ពី «ទិញដើម្បីកាន់កាប់» ទៅជា «ជួលដើម្បីរស់នៅ»

ក្តីស្រមៃចង់មានផ្ទះសម្បែងកាន់តែមិនអាចសម្រេចបានសម្រាប់កម្មករនៅទីក្រុង ខណៈដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យបន្តកើនឡើង ដែលលើសពីលទ្ធភាពរបស់មនុស្សភាគច្រើន។

នៅក្នុងបរិបទនេះ ទិសដៅអភិវឌ្ឍន៍នៃលំនៅឋានជួលត្រូវបានគេមើលឃើញថាជាការផ្លាស់ប្តូរដ៏សំខាន់មួយនៅក្នុងការគិតគូរគោលនយោបាយ ពីការមើលឃើញលំនៅឋានជាទ្រព្យសកម្មសម្រាប់ការប្រមូលផ្តុំ រហូតដល់ការមើលឃើញវាជាតម្រូវការសុខុមាលភាពសង្គមដ៏សំខាន់មួយ។

ការអភិវឌ្ឍលំនៅឋានសម្រាប់ជួលត្រូវបានគេមើលឃើញថាជាមធ្យោបាយមួយដើម្បីជួយទីផ្សារឱ្យវិលត្រឡប់ទៅរកធម្មជាតិពិតរបស់វាក្នុងការបំពេញតម្រូវការលំនៅឋាន។ (រូបថត៖ VNA)

សេចក្តីណែនាំពីអគ្គលេខាធិការ និង ជាប្រធានរដ្ឋ លោក តូ ឡាំ ទាក់ទងនឹងការកំណត់លំនៅឋានជួលជា «សសរស្តម្ភយុទ្ធសាស្ត្រ» កំពុងទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍ពីអ្នកជំនាញ និងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ។ យោងតាមអ្នកជំនាញជាច្រើន នេះមិនមែនគ្រាន់តែជាដំណោះស្រាយសម្រាប់ផ្នែកលំនៅឋានសង្គមនោះទេ ប៉ុន្តែវាក៏ឆ្លុះបញ្ចាំងពីការផ្លាស់ប្តូរវិធីសាស្រ្តចំពោះទីផ្សារលំនៅឋាននៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមផងដែរ។

អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំមកហើយ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានអភិវឌ្ឍដោយផ្អែកលើផ្នត់គំនិត "ទិញដើម្បីមានកម្មសិទ្ធិ"។ លំនៅដ្ឋានមិនមែនគ្រាន់តែជាកន្លែងរស់នៅនោះទេ ប៉ុន្តែវាបានក្លាយជាឧបករណ៍សម្រាប់ការរកប្រាក់ចំណេញ និងការប្រមូលផ្តុំទ្រព្យសម្បត្តិបន្តិចម្តងៗ។ ជាលទ្ធផល តម្លៃផ្ទះត្រូវបានជំរុញជាបន្តបន្ទាប់ ខណៈដែលអ្នកដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដកំពុងជួបការលំបាកកាន់តែខ្លាំងឡើងក្នុងការទទួលបានផ្ទះទាំងនោះ។

នៅក្នុងទីក្រុងធំៗដូចជា ទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃអាផាតមិនបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។ គម្រោងអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មជាច្រើនមានតម្លៃរាប់សិបលានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ដែលលើសពីប្រាក់ចំណូលរបស់កម្មករភាគច្រើន។ សូម្បីតែផ្នែកដែលគេហៅថា "តម្លៃសមរម្យ" ក៏កាន់តែខ្វះខាតដែរ។

នៅក្នុងបរិបទនេះ ការអភិវឌ្ឍលំនៅឋានសម្រាប់ជួលត្រូវបានគេមើលឃើញថាជាមធ្យោបាយមួយដើម្បីជួយទីផ្សារឱ្យវិលត្រឡប់ទៅរកធម្មជាតិពិតរបស់វាក្នុងការបំពេញតម្រូវការលំនៅឋាន។ យោងតាមអ្នកជំនាញ នៅពេលដែលមនុស្សមានជម្រើសកាន់តែច្រើនសម្រាប់ការជួលរយៈពេលវែងក្នុងតម្លៃសមរម្យ សម្ពាធក្នុងការមានផ្ទះសម្បែងគ្រប់បែបយ៉ាងនឹងថយចុះ។

ពីទស្សនៈទីផ្សារ គំរូលំនៅដ្ឋានជួលក៏ជួយទប់ស្កាត់ការរំពឹងទុកផងដែរ។ ទីផ្សារដែលគ្របដណ្ដប់ដោយផ្នត់គំនិតនៃការប្រមូលផ្តុំទ្រព្យសម្បត្តិទំនងជាជំរុញឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យលើសពីតម្លៃពិតរបស់វា ដែលបង្កើតសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុយូរអង្វែងលើមនុស្ស និងបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។ ផ្ទុយទៅវិញ ប្រសិនបើទីផ្សារជួលអភិវឌ្ឍជាលំដាប់ លំនៅដ្ឋាននឹងវិលត្រឡប់ទៅរកតួនាទីពិតរបស់វាជាកន្លែងរស់នៅជំនួសឱ្យឧបករណ៍សម្រាប់រកប្រាក់ចំណេញ។

ការតំរង់ទិសអភិវឌ្ឍន៍ឆ្ពោះទៅរកលំនៅដ្ឋានជួលបង្ហាញពីការផ្លាស់ប្តូរក្នុងការគិតគូរគោលនយោបាយពីគោលដៅនៃ "ភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិគ្រប់បែបយ៉ាង" ទៅជាការធានាសិទ្ធិក្នុងការរស់នៅប្រកបដោយស្ថិរភាព ដែលមានតម្លៃសមរម្យសម្រាប់ប្រជាជន។

នៅក្នុងប្រទេសអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើន ការជួលផ្ទះគឺជានិន្នាការទូទៅមួយ។ នៅអឺរ៉ុប និង សេដ្ឋកិច្ច អាស៊ីមួយចំនួន អត្រានៃមនុស្សជួលផ្ទះគឺខ្ពស់ ជាពិសេសនៅក្នុងទីក្រុងធំៗ។ គំរូលំនៅដ្ឋានសង្គមជាច្រើនត្រូវបានបង្កើតឡើងជាចម្បងសម្រាប់ការជួលរយៈពេលវែងជាជាងការលក់ដាច់ដូចនៅប្រទេសវៀតណាម។ នេះជួយរក្សាមូលនិធិលំនៅដ្ឋានសង្គមប្រកបដោយចីរភាព ខណៈពេលដែលកំណត់ការកេងចំណេញ និងការកើនឡើងថ្លៃហួសហេតុ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ នៅប្រទេសវៀតណាម គោលនយោបាយលំនៅឋានសង្គមក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំមកនេះ ផ្តោតជាចម្បងលើការជួយមនុស្សឱ្យទិញផ្ទះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គំរូនេះកំពុងបង្ហាញពីចំណុចខ្វះខាតជាច្រើន។

អ្នករកចំណូលទាប – ដែលជាក្រុមដែលត្រូវការការគាំទ្រច្រើនបំផុត – ជារឿយៗខ្វះមធ្យោបាយហិរញ្ញវត្ថុដើម្បីទិញផ្ទះ សូម្បីតែមានប្រាក់កម្ចីអនុគ្រោះក៏ដោយ។ ផ្ទុយទៅវិញ ផ្នែកមួយនៃប្រជាជនដែលមានស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចល្អប្រសើរ ស្វែងរកវិធីដើម្បីគេចវេះគោលនយោបាយដើម្បីទទួលបានលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ ហើយបន្ទាប់មកលក់វាឡើងវិញដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

លោកមេធាវី ង្វៀន វ៉ាន់ ឌីញ អះអាងថា នេះគឺជា «ភាពមិនស៊ីសង្វាក់គ្នា» ធម្មតាមួយនៅក្នុងគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានសង្គម។ អ្នកដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់មិនអាចមានលទ្ធភាពទិញបានទេ ខណៈដែលអ្នកដែលមានលទ្ធភាពទិញមិនមានសិទ្ធិទទួលបាន។

យោងតាមលោក ឌិញ នៅក្នុងតំបន់ជាច្រើន បុគ្គលដែលមានប្រាក់ចំណូលទាបបានចុះឈ្មោះទិញលំនៅដ្ឋានសង្គមក្នុងនាមអ្នកដទៃដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញពីភាពខុសគ្នានៃតម្លៃ។ រឿងនេះបង្ខូចគោលនយោបាយសុខុមាលភាពសង្គម និងនាំឱ្យបាត់បង់ធនធានគាំទ្រពីរដ្ឋ។ ដូច្នេះ ការផ្លាស់ប្តូរការផ្តោតអារម្មណ៍ពី "ផ្ទះសម្រាប់លក់" ទៅជា "ផ្ទះសម្រាប់រស់នៅ" ជាពិសេសដោយការអភិវឌ្ឍយ៉ាងខ្លាំងនូវគំរូជួលលំនៅដ្ឋានសង្គម ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាការកែតម្រូវចាំបាច់។

លោកមេធាវី ង្វៀន វ៉ាន់ ឌីញ បានអត្ថាធិប្បាយថា «វិធីសាស្រ្តនេះគឺស្របនឹងស្មារតីនៃរដ្ឋធម្មនុញ្ញឆ្នាំ ២០១៣ ដែលសង្កត់ធ្ងន់លើសិទ្ធិទទួលបានលំនៅដ្ឋានស្របច្បាប់ និងការទទួលខុសត្រូវរបស់រដ្ឋក្នុងការបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់មនុស្សគ្រប់គ្នាឱ្យមានលំនៅដ្ឋាន មិនចាំបាច់មានផ្ទះសម្បែងនោះទេ»។

ក្រៅពីសារៈសំខាន់នៃសុខុមាលភាពសង្គម ការអភិវឌ្ឍលំនៅឋានសម្រាប់ជួលក៏ត្រូវបានគេមើលឃើញថាជាឧបករណ៍សម្រាប់គ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យផងដែរ។ នៅពេលដែលរដ្ឋាភិបាលបង្កើតមូលនិធិលំនៅឋានសម្រាប់ជួលក្នុងតម្លៃសមរម្យជាមុន សម្ពាធលើផ្នែកលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មនឹងត្រូវបានកាត់បន្ថយ។ នេះមានសារៈសំខាន់ជាពិសេសនៅក្នុងបរិបទនៃតម្លៃលំនៅឋាននៅក្នុងទីក្រុងធំៗជាច្រើនដែលកើនឡើងលឿនជាងប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការអភិវឌ្ឍគំរូលំនៅដ្ឋានជួលក្នុងទ្រង់ទ្រាយធំមិនមែនជារឿងងាយស្រួលនោះទេ។ លោក ង្វៀន អាញ ក្វេ សមាជិកក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម ជឿជាក់ថា អាជីវកម្មឯកជននឹងចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងពិតប្រាកដចំពោះលំនៅដ្ឋានសង្គមសម្រាប់ជួល លុះត្រាតែមានយន្តការលើកទឹកចិត្តដ៏រឹងមាំគ្រប់គ្រាន់។

យោងតាមលោក Que ដោយសារតែអត្រាប្រាក់ចំណេញទាប និងរយៈពេលសងត្រលប់យូរ អាជីវកម្មនានាពិបាកក្នុងការសម្រេចបានប្រសិទ្ធភាពហិរញ្ញវត្ថុ ប្រសិនបើពួកគេបន្តខ្ចីប្រាក់ក្នុងអត្រាការប្រាក់ពាណិជ្ជកម្ម។ ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់មានប្រហែល 3% ក្នុងមួយឆ្នាំ អាជីវកម្មនៅតែពិបាកក្នុងការធ្វើឱ្យមានតុល្យភាពលំហូរសាច់ប្រាក់របស់ពួកគេ ពីព្រោះថ្លៃជួលតែម្នាក់ឯងមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីគ្របដណ្តប់លើការចំណាយដើមទុននោះទេ។

ដោយផ្អែកលើការពិតនេះ អ្នកជំនាញជាច្រើនជឿថា ការអំពាវនាវឱ្យអាជីវកម្មចូលរួមដោយស្មារតីទទួលខុសត្រូវសង្គមស្ទើរតែមិននាំមកនូវការផ្លាស់ប្តូរគួរឱ្យកត់សម្គាល់នោះទេ។ ដើម្បីអភិវឌ្ឍទីផ្សារលំនៅឋានជួល រដ្ឋត្រូវដើរតួនាទីសម្របសម្រួល។

នេះមានន័យថា វិស័យសាធារណៈត្រូវតែចូលរួមយ៉ាងស៊ីជម្រៅ ចាប់ពីការធ្វើផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងការវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ រហូតដល់ការរចនាយន្តការហិរញ្ញវត្ថុ និងឥណទានដែលមានការអនុគ្រោះ។ នេះគឺជាវិស័យដែលមានប្រាក់ចំណេញទាប ប៉ុន្តែមានសុខុមាលភាពសង្គមខ្ពស់ ដូច្នេះវាមិនអាចពឹងផ្អែកទាំងស្រុងលើទីផ្សារបានទេ។

ការចេញសេចក្តីសម្រេចលេខ 201/2025/QH15 របស់រដ្ឋសភា និងការអនុញ្ញាតរបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការបង្កើតមូលនិធិលំនៅឋានជាតិ ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាជំហានសំខាន់ៗឆ្ពោះទៅរកការសម្រេចទិសដៅនេះ។ អ្នកជំនាញរំពឹងថា ប្រសិនបើដំណើរការប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព មូលនិធិនេះនឹងក្លាយជាឧបករណ៍ហិរញ្ញវត្ថុដ៏សំខាន់សម្រាប់ការអភិវឌ្ឍលំនៅឋានជួលរយៈពេលវែងក្នុងតម្លៃសមរម្យសម្រាប់អ្នកមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម និងទាប។

ដោយសារតម្លៃលំនៅឋាននៅតែខ្ពស់ ការផ្លាស់ប្តូរពីផ្នត់គំនិត "ទិញដើម្បីកាន់កាប់" ទៅជាផ្នត់គំនិត "ជួលដើម្បីរស់នៅ" មិនត្រឹមតែជាដំណោះស្រាយរយៈពេលខ្លីចំពោះបញ្ហាលំនៅឋានប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែវាក៏ជាជំហានមួយឆ្ពោះទៅរកការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធទីផ្សារអចលនទ្រព្យឡើងវិញក្នុងទិសដៅដែលមាននិរន្តរភាពជាងមុនផងដែរ។

ប្រភព៖ https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm