백만 채의 공공주택이 자금 조달 및 토지 배정 문제에 직면해 있습니다.

공급 병목 현상

5월 19일, 건설부는 2021년부터 2030년까지 저소득층 및 산업단지 근로자를 위한 사회주택 100만 채 이상 건설 및 투자 사업을 추진하기 위한 회의를 개최했습니다. 건설부에 따르면, 사회주택 정책 시행 과정에서 사회주택 개발을 위한 토지 계획 및 배분, 사회주택 및 근로자 주택 개발을 장려하는 메커니즘과 정책 등에서 여러 가지 문제점이 드러났습니다. 이에 건설부는 저소득층 및 산업단지 근로자를 위한 사회주택 개발을 국가 사회경제 발전의 핵심 과제 중 하나로 규정하고, 이를 총리실에 제출하여 사업 계획을 수립했습니다. 사업의 목표는 2030년까지 각 지역에 약 100만 채의 사회주택을 완공하는 것입니다.

사회주택 공급 부족으로 인해 120조 VND 규모의 우대 대출 패키지에서 아직 미상환 대출이 발생하지 않았습니다.

구체적으로, 이 계획은 2021년부터 2025년까지 약 42만 8천 채, 2025년부터 2030년까지 약 63만 4천2백 채의 사회주택을 완공하는 것을 포함합니다. 동시에, 각 단계별(2022~2025년 및 2025~2030년)로 각 지방자치단체에 사회주택 완공을 위한 구체적인 목표가 부여될 것입니다. 이 계획을 성공적으로 이행하기 위해서는 어려움과 장애물을 파악하고 해결책을 찾는 것이 필수적입니다. "문제를 정확하게 진단하는 것이 올바른 해결책을 찾는 열쇠입니다."

이번 회의에서 응우옌 쑤언 박 베트남 중앙은행 경제 부문 신용국 부국장은 정부가 사회주택 및 저렴주택 투자자와 구매자를 위한 우대대출 규모 120조 동(VND) 신용 패키지를 승인했으나, 시행 두 달이 지난 현재까지 자금이 아직 지급되지 않았다고 밝혔습니다. 베트남 중앙은행은 건설부가 요구한 사업 목록을 아직 받지 못했기 때문에 120조 동 대출 프로그램에 따른 미상환 대출 건수가 발생하지 않았다는 것입니다.

박 씨에 따르면, 현재 사회주택 구매 자격 요건, 특히 거주 요건과 소득세 면제 요건은 치솟는 주택 가격 시대에 더 이상 적합하지 않다는 비판을 받고 있습니다. 이러한 어려움과 장애물은 120조 VND 규모의 대출 프로그램 흡수 능력에 영향을 미치는 주요 원인이 될 것입니다.

120조 VND 규모의 지원책이 효과적으로 시행될 수 있도록, 베트남 중앙은행 관계자들은 각 부처와 기관들이 관련 법규를 검토 및 개정하여 사회주택 및 저렴주택 투자와 건설 과정에서 발생하는 법적 장애물과 절차적 문제를 해소하고, 해당 부문의 시장 공급을 늘려 국민의 실제 수요를 충족할 것을 제안했습니다. 또한, 각 성·시 인민위원회는 사회주택 개발 부지 확보에 관심을 기울이고, 수혜자들이 상업은행에서 대출을 받을 수 있도록 사업 목록을 신속하게 발표하며, 120조 VND 대출 프로그램에 대한 투자자 및 지역 주민들의 적극적인 홍보 활동을 펼쳐야 한다고 강조했습니다.

한편, 자연자원환경부는 사회주택 부족 현상의 원인으로 신도시 및 상업용 주택 개발 사업 부지의 20%가 미개발 상태이거나 본래 목적대로 활용되지 않고 있다는 점을 지적했습니다. 대도시와 산업단지의 입지가 좋은 곳에 사회주택 건설용 부지가 부족한 현상이 여전히 만연해 있습니다. 많은 성 인민위원회가 사회주택 개발용 부지 확보에 충분한 관심을 기울이지 않고 있는 만큼, 이 문제에 대한 지도부의 책임감을 강조해야 합니다. 현재 개정된 토지법 초안은 국가 이익을 위해 국가가 토지를 수용하여 개발하는 경우, 사회주택 사업에 대해 토지 사용료 면제를 규정하고 있습니다. 토지 사용료가 면제되면 경매 및 산정 절차가 생략되어 사업 진행이 훨씬 간소화될 것입니다.

하노이 의 공공주택 공급 부족으로 인해 남뚜리엠구에 위치한 NHS 쭝반 공공주택 사업에는 수천 건의 신청이 쇄도하여 긴 대기줄이 발생하고 있습니다.

지역 주민들은 수많은 어려움에 대해 불만을 토로하고 있습니다.

이번 회의에서 호치민시 건설국장인 쩐 호앙 콴 씨는 도시의 사회주택 개발이 여전히 많은 장애물에 직면해 있다고 지적했습니다. 복잡한 투자 절차, 1/500 축척 상세 설계 승인 절차, 토지 할당 및 토지 사용료 산정 절차 등이 그 예입니다. 또한, 상업용 주택과 유사한 토지 사용료 면제 및 보증금 요건 외에도 사회주택 사업은 가격 평가, 적격 구매자/임대 구매자 검증, 표준 이윤 산정을 위한 비용 감사 등의 절차를 거쳐야 합니다. 더 나아가, 상업용 주택 사업과 도시 지역에서 토지의 20%를 사회주택 건설에 할당하는 경우에도 토지 정리 보상금, 기반 시설 건설 투자 비용 산정 및 이러한 비용을 사회주택 건설용 토지 기금에 배분하는 방법에 대한 규정이 마련되어 있지 않습니다.

빈딘에서는 곧 5억 VND부터 시작하는 아파트를 만나볼 수 있을 것입니다.

5월 19일 오전, 빈딘성 인민위원회는 계획된 노동조합 기관 지구 내 주택 건설 사업의 착공식을 개최했습니다. 이 행사에는 쯔엉 티 마이 정치국 위원, 중앙위원회 상무서기, 중앙조직부 부장을 비롯해 중앙 정부 및 빈딘성 관계자들이 참석했습니다.

빈딘성 노동조합 기관 단지 내 주택 건설 사업은 베트남 노동총연맹이 빈딘성에서 추진하는 유일한 사업입니다. IEC 건설 및 전기기계 주식회사가 투자사로 참여하고 있으며, 꾸이년시 쩐꽝디에우동 롱반 도시 지역에 총면적 37,617m² 규모로 1조 1천억 VND 이상의 투자를 통해 건설되고 있습니다. 이 사업은 산업단지에서 근무하는 노동자, 노동조합원 및 근로자를 위한 주택을 제공하는 것을 목표로 합니다. 본 사업은 총리 승인을 받은 "산업단지 및 수출가공단지 내 노동조합 기관 건설 투자" 계획에 따라 베트남 노동총연맹이 시행하고 있습니다.

본 프로젝트는 4개 동에 총 1,500세대의 아파트로 구성되며, 50~70m²의 다양한 크기의 아파트를 제공하고, 분양가는 세대당 5억~7억 VND입니다. 첫 번째 입주는 2024년 4분기에 예정되어 있습니다.

빈딘성 인민위원회 위원장인 팜 안 뚜안(Pham Anh Tuan) 씨는 다음과 같이 덧붙였습니다. "앞으로 빈딘성은 계획대로 사회주택 사업, 특히 근로자 주택 사업을 지속적으로 추진할 것입니다. 2025년까지 약 12,900채의 사회주택 건설에 투자할 계획이며, 이는 2023년 4월 3일 총리가 승인한 '2021~2030년 저소득층 및 산업단지 근로자를 위한 최소 100만 채의 사회주택 건설 투자 사업'에서 빈딘성에 부여된 계획보다 5년 앞선 것입니다."

탄콴

콴 씨에 따르면, 일부 사회주택 사업의 토지 보상 및 정리 절차가 매우 어렵고 장기화되어 사업 진행이 더디거나 심지어 사업이 무산되는 경우도 있습니다. 사회주택 사업 시행을 위한 투자자 자금 조달 및 적격 사회주택 수혜자의 주택 구매 자금 대출을 지원하는 우대 금리의 장기 자금 지원은 불안정하고 시기적절하지 못하며, 절차가 매우 복잡하고 자격 요건을 충족하기 어렵습니다. 1/2000 축척의 용도지역 계획도와 1/500 축척의 상세 계획도 수정 절차 또한 매우 어렵고 시간이 많이 소요됩니다. 국가는 은행, 신용기금, 주택저축기금 모델 등을 통해 사회주택이 필요한 사람들의 자원을 동원하여 사회주택 건설 투자 자금을 조성하는 메커니즘을 아직 구축하지 못했습니다.

해결책과 관련하여 콴 씨는 호치민시가 법률에 따라 사회주택 및 산업주택 사업 시행에 필요한 충분한 토지를 확보하기 위해 토지이용계획을 검토 및 개발하고 있으며, 기업들이 조사 및 투자 제안을 할 수 있도록 사회주택 투자용 토지를 공개적으로 소개하고 제공하고 있다고 밝혔습니다. 또한, 시는 토지 배정, 임대, 그리고 벼농사 및 기타 비주거용 토지를 사회주택 건설 사업 시행에 적합한 용도로 전환하는 데 필요한 행정 절차를 간소화하기 위한 구체적인 절차와 해결책을 마련했다고 덧붙였습니다.

하노이시 인민위원회 부주석인 즈엉 득 뚜안(Duong Duc Tuan) 씨는 하노이시가 2025년까지 약 120만 ^제곱미터 의 신규 주택 면적을 개발하는 것을 목표로 하고 있으며, 이를 위해 여러 집중형 사회주택 단지에 투자할 준비를 하고 있다고 밝혔습니다. 뚜안 부주석 씨는 사회주택 개발을 위한 토지 할당 규정에 많은 문제점이 있다고 지적했습니다. 예를 들어, 바비(Ba Vi), 웅화(Ung Hoa), 미득(My Duc) 지역처럼 도심에서 멀리 떨어진 곳은 사회주택 건설에 적합하지 않습니다. 마찬가지로, 2헥타르가 넘는 상업용 주택 단지조차도 부지의 20%를 사회주택 용도로 할당해야 하는데, 이는 부적절하고 분산된 방식입니다. 심지어 토지 할당이 필요하지 않은 사업이라도 총리의 승인을 받아야 하고, 주택 건설 대신 토지 사용료를 납부해야 하는 등 불필요하게 긴 절차를 거치게 됩니다. 하노이시는 집중형 사회주택 단지 내에서 이러한 사업들을 위해 사회주택 건설에 적합한 대체 부지를 적극적으로 확보하고자 합니다. 동시에, 하노이 시에는 산업단지와 수출가공지구의 계획을 조정하여 임대용 사회주택 건설을 위한 부지를 확보하는 권한이 위임되었다.

목표가 달성되지 않았고, 인센티브도 충분히 매력적이지 않습니다.

응우옌 탄 응이 건설부 장관은 최근 사회주택 개발 목표가 달성되지 못했음을 인정했습니다. 사회주택 개발을 관장하는 메커니즘과 정책에는 몇 가지 미비점이 있으며, 현실을 따라가지 못하고 시의적절한 개정이 필요합니다. 투자, 건설, 관리, 판매 절차와 매매 정책은 여러 단계를 거쳐 진행되므로 절차가 오래 걸립니다. 투자자를 위한 인센티브 정책이 충분히 매력적이지 않고, 국가 예산에서 우대 대출 자금 배정에 어려움을 겪고 있으므로 지방 정부는 이 문제에 더욱 관심을 기울여야 합니다. 건설부는 현재 저소득층과 노동자를 위한 주택 개발에 있어 당의 지도력을 강화하기 위해 정부와 당 중앙위원회에 제출할 사회주택 관련 결의안을 마련하고 있습니다.

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지방 당국은 공공주택에 더 많은 관심을 기울여야 합니다.

지방 당국은 사업 계획 및 승인, 토지 할당, 토지 임대, 부지 정리, 건설 투자 절차와 관련된 행정 절차를 간소화하기 위한 구체적인 메커니즘과 해결책을 마련해야 합니다. 또한 사회주택 건설에 대한 기업 투자를 유치하기 위해 추가적인 인센티브와 지원을 제공할 수 있도록 지방 예산을 배정해야 합니다. 나아가 지방 당국은 관련 부처 및 기관과 협력하여 과거 사업들이 직면했던 법적 장애물을 해결하고, 특히 건설 준비가 완료된 부지를 확보하여 시장 공급을 확대해야 합니다.

건설부 차관 Nguyen Van Sinh

사회주택 의무 이행을 위해 지급된 자금을 어떻게 사용해야 하는지에 대한 지침은 아직 없습니다.

현행 법률에는 상업 사업자가 사회주택 개발 의무 이행을 위해 납부하는 금액의 사용에 대한 지침이 부족합니다. 따라서 중앙 부처 및 기관은 이러한 자금의 관리 및 사용에 관한 지침을 신속히 마련해야 합니다. 일반 주택 사업, 특히 사회주택 건설 사업의 투자자 선정 절차를 간소화해야 합니다. 입찰을 통해 투자자를 선정하는 경우, 사회주택 사업에 특화된 (간소화 및 단축된) 별도의 입찰 절차를 수립해야 합니다.

즈엉 득 뚜안 하노이 인민위원회 부위원장

사회주택 개발에는 많은 단점이 있다.

해당 지역의 사회주택 및 근로자주택 수요는 매우 높지만, 이러한 주택 유형을 개발하는 메커니즘은 여전히 ​​많은 문제점을 안고 있습니다. 예를 들어, 수혜 대상이 좁고 사회주택의 매매 절차가 복잡합니다. 국가 예산이 투입된 사업의 경우, 매매, 임대, 또는 임차 후 구매 전 사회주택 가격을 책정하기 위해 지방 정부 기관의 감정평가가 필요한데, 이는 시간과 비용이 많이 소요됩니다. 또한, 정부 지원 자금과 자금 접근성을 저해하는 메커니즘으로 인해 사회주택 사업에 필요한 자본을 조달하는 데에도 어려움이 있습니다.

응우옌 반 단(Nguyen Van Danh) 빈즈엉성 인민위원회 부위원장

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응우옌 반 신 건설부 차관에 따르면, 건설부는 개정 주택법 초안 작성을 완료했으며, 정부 승인을 받아 제15대 국회 제5차 회기에서 국회에 제출할 예정입니다. 이에 따라 건설부는 개정 주택법 시행(2024년 1월 1일 예정) 직후 사회주택 정책을 조속히 시행할 수 있도록 하는 법안을 국회에 제출할 것을 제안했습니다. 해당 정책에는 수혜 대상 및 조건, 사회주택 개발 부지 계획 및 배분, 투자자 선정, 사업 시행 절차, 국가 우대 정책 등이 포함됩니다. 또한, 근로자 숙소와 군인 주택 공급을 장려하고 지원하기 위한 별도의 정책도 마련될 예정입니다.

신 씨는 "향후 각 부처와 기관은 국회 산하 기관들과 지속적으로 협력하여 개정된 주택법을 개정된 토지법, 개정된 입찰법, 그리고 세법과 연계하여 최종 확정 및 공포할 것입니다. 또한, 2021-2025년과 2026-2030년 중기 공공투자 계획에 사회주택 정책 시행을 추가하는 내용을 총리에게 보고하고, 국회 상임위원회에 제출하여 심의를 받도록 할 것입니다. 지방 정부 및 금융기관과 협력하여 핵심 분야에 집중하고 법에 따라 적격 부동산 사업을 대상으로 신속하게 대출 및 자금 지원을 제공하도록 지시하고, 사회보장을 보장하는 사회주택 사업에 대한 대출을 우선시할 것입니다."라고 말했습니다.

출처 링크: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm