철도에 TOD를 적용하는 방법은?

많은 국가가 TOD를 통해 성공을 거두었습니다.

프로젝트 실행 컨설턴트들은 대중교통 중심의 도시 개발 모델(대중교통 지향 개발 - TOD)이 많은 국가에서 적용되고 있으며 많은 이점을 가져온다고 단언합니다.

컨설턴트는 일본 오다큐 전철(Odakyu Railway Company)의 사례를 인용하며 다음과 같이 말했습니다. "2022년 이 기업의 수익 구조에서 운송 부문 수익은 32%에 불과하고, 나머지는 소매업(37%), 부동산(12%), 기타 사업(19%)에서 발생합니다. 마찬가지로 하뉴 전철(Hanyu Railway Company)의 경우 운송 부문 수익이 30%, 부동산 부문 수익이 30%, 엔터테인먼트 부문 수익이 16%, 교통·관광 부문 수익이 15%입니다."

오다큐 철도(일본)는 철도에 투자하고 이를 활용함으로써 도시와 상업 개발에 많은 혜택을 얻고 있습니다(사진: 일러스트레이션, 출처: Pop Japan).

다른 나라의 경험에 따르면 대부분의 도시에서 대중교통 노선의 토지 및 부동산 가치가 상승합니다. 예를 들어, 헬싱키 지하철(핀란드)에서는 역 주변에서 도보로 이동 가능한 부동산의 가치가 다른 지역보다 7.5% 더 높습니다. 영국 뉴캐슬의 타인 위어 지하철 지역에서는 지하철역에서 200m 이내 주택 가격이 2% 상승합니다.

다른 국가에서 TOD를 개발한 경험을 바탕으로, 컨설턴트는 베트남에서 TOD를 구현하려면 법률 문서 간의 동기화가 필요하다고 생각합니다.

특히 철도법의 범위와 관련하여 컨설턴트는 철도 부문에 TOD 개념을 추가할 것을 권고합니다. 예를 들어, 역과 역 주변 지역에 주택, 서비스, 상업, 사무실 건물을 개발하는 투자 프로젝트가 포함됩니다.

동시에, 투자부문, 철도인프라자산관리부문과 지방자치단체의 도시계획개발에 대한 협조를 명확히 규정하고, 철도사업을 시행할 때 개발공간, 건설밀도, 개발범위, 토지회수 등을 확정한다.

철도 인프라 관리 부서와 철도 운송 사업체가 역 주변 지역의 기존 자산과 신규 자산에 투자하여 수익을 늘릴 수 있도록 허용합니다.

먼저 계획하고 나중에 경매하세요

베트남 철도청의 쩐 티엔 칸 청장은 다른 나라의 경험을 보면 도시 철도를 활용한 효과적인 TOD 개발이 필수적이며 비국가 기관의 참여가 필요하다고 말했습니다.

MTR(대중교통철도) - 홍콩은 지하철 주변의 토지에 대한 투자와 개발에 매우 ​​성공적입니다(사진: 일러스트레이션, 출처: Pixabay).

그러나 다른 국가들은 여전히 ​​국철과 고속철도에 TOD 모델을 적용하고 있습니다. 따라서 베트남은 개정 철도법 초안을 작성할 때 TOD 모델을 국철과 역에도 적용하고자 합니다.

"철도 부문의 TOD 모델은 어려운 주제이며 추가 연구가 필요합니다. 여기에는 국가 및 도시 철도 인프라 건설에 투자하는 주체, 관련 주체의 책임, 그리고 TOD로 인한 편익 배분이 포함됩니다." 베트남 철도청 쩐 티엔 깐 청장

조직적인 측면에서 볼 때, TOD 사업 추진에 필요한 자본을 처음부터 철도에 투자하는 것은 불가능합니다. 즉, 토지를 사용하고, 토지를 매각하여 그 자금을 철도에 투자하는 것은 불가능합니다.

TOD 계획은 반드시 먼저 수립되어야 합니다. 철도가 투자되어 운영되기 시작해야 부가가치가 발생합니다. 이때 주체(지역 주민, 투자자, 철도사업자)는 토지 및 부동산 개발에 참여하여 투자하게 됩니다.

"역은 특정 위치에 위치할 것으로 예상됩니다. 해당 지자체는 해당 지역의 용도지구 계획을 조정하여 용도와 용도를 명확히 규정할 것입니다. 그런 다음 토지 기금을 경매에 부칠 것입니다. 철도 사업체도 사업 투자를 원할 경우 경매에 참여해야 합니다. 철도 건설 및 운영용 토지는 사유지이므로 경매 대상이 아닙니다."라고 칸 씨는 말했습니다.

"만병통치약"이 아니다

지아오통 신문과의 인터뷰에서, 전 교통부 차관인 응우옌 응옥 동(Nguyen Ngoc Dong) 씨는 현재 베트남에서는 다양한 이해가 존재하며 TOD 모델에 대한 공통된 이해가 없다고 말했습니다.

하지만 TOD가 "만병통치약"이 아니라는 점을 이해해야 합니다. 사실, 호찌민시나 하노이 처럼 기존 도시 지역에 철도를 건설한다고 해서 진정한 의미의 TOD를 개발할 수 있는 것은 아닙니다.

철도, 특히 도시철도에 대한 투자 자원을 동원하기 위해 TOD 모델은 효과적인 옵션 중 하나입니다(사진: 설명).

하노이처럼 1호선 옌비엔-응옥호이, 2호선 깟린-하동 구간의 경우, TOD에 따라 역 주변 토지를 개간하여 신도시를 건설하는 것이 가능할까요? 현실적으로는 역 주변 도시 지역만 재개발할 수 있습니다.

새로운 도시 지역을 건설하려면 공터가 필요합니다. 예를 들어 탕롱-노이바이 노선의 경우, 주변 일부 역에는 아직 공터가 남아 있습니다. 계획이 잘 수립된다면 도시 지역을 건설하여 진정한 의미의 TOD(도시 개발 계획)를 구축할 수 있습니다."라고 동 씨는 예를 들어 설명했습니다.

동 씨에 따르면, 철도역 부지 매입은 공공사업 건설을 위해 국가가 담당합니다. 철도역 부지 매입은 도시 개발 사업입니다. 따라서 일반적으로 국가는 토지 개간 비용을 지출한 후 투자자를 선정하기 위해 입찰을 진행합니다.

"TOD 모델이 철도 부문에서 어떻게 이해되는지, 어떤 경우에 철도 인프라를 도시 개발과 결합해야 하는지, 그리고 주체들의 역할은 무엇인지 등을 파악하는 것이 필요합니다. 메커니즘과 정책에 관해서는 많은 법률과 내용이 관련되어 있기 때문에 지속적으로 면밀히 연구해야 합니다."라고 동 씨는 강조했습니다.

출처: https://www.baogiaothong.vn/ap-dung-tod-voi-duong-sat-the-nao-192240713150121589.htm