានគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់តាមអំពើចិត្ត ហើយមិនដាក់ចូលទៅក្នុងការអនុវត្តគម្រោង វានឹងមានគ្រោះថ្នាក់សម្រាប់អតិថិជន។

លោក Pham Dinh បានកត់ត្រា

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm